[摘要] 对于这种生育率下降、人口老龄化加重的情况，不少学者认为，持续下去的话，中国房地产供求严重失衡的卖方市场终将改变，住房供给远远大于需求的情况并非没有可能。换句话说，中国房地产业的黄金十年已经结束，若干年后还有谁来买房？
【房企变革】波城市化浪潮接近尾声 房企转战二线城市商业地产
多年来，学术界的一些探讨认为，在中国人口老龄化加重后，随着祖辈和父辈的去世，第三代继承和拥有的房产将达到8套，这使得市场上的住房供应远远大于需求，最终导致价格猛跌。
国家统计局在这一天公布的人口统计数字显示，2010年60岁以上的老龄人口为1.77亿，占总人口的比例为13.26%,比2000年增加了4000万人，比例增加了2.93个百分点。与此同时，人口出生数大降。2010年0-14岁人口为222459737人，占总人口的16.60%,比2000年减少了6000多万，比例也下降了6.29%.国家统计局局长马建堂对于这种人口年龄结构的变化感到震惊。"生育率持续保持较低水平，老龄化进程逐步加快。"
形势所迫，地产商也在主动或者被动转型。
“中国波城市化浪潮已经接近尾声，这些城市已经停止了快速增长，同时高房价也成为阻碍这些城市快速发展的原因，但中国的城市化还有第二波浪潮，这正是二、三线城市的机会。”易小迪表示。以易小迪、万通董事长冯仑（微博专栏）为代表的民营房地产开发商，从策略上更加关注二三线城市的发展机会，开垦这些尚未过度开发的城市商机。
商业地产
影响其地域选择的重要因素是人口和购买力。从产品类型上，开发商将更多的目光转向持有型物业。历史是的老师，但历史上大多数房地产公司都消失了，数据缺乏严重，很难进行事后分析。历史又是何其相似，在美国房地产龙头帕尔迪和波士顿房地产公司的发展轨迹中，似乎可以找到中国房企的影子和发展道路。
从帕尔迪的发展经历来看，其早期的发展更多依赖于外因--美国城市化率的提高，其早期的产品也主要以大型住宅项目为主。然而，随着城市化率的提高，住宅的空间逐渐饱和。帕尔迪不得不被迫转型细分市场。金融危机爆发时，波士顿房地产公司迎来了腾飞的契机。原因是其资产构成中有大量的持有型物业，并利用此前的市场波动高卖低买商业地产。
而据工商联房地产业商会会长聂梅生回忆，开发商是从那个时候开始逐渐重视商业地产的。从2009年开始，被奉为圭臬的万科开始主动提出增加商业地产比例，这对所有的传统地产开发商来说都是巨大的心理冲击。
于是，在万科身后，有许多曾以住宅产品为主的传统开发商开始转向商业地产。"再过十年，房地产企业，肯定无法像今天一样卖房子，房地产的驱动力会发生变化。"远洋地产商业地产事业部总经理王福顺对本报记者说。因此，远洋地产决定从今年开始，每年将用一半的资金来发展商业地产。
养老地产
而一个更重要的变化是，开发商开始关注养老地产的机会。统计显示，2010年，60岁及以上人口为177648705人，占13.26%,其中65岁及以上人口为118831709人，占8.87%.同2000年第五次人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。
老龄化趋势愈发明显。而针对人口老龄化加重的情况，河北大学人口研究所副所长王金营认为，房地产企业应该未雨绸缪。因为老年人居住的肯定不是要几百平方米的住房，适合老年人的公寓等需要大力开发，这是未来人口转型后房地产需要调整发展的方向。
但目前，大多企业还持观望态度，只有小部分企业开始研究和探索。保利地产和万科是众开发商的先行者。4月28日，保利相关负责人向本报记者透露，将在北京、上海打造2至3个养老地产试点。另据北京万科负责人透露，万科打造的养老地产项目已进入推广阶段。
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