[摘要] 二次调控对楼市会有什么深刻影响呢？房地产调控将何去何从？阳光100置业集团董事长兼总裁易小迪认为“半年内房价不会大涨，但是如果以三年为时间窗口来看，房价一定涨。
【记者】：开发商与调控政策的博弈已经进入到关键时期，本轮地产调控的政策效应正呈现逐步衰减的趋势，到2010年，会否出现新一轮的量价齐涨？
【易小迪】：这次调控不是缘于外部压力，而是出于内部原因，因为地王频频出现，房价持续猛涨。这样的调控方式，一般来看，半年以内，市场应该会逐渐得到恢复。现在的回暖，更多是刚性需求使然。以武汉为例，目前销售的还是低总价的小户型，大户型还没有真正热销起来。越贵的房子卖得越好，当这种情况出现的时候，地产的泡沫就开始浮现了。
大家都认为房地产是暴利产业，其实对于房地产企业来说压力挺大的，要么做大做强，要么边缘化。阳光壹佰也要做大做强，并且一直在积极筹备上市，但是我们不想去争夺那些热点区域的热点项目，我们始终立足于二三线城市建立自身的比较优势。2009年，阳光壹佰毛利率的地产项目来自柳州。
土地、货币，是调控的重心与重点。我记得一个经济学家说，货币是房价的“牛鼻子”，开发商是“牛腿”，现在的地产调控不抓“牛鼻子”，而是使劲地搬“牛腿”。这句话说得非常深刻、相当到位。人民币存款超过30万亿，每个月流进银行的存款至少5000亿。如果总是负利率的话，存款会不断流出，加上超发货币，投资地产的热度能降下来吗？干柴烈火煮一锅水，你不是去抽离炉膛里的柴草，而是往滚烫的水里扔一瓢冷水，这样的做法固然能让热水降温，但那注定是短期行为。货币收紧、利息上升，升到什么程度？要超过投资地产的回报。这样的话，房价才有可能下降。
河北燕郊的房子在本轮调控中下降得比较多，这些地方已经把非本地居民购房的首付比例上调到50%，这是一种基于风险防范的市场行为。3、5年内，二三线城市房价一定是只涨不跌，只不过涨的慢一点而已，这是我的基本观点。
房价过高，开发商会在销售、资金层面受到压力，同时也会遭遇政策层面的影响。现在，开发商都在盯着土地市场，土地疯涨，房价必涨；土地一跌，开发商会选择快速出货的方式去抢地块。
土地价格要相对稳定，一年之内，土地价格暴涨一倍，这太疯狂了。在美国，房、地是严格分开的，保险、基金公司专门做土地生意，在美国，做土地生意不是暴利，因为资金量消耗量很大。如果不改变“房地合一”的模式，中国的房地产行业不可能健康。
“地产这个产业，越来越被土地所困”
【记者】：4月份采访你时，你认为本轮号称史上最严厉的地产调控不会持续太长时间。但是有的地产企业家就认为，本轮调控至少会持续一年以上。
【易小迪】：抑制了房价过快上涨，为刚性需求提供了时机，综合来看，本轮调控的成效还是明显的。
我个人认为，目前是刚性需求购房者的窗口期。地产新政出台至今，综合来看，土地市场比较平稳，“先卖房、再买地”，对于中小开发商来说，这是可持续增长的现实路径。我认为，今年下半年到明年上半年，土地交易会趋于活跃。现在来看，的政策变数是土地制度改革。房地产这个产业，越来越被土地所困，土地对房地产企业的制约作用越来越明显和突出。
房价过快上涨以后，政府、行政的调控手段开始凸显，我认为这样的调控方式迟早是要退市的。举个例子，这就好比买个馒头要用粮票，那这个馒头的价格就是扭曲的。这不是市场经济应有的行为，市场经济就是价格自由、产权保障。最终，还是要靠市场的方式解决房地产行业的价格问题、供求问题。什么是市场的方式？改革土地供应。
综合来看，在土地获取方面采取激进措施的开发商大都获得了成功。这就在一定程度上刺激了开发商扩充规模、区域垄断，走粗放式经营之路。据我所知，很多开发商80%的精力用于圈钱、圈地，是通过土地挣钱，而不是通过产品创新赚钱。有的开发商以不开发为荣，通过倒卖土地的方式获取暴利。实事求是地说，在产品创新方面，房地产行业是退步的。房产加地产，房地合一的模式，是中国房地产行业的弊端。如果不改革土地制度，房地产行业的积弊难以从根本上扭转。
2007、2008年的土地市场非常不正常，甚至可以说是畸形的，那个时候成为地王的公司，曾经被媒体嘲弄，但是现在，他们都是成功者。2008年金融危机来了，有的地王悄悄退地了；2009年当了地王的公司，有的亏本了。如果没有血的教训，谁会相信“枪”会打死人？关于土地价格，地方政府很难抵御高价的诱惑。当了地王，就是成功，这样的逻辑延续下去，房地产行业怎么可能理性？有一年我们竞标南宁一块地，我们的底限是6亿多，有一家公司开价16亿把土地拿走了。后来，据我所知，那家公司因为资金问题，无奈退地，放弃了保证金。开发商现在是越来越理性了，因为大家都是一路拼杀出来的，知道“枪”是会打死人的。
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