[摘要] 二次调控对楼市会有什么深刻影响呢？房地产调控将何去何从？阳光100置业集团董事长兼总裁易小迪认为“半年内房价不会大涨，但是如果以三年为时间窗口来看，房价一定涨。
编者按：9月29日，楼市新“国5条”抢在国庆节前出台，10月，北京、上海、深圳、广州、杭州等一线城市纷纷出台“限购令”。10月25日，武汉市公布酝酿已久的全面贯彻落实国家房地产宏观调控政策细则。调控细则涉及六大方面，要求全面落实稳定房价政策，大力推进保障性住房建设，努力促进武汉房地产市场持续健康发展。近日来，随着央行加息等一系列政策出台，征收房产税的可能性也越来越明朗。
二次调控对楼市会有什么深刻影响呢？地产调控将何去何从？阳光100置业集团董事长兼总裁易小迪认为“半年内房价不会大涨，但是如果以三年为时间窗口来看，房价一定涨。
阳光100置业集团董事长兼总裁易小迪
“到年底为止，量价齐升的可能性很小”
【记者】：8月份，楼市交易回暖，时值“金九银十”的黄金季，更多的购房的刚性需求或将集中释放。于是坊间开始猜测，“金九银十”的火爆行情会不会倒逼“二次调控”新政的出台？
【易小迪】：消费者持币观望的情绪基本已经过去了，沿海、南方城市的市场恢复得更快，之所以恢复得快刚性消费需求被短期压抑的结果。8月份，很多地产项目的销售出现了不同程度的井喷现象，但是我认为到年底为止，出现量价齐升的可能性很小。因为有宏观调控政策在那儿顶着，我相信，明智的开发商不会“顶风作案”，因为大家都希望看到一个稳定增长的良好态势。
2008年的“金九银十”是最惨淡的，今年“金九银十”的好行情说到底是刚性需求被压抑的结果，其实8月份的数据已经很好看了。我认为，“金九银十”的行情会延续到年底。销售量上升，房价平稳，如果这样的态势能够维持并且保持的话，是方方面面都乐见的局面。个别热点城市如果房价上涨过快过猛，是否会倒逼出台新的政策与措施，那就难说了。
【记者】：开发商与调控政策的博弈已经进入到关键时期，本轮地产调控的政策效应正呈现逐步衰减的趋势，到2010年，会否出现新一轮的量价齐涨？
【易小迪】：这次调控不是缘于外部压力，而是出于内部原因，因为地王频频出现，房价持续猛涨。这样的调控方式，一般来看，半年以内，市场应该会逐渐得到恢复。现在的回暖，更多是刚性需求使然。以武汉为例，目前销售的还是低总价的小户型，大户型还没有真正热销起来。越贵的房子卖得越好，当这种情况出现的时候，地产的泡沫就开始浮现了。
大家都认为房地产是暴利产业，其实对于房地产企业来说压力挺大的，要么做大做强，要么边缘化。阳光壹佰也要做大做强，并且一直在积极筹备上市，但是我们不想去争夺那些热点区域的热点项目，我们始终立足于二三线城市建立自身的比较优势。2009年，阳光壹佰毛利率的地产项目来自柳州。
土地、货币，是调控的重心与重点。我记得一个经济学家说，货币是房价的“牛鼻子”，开发商是“牛腿”，现在的地产调控不抓“牛鼻子”，而是使劲地搬“牛腿”。这句话说得非常深刻、相当到位。人民币存款超过30万亿，每个月流进银行的存款至少5000亿。如果总是负利率的话，存款会不断流出，加上超发货币，投资地产的热度能降下来吗？干柴烈火煮一锅水，你不是去抽离炉膛里的柴草，而是往滚烫的水里扔一瓢冷水，这样的做法固然能让热水降温，但那注定是短期行为。货币收紧、利息上升，升到什么程度？要超过投资地产的回报。这样的话，房价才有可能下降。
河北燕郊的房子在本轮调控中下降得比较多，这些地方已经把非本地居民购房的首付比例上调到50%，这是一种基于风险防范的市场行为。3、5年内，二三线城市房价一定是只涨不跌，只不过涨的慢一点而已，这是我的基本观点。
房价过高，开发商会在销售、资金层面受到压力，同时也会遭遇政策层面的影响。现在，开发商都在盯着土地市场，土地疯涨，房价必涨；土地一跌，开发商会选择快速出货的方式去抢地块。
土地价格要相对稳定，一年之内，土地价格暴涨一倍，这太疯狂了。在美国，房、地是严格分开的，保险、基金公司专门做土地生意，在美国，做土地生意不是暴利，因为资金量消耗量很大。如果不改变“房地合一”的模式，中国的房地产行业不可能健康。
“地产这个产业，越来越被土地所困”
【记者】：4月份采访你时，你认为本轮号称史上最严厉的地产调控不会持续太长时间。但是有的地产企业家就认为，本轮调控至少会持续一年以上。
【易小迪】：抑制了房价过快上涨，为刚性需求提供了时机，综合来看，本轮调控的成效还是明显的。
我个人认为，目前是刚性需求购房者的窗口期。地产新政出台至今，综合来看，土地市场比较平稳，“先卖房、再买地”，对于中小开发商来说，这是可持续增长的现实路径。我认为，今年下半年到明年上半年，土地交易会趋于活跃。现在来看，的政策变数是土地制度改革。房地产这个产业，越来越被土地所困，土地对房地产企业的制约作用越来越明显和突出。
房价过快上涨以后，政府、行政的调控手段开始凸显，我认为这样的调控方式迟早是要退市的。举个例子，这就好比买个馒头要用粮票，那这个馒头的价格就是扭曲的。这不是市场经济应有的行为，市场经济就是价格自由、产权保障。最终，还是要靠市场的方式解决房地产行业的价格问题、供求问题。什么是市场的方式？改革土地供应。
综合来看，在土地获取方面采取激进措施的开发商大都获得了成功。这就在一定程度上刺激了开发商扩充规模、区域垄断，走粗放式经营之路。据我所知，很多开发商80%的精力用于圈钱、圈地，是通过土地挣钱，而不是通过产品创新赚钱。有的开发商以不开发为荣，通过倒卖土地的方式获取暴利。实事求是地说，在产品创新方面，房地产行业是退步的。房产加地产，房地合一的模式，是中国房地产行业的弊端。如果不改革土地制度，房地产行业的积弊难以从根本上扭转。
2007、2008年的土地市场非常不正常，甚至可以说是畸形的，那个时候成为地王的公司，曾经被媒体嘲弄，但是现在，他们都是成功者。2008年金融危机来了，有的地王悄悄退地了；2009年当了地王的公司，有的亏本了。如果没有血的教训，谁会相信“枪”会打死人？关于土地价格，地方政府很难抵御高价的诱惑。当了地王，就是成功，这样的逻辑延续下去，房地产行业怎么可能理性？有一年我们竞标南宁一块地，我们的底限是6亿多，有一家公司开价16亿把土地拿走了。后来，据我所知，那家公司因为资金问题，无奈退地，放弃了保证金。开发商现在是越来越理性了，因为大家都是一路拼杀出来的，知道“枪”是会打死人的。
易小迪：武汉处于"窗口期"年轻人也买得起房
9月18日，地产“狂人”任志强在武汉“房地产高端论坛”上发表题为《当前形势与发展趋势》的演讲，“潘石屹说开发商没钱就降价，那是胡扯，我觉得中小开发商撑到年底没问题。今年的‘金九银十’只是销量上升而已，不意味着房价必然要涨。”
“老百姓别老想着买房子，把房价推那么高，租房子吧，这就是中国的现实和现状。武汉或许是大学生可以靠工资买房子的城市，这说明武汉的房价太低了。”任志强的犀利与凌厉一如既往，早已声称“从了”地产调控的“任大炮”坦称，“不是我一个人从，市长、市场、开发商、消费者都得从，金九银十的景象就是大家都从的结果。”
任志强坚持认为，“目前的缓慢回暖并非恢复性增长，不会有地产的二次调控。”演讲结束之时，任志强大声疾呼，“别指望房价降30%，做梦去吧。”其时，一位年轻女性猛然登台给任志强献花，并对着麦克风吼叫——“强叔，你永远是最强的。”一时间引得现场笑声一片。
房价走势与趋势，已经成为地产开发商难以言说、无法表达的敏感话题。一位知名的业内人士私下告诉搜狐财经，“我得到的确切信息是，截止到明年上半年，房地产领域不会出台新政策，所谓的地产二次调控应该不会的，那都是媒体在瞎炒。”
“半年内房价不会大涨，但是如果以三年为时间窗口来看，房价一定涨。现在光降价是不行的，客户越来越理性。客户需求越来越精，这是一个很显著的特点，单独靠降价是没有什么优势的，开发商如果降价服务品质就会下降。但如果你价格合理，销量不想上升都不行。”这是阳光100置业集团董事长兼总裁易小迪的观点。
对于房价的波动情况，易小迪认为，房价短期内波动是小幅波动，中长期来看还是涨的，只是快涨慢涨的问题。一二三线城市，一线城市已经有无限可能，在这种情况下，一线城市如果没有经济增长或者说没有人口不断增长的压力，一线城市房价上涨可能要慢一些，他会平稳上涨。但是你看看，什么时候涨得最快？外地人住房比例超过20%，就会快速上涨。外地人超过一半基本上这是会达到高峰，你要看看外地人对城市需求更强一些，因为他们要换一种生活。武汉外地人越来越多，需求会越来越大。今天武汉处于购买的“窗口期”，年轻人也会买得起房。
“年轻人买得起房的城市是一个充满活力的城市，武汉的青年人在这样一个城市都是幸福的人”
————易小迪
今年第三次来到武汉的易小迪身着朴素的蓝衬衣，干练而朴实。多次来到武汉，易小迪对武汉有什么印象？易小迪笑着说：“可能你们武汉本地人没有这种感觉，武汉其实是一个让年轻人感到幸福的城市，因为你们在这里买得起房子。我认为年轻人买得起房的城市是一个充满活力的城市，年轻人买不起房的城市则是一个成熟的城市。比如纽约和伦敦，北京和上海，这样已经高度发达的城市的年轻人是买不起自己的房子的，但是武汉的青年人还可以承担购房的压力，这不仅说明了武汉青年人的幸福感也代表了武汉目前的城市活力”。
易小迪曾说过“城市化=都市年轻化+农村老龄化”，他又是如何解释的呢？易小迪说：“大家都可以看到，越是大型城市你见到的年轻人就越多，而中小型城市则是中老年人占多数。而且根据的数据显示，中国亿万富豪的平均年龄为36岁。当一个老年人有钱的时候他恐怕会想到如何继续赚钱，但一个年轻人有钱的时候他就愿意花钱实现自己的梦想，所以富豪的年轻化就意味着财富的流向将会更广。而具体到房地产行业就要求发展商要创新，用独特的产品满足他们的各种需求”。
“阳光100虽然有20年的历史，但我们并不是一家老公司”
搜房网记者问道：“在现在市场行情下阳光100曾多次提到要寻找市场的突破口，那么大湖第项目的突破点在哪里？”易小迪说：“阳光100一直的口号都是要走专业化道路。在市场行情好的时候发展商的选择面较广，做出任何产品都很好卖。但是在目前受到冲击的市场中每一个项目都要找到属于自己独特的客户群，有针对性的营销才能把房子卖出去。对于我们来说的专业化就是找到公司发展的特定目标群体，阳光100就是专门针对都市白领而做各种产品”。
“具体到大湖第项目就是阳光100创造了一个‘二级院’的概念，我们希望有购房者能够产生这样一个观念‘在市中心买套公寓不如在大湖第买一套类别墅，同样的价格可以有天有地有湖有院子’，而我们对项目的选址的标准就是距离市中心20，我们称为‘20内的住宅’，而不是专供人每周住二三天的第二住所”。
对于光谷这一片区的理解，易小迪说：“光谷是一个充满了高新科技和新兴知识分子的高尚片区，未来将成为中国中西部一个高新科技特区，这也对本地的开发企业提出了更高的创新要求，不能简单的塑造普通的生活模式。比如配套不能简单的局限于会所、商业街和娱乐设施，我们大湖地打算兴建一个全新的‘邻里中心’概念设施，代表了未来生活方式”。
简单来说，“阳光100虽然有20年的历史，但我们并不是一家老公司，我们追求的是创造新的生活方式”。
“如果一个行业人人都能发财，那这个行业会有死亡的危险”
对于市场，易小迪提出了一个新的观点：“实际上购房者对价格的敏感度并没有大家想象的高。所谓的价格主要是指不同的人对属于自己的阶层的产品的认可度，更重要的是产品细分。一个产品找到了属于自己的客户，那么产品的魅力将起到决定作用而不是价格。”
“同样对于这个行业而言也面临着更多的挑战，如果一个行业人人都能发财，都在数钱，那这个行业就会变得非常危险，在现在这个行情下阳光100在有些城市也采取了降价的策略，但是对于大湖第我们希望走另一条道路，那就是找到新的卖点而非通过价格打动客户”。
近日新闻报道称阳光100集团6月份以约5亿元的低价拿下成都成华区一宗土地，折合楼面价2500元/平方米，该价格仅为周边在售楼盘房价1/3左右。阳光100是否有兴趣在武汉继续扩张？易小迪略显谨慎的说：“最近公司已经在山东、桂林等地拿地，可以说目前我们对在武汉拿地的兴趣还是非常浓厚，但我们也要求自己在这方面要谨慎，绝不贸然出手”。
采访结束之后，易小迪再度前往会议室召开下一次会议。
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