[摘要] 昨日，武汉市房管局发布《武汉市商品房预售方案管理暂行规定》，并同时发布《关于加强房地产市场监管完善商品房预售管理工作的通知》，即日起开始实施。有业内人士表示，“新规”传递出武汉市加强市场调控的强烈信号，如果得到严格执行，将加大市场降价预期，导致房价加速回落。
（来源：楚天都市报 记者苏永华）昨日，武汉市房管局发布《武汉市商品房预售方案管理暂行规定》，并同时发布《关于加强房地产市场监管完善商品房预售管理工作的通知》，即日起开始实施。有业内人士表示，“新规”传递出武汉市加强市场调控的强烈信号，如果得到严格执行，将加大市场降价预期，导致房价加速回落。
整治捂盘惜售
必须按栋出售 不得“分拆零卖”
房产新政公布两个多月后，武汉终于正式“表态”，要拿捂盘惜售等违法违规行为“开刀”。昨日出台的《武汉市商品房预售方案管理暂行规定》指出，一次开盘不得少于3万平方米。
今年3、4月间，由于房子好卖，开发商捂盘惜售频频抬头，有楼盘竟一天两次开盘。昨日出台的《武汉市商品房预售方案管理暂行规定》指出，预售许可的规模不得少于栋，不得分层、分单元预售。建筑面积3万平方米（含3万平方米）以下的商品房项目，应一次性开盘；超过3万平方米的，每次预售面积不得少于3万平方米。
武汉市房管局介绍，预售许可的规模不少于3万平方米的规定实际在3年前就已出台，但次年因遭遇金融危机，为刺激经济、救活楼市，这一制度“搁浅”。此次重申后，对不符合申办要求的楼盘将一律停发预售证。
武汉市房管局表示，将设立举报投诉热线，接受社会监督，对“顶风上”的违法违规行为，一经查实将严肃处理。对群众举报投诉企业违法违规行为的，每件必查，查清必办。
规范销售行为
10日内公开全部房源和价格
昨日，武汉市房管局同时发出《关于加强房地产市场监管完善商品房预售管理工作的通知》，即日起开始实施。
通知要求，未取得预售许可的商品房项目不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
取得预售许可的，要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，明码标价对外销售，不得分批、分次销售。不得采取发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等行为恶意炒作、哄抬房价。不得采取返本销售、售后的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。
现场公示预售方案
通知要求，房地产开发企业在申报预售许可时，应切实做好商品房预售方案，并按方案销售。预售方案的相关信息要公开披露，并在销售现场清晰明示。
预售资金将“专款专用”
每年多达百亿的商品房预售资金，要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付，防止开发商挪用、抽逃预售资金。
武汉市房管局将尽快制定新建商品房预售资金监管办法，经市政府审定后，印发全市执行。
昨日，武汉市房管局发布《武汉市商品房预售方案管理暂行规定》，并同时发布《关于加强房地产市场监管完善商品房预售管理工作的通知》，即日起开始实施。有业内人士表示，“新规”传递出武汉市加强市场调控的强烈信号，如果得到严格执行，将加大市场降价预期，导致房价加速回落。
土资源部总规划师胡存智在“中国房地产2010年夏季峰会”上透露，国土资源部将大力推进城乡建设用地增减挂钩工作。经过测算，预计将置换出10%的农村建设用地指标。长远来看，城市房地产开发用地能得到充分的保障，尤其是中小城镇的房地产开发，不会出现土地供应短缺的问题。
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7月3日汉口后花园看房团报名通道
不得雇人排队营造虚假声势
房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示。不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。
捂盘惜售可暂停销售
对未取得预售许可进行销售的，一经查实，记入房地产信用档案，并依法处罚。对捂盘惜售、囤积房源的，对发布虚假广告、散布虚假信息的，可暂停商品房网上签约；拒不整改的，直至取消其开发企业资质。对任意提高房价的，人为制造房源紧张的，予以处罚，并在媒体上通报批评。
分析
通知若执行到位 房价将加速下行
房管部门一纸通知，昨天在房产圈内引发震动。一些资深地产人士表示，在房产新政的大背景下，通知内容如果得到严格执行，或将成为武汉楼市的“最后一根稻草”，加速房价下降。
“与房产新政一脉相承，这个通知的出发点，着眼仍在增加市场供应”。武汉理工大学 教授分析，从供求理论来看，市场上房子越来越多，价格自然就涨不起来。这是解决房价过快上涨的根本办法。
眼下楼市低迷，捂盘惜售又有了新花样——不少楼盘又频频推出“特价房”，每次只有10套左右。“总在开盘，你根本就搞不清到底有多少房子”，购房人王女士说，这是一种控制开盘节奏、以供不应求心理“逼”人购买的伎俩。
中兴地产总经理陈海峰认为，目前房子本来就卖不动，现在又严厉打击捂盘惜售，新房源不断上市，只会导致一种结果——房价下降。可以预见，现在已经松动的武汉房价，未来一两个月内，下降速度将会加快。
在华中师大经济学院院长邓宏乾教授看来，将预售资金纳入监管，除了有效防止商品房延期交付、烂尾外，还将“绷紧”开发商的资金链。这样的预期下，那些嚷着“不缺钱”的开发商，也不会一直挺下去。
还有一些房产人士表示，有些规定早就有了，只是没有得到严格执行。这次能否起到实际效果，还要看执行力度。
汉版楼市新政“枪”重点查处6大违规行为
（来源：楚天金报）在4月19日住建部要求各地清查住房违规预售后，昨日武汉市出台了《开展房地产开发企业经营行为检查和在建在售商品住房项目清理的工作方案》（以下简称《方案》）。《方案》瞄准开发商违规预售、捂盘炒作、任意抬价等违规行为。据悉，这也是汉版楼市新政的“枪”。
根据该《方案》，武汉市将对已批未建和在建的商品住房项目进行清理，督促开发商加快项目开工和建设进度；对2007年1月1日至2010年5月10日已准予预售许可的商品房项目进行逐一排查，准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况，促使开发商限期公开销售。
对开发商以下六种违规行为进行查处：未取得商品房预售许可，以各种方式向买房人收取或变相收取定金、预定款的；对已取得预售许可、未在10日内一次性公开全部房源及每套房屋价格的；未按申报价格实行明码标价、任意提高销售价格的；采取返本销售、售后的方式预售商品房的；炒卖房号，在代理过程中赚取差价，签订“阴阳合同”的；发布虚假和未经核实的信息，采取内部认购、雇人排队等手段制造旺销行为的。其中，对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目要重点核查。
武汉市房管局表示，此次清查将持续到本月31日，采取开发商自查、整改和专班集中检查相结合的方法进行。对违法违规行为的开发商，可暂停其卖房网上签约；对拒不整改的，可取消其开发资质，并将信息通报土地、税收、金融等部门，限制其参加土地购置、信贷等。通过检查，严肃整顿市场秩序，公开处理和曝光一批典型案件。
业内人士分析，此次对违规的开发商暂停卖房、购地、信贷等措施，能严厉打击开发商的违规行为；也能迅速增加住房有效供给。
据悉，武汉市楼市其他调控细则也已制定完毕，正等合适时机出台。
为配合“国十条”，武汉市也已制订了“汉版”实施细则初稿，主要内容分为8条。不过，由于新政效应尚未完全显现，一时难以把握市场变化，相关部门正在寻找的公布时机。
据中国之声《新闻和报纸摘要》6时48分报道，北京、福州、济南出台楼市补充细则调控房价，惩治捂盘惜售等违规行为。
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无预售许可证收定金隐患重重 律师:购房交定三思而后行
“买房”对于中国人而言，很多人都经历过，相信每位购房者在购房置业的过程中，不免都会遇到形形色色难以解决的问题和不能理解的困惑，作为购房者应该如何来应对呢？“买房360”将从购房者的现实置业问题中出发，360度为购房者剖析个中详情，带领购房者走出置业困惑。
“买房360”栏目立足于竭尽所能的帮助购房者解决置业难题，期待广大购房者的积极参与。
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编者按：近日来，随着新政在各地的逐步执行，各地一系列更严厉的新政细则也纷纷出台，湖北省从5月10日起，开展了为期一个月的房地产市场清理和整顿工作，重点检查商品房销售中炒卖房号、捂盘抬价等六类违规行为。其中规定，未取得商品房预售许可证的楼盘，禁止以认购、预定、排号、发放ＶＩＰ卡等方式收取或变相收取定金、预定款等行为。面对这样的整治行动，房天下众多网友纷纷发表了自己的意见，更有网友将自己遇到的困境告知记者，请求帮助。
专项整治行动的出台给市场造成了剧烈的震动，不少购房者欢欣鼓舞，对行动的出台表示大力的支持。一名网名为polarpenguin的网友给房天下发来邮件，自曝深受买房先收取定金之苦，从该网友义愤填膺的来信中，可以看到楼市中存在的这六大违规行为真的让购房者吃了不少亏。对此，网友polarpenguin也坚决表示为武汉的整顿新政欢呼，支持禁止开发商收取定金的行为。
行动的出台无疑对房地产市场持续、健康的发展大有裨益，但也给一部分购房者带来了困扰。得知房天下正在举行的“关注购房者”——买房360活动，部分购房者特地致电记者咨询，段先生4月16日在某楼盘缴纳了一万元购房预付款，现在担心房价下跌，想退款，在如今这种情况下定金能拿回来吗？
【专家问诊】购房者应当拿起法律武器保障自身合法权益
针对部分网友的疑问，记者采访了房地产领域的法律专家童长春律师，为广大网友答疑解惑。
针对段先生的疑问，童律师表示退定目前要针对具体情况来处理。如果客户交纳定金的楼盘尚未取得预售许可证，那么消费者可直接向该楼盘开发商提出退还定金，如果开发商不予退还，那么消费者可以向当地房地产管理部门进行投诉或者诉诸法律手段。
而如果该楼盘已经取得了预售许可证，那么要回定金的难度就比较大，但并不是毫无机会。的方式仍然是和开发商做沟通，如果双方难以达成协议，则消费者可以以“第三方不可抗力致双方难以继续履行合同”为由，即国家政策的影响，向消费仲裁部门或者房地产有关部门提出退定申请。
对于楼市未来的发展，童律师说：“随着国家房地产调控政策以及各地方的实施细则不断出台，房地产市场交易氛围将会越来越紧张，而消费者出于对未来市场走势的不确定性，也会造成市场的震荡，首先表现出来的就是各种违约和退定等法律纠纷的增多”，而如果严厉的政策持续下去的话，童律师认为：“在法律方面上最坏的情况甚至会重蹈08年深圳等地的断供潮，届时，断供者也将会引起一定规模的法律纠纷”。
最后，童律师强调：“这次网友提出的各种问题也给大家敲响了警钟，一是要在购房时三思而后行，避免日后不必要的麻烦；二是对于部分违反国家规定的楼盘，大家要勇于拿起法律武器保障自身合法权益”。
本期嘉宾简介：童长春律师就职于湖北九畴律师事务所，专业承接房产类纠纷的诉控案，对房产类纠纷案的处理拥有丰富的实战经验。【个人主页】
对空前严厉的楼市调控政策，开发商除了优惠促销外，又另辟蹊径。武汉市场上已有部分楼盘有专门针对二套房首付50%的优惠。此外，还有业内人士向记者透露，已有开发商开始研究补贴购买二套房的措施，即为购房者先行垫付一定比例的首付款，完成交易后，业主再按照规定期限慢慢归还。
排队炒号、捂盘惜售、内部认购……等哄抬房价的行为都将受到严厉查处。昨日获悉，从今日起，我省将开展为期一个月的楼市清理和整顿工作，重点检查商品房销售中炒卖房号、捂盘抬价等六类违规行为。据分析，对这6类违规行为的查处，将从根本上遏制武汉开发商炒作和哄抬房价的行为。
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【网友案例】
网友lan:遭遇不合理条款 我的定金能退回来吗?
昨日，房天下网刊发的《网友来信:禁止KFS收取定金 受害者总是没钱的需求者》引起了广大网友的共鸣，一位署名为lan的网友在看过此文之后，也将自己的购房经历写作邮件，寄给了房天下记者。
网友lan在邮件中描述：“在郊区某楼盘，售楼小姐推荐了一种i复式的房间，买一层送一层另还有个大露台。房子也有个所谓的阳光花房，只算一半的面积。售楼小姐说：“到时他们会把花园洋房封起来，核算面积的时候人家一看是一间屋就会算全面积，如果有我们的委托函就只算一半的面积”。
后来签了认购协议，回家后仔细研究发现很多霸王条款，比如“条款里面关于面积差选择的不是3%，而是据实结算，多多少就补多少钱”。
同时，网友lan经过仔细研究发现购房协议还存在以下问题：
1.阳光花房已经被封了，这要做成阳台形式才算一半面积，封了怎么可能算一半的面积。我想起售楼小姐关于委托函的解释了，等我冷静下来想想，不对。我签了委托函就等于我自愿把阳光花房封起来，到时实测面积的时候也是自己自愿算全面积。觉得售楼小姐的说法不成立。
2.从外观照片看，发现只有1、2楼这个房间的阳光花房被封起来了，其余房间的都没有封。别人签了委托函，实测的时候也不会出问题，可是如果我签了委托函，实测的时候由于已经被封，出问题的几率大多了。
3.设计的飘窗落地了，售楼小姐说那是送的面积，不是落地飘窗，我一直很怀疑（后来10号去签合同时她又说是落地飘窗）。如果到时算面积的话，加上阳光花房，不说多了，就算5个平米，因为单价6800多元，我有点担心，保守估计也得补3.4w。
网友lan认为这些条款存在很大的问题，于是便没有在三天之内去签订购房合同，打算退款，但这是售楼员以“超过3个工作日没有去签约”为由拒绝了lan的退款申请。
最后lan无奈的说：“我坚持不签委托函，可是开发商不和我签合同又不退定，我该怎么办？自己还得上班，哪有时间天天耗在这上面啊！”
段先生:4月16日缴纳定金 现在可以退吗？
昨日，段先生致电房天下记者咨询自己的情况该如何处理。
段先生于4月16日在某楼盘缴纳了购房预付款，现在希望退定。但是缴纳的定金是在湖北省开展房地产市场专项整治行动之前，所以段先生心理没底，不知道自己这种情况能否要回自己的定金。
【网友观点】
网友polarpenguin:禁止KFS收取定金 受害者总是没钱的需求者
近日，自武汉将严查六种违规行为的消息发布以来，在网间就引起了热切的关注。房天下买房360栏目时间发布开发商自掏腰包垫首付？ 您领情吗？的相关调查报告，一时之间激起千层浪。昨日，一名网名为polarpenguin的网友给房天下发来邮件，自曝深受买房先收取定金之苦，并表示大力支持武汉严查楼市六种违规行为的政策。
网友polarpenguin在邮件中说到，“收取定金本是一个很不公平的行为，购房者违约失去定金，开发商违约双倍返还定金，乍一看来似乎对开发商的惩罚还严重。可问题是购房者和开发商本身主体就不在一个起跑线上何来的公平？购房者违约开发商的房在还在，那么开发商损失了什么？但是开发商违约时房子却卖出了好价，赔个违约金对开发商来说算个啥？”
此外，该网友还认为在开发商预售收取定金的过程中，还存在太多的问题，例如售楼员在收取定金前后说法的严重不一致，致使购房者因为会失去定金的压力而被迫妥协。
网友polarpenguin在邮件中就谈到自己的亲身经历，“开发商报批时是半封闭阳台，可是卖的时候要求买方必须封阳台，说是二房变三房，而开发商要保持外立面一致，还要收取封阳台费。作为被动的一方，不明白开发商要封阳台，钱还要额外收，收了就应该写入合同啊，可却要在下完定后才告知你要签一个申请，什么样的申请呢？阳台是开发商强制要封的，封阳台单位是开发商找的，封阳台的方案是开发商定的，钱是买家出的，最后阳台改造方案的一切后果由买方自己承担，维修费用自己承担。凭什么啊~！安装单位装的不好为什么我们还帮他承担责任？那是不是房子倒了也是买家自己负责？我不同意了，要求退钱，开发商却说我已经签了认购书，不退，可这完全就是在签认购书前没告知实情啊。怎么办呢？打官司？周六周日开庭不？我是工薪族，不像开发商有那么多法律后盾，只能吃哑巴亏啊！”
从网友义愤填膺的来信中，可以看到楼市中存在的这六大违规行为真的让购房者吃了不少亏。对此，网友polarpenguin也坚决表示为武汉的整顿新政欢呼，支持禁止开发商收取定金的行为。
【购房者直言】
面对如今房地产市场整治工作，作为购房者们又是如何看待这一次的调控呢？本期买房360栏目特别采访了数位房天下卡会员，走到购房者中间了解他们的看法。
房天下卡会员黄先生并不知道最近关于武汉楼市的未取得商品房预售许可证的项目则不得收取任何形式的定金的整顿政策，一听记者介绍，黄先生仿佛出了一口恶气，他说：“真正想买房的刚需都是买套房，受新政影响不大，那些想退房的估计大部分都是炒房的人，不过开发商也不是吃素的，你房子不要可以，定金想要还没门呢！也让那些炒房的人吃点苦头！”更多】
对于开发商垫付首付的行为，张女士认为这样做风险太大，一是因为开发商不是专业金融机构，以后双方发生纠纷估计难以处理；二是现在行情不明朗，冒着这么大的风险买房，万一以后跌了怎么办。【更多】
谈到对武汉最近实行的打击排队炒号、捂盘惜售、内部认购等哄抬房价的行为，蔡先生认为“非常有必要，而且如果购房者是在没有拿到预售许可证的楼盘缴纳了定金的话希望政府可以帮助购房者拿回定金，给大家一个相对公平的买卖环境”。最后蔡先生也听说了有开发商帮购房者垫付首付的做法，他认为这样做无可厚非，新政确实有可能影响真正要购买二套房或者三套房需求的人，况且这么做也没有违法。【更多】
张先生给记者介绍了他的独特的思路：“看了新闻，有的二手房买卖定金上十万。但是我个人认为以我们之前的经验来看，即使楼市转冷，也不过是成交量下来，价格下跌幅度有限，所以即使房价下跌了也很难超过你退定所损失的钱，或者即使超过了也不是很多，但是你早几年就有了自己的家，要是这么想的话，大家也不一定都要去一窝蜂的退房”。【【更多】
【现状透析】
>>怎么看:近九成网友支持限收定金新政
据房天下（武汉）调查数据显示，89.66%的网友赞成“未取得商品房预售许可证的项目不得收取任何形式的定金”这个规定的出台，认为这能有效地遏制炒号、捂盘、惜售等现象；仅有6.9%的网友不赞成此规定，担心这样不能提前定下自己看好的房源；3.45%的网友对这个规定还不好评价。从数据看来，网友几乎是压倒性的赞成规定的出台，说明购房者对于房产市场的炒号等现象早已是诟病已久，此次对房产市场的整顿举措是顺应民意的。
>>怎么办:七成网友看跌房价 欲退定
作为已经交付定金的购房者，其中72.41%因担心新政下房价会普跌而考虑退定；只有3.45%的网友担心退定后买不到而不想退定；另外24.14%的网友还在犹豫，无法确定该不该退定。从数据显示看来，七成网友对新政的调控效果有信心，因看跌房价而想退定。
>>怎么想:逾六成网友寄望房产整顿
据业内人士透露，目前有开放商在研究为二套购房者垫付一定比例的首付款来应对楼市调控政策。对于开发商这样的动作，购房者又是怎么看的呢？据房天下（武汉）调查数据显示，62.07%的网友认为这会让二套房贷的限制政策形同虚设；20.69%的网友肯定这一做法，认为开发商这样做为二套房的刚需们提供了一条捷径。
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【买房360】
第八期：房贷压力酿成"假离婚"? 殷跃建:新政效力需待时间来问路
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