[摘要] 今年进程过半，在刚刚过去的6月，无论是楼价还是成交量，都已回升到历史高位。对于下半年的楼市走向，到底是继续冲高还是往下回调？会否重演2007年的疯狂？各路专家有不同的声音。从他们的观点中我们也可以作出自己的判断。
调整仍不充分，后市或将回落
房价是全社会关注的焦点，民众、企业、政府、专家等莫不紧盯房价变化。2008年楼市调整，商品住宅价格基本与2007年持平。今年一季度，在成交量快速反弹的带动下，部分开发商上调价格，于是商品房成交均价同比上涨13.8%，其中商品住宅上涨14.7%。
成交均价不能反映成交结构的变化，因此更有研究价值的是价格指数。图1清楚的显示了近期70个大中城市房屋销售价格的演化轨迹。从跨年度的房价同比增幅观察，2008年1月达到点，超过11%，之后一直递减至今，今年3月份为1.3的负增长。需要重点关注的是反映短期房价变化的环比价格，2008年8月，这一指数的环比价格首次出现负增长，并持续下跌了7个月，今年3月又逆转为正增长，环比上涨0.2%。
再来看一下区域市场的房价变化，根据某网中国的数据分析，今年3、4月，大部分重点城市的房价都有所上涨，众多楼盘的定价都比去年第四季度和今年1月有所上调。下图12个典型城市中，只有杭州和重庆的商品住宅价格有所下降，其它10个城市皆比2月上涨。
另外，根据国土资源部公布的《2009年季度主要城市地价状况分析报告》，2009年季度城市地价总体水平为3189元/平方米，环比下降了1.53%，增幅明显低于2008年同期水平，下降了3.07个百分点；同比降幅为-2.25%，比2008年同期下降14.37个百分点。这是2004年以来，地价首次出现季度下跌。再次证明地价变化滞后于房价。事实上，由于去年土地流标现象严重，在很多城市的实际成交中，价格已出现大幅下调。随着未来一段时间这些低价地块的开发和入市，在房屋定价方面使地产商有了更多的下调空间。
那么，未来房屋价格的走势会是什么样的？
房价的变动，主要由供求关系决定，但从更深层面，则由经济水平和居民收入水平决定。1997?2003年，随着我国城镇人均可支配收入和人均居住面积的提高、房价的合理上涨，房价收入比保持着一种较平稳的运行态势，在6.2左右；从2003年开始至2007年，随着房价增长速度超过人均可支配收入，房价收入比明显上升，2007年达到7.44的历史水平。2008年虽然城镇人均居住面积仍然持续提高，由于房价趋于稳定，房价收入比出现明显下调，为6.78。
总体来看，我国房价收入比目前略偏高，尚无明显泡沫。由于我国各区域之间经济水平和房地产市场发展程度差别较大，反映在房价收入比上亦存在较大差异。总体特征是经济越发达、城市地位越重要，房价收入比越高，东、中、西部呈现明显的梯度序列。在经济较为发达的东部，尤其是一线城市，如北京、上海、广州和深圳等，房价收入比均超过10，存在一定程度的房价泡沫；而中西部地区，尤其是西部地区，房价收入比普遍较低，基本上没有房价泡沫。
整体而言，目前我国房价还有回落的余地，尤其是一线城市和少数二线城市，房价明显偏高，而且去年下半年以来的降价，并未把泡沫完全挤出，却在楼市春季回暖的刺激下，房价重新出现上涨。所以说，本轮中国楼市和房价的调整并不充分，在宏观经济不容乐观和房价依然偏高的情况下，还有目前主导成交的刚性需求对于房价很敏感，价涨必然导致量跌，而量减之后，房价还会重新回落。2009年下半年，房价无法持续上冲，盘整加小幅下跌将是大势。
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