[摘要] 今年进程过半，在刚刚过去的6月，无论是楼价还是成交量，都已回升到历史高位。对于下半年的楼市走向，到底是继续冲高还是往下回调？会否重演2007年的疯狂？各路专家有不同的声音。从他们的观点中我们也可以作出自己的判断。
反弹是客观存在
部分业内人士质疑"小阳春"的含金量，认为开发商为了回笼资金而自导自演的"假按揭"行为广泛存在；还有为了制造热销假象，开发商雇人排队购房亦颇为常见，非正常退房现象层出不穷。比如，截至4月27日，北京房地产交易管理网的"期房退房公示"长达118页，共1759条退房记录，其中从去年12月份至今，昌平区尚城楼盘的退房记录显示有209套，其中3月25日单日就退房56套，有55套集中在6号楼。三里屯SOHO中心、旭辉奥都等项目甚至退房套数比销售套数还多。
事实上，上述现象近几年一直存在，在2004?2007年紧缩型房地产宏观调控中，曾一再把治理市场秩序列为重要内容。经过大力整顿，这两年情况已明显好转，但从未根除过。今年4月中旬，北京市住房和城乡建设委员会对开发商雇佣"房托儿"，对楼盘进行假销售的情况进行了专项检查。4月下旬，北京市住房和城乡建设委员会又开展了一场检查活动，这次检查的主要对象是"假按揭"；已将11个假按揭、楼盘建筑质量问题严重、哄抬房价等行为的楼盘进行了查处。
政府出面加大督查力度，有利于维护市场秩序。不过，经过媒体的报道之后，很多人误以为事态非常严重。其实也没必要过于担扰。比如去年，曾有媒体曝光上海部分楼盘退定退房率过高，后来房地产交易中心出面澄清其主因缘于登记流程，而大部分楼盘的销售属于正常。近期潘石屹亦公开声明三里屯SOHO中心不存在退房率过高的问题，媒体报道有误。因此，乱相是有，但不占主流，楼市"小阳春"是真实存在的。不妨以数据加以佐证。
，市场成交量出现快速反弹。国家统计局的数据表明，1?3月，商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%。其中，商品住宅销售面积增长8.7%；办公楼销售面积下降13.1%；商业营业用房销售面积增长7.8%。1?3月，商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%。其中，商品住宅销售额增长24.7%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长20%和14.4%。2008年商品销售面积同比2007年下降二成左右，而今年一季度明显增长，说明市场出现一轮反弹。从市场结构上看，住宅和商业用房市场向上，办公楼市场依然向下，后者受金融危机的影响更大。
第二，一二线城市回暖迹象明显。有关数据表明，3月绝大部分城市成交量环比同比均呈现上扬，且都超过去年成交量月均值。其中，北京、上海、杭州、深圳、南京等13个城市成交量创出2008年以来的新高，约占监控城市的一半。
第三，从供应上分析，在市场回暖的带动下，多数城市开发商供应放量，从而使得新增供应有较大幅度增加。从存量来看，多数城市在成交回暖的带动下，快速消化存量，存量呈现减少趋势，但杭州由于供应量较大，存量仍呈现上升的态势。从价格上分析：大部分城市表现较为平稳，体现在项目上即为价格涨跌互现，其中上海、深圳、广州等城市在成交持续反弹的推动下，提价项目增多，幅度扩大，从而拉动了整个城市的价格水平小幅上扬；但部分2008年降价幅度较小、市场仍处于调整期的城市，目前房价仍处于下降通道中，其中较为典型的是杭州、长春、南昌等城市。
第四，从上述一季度及3月份的情况分析，楼市出现了一轮强劲反弹，而且4月份的数据表明，这一向上势头依然还在继续，北京、上海、深圳等部分大城市的一手商品住宅成交量环比3月都有二成左右的增加，其中北京共成交商品住宅期房13369套，日均签约套数为446套，成为2007年以来销售套数的一个月。
然而，事态很明显，市场上攻的能量已经开始衰弱，成交量的增幅迅速缩小，比如上海3月一手商品住宅成交量比2月狂增逾九成，而4月比3月仅增加一成多，同时二手住宅成交量却下降近二成。北京情况与上海相似，一手商品住宅成交量4月比3月仅增加二成左右。笔者认为，今年三季度，及重点城市的房屋成交量会有所回落。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
