[摘要] 今年进程过半，在刚刚过去的6月，无论是楼价还是成交量，都已回升到历史高位。对于下半年的楼市走向，到底是继续冲高还是往下回调？会否重演2007年的疯狂？各路专家有不同的声音。从他们的观点中我们也可以作出自己的判断。
今年进程过半，在刚刚过去的6月，无论是楼价还是成交量，都已回升到历史高位。对于下半年的楼市走向，到底是继续冲高还是往下回调？会否重演2007年的疯狂？各路专家有不同的声音。从他们的观点中我们也可以作出自己的判断。
观望派：涨跌取决于信贷政策
满堂红集团发展研究部首席研究员龙斌：今年5月到目前，楼市的购房人群发生了很大的变化，由于通胀预期和流动性过剩问题，不少投资者、避险者和储蓄保值型的购房者，还有换房客都进入楼市，很多人把买房作为财富的转化方式。这一点和今年4月前以刚性需求不同。
目前，中央对于为拉内需和保增长提供相当动力的房地产业还不会打压，信贷没有紧缩的迹象，充裕的流动性也为楼价提供了向上的动力。未来楼价将往上走，但成交量却会往下走。"有价，开始时有市，到最后变成有价无市。"楼市未来走势将取决于信贷政策会否出现收紧。
看涨派：下半年楼价继续走高
合富辉煌集团首席市场分析师黎文江：下半年，广州楼市整体供应是充裕的，但区域性和结构性失衡。中心区域和郊区供应不平衡，老城区及黄埔区缺货，但郊区的花都和番禺供应量却很大。今年上半年好地段的房源基本卖光了，剩下的实际上是少有人问津的"无效供应"。所以，从供求关系来看，下半年广州房价将继续走高。近期股市也看好，再加上信贷的宽松，今年内楼价将持续向上。
不过，明年的形势可能出现变化。如果今年中国经济GDP能实现"保八"，那政府依靠房地产拉动经济的任务将告一段落。在与楼价上升的取舍上，政府显然是会采取抑制房地产的做法，会再对房地产进行收缩，比如说各种税费减免将取消，信贷也将进一步收紧。
看跌派：8月下旬楼价回落
中原地产项目部总经理黄韬：和2008年的年度均价9000多元/m2相比，预测今年广州楼价的年度均价将在8000~8500元/m2。所以，"从整体而言，2009年楼价是向下走的。"经过春节至今楼市全面持续回暖，现在楼市是到达了"W"的中间的那个顶点，预计8月下旬左右到9月、10月份，新盘和新组团的相继面世，将带动成交量比目前有所上升，但价格方面将回调。
今年的不明朗因素很多，中央有收紧信贷的意图，而金融机构也完成了全年的放贷任务，今年下半年可能会收紧，加上郊区的货量还有很多，基于以上理由，预测楼价上涨的动力不足。
“地王归来”、“天价地再现”、“地价已超2007年峰”在低迷了近一年之后，土地市场重燃战火。统计数据显示，今年4月份，土地市场住宅用地成交量首超去年同期水平，近1/3住宅用地溢价成交。到了5月份，60个重点城市共成交土地553宗，同比增加73%。
而与此同时，今年前5个月，商品房销售面积为24644万平方米，同比增长25.5%，已 过了2007年当期的约21100万平方米。“房价集体飙涨”、“各地排队买房”、“炒房族归来”的风声也见诸各大报章种种现象都给人联想：房地产已经复苏？
去年还在“哭穷”的房企们，怎么又突然“阔”了？
一位业内人士告诉记者，一直以来，房地产开发企业的资金来源主要就是三大渠道：银行贷款、企业自筹、预售款。
“我们看到，去年底到期的房地产公司的贷款，银行基本都给延期了。目前又到了房地产发展的关键时刻，未来房地产如果走势良好，房地产还钱才更有把握。所以，这时候银行当然要鼎力相助。”该人士告诉记者。
这一点似乎可以得到一个侧面印证。审计署审计长刘家义在6月24日人大常委会第五次会议上所作的2008年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告指出，工行、建行、中信、中行、交行和招行违规放贷总额达365.6亿，其中：违规发放土地储备贷款、虚假按揭贷款以及向不符合条件的房地产企业提供贷款215亿元。
另一个资金来源是房地产企业的密集融资。据记者不完全统计，自今年4月份以来，包括金地集团、保利地产、泛海建设、SOHO中国、华润置地、龙湖地产在内的10余家房地产企业，融资金额超300亿元人民币，融资方式包括股票增发、发行企业债等。而融资目的，则大多为土地储备资金。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋在接受记者采访时分析，今年一季度的楼市“小阳春”中，不少房企降价销售、快速回笼现金的做法取得了良好的效果，房企资金链已经有大幅改观。“作为房地产开发的核心资源的土地资源，只要房企资金链没有问题、只要房企还希望扩大市场占有率，大肆拿地都是房企扩张的首要举动。”
此外，2009年宽松的货币政策亦为市场注入了巨大的流动性。数据显示，今年1月-5月，信贷增长额度为5.8万亿，已 出年初央行预计的今年全年信贷新增5万亿的下限。
“大量的资金并没有流入需要扶持的制造业和物流业，投资的股市和楼市再次成为货币政策的受益者。”杨少锋认为。
除了宽松的货币政策、较低的贷款利率，近期，政府连续出台新政扶持效果也开始显现。
5月27日，国务院宣布调低固定资产投资项目资本金比例，普通商品住房项目投资的资本金比例从35%调低至20%，这是商品房资本金比例13年来的首次下调，也被认为是推动楼市回暖的重大利好之一。
“中国楼市是个典型的政策市。”一位分析人士告诉记者，虽然房地产最终落选“十大产业振兴规划”，并无“振兴之名”，但实际上已获得了“振兴之实”。不少地方政府一直明里暗里在“救市”，因为不仅地方政府的土地出让金、非税收入与房地产市场有着紧密联系，地方经济的增长、就业的扩大等也都离不开房地产的支撑。
复兴？复苏？还是仅仅回暖？
土地交易的空前火爆，楼市的“小阳春”，能否说明地产业已经开始“复兴”？
很多分析人士对此说法保持谨慎。“在历史上，找不到任何一个国家，在宏观经济尚处低点的的时候，房地产市场能够一枝独秀。”杨红旭对《中国经济周刊》说，可以说房地产市场已经复苏，“目前来看，只能说部分城市，尤其是部分大城市出现了高价经济的现象。整体来看，无论是复苏的广度、还是溢价水平，土地市场的繁荣程度都离2007年的高点还有一定距离。”
他对记者分析，这一轮地产商跑马圈地的背后，除了反映出开发商对后市的预计已经由去年的悲观转变为目前对近期和中期楼市的扭转表现乐观，还与去年整个土地市场很低迷，很多企业的拿地需求被抑制不无关系。此外，土地市场出现回暖，跟企业的投资投机需求也有关系。“有些投资者觉得现在流动性过剩，未来可能有通胀预期，而土地能保值。”
中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌在接受《中国经济周刊》采访时，更直截了当地表示，土地市场并未逆市飘红，甚至难说“复苏”，只是舆论放大了人们的想象。
因为数据显示，作为象征开发商投资意愿的指标，如房屋新开工面积、土地购置面积、土地开发面积等指标依然呈下降趋势。
5月份房屋新开工面积3.57亿平方米，同比下降16.2％，房地产开发企业完成土地购置面积9875万平方米，同比下降28.6%；完成土地开发面积8845万平方米，同比下降13.3%。
“这三个下降，说明开发商仍然不看好当前市场，仍然有不确定性。因此，不能说现在土地市场复苏了，而只能说今年前几个月是在太冷了，现在仅出现了一点好转的迹象。”顾云昌说。
一系列数据显示，房屋销售面积增加了，但投资的热情仍有所欠缺。今年1-5月份，完成房地产开发投资1万亿元，同比增长6.8%，其中商品住宅同比增长4.4%；相比固定资产投资同比增长32%而言，房地产投资增加比例仍然较低。
“现在是房地产投资10年来迷的阶段。地产商拿地的积极性也是非常低的。好地块大家都想争。不能因为个别地块，就感觉土地市场已经热的不得了了。”顾云昌说。
短暂的盛宴?
银监会主席刘明康6月12日在北京一个论坛上表示：房地产领域开始复苏，但持续性仍值得怀疑。
国家统计局近日发布数据显示，5月，70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.6%。2008年8月，这一指数出现环比负增长，在连续下跌7个月后，于今年3月首现正增长。0.6%的涨幅，已与2006年5月和2007年4月的0.7%涨幅相近。
而面对房价的反弹，不少购房人再次回到观望状态。
根据央行6月15日公布的5月中下旬在50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查，结果显示，超过6成居民认为当前房价“高，难以接受”，购房意愿仍处于较低位置——准备在未来3个月内购买住房的居民占比为15.8%，比上季度减少了0.9个百分点。
房价的提升会否打击刚刚出现好转的楼市？在顾云昌看来，答案是肯定的。“尽管1-5月份的楼市交易量还在上升，但总体来说，上升的势头已经明显放缓。有些城市是成交量的增加幅度有明显的下滑，而有些城市则是交易量环比下降。这当然和房价的上涨有关系。”
土地市场也在降温。据监测显示，6月第三周20个重点城市共成交住宅用地8宗，环比下降50%，成交土地面积约23万平方米，环比下降71%，成交量创下13周以来的值。
“现在国际大背景还很微妙，中国经济也还没有出现复苏。在这样的情况下来谈房地产回暖、全面的复苏，是不太现实的，有许多不确定性。”顾云昌对记者分析称，今年一季度房地产市场销售的回暖，更多是刚性需求的反应。今年3、4、5三个月，是刚性需求的集中释放。
“需求已经完成了一个转换，房价出现上涨态势，部分刚性需求又开始观望了、萎缩了，投资需求接过了接力棒。不过，投资投机需求来的快，逃得也快，受流动性，受政策的制约很大，因此，靠投资投机需求，楼市的这个‘春天’是不可能持久的。”杨红旭对记者表示。
他认为，目前楼市度过了最坏的时候，但在目前经济低迷的大背景下，楼市不可能持续目前这种热销的态势，预计会在今年三季度再出现一个次低谷，“这一轮楼市调整出现‘W形’的可能性正在增大。”杨红旭说。
中国房地产市场波谲云诡，当绝大多数人都认为2009年市场还会继续向下调整之际，却硬生生地走出一波强劲反弹。从今年2月开始至今，在成交量快速攀升的同时，房价亦止跌回升。在为市场表现定性方面，各方争论颇多：有"小阳春论"、有"假回暖说"、有"真回暖观"；有人坚定地认为市场已发生逆转，别冬迎春；有人执著着地看空后市，认为目前繁荣只是昙花一现。真可谓"乱花已经迷人眼"。
随着成交量的节节攀高，市场各方的心态都已发生了一定的变化。开发商由去年以来的郁闷和焦躁变得扬眉吐气了，重新采取小量多批推盘、慢慢涨价的方式，"牛市思维"复活；购房者已经出现恐慌情绪，部分观望者被迫入市；作为市场监管者的政府，则由去年底的"救市"主张，转变为谨慎观望，更担心房价重新上涨。各方一致关心的是，楼市的"春季攻势"之后，市场将何去何从。
反弹是客观存在
部分业内人士质疑"小阳春"的含金量，认为开发商为了回笼资金而自导自演的"假按揭"行为广泛存在；还有为了制造热销假象，开发商雇人排队购房亦颇为常见，非正常退房现象层出不穷。比如，截至4月27日，北京房地产交易管理网的"期房退房公示"长达118页，共1759条退房记录，其中从去年12月份至今，昌平区尚城楼盘的退房记录显示有209套，其中3月25日单日就退房56套，有55套集中在6号楼。三里屯SOHO中心、旭辉奥都等项目甚至退房套数比销售套数还多。
事实上，上述现象近几年一直存在，在2004?2007年紧缩型房地产宏观调控中，曾一再把治理市场秩序列为重要内容。经过大力整顿，这两年情况已明显好转，但从未根除过。今年4月中旬，北京市住房和城乡建设委员会对开发商雇佣"房托儿"，对楼盘进行假销售的情况进行了专项检查。4月下旬，北京市住房和城乡建设委员会又开展了一场检查活动，这次检查的主要对象是"假按揭"；已将11个假按揭、楼盘建筑质量问题严重、哄抬房价等行为的楼盘进行了查处。
政府出面加大督查力度，有利于维护市场秩序。不过，经过媒体的报道之后，很多人误以为事态非常严重。其实也没必要过于担扰。比如去年，曾有媒体曝光上海部分楼盘退定退房率过高，后来房地产交易中心出面澄清其主因缘于登记流程，而大部分楼盘的销售属于正常。近期潘石屹亦公开声明三里屯SOHO中心不存在退房率过高的问题，媒体报道有误。因此，乱相是有，但不占主流，楼市"小阳春"是真实存在的。不妨以数据加以佐证。
，市场成交量出现快速反弹。国家统计局的数据表明，1?3月，商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%。其中，商品住宅销售面积增长8.7%；办公楼销售面积下降13.1%；商业营业用房销售面积增长7.8%。1?3月，商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%。其中，商品住宅销售额增长24.7%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长20%和14.4%。2008年商品销售面积同比2007年下降二成左右，而今年一季度明显增长，说明市场出现一轮反弹。从市场结构上看，住宅和商业用房市场向上，办公楼市场依然向下，后者受金融危机的影响更大。
第二，一二线城市回暖迹象明显。有关数据表明，3月绝大部分城市成交量环比同比均呈现上扬，且都超过去年成交量月均值。其中，北京、上海、杭州、深圳、南京等13个城市成交量创出2008年以来的新高，约占监控城市的一半。
第三，从供应上分析，在市场回暖的带动下，多数城市开发商供应放量，从而使得新增供应有较大幅度增加。从存量来看，多数城市在成交回暖的带动下，快速消化存量，存量呈现减少趋势，但杭州由于供应量较大，存量仍呈现上升的态势。从价格上分析：大部分城市表现较为平稳，体现在项目上即为价格涨跌互现，其中上海、深圳、广州等城市在成交持续反弹的推动下，提价项目增多，幅度扩大，从而拉动了整个城市的价格水平小幅上扬；但部分2008年降价幅度较小、市场仍处于调整期的城市，目前房价仍处于下降通道中，其中较为典型的是杭州、长春、南昌等城市。
第四，从上述一季度及3月份的情况分析，楼市出现了一轮强劲反弹，而且4月份的数据表明，这一向上势头依然还在继续，北京、上海、深圳等部分大城市的一手商品住宅成交量环比3月都有二成左右的增加，其中北京共成交商品住宅期房13369套，日均签约套数为446套，成为2007年以来销售套数的一个月。
然而，事态很明显，市场上攻的能量已经开始衰弱，成交量的增幅迅速缩小，比如上海3月一手商品住宅成交量比2月狂增逾九成，而4月比3月仅增加一成多，同时二手住宅成交量却下降近二成。北京情况与上海相似，一手商品住宅成交量4月比3月仅增加二成左右。笔者认为，今年三季度，及重点城市的房屋成交量会有所回落。
调整仍不充分，后市或将回落
房价是全社会关注的焦点，民众、企业、政府、专家等莫不紧盯房价变化。2008年楼市调整，商品住宅价格基本与2007年持平。今年一季度，在成交量快速反弹的带动下，部分开发商上调价格，于是商品房成交均价同比上涨13.8%，其中商品住宅上涨14.7%。
成交均价不能反映成交结构的变化，因此更有研究价值的是价格指数。图1清楚的显示了近期70个大中城市房屋销售价格的演化轨迹。从跨年度的房价同比增幅观察，2008年1月达到点，超过11%，之后一直递减至今，今年3月份为1.3的负增长。需要重点关注的是反映短期房价变化的环比价格，2008年8月，这一指数的环比价格首次出现负增长，并持续下跌了7个月，今年3月又逆转为正增长，环比上涨0.2%。
再来看一下区域市场的房价变化，根据某网中国的数据分析，今年3、4月，大部分重点城市的房价都有所上涨，众多楼盘的定价都比去年第四季度和今年1月有所上调。下图12个典型城市中，只有杭州和重庆的商品住宅价格有所下降，其它10个城市皆比2月上涨。
另外，根据国土资源部公布的《2009年季度主要城市地价状况分析报告》，2009年季度城市地价总体水平为3189元/平方米，环比下降了1.53%，增幅明显低于2008年同期水平，下降了3.07个百分点；同比降幅为-2.25%，比2008年同期下降14.37个百分点。这是2004年以来，地价首次出现季度下跌。再次证明地价变化滞后于房价。事实上，由于去年土地流标现象严重，在很多城市的实际成交中，价格已出现大幅下调。随着未来一段时间这些低价地块的开发和入市，在房屋定价方面使地产商有了更多的下调空间。
那么，未来房屋价格的走势会是什么样的？
房价的变动，主要由供求关系决定，但从更深层面，则由经济水平和居民收入水平决定。1997?2003年，随着我国城镇人均可支配收入和人均居住面积的提高、房价的合理上涨，房价收入比保持着一种较平稳的运行态势，在6.2左右；从2003年开始至2007年，随着房价增长速度超过人均可支配收入，房价收入比明显上升，2007年达到7.44的历史水平。2008年虽然城镇人均居住面积仍然持续提高，由于房价趋于稳定，房价收入比出现明显下调，为6.78。
总体来看，我国房价收入比目前略偏高，尚无明显泡沫。由于我国各区域之间经济水平和房地产市场发展程度差别较大，反映在房价收入比上亦存在较大差异。总体特征是经济越发达、城市地位越重要，房价收入比越高，东、中、西部呈现明显的梯度序列。在经济较为发达的东部，尤其是一线城市，如北京、上海、广州和深圳等，房价收入比均超过10，存在一定程度的房价泡沫；而中西部地区，尤其是西部地区，房价收入比普遍较低，基本上没有房价泡沫。
整体而言，目前我国房价还有回落的余地，尤其是一线城市和少数二线城市，房价明显偏高，而且去年下半年以来的降价，并未把泡沫完全挤出，却在楼市春季回暖的刺激下，房价重新出现上涨。所以说，本轮中国楼市和房价的调整并不充分，在宏观经济不容乐观和房价依然偏高的情况下，还有目前主导成交的刚性需求对于房价很敏感，价涨必然导致量跌，而量减之后，房价还会重新回落。2009年下半年，房价无法持续上冲，盘整加小幅下跌将是大势。
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