[摘要] 在2010年即将结束之时，为了抑制通货膨胀，12月26日央行年内第二次加息，上调存贷款利率0.25%，房贷政策收紧。在此背景之下，房天下记者独家连线了各大银行，发现，武汉的房贷早已悄然收紧，利率7折优惠早已不见踪影，三套房几乎全面停贷……年底加息到底谁最受伤？
加息对房地产市场供给端的影响
今年开发企业资金来源中银行贷款比重保持历史较低水平，多数标杆企业融资活动现金流量净额较09年下降
截止今年10月底，开发企业资金来源中的国内贷款占比为18%，较2004-2009年历史同期平均水平低2个百分点；自筹资金占比为38%，较2009年提高7个百分点，接近2008年40%的水平；定金及预付款，以及个人按揭贷款及其他资金来源占比分别为25%和18%，分别较2009年小幅下降2个百分点和3个百分点.
今年以来多数标杆企业资金实力明显提升 加息对标杆资金运营压力不大
标杆企业中，万科今年3季度末持有货币现金315.4亿元，较今年1季度增长76%，较2009年年底增长37%。金地3季度末货币现金为129.7亿元，分别较1季度末和2009年年底增长50%和35%。保利3季度末货币现金虽然较1季度末和2009年年底减少1%和10%，但资金规模仍达到136.9亿。
和加息相比 银行信贷紧缩对开发企业的影响更大
今年以来，标杆企业的资金状况已经受到显著影响：从标杆开发企业经营活动现金流量净额来看，今年3季度末5家企业皆呈净流出状态。其中华侨城为-59.3 亿元，而2009年年末为72.6亿元；万科3季度末为-12.1亿元，而2009年末净额高达92.5亿元。招商地产也由2009年末的70.5亿元大幅下降至-22.4亿元。
与此同时，多数标杆企业净负债率也呈显著上升势态。保利的净负债率由2009年年末的49%大幅上升至今年3季度末的146%，华侨城上升57个百分点至92%。金地和万科分别上升10个百分点和7个百分点至56%和27%，招商地产负债率，今年3季度末只有14%。
但从上述分析可以看出，加息对开发企业的偿债能力影响不大，而更重要的是影响企业的资金来源。目前房地产开发企业中，近20%来自国内贷款，另有近20%属于购房者按揭贷款，也就是近40%的资金来源直接来自银行。若银行信贷紧缩导致开发贷款和按揭贷款规模下降，将大大增加开发企业的资金压力。毕竟对开发企业而言，由于其投资远高于贷款利率，更重要的是资金的流动性，而不是资金的成本（动辄融资成本超过10%的信托资金在2010年得到开发企业的广泛使用即是证明）。
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