[摘要] 从房地产开发资金来源来看,房地产项目的预售款包括定金及预收款以及个人的按揭贷款。其中,首付款在项目开盘销售时就已交付,个人按揭贷款则在签署购房合同办理银行按揭手续后由银行发放。
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（来源：北京青年报）按照正在研究的北京商品房预售资金管理办法，未来北京开发商不仅将不能直接收存商品房预收款，在使用商品房项目预售资金时也将受多方钳制，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款。
业内传北京正在研究出台商品房预售资金监管办法———
昨天，有关北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”的消息，成为开发企业紧急开会应对的要事。据得到消息的开发商介绍，按照正在研究的北京商品房预售资金管理办法，未来北京开发商不仅将不能直接收存商品房预收款，在使用商品房项目预售资金时也将受多方钳制，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款。业内对此分析认为，这对原先习惯用预售回款买地的开发商而言，很有可能会是灭顶之灾，或将因此逼得多数调控以来不肯降价的开发商降价销售。
事实上，有关商品房预售资金要进行监管的说法由来已久，住建部等主管部委不止一次在相关文件中提及。就在今年4月20日，住建部出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》即53号文的第九条，就明确规定：“各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。”“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”
从率先拿到有关北京商品房预售资金管理办法主要内容的多家开发商手上，记者看到了正在研究的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》核心内容有3点。首先，今后房地产企业申报项目总投资（即重点监管资金）、用款计划及监管银行，将成为建委核发销售证的前提条件； 其次，房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户；第三，开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。
昨天，中原地产华北区董事总经理李文杰表示,一旦有关商品房预售资金监管的办法执行，可以预见的是，北京的房地产公司在新项目销售前期难以获得现金的流出，在销售后期直至购房人办理完产权都会有部分销售资金处于监管状态，公司无法支配，这对房地产公司未来整体现金流及新项目拓展进度上，影响致命。开发商只有降价以求快速销售回款，保证足够资金竣工，完成产权登记，以求撤销资金监管。
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