[摘要] 从房地产开发资金来源来看,房地产项目的预售款包括定金及预收款以及个人的按揭贷款。其中,首付款在项目开盘销售时就已交付,个人按揭贷款则在签署购房合同办理银行按揭手续后由银行发放。
预售款一旦锁定 地产商四成开发资金受限
（来源：财经日报 叶国靖）上周六,朱小姐带着她的父母,在上海宝山区杨行板块买了单价18000元、总价约160万元的一套期房。在一周左右时间,她将筹集80万元的首付款,完成买卖交易的关键一步。不过,朱小姐显然弄不清楚:她所支付的款项在打入地产商账户之后将流向了何方。
地产商将“朱小姐”们的预付款是用于房屋的继续建设,还是用于偿还银行的开发贷款,抑或挪用购买新的土地,这是一个巨大的谜。
昨天,中原地产集团发布“商品房预售监管”的调研报告,该机构通过监测万科、富力地产、绿城、龙湖地产等标杆房企的开发资金来源发现:一旦锁定预售款,约四成地产商资金腾挪术受限。
该机构的报告称,2006~2009年,国内开发商的预售款占房地产开发资金来源比重大约高达四成。相比之下,2010年,房地产预售款额度仍旧快速增加。国家统计局数据显示,2010年前6月,房地产开发企业资金来源33719亿元,其中,定金及预收款8064亿元,个人按揭贷款4538亿元,两者合计12602亿元,其占比大约为37%。
从房地产开发资金来源来看,房地产项目的预售款包括定金及预收款以及个人的按揭贷款。其中,首付款在项目开盘销售时就已交付,个人按揭贷款则在签署购房合同办理银行按揭手续后由银行发放。
对此,中原地产分析师张 告诉《财经日报》:“目前,对于尚无预售款监管的多数城市而言,预售款项由房地产企业自由支配。新办法一旦实施,将近四成的房地产开发资金的自由度受限,开发商在资金调配方面立马捉襟见肘,压力陡增。”
预售款专款专用,指某商品房预售款只能用于该项目建设,不得随意挪作他用如购置土地、开发其他项目等用途。
张 指出,预售款专款专用一旦严格执行,短时期内可能降低开发商的资金周转率,在政府严查囤地的同时,或将部分迫使开发商加快推盘,回笼资金。
继国土资源部清查囤地之后,商品房预售监管措施被迅速提上日程。就目前国内各城市的商品房预售标准来看,除长三角的上海、南京等个别城市预售标准较高外,大部分城市预售标准均较低,规定完成总投资额的25%,此额度可能仅仅主体结构出地面正负零。对于预售标准过低的城市来讲,预售款的过早回收可能导致资金被挪用的周期更长,进而对预售款的专款专用可能会带来较大的影响。
德佑地产市场中心研究经理蒋旭告诉《财经日报》,未来开发商不能直接收存预售金,由购房人到监管银行付款,开发商不能随便动用该款项。这对于以预售款为资金来源的开发商来说,无疑直击要害,资金链本已紧张的开发商又被加上了一道枷锁。为增加现金流,开发商不得不加快售房速度,降价将成必然。
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（来源：北京青年报）按照正在研究的北京商品房预售资金管理办法，未来北京开发商不仅将不能直接收存商品房预收款，在使用商品房项目预售资金时也将受多方钳制，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款。
业内传北京正在研究出台商品房预售资金监管办法———
昨天，有关北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”的消息，成为开发企业紧急开会应对的要事。据得到消息的开发商介绍，按照正在研究的北京商品房预售资金管理办法，未来北京开发商不仅将不能直接收存商品房预收款，在使用商品房项目预售资金时也将受多方钳制，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款。业内对此分析认为，这对原先习惯用预售回款买地的开发商而言，很有可能会是灭顶之灾，或将因此逼得多数调控以来不肯降价的开发商降价销售。
事实上，有关商品房预售资金要进行监管的说法由来已久，住建部等主管部委不止一次在相关文件中提及。就在今年4月20日，住建部出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》即53号文的第九条，就明确规定：“各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。”“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”
从率先拿到有关北京商品房预售资金管理办法主要内容的多家开发商手上，记者看到了正在研究的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》核心内容有3点。首先，今后房地产企业申报项目总投资（即重点监管资金）、用款计划及监管银行，将成为建委核发销售证的前提条件； 其次，房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户；第三，开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。
昨天，中原地产华北区董事总经理李文杰表示,一旦有关商品房预售资金监管的办法执行，可以预见的是，北京的房地产公司在新项目销售前期难以获得现金的流出，在销售后期直至购房人办理完产权都会有部分销售资金处于监管状态，公司无法支配，这对房地产公司未来整体现金流及新项目拓展进度上，影响致命。开发商只有降价以求快速销售回款，保证足够资金竣工，完成产权登记，以求撤销资金监管。
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武汉百亿商品房预售款将纳监管 方案或年底出台
记者从武汉市房管局获悉，本报“预售款警示录”报道，引起主管部门高度重视，并迅速组织力量讨论监管方案，目前已提出政府直接监管、政府委托机构监管和第三方机构监管三种草案，有望年底正式出台。
2004年，国家建设部发布《城市商品房预售管理办法》，规定商品房预售款应当用于有关工程建设。然而，近年来因开发商挪用预售资金，楼盘延期交房、无法办理“两证”、甚至出现烂尾项目的现象，在武汉不时发生。
武汉市房地产交易管理中心相关负责人介绍，由该中心牵头制定的商品房预售款监管草案，开发企业须将预售款存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。
据透露，在三种备选草案中，主管部门更倾向于第三方机构监管，由银行来为预售款“加锁”。下一步，武汉市房管局将组织人员到已实施监管的济南、天津等地考察，进一步完善方案。
最近几年，武汉每年的商品房预售款超过100亿元。目前，预售房款怎么使用，政府无法监管。有的开发商为了做大规模，把预售款挪去买地或开发新的项目。
武汉理工大学 教授表示，当前楼市面临全面退潮，此时出台预售款政策，对防范风险尤为迫切。上世纪90年代，曾因房地产退烧，武汉三镇平添很多烂尾楼，历经上十年才逐步解决。（楚天都市报 苏永华）
【房天下调查】调查:无预售证收定金 罚！七成购房者欲退定 急!
据房天下（武汉）调查数据显示，在接受调查的武汉网友中，近九成网友赞成4月21日出台的“未取得商品房预售许可证的项目不得收取任何形式的定金”的规定；七成已经交付定金的网友因为担心价格会普跌而想退定；而作为不愿意退定的网友，近五成是因为担心买不到自己喜欢的房源；两成网友对于开发商垫付首付的做法表示肯定；对于这次的房地产市场的整顿风，逾六成的网友认为这将规范武汉楼市，将超好、捂盘、惜售现象彻底扫地出门。
>>怎么看:近九成网友支持限收定金新政
据房天下（武汉）调查数据显示，88.57%的网友赞成“未取得商品房预售许可证的项目不得收取任何形式的定金”这个规定的出台，认为这能有效地遏制炒号、捂盘、惜售等现象；仅有5.71%的网友不赞成此规定，担心这样不能提前定下自己看好的房源；5.71%的网友对这个规定还不好评价。从数据看来，网友几乎是压倒性的赞成规定的出台，说明购房者对于房产市场的炒号等现象早已是诟病已久，此次对房产市场的整顿举措是顺应民意的。
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