[摘要] 很快，中国房地产市场传统的“金九银十”就要来临，然而今年的“金九银十”一路走来却多了很多的波折，面对国家“有史以来最严厉的宏观调控”，武汉楼市同样也受到了影响，在市场成交量大幅萎缩的同时，房价下行压力增加，这些都是摆在“金九银十”面前的现实问题。
编者按：时局如牌、地域是桌、对手即是上下家。楼市更如麻将，往宏观里说，有政府 、开发商、购房者、媒体、银行、专家等多方博弈，就像一幅几家都急等“割 牌”的血战到底。还有外围买马的高手；以中观之，各大区域的发展态势更是一桌牌面，各出奇 招：有清一色、暗七对者，如温江之连续发力；有暗杠等绝张者——展望金九银十，武汉楼市各片区展开博弈……
很快，中国房地产市场传统的“金九银十”就要来临，然而今年的“金九银十”一路走来却多了很多的波折，面对国家“有史以来最严厉的宏观调控”，武汉楼市同样也受到了影响，在市场成交量大幅萎缩的同时，房价下行压力增加，这些都是摆在“金九银十”面前的现实问题。
那么，今年的“金九银十”是否会成为武汉楼市触底回暖的一个契机？在“金九银十”新一局政府、银行、开发商、购房者四方博弈的血战中，开发商又做了何种准备？政府会否出台新的调控措施？作为购房者，你是否会更加关注“金九银十”期间的开盘与促销动态，考虑出手买房？
【开发商】淡季不淡 金九银十还能热销？
>>>推盘量
7、8月开盘数高达99个PK“金九银十”65项目推盘
房天下数据监控中心统计数据显示，截止2010年8月23日获知，武汉楼市定于“金九银十”开盘或者老盘新推的项目数达65个。可这个数字与之前武汉楼市7、8月共计99的开盘数仍是有较大差距。
2010武汉楼市“金九银十”各区域新开盘数据概况
| 所属区域 | 新开盘数量 |
| 汉口中心区 | 11个 |
| 武昌中心区 | 7个 |
| 南湖\光谷 | 15个 |
| 沌口\东西湖 | 14个 |
| 江夏 | 6个 |
| 其他区域 | 12个 |
根据房天下数据监控中心的统计数据表明，7月武汉计划开盘项目57个，其中汉口中心区9个；东西湖片区8个；武昌中心区12个；光谷片区5个；南湖片区5个；其中，部分位于城市核心区的高端楼盘也计划在7月入市。统计数据显示，在7月底最后一个周末，新开盘占领销售总数量的“半壁江山”。另据房天下数据监测中心数据显示，8月武汉楼市有42个新盘推出新房源。初步统计可以得出，7、8月武汉楼市开盘项目共达99个。足可见，今年的武汉楼市淡季反推现象尤为突出。
| 所属区域 | 8月新开盘数量 |
| 汉口中心区 | 4个 |
| 武昌中心区 | 5个 |
| 光谷/南湖片区 | 12个 |
| 后湖片区 | 2个 |
| 汉阳/沌口片区 | 3个 |
| 东西湖/金银湖片区 | 3个 |
| 江夏片区 | 4个 |
| 其他周边区域 | 9个 |
数据来源：房天下数据监测中心
在经历7月淡季之后，8月不少楼盘虽然还没完全具备上市条件，但已经迫不及待地全面“上马”宣传推广工作。而一些楼盘更是逆市开盘，在楼市调控大张旗鼓的气势之下，甚至创造出开盘飘红的销售业绩。
“尽管这些楼盘未必能按计划在8月开盘，但至少这些楼盘已经做好了下半年的开盘准备。”一位业内人士认为，寄望于下半年的开发商将使市场上的供应量有明显提升，扎堆开盘将迎来楼市的激烈竞争。
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>>>销售量
旺季推盘销售 为求销量开发商或差异营销
4月份房产新政出台后，武汉楼市成交量日渐走低，据媒体报道，截至7月31日，武汉7月份商品房成交量7300余套。自从6月份楼市销量打破15个月的“过万套”记录后，楼市再难有新的辉煌。8月份前半个月，日均成交量只有240套。
此前，各方均预测，只要房产新政不松动，成交量还会继续下降。但出人意料的是，8月16日成交量猛然窜升至461套，随后4天一路走高，分别为605套、563套、637套、780套，5天“卖出”3046套。武汉市房地产市场信息网显示，21日武汉商品房成交量更跃升至840套。
据了解，8月15日之前，日成交均价都在6700元/平方米左右。从16日开始，日成交均价悄然降到5600元/平方米以下。21日，成交均价只有5185元/平方米。武汉市房管局市场处处长赵泽山解释，最近几天，光谷项目“尚谷居”集中备案，前4天已有1190套备案，导致武汉市房地产市场信息网显示的成交猛增。“尚谷居”是与武重新厂配套的限价房项目，售价在5000元以下，也拉低了房价。
但看数据，由于开发商在淡季推盘量的加大，使得武汉商品房成交量数据倍增，那么即将到来的“金九银十”武汉楼市成交量是否会飞涨呢？
对下半年寄予期望的开发商不在少数。武汉一知名代理公司的老总直言不讳地告诉记者，下半年他的压力非常大。他们手中代理的楼盘中，有5个项目上半年基本没什么动静，但下半年，这些开发商都不约而同地要求启动销售，期望有个很好的收成。
“原本计划4月底推出的一部分改善型户型，受到市场和政策的冲击，销售效果很不理想。”武昌某楼盘营销经理说，“金三银四”算是错过了，但没想到7月调整房源结构后，在销售前期的客户积累效果非常好，所以7月中旬果断加推，收到了很好的销售效果。
面对“‘金九银十’的扎堆是否会使竞争非常激烈”这样的问题时，一楼盘的策划主管告诉记者，扎堆推盘的情况基本上不会存在。他告诉记者，以前开发商都赶着旺季推盘销售，不管人多人少都会“铁定”开盘，但如今只要前期积累情况不理想，都不会因为要赶“金九银十”而贸然开盘。与此同时，开发商也会根据购房者的需求情况做差异营销。
【购房者】 6成网友金九银十仍观望
“金九”未到，武汉楼市就提前“发飙”。据武汉市房地产市场信息网数据，近3天武汉商品房的日均认购量已经达到500套，几乎和楼市疯狂期的成交量持平。
相比之前楼市的低迷，一天不过二三百套的销售量，行情似乎出现了大逆转，是最后的疯狂？还是拐点来临？【参与调查：武汉3天销量1600套 楼市已回暖？】
武汉市房地产市场信息网的统计数字显示，截止到8月18日下午6时，当日成交房源547套，加上前两日的461、590套，近3天的成交量达到了1598套，几乎是前期低迷时半个月的总和。销量反弹是否意味着楼市已经回暖了呢？房天下调查数据显示，64.8%的网友认为“言之过早，销量大增只是因为个别楼盘恰逢近期开盘而已”；25.8%的网友则认为楼市确实已经回暖，“金九银十将有更大反弹”。
“楼市大格局并未改变。”武汉朗晖置业发展有限公司总经理助理丁科如坦言，现阶段，市场的观望情绪仍旧为主流，接下来开发商定会在价格上做进一步调整，“到那时，或引来更多买房人出手。”
“金九银十”临近，武汉楼市又将有何种表现呢？房天下调查数据显示，61.5%的网友认为届时楼市观望氛围仍将持续，29.8%的网友则认为“金九银十”刚需必然出手，楼市回暖也将成为必然。
有分析师指出，现阶段出手的有两大类购房需求：一类是一直在观望、且经过数月的调整后，逐步被释放的刚性需求；另一类是看准了某楼盘降到自己心理价位的投资客。开发商与购房者之前存在博弈，很多购房者还在等待，看接下来出台的政策会不会导致价格进一步下跌。有业内人士认为，双方都走一步、退一步的前提下，成交量才能反弹，市场才能盘活。
针对购房者的踌躇心态，业内人士建议购房者“理性购房，科学置业”。
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