[摘要] 就在万科集团总裁郁亮首次提出“过冬论”后不久，万科南京某楼盘便以不足万元的“谷底价”连夜开盘，在不足3小时内售罄200套房源，上演了久违的楼市“夜光”。
（来源：京华时报）就在万科集团总裁郁亮首次提出“过冬论”后不久，万科南京某楼盘便以不足万元的“谷底价”连夜开盘，在不足3内售罄200套房源，上演了久违的楼市“夜光”。业内人士认为，近期万科在范围内的多起低价跑量的行为，正是对郁亮“过冬论”的诠释。事实上，不仅是万科，中海、远洋等开发商也已在行动上进入过冬准备，为应对更严峻的未知环境，积极抢收，储备过冬的粮草。
以价换量抢跑市场
在日前举行的万科媒体东莞行上，郁亮表示，2011年房地产行业的关键词是“调控”，2012年整个行业将进入冬天。他透露，目前万科已经进入“冬天模式”，保持充足的现金将比利润率更为重要，在发展的策略上，万科也将采取“过冬术”。
是现金为王，郁亮表示，在冬天环境下现金流比利润率更重要；第二，房地产销售应该更积极一些，尽量减少存货压力；第三，应该采取更谨慎的拿地策略，不能买错、不能囤地；第四，在管理上要开源节流，减少不必要的开支，更加精打细算。
郁亮表示，万科在定价策略上将坚持市场的原则，通过采取积极的定价策略促进成交。基于此，万科近期在范围内的低价跑量行为便不难理解。据报道，万科位于南京的金色领域于上周四晚6点15分以9900元/平方米超低价开盘，共200套房源，在不到3个内全部售罄。此外，万科深圳清林径也于近期推出特价活动，由原来的1.4万元/平方米降到1.2万元/平方米；万科深圳金域缇香将于11月推出均价万元左右非毛坯房源，比此前开盘价低1000元/平方米。
与此同时，万科上 林径预计新一批房源售价会在13000-14000元/平方米，比上一期16000-17000元/平方米低15%；万科北京金隅万科城于11月底推出均价14000元/平方米的三期的房源，比上期房源低3000元/平方米。
“不要再留恋过去的好日子，那样的状态正常吗？应该吗？”郁亮认为，即便本轮政策过去，替代的政策也将随之出现，楼市政策的安排将有序进行，以往“一放就乱、一乱就收”的时期将一去不复返。不过，由于市场需求仍然真实存在，楼市的黄金岁月仍在，只是“运动员的踢法”和需要的“技能”有所不同，在郁亮看来，楼市已经进入“下半场”。
提高软性竞争力
与上半场不同的是，下半场市场的集中度逐渐的提高，郁亮表示，“楼市下半场才刚刚开始，没有人能保证稳操胜券，先要练好自身的本领”。
对于万科来说，住宅工业化将在这个冬天加速前行。早在七八年前，万科就提出了住宅工业化生产。所谓住宅工业化，是指在工厂车间里生产如横梁、墙体、地板等主要预制混凝土的构件，再将这些构件在建筑工地如搭积木般吊装组合成房子。住宅工业化的好处是降低人工的成本，在暴利不再的未来行业的竞争中，成本控制将成为最重要的砝码。
目前万科住宅工业化产品已广泛应用于各一线城市，年增长率接近50%，“住宅工业化的春天正在到来，未来几年内将在推广”，郁亮称。
除了住宅的工业化，万科也正在向住宅服务业延伸。譬如，万科已经在不少社区成立了社区食堂和社区连锁餐饮业，与商业地产一样，这些配套产业均是希望在软性方面提高万科住宅的吸引力，“万科提供的不仅是房子，而是一种生活”。不过，产业链条的扩大无疑意味着成本负担在加重，对于这些产业的定位和未来发展模式，万科仍处于前期探索的阶段。
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标杆房企紧缩过冬
“现金为王”、“节流”、“审慎拿地”，是郁亮反复提及的几个字眼。调控当下，千亿航母万科对资金尚且如此小心翼翼，众房企更是已经集体进入“紧缩期”。
据中原地产监测的数据显示，今年前10个月，13个主要城市累计成交居住用地4450公顷，同比大幅缩减28%，其中以底价成交的比重约为53%。10家标杆房企前10月累计购地款尚不足销售金额的21%，这一比例甚至低于处于金融危机漩涡的2008年。
10月，更是仅有万科、绿城两家房企共计花费约21亿元购入4宗地块，其中，绿城参股山东东营区一宗商住用地仅花费9800万元，而前期每月都有购地支出的保利、中海等房企在10月未有动作。
“今年因销售业绩的下滑、融资渠道萎缩等多重因素叠加的影响，各家企业库存积压加剧，资金状况明显劣于往年，拿地更加审慎”，北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，为避免不确定的经营风险，各家企业新增土地储备意愿普遍不足。
与上一轮调控相比，今年的市场形势更为严峻，据统计，北京楼市库存量从10万套增长到11万套，用了4个月时间，而从11万套跃升至12万套，却仅用了两个月时间。在此背景下，降价促销、控制推盘节奏、减缓开发进度、拓展融资的渠道、以房抵债等各种新旧手段，均成为开发商的过冬的策略。
有评论员认为，房地产市场不利因素增加，使年底重点城市市场压力的凸显，四季度将成为今年全年最困难的时期，尤其是今年业绩指标尚无保证的房企，有必要做好打硬仗的准备。
【新闻回顾】上海万科清林径降价15% 万科过冬之策:现金为王
（来源：财经日报）上海万科清林径楼盘，新一批房源尚未推出，售楼处即遭前期业主的过激对待。
清林径位于浦东迪士尼辐射板块新场镇内，售楼处位于新环东路99号。据《财经日报》记者采访了解到，清林径即将推出的房源共132套，房型有98平方米和118平方米两种，11月12日开始认筹，楼盘代理公司对外放出风声，新一批房源将会降价，这让闻讯的前期业主感到不满。
11月13日，20多位清林径前期业主来到售楼处，提出退房要求，并发生冲突。
昨天，事态暂时平息，清林径售楼处恢复运营，但现场保安严密，工作人员对于前来看房者的身份会再三核查，只允许首次看房者进入售楼处及样板间。
现场工作人员（清林径楼盘代理方）告诉本报记者，清林径前期业主购买时的价格在16000~17000元/平方米，预计新一批房源售价会在13000~14000元/平方米，降幅约为15%。
“两批房子的房型都是一样的，差别只是在装潢上，前一批如果算是非毛坯，新一批则是简装，每平方米装潢成本大概少1000元。但由于整体价格比之前调低了3000元，算下来，房价仍然直降了约2000元。”上述工作人员表示。
不过，对于降价一事，上海万科在给记者的书面声明中只表示，清林径尚未正式开盘，售价也未正式公布，公司将根据市场趋势合理定价，并称：万科一贯认为，价格是由市场决定的，企业只能“发现”价格，而不可能单方面“决定”价格。声明中还提到：未来，万科仍将积极主动顺应市场变化趋势，尊重市场实际情况合理定价，按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品。
业内人士认为该声明意味明显。
对于前期业主的过激行为，上海万科方面态度明确：“愿意在合理、合法的前提下进行对话沟通，但不会支持任何违反合同契约的行为。”
另有观察人士在微博上评论称：“世上有只涨不跌的市场吗？市场经济把自由选择的权利交给了我们，也就把自主负责的义务交给了我们。赚钱开心亏钱闹心是人之常情，但对整个市场和社会来说，没有比自觉履行在自由交易中所签署的契约更基本和重要的价值了。自由的经济需要自主的精神。”
据楼盘代理公司工作人员介绍，截至11月14日下午，已有约100多组客户交付诚意金，其中12日启动认筹有约100组，但由于13日受到前期业主阻挠，认筹一度中断。
“具体的开盘时间和地点，不会公开发布，我们会逐个通知客户。”工作人员表示，这样做是为了防止前期业主得知开盘时间、地点后，前往现场进行阻挠。
根据网上房地产公布的信息，截至11月14日，清林径共有948套房源获得预售许可证，首次开盘的日期在今年4月，目前已售出512套，累计合同均价为17644元/平方米。
楼盘代理公司工作人员称，调整价格与临近年末该项目需要回笼资金有关。
德佑地产研究主任陆骑麟则表示，目前来看，清林径将很有可能成为万科今年在上海真正意义上的降价项目，至于降价的原因，可能和项目本身的情况有关，至少在公司层面，万科并不缺钱。
“与2008年万科带头降价的情形不同，在本轮降价中，万科并没有个降价，显得比较谨慎。”对于降价的幅度，陆骑麟表示：“目前能够打动上海购房者的降价幅度在15%，以每平方米16000元降3000元计算，刚好达到这个门槛。”
（来源：每日经济新闻）因长达一年多的调控，楼市真正迎来新的行业转折期。进入9月份，上海、深圳等地降价潮弥漫，行业“拐点论”也开始甚嚣尘上。
11月12日，在万科东莞松山湖住宅产业化建研基地举行的媒体交流会上，万科总裁郁亮避谈行业“拐点论”，而以“过冬论”代之。
郁亮称，“2012年将是地产行业的过冬年。”积极定价，快速周转仍是万科主要的经营策略。万科将多储备现金，更加谨慎拿地，减少开支。
郁亮同时也表示，未来住宅需求将更显自主化和小型化，而房价将会回到合理水平。
“过冬”之策：现金为王
在上半年市场惨淡成交的现实面前，多数开发商的业绩黯淡。而以刚性需求产品为主，力求快速周转的万科却一枝独秀，前10个月万科销售额达到970亿元，再度叩响千亿大门。
限购政策已持续一年多，调控政策让不少房地产企业感到阵痛。对于眼下的调控政策和行业性市场困局，郁亮以“断骨再续”比喻2008年和2010年出台的调控政策。
郁亮称，“这次调控是2008年政策的延续。本来2008年调控快要见效的时候，突然来了金融危机，挽救中国房地产行业。当时的调控应该说没有完成，所以又再来一次，就像接骨折次没接好，把它拉开来再接，这个时候反而更痛一点。”郁亮指出，两次调控的不同就是政府把保障性住房放到重要位置。
尽管如此，郁亮还是认为房地产行业仍然具有市场前景。在调控政策影响下，房地产行业集中度在提高。在郁亮看来，行业的变化已经让市场竞争分为上、下半场，房地产行业的下半场已经开始。“上半场如果说是靠房子和绿化来竞争的话，下半场就不只绿色，而要从软的方面去做，要把配套服务做得更好。”
对于未来房地产行业发展趋势，郁亮认为，2011年的关键词是“调控”，2012年将是房地产行业的过冬之年。
而郁亮言下的万科过冬之策便是“现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼自身本领”。
而今年前10个月，万科持有的货币现金已经达到300多亿元。
“有时候现金流比利润率更重要。其次要卖得更积极一点，不能存货，要控制存货，不能屯地，该卖房子的时候要卖房子。”郁亮称。
住宅产业化的春天快来了
9月开始，房地产行业打折促销潮在各地上演。而本月初，深圳万科清林径推出10套降价促销的特价房，由此也遭遇老业主的反对。
对此，郁亮回应称：“对客户来说，那些因为价格调整而遭受影响的客户的心情，我们很能理解，但是市场有它一定的规则。我们愿意跟他们沟通，但还要坚持市场原则，始终坚持积极定价策略。”
而郁亮也表示，房价回到合理水平是大势所趋。但在媒体追问之下，郁亮并没有说出房价合理水平到底是何种程度。
就在郁亮畅谈行业发展变化趋势及应对策略之时，万科11日向媒体首次开放了位于东莞松山湖的住宅产业化建研基地。据悉，住宅产业化是区别于传统房屋建筑方式的变革。所谓住宅产业化，是指在工厂车间里生产如横梁、墙体、地板等主要预制混凝土构件，再将这些构件在建筑工地如搭积木般吊装组合成房子。
随着住宅产业化建造方式在万科北京、上海、深圳、无锡等项目中的应用，郁亮称：“住宅产业化的春天快要到了”。
对于未来前景，郁亮给予了很高评价，但他指出眼下，住宅产业化也面临政策支持力度不够的难题。
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