[摘要] “房地产企业的高息借款就像是一组多米诺骨牌，一旦有一块倒下，危机就会连环爆发。”一位地产业人士指出。
（来源：中国证券报）临近年关，房企有相当一部分中短期债务将到期偿付，但是在银根紧缩、房价下行、销售低迷背景下，拿什么还钱，已成为众多“钱荒”房企的一大难题。据业内权威人士估算，2010年下半年以来，国内房地产企业通过信托、私募、民间借贷、海外发债等方式筹集的高息借款超过1万亿元，其中多数高息借款的期限在1-2年。保守估计，今年底即将到期的高息借款可能超过千亿元。
风险“暗涌”
中小房企因还不起高利贷而被清盘的案例并不少见，但是，通过正规信托渠道募集的资金近期也开始出现兑付风险。而令市场察觉到兑付危机已然出现的信号，是10月初一期名为“青岛凯悦特定资产权投资集合资金信托计划”的拟发行产品。
该款产品由四川信托发行，总规模8亿元，期限两年，率11%-13.5%，高于目前同期限信托产品的平均水平。该产品为特定资产权信托，标的是现房权，但最初并未标明详细的信托资金使用说明。据了解，该信托的标的“青岛凯悦项目”，正是2010年8月在中融信托“中融·青岛凯悦”产品中，以近4亿元信托资金所投资建设的项目。该信托期限18个月，满12个月可提前终止。
知情人士透露，凯悦项目地处青岛香港中路高档旅游商务区，但建成后销售回款未达预期，使之前为之专门推出的中融·青岛凯悦信托和建行债权很可能无法按期兑付。此次发行新信托正是为了筹集资金偿还到期债务。
由于房地产市场环境持续恶化，上海、天津和南京等地也已相继曝出多款信托计划到期无法兑付的信息。中泰信托一位内部人士介绍，2009年发行的房地产信托很多即将面临集中兑付，尽管信托计划在设立之初会约定兑付风险的应对预案，比如处置抵押资产作为第二还款来源，或向监管部门报批申请存续期延期等；不过一旦真的发生兑付困难，大多数项目想的办法是“借新偿旧”。
“在房地产行业趋势性向好的情况下，借新偿旧的对倒操作，既包含了短期不利形势反转的可能，也可以使信托公司从地产类业务的高利润中继续抽成。但是，一旦房地产形势持续低迷，借新偿旧对开发商而言无疑是饮鸩止渴。”业内人士表示。
天津地王项目“星耀五洲”的债务重组正是这种风险的集中爆发。最初中信信托以接近30%的高息介入，不堪重负的开发商又相继引进了华能贵诚、华融信托借新偿旧。由于项目难获信贷资金，开发周期冗长，严重滞销的星耀五洲，经历了3年信托借新偿旧后，到今年上半年，其负债已高达91.78亿元，但今年上半年的销售收入不足2亿元。
或现多米诺效应
“房地产企业的高息借款就像是一组多米诺骨牌，一旦有一块倒下，危机就会连环爆发。”一位地产业人士指出。
通过梳理金融数据，中国证券报记者发现，除信贷、自有资本金、定金及预收款、按揭贷款等低息渠道外，目前国内房地产企业筹集的高息借款已 过1万亿元。如果出现偿付危机，那么“地产金融危机”的负面影响将远甚于温州民间借贷危机。
国家统计局数据显示，今年1-10月房地产开发企业总资金来源合计为6.8万亿元，以35%为自有资本金计算，今年来房企投入的自有资本金约2.38万亿元。另外，国内贷款为10552亿元，定金及预收款为17520亿元，个人按揭贷为6755亿元。由此估算，今年以来，国内房地产企业通过其他渠道获取的资金高达1万亿元。
“房企获取资金的渠道，无外乎是信托、私募、海外发债和民间借贷，而这些渠道都将支付高额的利息。”一位信托经理表示。
以信托为例，据普益财富统计，房地产信托2010年上半年新增规模1407亿元，2010年全年新增2864亿元，而今年上半年新增为2078亿元，截至目前，房地产信托的存量规模已达6000亿元。房地产信托的利率普遍在12%以上，加上信托机构的管理费、财务顾问费、银行的托管费等中间费用，融资成本超过20%，部分信托融资利率甚至高达30%，远高于银行同期贷款利率。如此高的借款利率对于房地产业而言是难以持续的。
耶鲁大学金融学教授陈志武曾指出，不少金融机构推销的房地产信托产品提供15%、20%的，远比对冲基金的8%有吸引力，但这类产品的系统性风险很大。
一位信托业人士提醒，现在房地产高息借款的风险是，房地产市场低迷、交易量下降、回笼资金难。各种借款需到点偿付，资产好但未销售完，借款就无法偿付。销售是还款来源，抵押物只是第二还款来源。如果要通过司法程序处置抵押物时危机就爆发了。
监管趋严
兑付危机和可能的违约迹象，已引起监管层重视，银监会防控风险也逐步升级。6月银监会要求将房地产信托从“事后报备”改为“事前报备”后，又对项目立项“窗口指导”，实质上实行审批制。10月有消息称，银监会叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务，为期3个月。
监管层出招应对的同时，房地产商、信托机构、私募基金也开始未雨绸缪。
“如果预期会出现兑付困难，我们一般都会提前半年找下家接盘。”中信信托一内部人士介绍，现在寻求“处理”项目的小信托公司很多，接盘对象有房地产基金、资产管理公司、大型开发商等。稳盛投资基金人士就透露，曾有遭遇兑付风险的信托公司请求该基金进行接力合作。
业内人士指出，信托项目受限于刚性的兑付期限，对流动性的要求较高，而私募和民间借贷在偿付时限方面的刚性要求较低。
“信托项目的抵押折扣率普遍偏低，并且已经相对平滑了项目的前期风险。专业从事地产行业的机构和开发商对部分项目的潜力依然看好，只要有足够的时间，后续投资依然会有可观的。”该人士认为，这恰是当前一些大型开发商、资产管理公司以及私募基金认为存在项目并购机会的原因所在。
数据显示，近期，房地产业内以信托为代表的高息借款增速呈放缓趋势。二季度末，房地产信托余额增长到6051.91亿元，占比较2010年底提高1.96%；第三季度的房地产信托产品的增速进一步减缓，占比仅增加0.33%。据诺亚财富提供的数据显示，10月固定信托产品的规模为84.6亿元，环比减少60.92%。
业内专家建议，除收缩房地产信托外，加强对房地产信托项目的跟踪和监管，敦促开发商加快资产抵押品的销售率和周转率，也是防范房地产信托兑付危机的重要举措。绿城董事长宋卫平此前“卖不动就降价到底”的表态，也暗示出开发商在“最后关头”还有“杀手锏”。
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调控依旧房企开打价格战 楼市降价风愈刮愈烈
（来源：中华工商时报）楼价大幅下滑，各地楼盘降价的消息不断的出现，造成住户“抗议”不断……面对号称史上最严厉的调控政策，房价“hold不住”了。记者对上市房企三季度的业绩进行梳理，在销售量普遍下滑的形势下，迫于近期销售压力，部分龙头房企开打价格战。
上市房企三季度存量再增
前三季度过后，调控影响开始大面积体现到上市公司的财务报表中，上市房企存货高企。截至10月末，沪深两市交易所公布的131家上市房企三季报中，在营业收入和净利润两项核心指标上，前三季度同比增速放缓，第三季度环比大幅下降，其中净利润下降近三成。
从明细来看，前三季度131家A股上市房企合计实现营业收入2092亿元，同比增长14.4%；合计实现净利润263.8亿元，同比增长14.31%。同时，131家A股上市房企第三季度合计实现营业收入699.58亿元，环比下降8.15%；合计实现净利润73.19亿元，环比下降29.36%。其中，净利润环比下降的公司共有77家，占比达58.7%。万科、招商地产、金地集团等一线房企三季度业绩均出现不同程度下滑。
从存货指标来看，131家房企三季度末存货达9838亿元，较去年同期的6788亿元大增44.93%；同时，131家房企今年6月底存货为8759亿元，第三季度环比增幅达12.31%。积压迹象非常明显。
其中，库存的前几名房企分别为：万科、金地、招商、首开、滨江集团。这几家房企的库存总额高达4540.7亿元，总量同比增幅高达46.87%，快于行业整体水平。
值得注意，虽然存货合计仍在持续增长，但存货周转率指标显示，今年第三季度房地产公司显然已开始加大促销力度，大部分房企的三季度存货周转率比上半年有了增长，平均存货周转率从今年上半年的0.5697%，上升至今年三季度的0.7367%；而去年三季度上市房企的存货周转率平均值仅有0.52%。分析人士认为，随着年末回款压力的增大，预计在四季度房地产公司的存货周转率会进一步提升。
调控不可回头
自2009年12月以来，房地产调控政策是一浪高过一浪，但眼下，在各地降价潮和放松限购令的呼声下，调控政策似乎将慢慢转向风平浪静。
10月27日，在十一届人大常委会第二十三次会议上，对于人大常委会财经委员会副主任委员吴晓灵的一番“目前限购政策太严厉”的说法，住房和城乡建设部部长姜伟新的解释是，限购是个行政办法，是不得已而采取的办法，并称“在住房信息完善后将不再限购”。这一解释被市场推测为房地产调控放松的信号。但随后国务院的表态击退了这一猜想。
10月29日，国务院总理温家宝主持召开了国务院常务会议。会议提出，坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固了调控成果。
清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵近期在2011汇丰财富论坛上则表示，房地产价格的调控不可能走回头路，即使中国经济增长速度再次放缓，也不会对房地产调控政策进行大调整。李稻葵说，中国当前经济格局正在发生变化，过去若干年靠高投资，靠地方政府卖地，靠房地产蓬勃发展的这种比较简单、粗鲁、原始的发展方式已走到尽头，房地产价格不可能像过去几年那样以每年10%以上的速度上升。
“房地产价格的调控不可能走回头路，不是因为经济问题，增长速度再往下降我也不认为房地产会重新回到过去的形势。已经出台的限购政策我认为不会轻而易举地缩回去，也可能逐步微调，但不可能很快往回走。中国经济靠卖地、靠房地产价格快速上涨这个发展模式已过去了。”李稻葵说。至于货币政策，李稻葵表示：“相信未来5到10年都不会有重大放松，会比较谨慎。”
政策未来难松
最近一段时间，高层多次表明继续推进房地产市场调控的坚定决心。当地时间11月6日下午，国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡表示，房价这一个月已经开始松动，但调控决不可有丝毫动摇，要使房价回归合理的价格。业内人士认为，总理此番表态再度表明，房地产调控短期不会出现松动。在此背景下，房价能否回归合理水平，就成为目前楼市成交能否走出低迷的决定性因素。而随着开发商降价潮的蔓延，楼市已动了真格，预计年底各地可能有更多房源出现实质性降价。
虽然房价已现降价之势，但调控政策仍然不会放松。瑞银证券首席经济学家汪涛在一份研究报告中也指出，即使到2012年一季度，政府也不会放松房地产的相关政策。但是他同时认为，到那时会出现明显的宏观政策放松，包括增加财政支出和信贷额度。
不过，市场也不乏有一些乐观人士。有业内人士认为，中央的调控政策会持续到明年初，因为按照当前态势，随着经济下滑和通胀缓解，经济政策还将持续放松，房地产政策预计到明年一季度将有明显松动，预期年底会有少数城市如期取消限购。
对于市场对政策微调的诸多猜测，汪涛明确指出，这是面对温和放缓的实体经济、中小企业困境以及依然处于高位的通胀水平，政府为中小企业放松信贷条件、减税并释放了不再继续收紧货币政策的信号。在他看来，政策微调并不是针对房地产市场的。
据报道，温家宝总理在圣彼得堡谈到国内房地产调控政策时说：“房地产调控，说起来我们已经进行两年了，一些重大的措施都已出台，特别是我们今年要确保1000万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求。”温家宝表示，目前房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始出现松动。
温家宝特别强调：“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”
9月份以来，高层多次表明对于继续推进房地产调控的坚定态度。9月，温家宝总理在《求是》杂志发表署名文章指出，“房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”。
专业人士表示，高层近来频频表明继续推进房地产调控的决心，无疑是给当前处于降价风波中的楼市明确了方向。虽然部分开发商目前有一定压力，但政府推进调控的决心坚定，政策短期不会出现松动。预计未来一段时间，房价将进一步向合理水平回归。
从目前调控政策的执行效果来看，“限购令”和紧缩的房贷政策的确对楼市的成交产生了较大的抑制作用。购房者多抱以观望态度，入市谨慎，使大部分新推楼盘均面临销售困境。但在房地产拐点到来的热议中，深层次的博弈依然激烈。
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降价潮来袭 11月武汉19品质楼盘再加推狂优惠
楼市11月或迎房价拐点 多城市库存量持续攀高
（来源：经济参考报）从一线城市到二三线城市，从新建商品房到二手住宅，一波楼市降价潮正逐渐形成并呈蔓延之势。与此同时，部分热点城市可售住宅存量持续攀高，统计数据显示，北京、山西等地存量房已创历史新高。
业内人士认为，多地高企的库存将进一步助推降价的蔓延，年底前楼市会逐渐走出僵局，更多二三线城市、更多项目将加入降价行列，房价拐点很可能在11月来临。
降价逐步蔓延至二手房市场
在连续几个月的小范围试探性降价之后，上海、北京、深圳等城市近日均出现了多个项目大幅降价促销，其中不乏龙湖、中海、绿地、恒大、富力等大型房企。12月底再次入市的北京某项目拟售均价每平方米比去年低了近1万元，降价幅度达到40%。
北京等一线城市的大幅降价促销行为已影响到二三线城市的房地产市场，部分城市观望氛围浓厚，新房降价幅度开始加大。据上周(10月31日-11月6日，下同)中原地产对各地的调研结果，在武汉、福州、厦门、长沙、宁波等城市，消费者再次逐步陷入观望，楼市成交出现萎缩，楼盘出现小幅打折促销。在杭州、泉州、温州等城市，降价促销楼盘日益增多，降价幅度增大。如杭州的金沙湖和滨江板块均有楼盘降价，降价幅度为2至3成。
世联地产首席分析师王海斌接受《经济参考报》采访时表示，调控的时间长度决定了调控的深度，此轮调控相比2008年持续时间要长，而且从紧的基调没有变，因此，接下来可能会有更多的二三线城市、更多的项目加入降价行列。
受到新房市场降价促销影响，各地二手房市场价格也出现明显松动。据中原地产统计数据显示，深圳、上海和北京的二手住宅价格指数下跌幅度继续扩大。近期不仅降低报价的房源比重不断升高，平均降价幅度也有增大之势。其中，北京、广州、上海、深圳、天津等重点城市的报价指数均呈现下跌趋势，二手房价格进一步松动。
另据中指研究院发布的统计数据，刚刚过去的10月份，十大城市二手房价格指数平均环比继续下跌，且10个城市全部下跌，跌幅比9月有所扩大。环比来看，十大城市二手房挂牌均价平均降幅为0.95%，较9月扩大0.26个百分点。
美联物业研究中心高级主任徐枫告诉《经济参考报》记者，从去年调控到现在已经有一年多的时间，楼市的冷清会在很大程度上给二手房业主带来压力，“整个市场的舆论导向都是价格下调的话会对他们有很明显的影响。”在她看来，这种价格下调的局面还会持续，但由于“买涨不买跌”的心理以及降价幅度尚未达到购房者的预期等因素，使得相当一部分有效需求并未得到释放，因此，短期内后续成交仍不太可能出现大幅回升。
多城市库存量持续攀高
在降价促销增多的背后，是楼市成交的持续乏力。中指研究院公布的新一周交易数据显示，11月首周多数城市成交同比较去年同期仍然下跌，监测的35城市中，28城市楼市成交量同比下降，6城市成交量降幅在50%以上，其中长沙同比降幅，达到71.96%。
京沪穗深四大一线城市表现疲软，一手住宅成交量全线下跌。美联物业统计数据显示，一线城市成交跌幅约1-3成，其中上海环比跌幅居首，达33.3%。广州、深圳一手住宅成交分别为864套和515套，跌幅分别为29.4%和14.7%。
在北京，新建商品住宅市场成交量依然保持在较低水平，尤其是新入市项目成交效率颇低，链家地产市场研究部统计显示，11月入市项目尚未显示签约，加上8月份以来入市的其他项目，截至上周末零成交的数量达到26个，占比达到1/3。
链家地产首席分析师张月认为，11月首周入市项目情况反映出市场转入传统淡季之后的特点，推盘节奏放缓，基本不会出现集中推盘的现象，由此可以推断11月全月的入市项目数量应该在20个左右。11月供应和成交都会维持低位下降的态势，单月供销比例缩小。
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