[摘要] 不盖房子挖石头、不卖房子改卖煤、进军足球圈、涉足影视业……最严厉楼市调控政策一直未见放松迹象，限购扩容、信贷收紧，房企资金链进一步紧绷，最近不少开发商在重压之下，纷纷开始转型或者转行，原本单纯做房地产或者主要经营房地产的开发商，正在通过各种方式，寻找第二条谋生之路。
编者按：不盖房子挖石头、不卖房子改卖煤、进军足球圈、涉足影视业……最严厉楼市调控政策一直未见放松迹象，限购扩容、信贷收紧，房企资金链进一步紧绷，最近不少开发商在重压之下，纷纷开始转型或者转行，原本单纯做房地产或者主要经营房地产的开发商，正在通过各种方式，寻找第二条谋生之路。
不管是资本市场逐利，还是应对楼市危机，寻找新的利润点已经成为当前房地产企业普遍现象。房企是否正面临洗牌危机？应对危机，是“苦练内功”积极转型？还是紧急转行？
【动态】 地冷矿热 上市房企不约而同集体开矿
近日，ST珠江置业等上市房企也纷纷宣布加入“涉矿”大军。而事实上，这种现象已成为六七月A股市场一道独特的风景。
在ST珠江之前，近两个月来，已有华业地产、莱茵置业、新湖中宝等五六家上市房企先后宣布进军矿产行业。据不完全统计，去年下半年以来，除上述所提到的公司之外，还有中天城投、鼎立股份、珠海港、美都控股、泰达股份、嘉宝集团、绿景地产、万泽股份、中珠控股、西藏城投等近20家上市房企也开始涉矿，约占整个房地产板块的1/6，声势颇为浩荡。
据了解，为了与矿攀亲，上市房企可谓各尽其能，除了单纯地参与经营外，还通过资产重组、业务转型、产业链延伸和产能扩张等其他方式来成为市场关注的“涉矿股”。
财务数据显示，多数上市房地产公司今年上半年的现金净流量为负，同比业绩也远低于去年同期。截至7月26日，上市公司中报披露已经过百，统计上看，房地产公司受调控影响，业绩下滑明显。如广宇集团上半年净利润同比下降45.68%，公司称，考虑到下半年市场环境、政策法规和重大气候变化等不确定因素，公司全年开竣工计划不排除有调整可能；滨江集团上半年净利润也下滑了40.16%，并称由于前三季度交付楼盘较少，公司预计今年三季度净利润将同比下降60%-80%。从业绩预告看，目前已发布中期业绩预告的58家上市房企中，有54%的企业亏损、预减、续亏或首亏，报忧数量较去年上升7%。
涉矿上市房企在解释涉矿原因时，也多态度明确。如华业地产和莱茵置业表示，随着国家对房地产宏观调控的日益紧缩，以房地产开发为主业的上市公司受影响较大。为改变当前以房地产为单一业务存在风险的局面，进军矿业，旨在以此为平台，实现新业务拓展，在增加新的利润增长点的同时提高抗风险能力。
还如新湖中宝，公司称，介入矿产资源行业的一次有益尝试，通过收购可使公司以合适成本切入矿产资源领域，有利于增强公司资源储备和经营实力。绿景地产更是较为典型的案例。因主业不给力，连续几年都处于亏损状态的绿景地产一直在苦苦寻找转机，投资矿业俨然成了救命稻草。
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【动向】养猪制药踢足球造影院 地产巨头相继转型
猪肉价格最近连连飙升，让广州知名房地产企业美林基业集团副总裁刘远德确信养猪是不错的选择，他投资1.5亿元建成广州市的单体养猪场。该项目占地800亩，猪场设计规模为年出栏15万头。早在2008年底全球处于经济危机的漩涡中，房地产行业亦遭受重创时，刘远德便已经看中猪肉价格低位徘徊的时机，投身养猪行业。
除了养猪业，制药业也成了房企关注的目标。早在新湖和莱茵宣布进军矿业之前，戚金兴和他的滨江控股已经有过一个令业界关注的跨界动作——投资1亿美元进入生物制药领域。滨江投资控股有限公司是与美国一家医药方面的高科技公司共同成立世方药业(杭州)有限公司，项目总投资1亿美元，其中滨江控股出资占70%，根据项目进展逐年投入，首期注册资本为1000万美元。公司就设立在杭州滨江高新技术产业开发区。
几乎是不约而同，中国地产界三大品牌开发商——恒大、富力、万达纷纷高调宣布进军体育产业。7月3日，大连万达集团与中国足协达成“战略合作”，万达集团宣布冠名中超联赛和青少年联赛、中国女足超级联赛，聘请外教执教国家队等全面支持中国足球振兴的措施，而代价是3年内至少出资5亿元人民币；就在万达宣布全面支持中国足球的两天前，另一品牌地产商富力地产宣布成立广州富力足球俱乐部，这只俱乐部的前身就是在中甲联赛无力经营的深圳凤凰，自此，广州城内出现恒大、富力两大地产足球俱乐部同城德比的局面；恒大集团旗下的广州恒大如今已成为目前中国足球场上的“新星”，其老板许家印更是将地产和体育结合了起来。上个月底，恒大地产在华南旅游综合体项目——恒大世纪旅游城在广东清远正式开业。
在建造电影院方面，据资料显示，万达旗下的电影院线目前拥有影城71家、600块银幕，占16%的票房份额。今年3月，万达影院又与IMAX签订排他协议，未来三年双方将合建至少75个IMAX影厅，攻占3D高端市场。事实上，近年来像万达这样闯入影院的房企“大象”还有世茂、今典、宝龙等开发商，资本的优势令开发商的进入没有遇到什么门槛，而进入的模式也从先前投资拍片转向投资建造影院。
【武汉房企】降价“肉疼”开发商避险招数各显神通
由于楼市遭受严厉调控，房企出现分化。从上半年发布的数据来看，大型房企的销售情况普遍良好，万科、恒 大、中海、招商、保利、金地、碧 桂园、雅居乐、华润、龙湖等10家标杆房企上半年销售全部实现面积、金额同比双增长，全年销售任务完成过半的房企有4家，而小型房企销售额下降，资金链紧张。有实力的大型开发商可以通过开发二三线城市市场，或者转投商业地产及通过其他辅助渠道刺激市场取得逆势创收。
万科：开发汉钢文化地产 加码旅游地产和养老地产
今年4月，武汉市张之洞与汉阳铁厂博物馆开始闭馆拆迁，原址将建起规模更大的“张之洞近代工业博物馆”。由此，备受关注的汉阳钢厂工业遗址保护性改造拉开序幕。
据了解，万科董事局主席王石在去年12月份就曾来汉参观张之洞与汉阳铁厂博物馆。并与武钢集团达成共识，由武钢提供土地、万科整体打造这一工业遗产文化园。今年2月，初步设计方案出炉。
这是万科首次在武汉涉足住宅以外的其他地产领域，也体现了万科正在拓展的转型之路。
今年2月24日万科在深圳龙岗区南澳拿下一旅游项目地块。按照用地规划，万科拿下的地块属于“旅馆业+服务业+游乐设施”用地，同时也是万科旗下游艇俱乐部所在地。对此，分析称万科可能将该地块用于游艇会配套设施的扩展。今年1月5日，同属该区域的万科双月湾项目正式奠基，一期总投资约15亿元，这是万科至今投资的旅游度假项目。
万科董秘谭华杰也曾表示，旅游地产和养老住宅是万科新业务中比较重要的两个发展方向.同时万科在商业地产的布局上也没有止步。
2010年5月26日，万科携手世界百强酒店企业君澜集团进军武汉高端商业地产。11月6日，武汉万科与世界500强新加坡星狮集团旗下的辉盛国际签约，正式在其开发建设的金域蓝湾项目引入MODENA高档酒店。
显而易见的是，自从去年在深圳、上海、武汉等一、二线城市布局高端酒店物业和城市综合体项目以来，万科今年将加速商业地产领域的扩张。
恒大：经营酒店及旅游地产
恒大进入武汉的第二个项目，位于鄂州红莲湖畔的恒大金碧天下就已高端旅游地产自居。
去年10月，重庆恒大酒店在重庆恒大金碧天下开业。商界名流、投资银行、恒大集团重要合作伙伴及海内外百余家主流媒体出席此次开业典礼。恒大集团将以酒店业为突破口，加速进行旅游综合体的布局。
据了解，重庆恒大酒店并非恒大集团投资的个酒店，广州恒大酒店已于2009年开业。伴随着恒大房地产项目在二三线城市的拓展布局，目前在建及已规划的酒店项目遍布20多个大中型城市。包括上海、天津、成都、武汉、南京、长沙、济南、昆明、兰州、长春、郑州、洛阳、海南、广东增城、广东清远、江苏启东等地。据消息，恒大地产集团合肥公司，还正式签约了安徽铜陵市的一个五星级酒店项目。
恒大已经将旅游综合体的打造作为恒大扩张的重点。恒大地产董事局副主席兼行政总裁夏海钧表示：恒大酒店及旅游综合体项目将开创恒大与项目所在地城市互利双赢的新格局。
而作为商业地产这一大块，恒大也已经进入实质性操作阶段，一个直接的证明是恒大已于8月29日成立了专门运营商业地产的公司，该公司由许家印直接负责。有恒大内部人士曾表示，运营商业地产的相关公司将在一线城市及各省会城市寻找相应地块，用于城市综合体开发。
金地：地产金融、商业地产两翼并行
在住宅地产市场受到严厉调控的同时，房地产金融、商业地产等新的业务模块发展迅速。在金地新的发展战略中，这两块业务发展也被提到了更为重要的位置。
在房地产金融领域，金地已然是走在了行业前端。2010年，金地与瑞银合作的房地产美元基金完成了第二期募集，基金规模达到2亿美元。据了解，该基金目前正在最终募集签约阶段，预计整个基金募集规模在3亿美元左右。
与此同时，金地在2011年也将在商业地产领域实现突破。据年报信息显示，金地集团已成立商业地产公司，金地目前的商业资产，如北京金地中心、西安和岗厦的商业项目等，也将交由商业公司开发和运营。
凌克表示，未来5年，商业地产开发也将成为金地重要的业务板块，与房地产金融一起成为支撑金地未来腾飞的重要两翼。据悉，2011年金地将重点培育商业地产的开发运营能力以及大盘的开发能力，从资金、人才、管理资源上给予充分倾斜。凌克透露，2011年金地将在商业地产投资1至2个综合体项目。并且在今后5年，希望每年在商业地产领域的投资额度保持集团总投资额的20%左右。
在未来数年，金地商业地产业务将以大中型城市综合体为主要产品。“到2015年，金地的商业地产基本相当于再造一个今天的金地。”凌克显得很有信心。
碧桂园：欲挥别廉价模式 将向中高端市场转型
“我们希望能够做一些好的项目，改变人们对碧桂园产品廉价且利润低的印象。”碧桂园方面曾表示。
碧桂园的思路是在管理模式梳理清楚之后开始产品转型，核心为质量过硬的施工方和优质的土地储备。
“在工程施工上，我们还是采取公开招标的方式决定施工方，但现在和中建的合作多一些，中建的施工能力是好的，会为我们的产品转型带来很多有利的东西。”碧桂园方面表示。
另一层面，碧桂园的土地储备质量一直被业界质疑，王石曾对杨国强说，无法理解为何碧桂园要在安徽芜湖这类城市拿下三块大规模土地。但事实上，此前碧桂园对土地储备考虑的重点恰恰在于土地成本及规模，往往忽视土地质量，土地性价比不高。
一个简单的逻辑是在优质的土地上做优质项目才能够获得高利润，但碧桂园往往忽视土地利润而重视规模及开发速度，导致项目利润过低。
新任莫斌上任之后，似乎希望对此进行调整，2010年11月，碧桂园在杭州土地拍卖市场公开竞得一块占地面积6万平方米的土地，楼面地价超过6000元/平方米。此次土地储备行为与碧桂园传统作风相去甚远，土地价格大大超出碧桂园其他土地储备的平均成本，此外地块面积亦非碧桂园所追求的大规模，其三是进入了杭州这样的地价和房价均偏高的城市。
与之同时，碧桂园方面在杭州项目规划设计上亦非通过传统复制，通过快速的设计进而进入开发的短平快模式。碧桂园方面对本报表示，目前尚未有项目前期的任何信息，项目仍在规划设计当中。
莫斌在2月1日的业绩发布会上表示：针对土地储备“最重要的因素是土地的质量，然后是的比较”。
“也许碧桂园意识到，传统的土地储备模式和产品开发模式过于单一，且利润率影响上市公司形象，所以他们需要作出改变。”
而在去年末武汉市硚口区一块汉江边城市综合体项目的投标中，碧桂园也参与其中，显示了其参与城市综合体开发的意向。
绿地：转型综合地产开发商
今年四月份，绿地集团在南京投资开发的世界第七、江苏高楼——高达450米的南京绿地中心正式开业。同时，绿地集团对外宣布战略转型，将在未来5年内重点发展包括酒店、写字楼、购物中心在内的综合性商业物业，酒店规模将在四年内达到100家。
去年在武汉开建的武汉绿地国际金融城项目核心部位将建设一栋606米的超高层综合体建筑，计划打造为集超五星级酒店、国际甲级办公、高档商业、公寓等为一体的超高层城市综合体。
其中，绿地集团已就大连绿地中心、西安绿地中央广场等10个超大型商业体项目与正大集团开展“一揽子”合作，引进购物中心以及大型超市。在酒店业方面，绿地集团目前拥有已建成星级酒店12家，客房总数4500余间，资产规模突破100亿元。
合生创展：深度转型
3月31日，合生创展公布2010年全年度业绩：集团营业额达143.79亿港元，同比增长达28%，净利润58.89亿港元。若剔除投资物业重估税收项净额的影响，则其核心净利润为30.43亿港元，同比增长34%。
业绩背后，合生创展的战略转型脚步也在加快。合生创展高层透露，公司未来的战略框架已经形成，即在核心城市打造高端地产、以二线城市支撑现金周转、以商业地产贡献稳定现金流。
从追求规模到强调利润，这一转变已成业内共识。即使规模大如万科，也已经将眼光转移至利润水平和单位面积产出化，转而追求“更有质量的增长”。一位港股分析师认为，这意味着房企的发展路径从粗放到精细，“合生踏对了步点。”
此种价值投资理念也获得投资者的认可，今年年初，合生创展适时利用海外融资市场窗口机会，成功在亚洲和欧洲发行了3亿美元的优先票据，投资者认购踊跃。
传统融资渠道的收紧，使海外发债成为内房股的选择，但因成本高企而褒贬不一。合生高层表示，截至2010年末的资产负债率为55%，同比09年57%略有下调。
合生向来以高端住宅示人，这一特性在年报中有充分体现。数据显示，合生创展合约销售均价达到了15684元/平方米，同比增幅达20%。分析人士表示，在住宅方面所坚持的高品质战略已成为合生的独特优势。
“对项目的精耕细作、对销售节奏的良好把控和对区域布局及结算的理性掌握，决定了公司的业绩始终不会有过大的波动性，而这样的稳健风格也同样满足了追求稳健的投资者的要求。”合生创展集团总裁薛虎表示。
2010年被看作合生创展的转型落地年，其在业务结构和区域结构上都展开了一系列转型之举。
数据显示，2010年合生在广东、上海、北京的合约销售贡献分别达到27%、32%、38%，业已形成三个重点区域的均衡之势，成为公司最主要的业绩来源。
尽管一线城市调控风声最紧，但2010年，合生创展在上海的扩张依然迅速。上海松林广富林、浦东三林集镇及金山新城等中心地块，被合生创展悉数收入囊中。此举令合生在上海新增建筑面积83.4万平方米。
合生高层透露，随着公司战略转型的推进，合生创展将着力开辟新的利润增长区域，转战二三线城市的脚步正在加快。
合生创展人士表示，2011年，合生位于昆山、太原、秦皇岛、宁波等城市的项目将会陆续推出。“由于这些城市环绕在发达经济圈或经济带的周边，各具特色，将成为未来房地产发展的重要领地。”一位长期关注合生的分析师表示，合生创展的提前布局，有效地降低了调控政策的冲击，这将为其未来业绩增长完成铺垫。
除区域上的变化，合生的另一转变来自产品类型的丰富。调控的常态化令商业地产隐有勃兴之势。合生内部人士透露，由于布局商业地产较早，其商业项目已经开始为现金流作出贡献。“按照合生创展的预计，未来3年内商业地产项目的业绩贡献度将达到30%。”
富力地产：进行销售型商业地产的布局开发
对于富力地产去年的业绩总结，广州销售业绩的增长，富力的工作人员表示主要是来自珠江新城的商业部分，包括商铺、写字楼和公寓。据其透露，仅珠江新城的商铺就在7月卖了2个多亿元。
对于富力的商铺销售数据，辉立证券的地产分析师陈耕表示大为惊讶，依照他们原来的预计，富力在广州整个商业部分能为其业绩作出贡献仅为10%，但从富力公布的信息，仅商铺就占了广州业绩的1/3左右。
陈耕表示，这只是一个月的情况，如果富力广州商业地产的销售能有持续性，那么的确要调高商业地产对其业绩的支撑能力了。陈耕认为，富力的商业地产在熬过08、09年之后，前期已经更为乐观。
“或许，富力现在正在向潘石屹学习，也开始进行销售型商业地产的布局开发。”上述人士称，在前两年市场不好的时候，SOHO中国仍取得了相当不错的销售业绩，这就说明了销售型商业地产的抗风险性和前景，富力也在加紧转型。
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