[摘要] 国五条细则发布，房子转让要严格征收20%个人所得税的消息一出，二手房顿感压力巨大，不过这反而成为一些新楼盘宣传自己的一大卖点。“宁可选择好房一步到位，也不愿挤破头皮忙着避税”、“不断换房多交首付还交税，不如选择幸福一步到位”……近日，武汉不少楼盘针对意向客户，发出了上述宣传口号。
编者按：国五条细则发布，房子转让要严格征收20%个人所得税的消息一出，二手房顿感压力巨大，不过这反而成为一些新楼盘宣传自己的一大卖点。“宁可选择好房一步到位，也不愿挤破头皮忙着避税”、“不断换房多交首付还交税，不如选择幸福一步到位”……近日，武汉不少楼盘针对意向客户，发出了上述宣传口号。而新政下，买房是选择临时过渡，还是咬咬牙一步到位，确实成为不少购房者思考的全新话题。
2月20日，新“国五条”出台，武汉本地的细则将在两会前后陆续出台，也因此，3月被认为是楼市调控窗口期。赶在二套房首付提高，为避免二手房按20%征税而转买新房……尽管政策敏感期之下市场略显骚动，但武汉新房市场销量仍维持在较高的水平。据房天下数据监控中心统计，从3月1日截至17日为止，3月武汉楼市已经成交商品房9706套，日均成交达571套，就此看来3月武汉楼市成交破万套无悬念，楼市金3月实至名归。受调控影响及“金三月”的到来，各大房企纷纷加快推盘步伐，在买房人的追捧下，改善型大户型产品卖的不错，武汉人买房“一步到位”的需求逐渐显现。
楼市现象：武汉楼盘喊出一步到位口号
国五条楼市新政发布后，武汉不少楼盘打出了“一步到位”的宣传口号。汉阳某楼盘最近在推的是一批小高层房源，户型分89、120、137平方米几种，目前销售均价约12000元/平方米。而这些广告语，主要针对的是其120、137平方米的户型。
为什么要打一步到位的概念？该楼盘一位负责人表示，主要是结合最近一段时间国五条细则出炉的热点，如果二手房今后转让要征收20%的个人所得税，那么购房者的换房成本将大大增加。
刚需和改善型需求势均力敌
“本来二手房转让要缴纳的税费就比买新房要高，个所税再严格征收，那就更多了。这段时间不少二手房的卖家买家都因为避税赶着交易，房地产交易中心人山人海，真是挤破了头皮。如果房子已经足够大，就不需要考虑这些问题了。”
据这位负责人介绍，最近这段时间以来，来现场了解大户型房源的客户，确实在慢慢增多。不过这些客户到底是因为看到了广告，还是确实是受到新政影响调整了购房计划，还没有办法统计。
与此同时，还有一些楼盘则借着今年房产税要扩容，武汉有可能成为新一轮房产税试点城市的传言，大做文章。“房产税不针对存量房、而只针对新购置房源的可能性比较大，所以现在下单买大户型，一步到位是比较好的时候。”在光谷片区一个项目售楼部，销售人员这样告诉记者。
市场成交：90-140平三房四房受市场关注
据房天下数据监控中心统计，自2月以来，武汉楼市价格发生波动楼盘总数共计10个，其中价格上涨楼盘数为10个，占比100%；价格下跌楼盘为0个，零占比；武汉楼市房价走势现状为：全面上涨。其中位于江岸区的金涛鸿公馆楼盘涨价额度，从15000元/平上涨到17000元/平，每平米上涨2000元。不过，值得注意的是，近期，在买房人的追捧下，多家刚需、改善盘卖得不错，楼盘的价格变化不再是买房人关注的焦点。
购房者对大户型的需求渐长
记者发现，上周洪山某楼盘开盘推出的户型在78—139平方米之间，但反而是90—139平方米之间的三房、四房的关注度更高。“将来的调控在税收方面要加大力度，感觉自己折腾不起，所以这次买房还是一步到位算了。”认购了139平方米房源的黄女士说，自己本来并不是很着急买房，但是前不久看到个税新政后，就抓紧筹钱来买新房。同样，在汉口片区，一高端住宅开盘一个后，销控表上显示大部分房源已经被认购，且大户型的销量明显好于小户型。
择优而居 购房因素多考量
另据房天下调查显示，目前武汉楼市上刚性需求和首次改善型需求两股力量已经开始平分秋色，其中刚性需求包括自住、婚房、拆迁，占比47.69%；首次改善型购房者占比43.08%。而在被调查者中，超六成的购房者认为买房应该选择小三房、小四房，一步到位。同时，择优而居成为购房新趋势，除了户型要一步到位以外，项目需占据湖景、江景等自然优势、配套完善、商圈成熟、产品运用科技理念，低碳、环保等都成为改善型购房者的置业考量因素。
总共费用：一步到位需要付多少钱
购房者一开始想要买的只是一个过渡型的小户型，现在为了规避税费，想要买更大面积的房子，需要多付出多少成本？
以同一个楼盘三套面积分别为90、120、140平方米的房源为例，不考虑楼层、地段等因素，假设售价均为12000元/平方米，购房者为首次置业，首付3成，等额本息方式贷款30年，贷款利率为2012年7月6日后利率下限（85折）。购房成本分别如下。
也就是说，如果原来要买的是90平方米的房子，现在想要增加30平方米，购房者所要多付的首付款是10.8万元，30年按揭年限，每个月要多缴纳按揭款是1441元。
当然，如果想要换成140平方米，成本显然还要高。当然值得注意的是，上述数据是在贷款利率打85折、比较理想的状态，如果利率还要上浮，那么购房者所要多支付的成本，还要更高一些。
换房成本：改善型需求或遭误伤
“国五条”细则中关注度的是，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
据了解，按照此前执行的个人所得税政策中有关二手房交易的规定，普通住宅按照房屋成交价的1%或转让所得的20%计税。对比发现，新旧政策的“或”字之差将给二手房市场带来巨大改变。此前卖房的业主可以在两种计征办法中选择较为便宜的一种，以普通住房为例，一般成交价的1%会比转让所得的20%少，因此在具体执行中业主往往会选择1%。但是新政执行后，就只能严格按转让所得的20%计征个人所得税。
假设5年前购入一套价格大约为48万元的房子，经过5年的价格上涨，目前售出的价格大约在64万元。如果按照原政策，业主大都会选择成交价64万元的1%即0.64万元缴纳个人所得税；但按照新政策，业主则需缴纳（64万元―48万元）的20%，即3.2万元个人所得税，比原办法多2.56万元。
除此之外，“国五条”新政中还明确提出，将执行差别化房贷政策，这有可能使二套房贷款首付比例、贷款利率上浮。业内人士分析，对于眼下有换房需求的改善型买家来说，换房成本在双重打压下无疑将增加许多。这也不难解释，为什么近期成都楼市许多改善型买家加速入市，希望搭着新政落地前的末班车买到一套合适的房子。
答疑解惑：一步到位到底现不现实
从单纯的数据上来说，买房再换房所要支付的成本，确实要比一下子就买到住宅，整体要大得多。但是，真正要实现一步到位，显然并没有那么简单。
“房子是大宗商品，购房者常常是倾尽了所有积蓄，甚至还要寻求亲戚朋友的帮助，好不容易才拼凑出一个小户型的首付，每个月的按揭款也是算得很紧，如果又一下子多出这么多钱，确实很难。”一位开发商表示，虽然一个中等户型跟一个小户型的总价，可能只差二三十万元，首套房的首付只差十来万，每月按揭款也就多个1000多元钱，但是对于经济实力普遍不是很好的首次置业者来说，却不那么容易能拿出来。
而在房天下数据监控中心高级分析师亚麻看来，小换大这种趋势虽然还不明显，不过个案已经有所显现。这种个例主要体现在购房者适当地增加一些购房面积，但幅度不大。比如购房者把原本70多平方米的小二房，改成90平方米的小三房，又如有些客户本来买90平方米，后来更倾向于买110平方米的户型，因为换房成本确实存在，所以一些客户在买房时，会以一个更长的时间段去考虑，比如可以住10年甚至更长，以尽可能减少换房频率。
此外，亚麻还建议购房者，因为限购限贷政策没有取消，改善型房源整体去化情况依旧不是很好，甚至在一些楼盘中，出现地段、景观资源更好的大户型价格，比小户型要低上很多的情况，购房者不妨也留个心眼，如果总价相差不是很大，确实也可以考虑一下买更大一点的户型。
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