[摘要] 武汉公积金中心2012年的统计数据显示，使用公积金贷款买房的户数和购房面积，占到全市住宅销售面积和套数的1/3。公积金政策收紧，影响面广泛，不仅包括外地购房者、年轻刚需购房者，部分改善型需求也深受影响，加上二手房个税政策的出炉，影响更甚。
房天下讯 武汉公积金中心2012年的统计数据显示，使用公积金贷款买房的户数和购房面积，占到全市住宅销售面积和套数的1/3。公积金政策收紧，影响面广泛，不仅包括外地购房者、年轻刚需购房者，部分改善型需求也深受影响，加上二手房个税政策的出炉，影响更甚。
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武汉购房者外地人占63% 购房资格放宽
按公积金新政，外地人来汉工作后，可以将公积金账户转到武汉，即可在汉用公积金贷款买房。去年10月份，武汉曾出台规定，武汉人在外地买房，可以提取武汉账户公积金余额还贷。这样一来，武汉与外地城市部分实现了公积金通用。
根据房天下“武汉购房者调查”，武汉购房者中仅有37%是本地人，63%购房者则来自外地。其中，湖北省人数，占比近7成；排在之后分别为广东省、上海及北京。随着公积金政策对外地购房者的放开，将会有越来越多的外地人加入到武汉购房者中来。
年轻购房者贷不起 新政影响“刚需”人群
根据房天下“武汉购房者调查”数据显示，相较于上一代，武汉购房者越来越“年轻化”，调查显示68%人群在30岁以前就买了房子。此外，公积金贷款买房的主力人群是30岁以下的年轻人，贷款金额占比55%，且大多为购买首套房。
去年发放的公积金个人贷款中，购房面积在120㎡以下的约占贷款总金额的80%，30岁以下人群公积金贷款占到贷款总金额的55%，购买首套房的约占贷款金额的97%，九成公积金贷款发放给了月收入在5000元以下的职工。
房天下论坛准备买婚房的网友“异心异意”公积金才缴了1年，公积金余额5000块钱，按照新政策只能贷到14万元，相比原来的算的30万元，可贷额度缩水一半，“如果改为商贷，像我这样的‘穷人’承受不起高昂的利息。看来计划要延迟不知道多久”了。
像“异心异意”一样购房计划受到公积金新政影响的大有人在。公积金贷款额度计算方式调整，受影响的就是缴存时间短、且缴存额比较低的“刚需”一族，多数缴存不超过一年的年轻人都只能贷14万元。另外，提取或用公积金贷过款的职工，因跳槽等原因中断过缴存的职工，都会受到计算方式调整的影响。
公积金限额、二套房个税双重打压改善型需求
硚口靠近建设大道某楼盘售楼处，王小姐夫妻二人将项目受理房贷业务的工作人员围住，紧张地询问公积金能否办下来，言辞激烈，而工作人员的回答让他们沮丧不已。王小姐告诉记者，家里5年前买下一套小居室，现在不得不换一套大一点的，但是由于公积金新政出台，之前能轻松获得60万元的贷款额度，现在却出现公积金余额不足。
王小姐夫妻购买首套房的时候使用的是公积金贷款，“当时只使用了我老公的公积金，我的没动过，所以现在二套房的话仍然可以使用公积金”。而当王小姐夫妻满心欢喜地想换套大的房子的时候，公积金新政犹如晴天霹雳。“尽管还是可以贷款，但是由于我的公积金额度太少，尽管存了3年，但是按现在的政策算下来，只能贷不到20万，对于硚口这边的100万左右的房子简直就是杯水车薪”。
让王小姐更为头疼的是，武汉关于二手房出让征收20%个税的规定催促赶紧出手自己的老房子。王小姐坦言，“本来是打算如果房款不够的话就把之前的老房子卖掉，再买新房。现在的政策就是逼迫我们在二套房个税落地之前，赶紧把房子出掉，不然将会缴纳相对高昂的二手房个税”。
记者实地走访武汉各大高端楼盘售楼处了解到，由于受公积金新政的影响，大量购房者能贷到的公积金贷款额度大幅减少。
而更多的改善型需求在新的二手房个税政策正式出台后，将会面临更为尴尬的境地。中指院华中分院研究副总监李国政认为，“不要认为新政只对刚需有影响，改善型需求实际上也面临很多的问题。改善型需求大部分有出售二手房的需要，抛开获得公积金贷款资格不说，很多家庭都使用公积金贷款，提取过公积金，因此公积金余额较少会限制所能贷款额度。此外，二手房将会征收出售个人所得的20%，这样的征收比例肯定会在客观上推高二手房价，导致难以卖出”。
新政出台购房者苦恼 开发商“替购房者首付”策略或重出江湖
国五条、国五条细则相继出台，武汉公积金相对收紧，征收二手房交易个税等，都同购房者的切身利益紧密相关，令购房者绷紧神经。公积金新政和二手房个税政策，不仅影响到外地购房者、年轻刚需购房者，还影响到拥有多套房子的改善型需求。
李国政表示，公积金额度收紧，可能会逼迫部分购房者转而选择商业贷款。“对于刚需群体来说，选择商业贷款意味着买房成本大大增加，还款压力增大不少。这样的话，部分购房者只能寄希望于开发商作出相应的对策了。”
据了解，现在武汉各大开发商并没有针对新政作出相应的营销手段的调整。房天下主编朱晶晶认为，“现在武汉楼市需求仍然很旺盛，开发商的销售业绩还并没有受到冲击。比如招保万金，上个月的销售额是上涨的，整个武汉新房的成交量能也是处在一个平稳上涨的态势。因此，很多开发商暂时不会调整相应的营销策略，购房者跟开发商现在都在新政观望中。”
由于新政的出台，是否会如果出现购房者大面积延迟置业的现象，导致武汉楼市需求不足的现象，李国政认为出现这种现象的可能性很小。“如果有，开发商可能采取3种对策”。
李国政认为，房企可能采取的措施之一是“替购房者付首付”重出江湖。“由于贷款额度收紧，部分购房者房款不足，开发商可以采取无息贷款的方式替购房者付部分首付，以减轻购房者的压力，吸引购房者买房”。
李国政认为，开发商降价的可能性不大，“可能会出现一种‘相对降价’，涨价额度少一点或者暂时不涨价”。此外，“推中小刚需户型”可能是大部分开发商可能会选择的对策。“购房者购房压力上涨，由选择大中户型转向中小刚需户型，开发商会迎合购房者的这种选择”。
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