[摘要] 现在银行多是根据自身信贷等情况对首套房贷利率进行相应调整。不过有消息称武汉首套房贷利率或重现8.5折。本期买房360记者就网友关心的房贷问题做了盘点，希望对您买房置业有所参考。
“买房”对于中国人而言，很多人都经历过，相信每位购房者在购房置业的过程中，不免都会遇到形形色色难以解决的问题和不能理解的困惑，作为购房者应该如何来应对呢？“买房360”将从购房者的现实置业问题中出发，360度为购房者剖析个中详情，带领购房者走出置业困惑。
“买房360”栏目立足于竭尽所能的帮助购房者解决置业难题，期待广大购房者的积极参与。
新闻背景首套房房贷如何省钱？刚毕业想买房如何申请贷款？各大银行申请贷款有何特点？......房贷问题一直是购房者非常关心的话题，根据消息显示，最近，京沪深等一线城市传来了首套房贷款利率优惠的消息。北京国有大行领头“松绑”；上海首套房贷款利率开启8.5折优惠；深圳首套房贷款利率多可打折。首套房贷利率优惠会不会逐步扩大到二三线城市成为市场关注的焦点。昨日，记者从武汉各家银行了解到，自去年以来一直有针对首套房贷利率优惠的消息传出来，但央行或总行并没有就此下发正式通知，现在银行多是根据自身信贷等情况对首套房贷利率进行相应调整。不过有消息称武汉首套房贷利率或重现8.5折。本期买房360记者就网友关心的房贷问题做了盘点，希望对您买房置业有所参考。
近日，四大行继续贯彻落实差别化住房信贷政策，满足首次普通住房贷款需求，在基准利率内根据风险情况合理定价，使首套房购房者看见了曙光，房贷利率正式回归基准。那么，购房者如何申请房贷更划算？去年申请房贷利率上浮了10%—20%，而且已经放款，怎么办？
享受优惠利率并非难事
购买一套住房，首套住房首付比例3成，利率为基准利率。以贷款100万20年还清为例，如果是执行基准利率，月供为7783元，总利息867927元；而如果能打9折，月供则减少为7364.76元，每个月可少还400多元，总利息更是减少100385元为767542元。因此，业内人士支招，如果有机会一定要申请到低利率的房贷。
记者了解到，实际上想要申请到低利率的首套房贷也并非难事。某房屋中介负责人告诉记者，尽管银行官方口径对房贷政策松动的迹象并不明显，但实际上，对于优质客户，目前想要拿到95折利率优惠并非难事。
银行的房贷政策并非“一刀切”，有的银行需要客户开通网银、信用卡等业务；有的银行则需要在该行有一定的存款金额；还有部分银行贷款金额越高，利率月优惠。如贷款金额达到80万或者100万，就能申请到95折，甚至9折的利率优惠。
目前银行贷款利率已经普遍回归到基准利率，首套房贷款政策也正在逐渐松绑。尽管监管层要求首套房贷8.5折利率，但想要实现目前还不太现实，因为5年期以上的贷款基准利率为7.05%，如果执行8.5折贷款利率，执行的利率为5.99%，与目前5年期定期存款5.5%的利率相当，银行赚不到什么钱。
已申请上浮利率也有招
去年底，购房者朱先生以上浮20%利率申请了50万元的首套房贷，而且银行已于春节前放款，听说最近首套房贷利率已经回归基准，朱先生非常着急：“太不划算了，还没还两个月贷款，贷款利率就已经回归到基准利率，那我们这些申请了上浮20%房贷的岂不是吃了哑巴亏了。”
“有没有什么办法能够弥补呢？”朱先生向记者咨询。光大银行个贷人士解释称，像朱先生这样的购房者在2011年底申请上浮利率的还有很多，首先，购房者先仔细阅读合同，看看合同中有没有规定利率根据国家政策进行调整。假如没有相关规定，则需要按照合同执行，原则上是很难更改的，不过购房者也可以尝试与银行协商。
此外，要解决这一问题，银行人士支招，申请了上浮利率的购房者可以尝试房屋抵押贷款，先将房贷一次性还清，然后再重新申请房贷，用滚动贷款的方式来还新房贷，只是手续上稍显麻烦。
刚毕业大学生申请房贷有点难
胡岩(化名)是武汉纺织大学一名大四的学生，最近见房价有些松动，他正琢磨着想要购买一套住房，“首付由父母承担，我马上就要离开学校了，不想在外面租房，如果能有一套自己的房子，不用交房租，还能省不少开销。”胡岩说，他看中了位于三环的一个商品房，准备出手时住房贷款却卡壳了。
几家银行都拒绝了胡岩的房贷申请，理由不符合申请贷款的要求，没有银行流水，没有单位收入证明。银行个贷人士称，大学生虽然有了房贷申请资格，但是是否真的具有住房购买能力？各银行对于这一群体的房贷审核标准要严格一些。
如果刚毕业大学生的户口在学校，需要工作单位出具收入证明才可以进行房贷的审批，而且，一般刚工作的大学生收入比较低，有些银行会考虑到各种风险因素，规定需要找本地人做担保才能贷款。
没有工作银行不会对其发放贷款，想购房只能选择一次性付清，因此，银行人士提醒胡岩，能尽快找到一份工作，出具收入证明，还是有机会能申请到贷款的。
银行房贷四大还款方式PK
李先生购买了一套总价150万元的小两居，评估后银行贷款120万，贷款期限20年，李先生自掏腰包首付款70万，贷款80万元。加息后，李先生拿捏不定采用以下哪种房贷还款方式更为经济省钱。
专家以案例分析的形式，比较了几种基本房贷还款方式的优点和缺点，PK结果如下。
种：固定利率还款（按等额本息方法计算）。固定利率标准各家银行不同，本案例以上浮1.1倍计算。具体还款细节见下表。
专家点评：固定利率房贷的好处就是利率不随物价或其他因素变化调整。但固定利率因为是借款人提前锁定的加息风险，所以常比基准利率高出一定的百分点。
第二种：等额本金还款。本案例中的还款金额仅以个月为计算依据，之后每月还款金额会逐月递减。
专家点评：采用等额本金还款方式，借款人在开始还贷时，每月负担会较大些。但是随着还款时间的推移，还款负担会逐渐减轻，最后总的利息支出较低。
第三种：等额本息还款。等额本息还款每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
专家点评：以等额本息还款方式偿还房贷，借款人每月月供不变。因每月承担相同的款项，方便借款人安排收支。
第四种：公积金自由还款。即设定每月的还款额，只要月还款额不低于设置的还款额即可，每月多还的部分系统会自动划为提前还款。
专家点评：自由还款是公积金贷款独有的还款方式。与传统的等额本息或是等额本金还款相比，公积金自由还款方式更为灵活。
四种还款方式综合评比
固定利率
优点：1.利率风险小；2.稳定；3.利率不随物价或其他因素的变化而调整。
缺点：不论银行利率如何变动，上调或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不会随市而变。
适用人群：有固定收入，专业投资者或者商人。
等额本金
优点：1.总体利息支出较低；2.在随后的时间里每月还款额将会递减。
缺点：前期还款负担较重，特别是期还款时压力会很大。适用人群：收入较高人士，如企业高层、金领、海归派等。
等额本息
优点：1.借款人每个月还给银行固定还款金额；2.利息比重逐月递减。
缺点：总体利息支出较多。
适用人群：工作收入稳定，国家企、事业单位职员等。
公积金自由还款
优点：每月可自由还款、灵活便捷。
缺点：因还款额通过低于正常的还款月供，所以最后一期本金支付压力较大。
适用人群：符合贷款条件的公积金缴存职工。
用理财眼光看提前还房贷
房贷究竟要不要提前还贷？究竟提前还多少最合算？对于不少使用公积金冲还房贷的客户而言，若有短期内要用公积金贷款买房的打算，还必须为留足公积金余额早做打算。
少付利息=稳健高
在经历了银行的多次加息后，目前房贷的利率已普遍超过了7%，而与此同时，尽管银行也多次对存款进行了加息，但与7%以上的贷款利率相比能相差较大。虽然今年以来，受到银行收紧银根，市场资金较为紧张等因素的影响，银行的理财产品在六月末一度飙升至7%以上，但这仅仅是昙花一现。而同期的民间借贷利息也飙升至年息20%以上，但近期各地又爆出多起高利贷资金链断裂事件，民间借贷不安全性不稳定的特性暴露无遗。
其实，虽然不少理财师鼓吹房贷七折利率不会再现、还款期过半后，房贷利息占比越来越少、现金投资模式众多，率更高，但冷静思考下身边的投资理财模式，真正能够做到像存款、国债一样稳定、几乎毫无风险的投资品种，而年息又能超过7%以上的理财模式，几乎一个都没有。因此，对于普通的房贷借款人而言，若你暂时找不到好的投资方向，现金的年化稳定无法超过7%的话，建议你不妨考虑提前归还房屋贷款。
在房屋贷款还清后，若之前在办理房屋贷款时，办理过保险，还可以退还部分保险金。同时，需要提醒的是，提前还款时，可能会涉及到需多支付一个月利息或者贷款，这些内容在贷款合同中都会有明确约定，建议大家提前还款前写仔细阅读。考虑到目前银行是“缺钱”，希望客户提前还房贷，因此大家不妨尝试着和银行协商，弄不好还可以免去这一个月的利息。
提前还贷可积攒公积金余额
对于很多纯商业贷款的贷款人而言，不少人不愿意提前还贷的主要原因，是希望将每月单位缴纳的公积金能抵充商业房贷，以便能将公积金充分利用。由于公积金存放在公积金中心享受的是低息，因此不少人的还款金额就是正好将自己的公积金全部还清，不少理财专家给出的理财建议也基本如此。
不过，需要特别提醒的是，如果你之前在购买房屋时，从来没有使用过公积金贷款，仅仅是纯商业贷款的话，那么在如今银行房贷收紧的情况下，如果你打算投资买一套小房子的话，不妨考虑用足自己的公积金贷款，上限可以贷到40万元。由于是公积金贷款，不涉及银行的贷款额度问题，因此不会因为房贷额度紧张，而出现审批通过后，迟迟拿不到贷款的尴尬，因此，在这个商业房贷难审批拿款的年代里，公积金贷款买房无疑是最便捷省钱的。
按照目前的公积金管理规定，除了公积金连续缴纳时间、首付款等限制条件外，对公积金账户内的余额也有一定的限制，若账户内余额太低，即便能贷到公积金贷款，恐怕为未必能贷足额，因此，对于有意使用公积金贷款的人而言，不妨提前还贷，积攒点公积金的余额，这样可以确保贷足额，以免因小失大。
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