[摘要] 江城房价调控第一年完成既定目标此前5年年均涨幅36%，去年降至3.72%。最新数据消息称，2011年，武汉共成交商品住宅108192套、均价达6414.72元/平方米。从2005年-2010年，武汉住房均价一路从3400元涨到6184元，年均增幅达36%！2011年小涨3.72%，涨幅重回个位数，疯涨的脚步停步。
住建部部长姜伟新近期曾公开表示，严格执行差别化的住房信贷、税收政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求
实际上，从去年11月开始，在后湖、南湖等大型居住片区，已出现不少低于片区均价10%-15%开盘的新项目。只是市民没有感受到这种形式的降价。
去年11月，张女士在南湖购买了一套145平方米的房子，优惠全部算下来，单价为7000元/平方米。相对年初该片区7800元的均价，张女士的确得了实惠。
但是，和银行经过1个多月的拉锯战，张女士才获得了利率上浮10%的房屋贷款。以此计算，她首付三成、贷款20年，需要支付的利息总额为68.99万。和此前武汉银行界对首套住房利率下浮15%的操作方式计算，即使不考虑加息因素，房价下跌让她省了11.6万，利息成本却提高了17万。
由于货币政策从紧，银行贷款额度受到挤压。首套房贷利率下浮15%被普遍取消，且大多还要上浮5%到20%，甚至部分银行要求客户必须购买20万、30万的理财产品才能获得房贷。
调控的目的，是让市民以更合理的价格，解决自身住房问题。2012年，银行如何通过差别化操作，真正提高普通居民合理购房的支付能力，更值得期待。
值得注意的是，住建部部长姜伟新近期曾公开表示，将严格执行差别化的住房信贷、税收政策，支持居民合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。
湖北省社会科学院房地产金融专家叶学平认为，由于住宅限购，大量房产投资资金去年转向商业地产
雇人排队认购、一次买房4、5套、房屋闲置不住……炒房族的种种行为，人为造成房地产市场供需紧张局面，而其囤货行为，无疑是高房价推手之一。
武汉的房地产市场调控，针对上述炒房族，即有“2套（含）以上家庭不得再购房”、“非本市户籍购房需提供1年以上纳税证明”这样的限购政策。一年后，炒房族真被赶走了吗？
“您家庭名下有几套房？”这已经成为武汉不少楼盘销售员面对客户时说的句话。
2010年（武汉未限购时期），房管局提供的数据显示，武汉商品住房中，本市居民购买比例为54.14%（套数）、外市及外省居民购房比例为48.74%。但记者昨日未能从房管局获得有多少炒房族的相关数据。
业内分析，2011年武汉商品房成交中，商品住宅占比60%，商用地产占30%，住宅保障体系占10%。而2010年上述比例分别为80%、15%和5%。意味着相当比例购房需求，转移到商业地产。同时，2010年武汉市首次置业占比60%，高端物业或多次改善占比超20%，2011年两个比例分别为超过70%和15%。表明炒房族无疑已被大比例赶出武汉市场。
“武汉大量投资性购房需求，已转移到商业地产，甚至工业地产。”湖北省社科院房地产金融专家叶学平认为，由于住宅限购，大量房产投资需要资金，去年转向商业地产比较明显。
中南财经政法大学教授叶青认为，购房者会随武汉投资机会增多而增加，16个月销售量的库存，动态上看仍属正常
房地产开始调控，销售越来越困难，是市场的普遍现象。但在城市化率达到1%的时代，房地产市场供求销售僵局绝非健康状态，而需要市场保持相对稳定。
据武汉房管局公布的数据，截至2011年6月底，剔除经济适用住房，武汉商品住房累计可售120310套。去年3季度，武汉商品住房新增供应57138套，当季销售28155套。这意味着截至去年3季度末，武汉商品房库存为149293套。
市场机构统计，去年4季度，武汉有将近90个开盘项目，但销售率一般都低于50%。假设去年4季度武汉库存没有增加，以149293套总量，对比去年月均9016套销量，在不新增供应的情况下，需要近16个月才能消化完毕。
同时，2011年和2012年，武汉将开工近25万套（户）保障房，以每套房3人居住推算，大约75万武汉人将住进保障房，约占武汉常住人口1/10。那么，武汉是否会出现市场供大于求的情景。
对此，中南财经政法大学教授叶青认为，随着武汉一些大项目，比如自主创新示范区；综合保税区、未来科技城以及中华产业园建设，来汉投资的会越来越多，购房者也会越来越多。这意味着即使库存达到16个月销售量，动态看仍属正常库存，市场供求会保持稳定。
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