[摘要] 10月7日，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，共十二条。新政“沪12条”规定，上海及外地家庭在上海限购一套商品住宅；动迁房允许交易期限由房产证满5年调整为满3年。
编者按：10月7日，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，共十二条。新政“沪12条”规定，上海及外地家庭在上海限购一套商品住宅；动迁房允许交易期限由房产证满5年调整为满3年。政府在此时出台严厉调控措施用意何在？细则是否能彻底阻断异地炒房通道？房天下全面深刻解读沪楼市新12条。
一、各区县政府、各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。
房天下分析师点评：条重申了国十条中调控的目的。坚决遏制房价过快上涨，对本次“沪十二条”做了一个定性。同时，也再一次从侧面表现出929新政中政府问责的强大效力。
二、各商业银行对居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。
严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。
各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准，并加强对消费性贷款管理，禁止消费性贷款用于购买住房。
房天下分析师点评：该条款跟进了929新政中对于房贷政策的条款。而此前国十条后，上海并未出台相关细则，首套房20%的首付比例理论上仍可以申请到。而本条款几项要点分别为：首套房首付比例一律3成；二套房5成，基准利率1.1倍；三套房停贷；异地购房贷款限制；禁止消费性贷款用于购房。如果政府执行力到位，该条款将极大的收紧房贷发放，其目的也在于打击投资投机性购房。当然，一定程度上该条款也属于“一刀切”，提高了刚性需求和改善性需求入市的门槛。
三、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金贷款限额为60万元。
对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。
停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。
房天下分析师点评：该条款为本次新面世条款。从一定意义上是对第二条的补充，除商业贷款外，公积金贷款也全面收紧。尤其是对于改善性公积金贷款购房，首付5成也很大程度上抬高了购房的门槛。三套房公积金停贷政策则彻底避免了公积金贷款炒房的可能。
四、本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房）。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。
房天下分析师点评：该条款为本次调控中影响，也最为强硬的条款。可以预见的是，如果政府执行力到位，该条款的出台将极大的打击上海楼市的成交量。而经历了国十条后，硬撑到现在的开发商们，将无可避免面临资金的压力，楼市的降价跑量将无可避免。市场或将全面进入买方市场。而此前北京“京十一条”中限购令的出台，也确实在短期内见效，京楼市量价齐降。从该条款可以看出，政府对于本次调控的决心非常大，可以说不达目的决不罢休。
五、按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。
房天下分析师点评：房产税推出传闻贯穿了整个2010年，而从本次“沪十二条”的强硬作风来看，房产税的改革试点推进将成为必然。可以说，本次调控的手段本没有出尽，房产税将随时可能出台，而出台时间可能就迫在眉梢。而房产税可能将是未来压垮楼市的最后一根稻草。
六、财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策的规定。要按照税法和有关规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，按不同的销售价格确定土地增值税预征率。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。要会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。
房天下分析师点评：此前6月3日，国税总局曾下发通知，规定上海土地增值税预征率不低于2%，比此前增加一倍。而如今，土地增值税预征率的再次细化，无疑将再次收紧开发商本就显得紧张的资金链。尤其对于高端项目来说，本条款杀伤力尤其强大，如果预征率达到了5%，无疑比上半年1%的预征率提高了整整5倍。收紧开发商资金链的目的无疑是促使开发商放量，间接打击了捂盘硬抗的作风。
七、为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。具体办法另行制定。
房天下分析师点评：动迁房上市的放松，同样是为了增加商品房的供应量。
八、对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》，申请商品住房预售许可。
房天下分析师点评：该条款同样是新面世的条款。此前预售标准，多层需结构封顶，而小高层和高层只需完成主体结构的2/3即可预售，这样的预售标准也导致了部分烂尾楼纠纷和擅改规划导致的纠纷。该条款的出台，将使得开发商在开发成本的投入上再次增加，同样避免了房地产纠纷。其本质目的或许是再一次抽紧开发商的资金链。该条款对于项目众多的大型房企来说无疑是当头一棒，或许他们将成为新一轮降价的领头羊。同样，我们也或许可以认为，这是为将来取消预售制度作准备。
九、着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准，对符合条件的申请家庭要做到“应保尽保”，并努力提高实物配租比例。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，制订相关配套措施，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套，并提升市政公建配套水平。
房天下分析师点评：再一次强调和重申保障房的建设和推进。
十、增加居住用地供应总量，确保完成本市2010年度住房供地1100公顷的计划目标。积极开展大型居住社区土地储备工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，对商品住房项目，土地出让合同中应明确保障性住房配建比例、开竣工时间、违约处罚条款等内容。其中，对中小套型普通商品住房项目，土地出让合同中还应明确套型面积。
房天下分析师点评：再一次强调和重申增加市场供给，同时，7090再次拿出面世。并规定在土地出让时就明确保障房比例，明确套型面积。
十一、规划国土资源、建设交通、住房保障房屋管理等部门要加强项目规划、建设、预售许可管理，限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米。项目规模小于3万平方米的，应一次性申领《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
房地产企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定，严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格超出申报价格的，应再次报房管部门备案。
房天下分析师点评：跟进929新政中相关条款，同样设限3万平米，是为了增加市场供给，防止开发商少量多推的推盘策略。同时，一房一价，明码标价的再次重申，明确了政府对于房价的控制的决心，防止了开发商试探市场的可能性。
十二、充分发挥上海市房屋状况信息中心的作用，加强房地产交易秩序监管，对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，可采取暂停网上销售，记入信用档案，降低直至取消资质，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价，从事国家和本市禁止流通的房地产转让业务，怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。
房天下分析师点评：本条款为加强房地产市场的监管。从违规结果来看，如果政府执行力到位，对于部分违规房企，将产生极其严重的后果。而纵观整个条款，或许该条款最能考验政府的执行力，毕竟到位的执行力才是细则生效的基础。
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