[摘要] 自2009年以来,土地市场一直上演“冰火两重天”的“戏剧”:“老地王”不堪资金重负而陷入困顿,新地王的诱惑又让开发商趋之若鹜。瞄准黄金地段的地块,坚持几十轮、上百轮竞拍,豪掷数亿、数十亿元,价高者最终称“王”——这被不少业内人士称为“地王秀”。“地王秀”何以重复上演?
土地,在房地产开发中是令地产商最“纠结”的要素。
自2009年以来,土地市场一直上演“冰火两重天”的“戏剧”:“老地王”不堪资金重负而陷入困顿,新地王的诱惑又让开发商趋之若鹜。瞄准的地块,坚持几十轮、上百轮竞拍,豪掷数亿、数十亿元,价高者最终称“王”——这被不少业内人士称为“地王秀”。“地王秀”何以重复上演?
二是土地资源稀缺。在中国城市化的进程中,18亿亩的耕地红线一定不能突破。而在一些热点城市,商品房土地存量更是“有减无增”。“物以稀为贵”,在现行“价高者得”的出让方式中,一些优质地块的价格极易在众多开发商的争抢中疯狂上涨,甚至“加冕”地王。
三是资本市场对上市房企的评价。SOHO中国有限公司董事长潘石屹说,资本市场对别的行业的评价,一般是销售额和利润派生指标。房地产是个例外,除销售额、利润、税收指标外,还有一个更重要的指标——就是土地储备。这直接导致上市房企视“地王”为股市融资的“题材”,追逐不遗余力。企业拿到“地王”之后,股价暴涨,企业随即通过增发等手段快速融资,并再次“砸钱”购地,土地市场和资本市场由此“互推互涨”。
据新华社电进入2月份,曾经令人瞠目的“地王”接连爆冷。北京、南京国土部门先后宣布收回两幅“地王级”住宅用地,并没收上亿元保证金。
一边是“老地王”上荒草丛丛,一边是“新地王”频频冒头。“面粉”早已贵过“面包”,前赴后继的“地王秀”背后,究竟谁是“推手”?土地调控趋紧,是否意味着高歌猛进的“地王”神话开始终结?
“地王”撞枪口是调控的必然
2月1日,北京市国土资源局发文公告,令创下北京2009年(总价及楼面地价)双料“地王”记录的北京大龙地产拍得的顺义区地块,最终被收回。其交纳的2亿元竞买保证金也被全数没收。
仅隔几天,南京市国土局也传来消息,瑞嘉投资实业有限公司等在2007年12月竞得的栖霞区仙林湖地块,因未按规定日期缴纳首期成交价款,也被取消对该地块的竞得资格,并没收竞买保证金2.45亿港元。
两幅“地王”先后被收回,究竟传递了哪些信号?
在市场法则中,没有保赚不赔的生意。大龙地产还没来得及将争创“地王”的高成本转嫁出去,就陷入漩涡中。资本市场上的大龙地产,从2009年底的一路高歌到今年1月下旬以来的“跌跌不休”,投资者和消费者开始顿悟:“地王”神话一旦被戳破,将陷入一发不可收拾的境地。
“看似"撞在枪口上",其实是调控的必然结果。”长期研究楼市的上海市政协人资环建委专职副主任孙钟炬说:“随着政策的持续收紧,土地市场的矛盾将会不断暴露,类似事件可能会连续出现。这证明管理部门在严肃土地交易方面释放了强烈信号,拍地企业不要心存侥幸。”
收回“地王”只是风暴的开始
新一轮房地产调控下,中央打击囤地、清理闲置土地的力度明显增强。去年12月17日,五部委要求“开发商拿地分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,首次缴款比例不得低于全部出让款的50%”。今年1月,国办再次下发通知要求严格土地出让价款收缴,加强对闲置土地的调查处理。
资金问题是“地王”被收回的直接原因之一。大龙地产在其年报中称,2009年实现了爆发式的增长,营业收入17.48亿元,同比增长1174.08%,净利润3.39亿元,同比增长14256.4%——但以此资金实力掌控50.5亿元的“地王”,无疑是“蛇吞象”。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋指出,去年的土地市场泡沫非常严重,一是许多原来主业不是房地产的企业大举进入囤地;二是一些没有能力拿地的企业不自量力地加入市场竞争之中。上述举措能够起到敲警钟的作用,对于房地产市场而言,收回“地王”只是风暴的开始。
据业内人士介绍,目前有一些开发商是只囤地从不盖楼。随着调控的不断深化,有的担心自身利益受损,便通过大量储备土地来对抗调控。在市场上不断强化“地价大涨、房价必涨、涨价正常”的概念,通过“地王板块”操控区域房价,领涨效应形成板块拉力。
监管不力的部门和地方政府其实也是“地王秀”的参与主体。“地王”的巨额出让金及其带动周边地价的上涨,均充实了地方的“钱袋子”。在“土地财政”之下,一些地方政府和开发商其实是利益共享者。
专家认为,“地王秀”更大的危害在于:开发商、地方政府所获之利,均是从飙涨的地价获得的“透支性”。泡沫终有破灭的一天,购房者却不得不为此埋单。
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