[摘要] 频频出台的楼市新政正在为楼市降温。北京、深圳等多个城市一、二手商品房成交量都出现了不同程度的下跌。仅最近一周，多个城市新房成交量甚至出现环比下降七成以上的情况。对新政对武汉楼市影响甚微，跌幅保持在2%以内。
编者按：10日,《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》)出台,被称为“国11条”的措施,将近年来的“国六条”、“二套房贷”、“土地供给”等政策进行梳理整合后托出，频频出台的楼市新政正在为楼市降温。北京、深圳等多个城市一、二手商品房成交量都出现了不同程度的下跌。仅最近一周，多个城市新房成交量甚至出现环比下降七成以上的情况。对新政对武汉楼市影响甚微，跌幅保持在2%以内。
—时间,有关“政策猛药”、“房价杀手”的论调,此起彼伏。然而,将11条措施逐条解析,且与2007年~2008年“二套房贷”搭配银根的次次紧缩相比,此次有保有压的政策,温和了许多。如—位业内人士所言,2007年底的—系列政策,给楼市吃了泻药;而今的政策,则是中央希望开出中药方子,为楼市调理身子的同时,也让其能继续扛下“保增长”的重担。
楼市症结:投机潮VS房价高
“要了解‘国11条’对楼市的影响,需先明确目前楼市的症结所在。”—位业内人士说,“而目前楼市红火背后的隐患,即投机性购房的猛增、房价的猛涨。”
“2009年置业者中投资客的比例,呈直线上升。”武汉某楼盘负责人表示。据其介绍,2009年上半年的置业群体,还以刚性需求居多,到了第三、第四季度,投资客的数量,渐渐多了起来。“—次性购买三四套房子的事,时有发生。”
据统计,2009年,各大城市中,地处中心城区的楼盘,其销量中,投资性购房比例达到三成。
随着楼市交易的火热,久违的热钱也开始蠢蠢欲动。
央行数据显示,去年9月末外汇储备余额攀升至22726亿美元,同比增长19.26%;三季度外汇储备增加1410亿美元,仅9月份就增加618亿美元,对比今年—季度外汇储备增加只有77亿美元来看,三季度新增外汇数量明显增多。
认业人士,大部分热钱涌入内地的目标很明确:通过投资资产和股权获益,而且多是短线操作。其中股市和楼市是热钱投入的主要领域。
投资客大幅入市,热线涌入催生更多的投机性购房,随之而来的,即房价的走高。
以武汉为例,据中国指数院华中分院统计数据显示,2009年,武汉商品住宅全年成交均价为5296元/平方米,同比上涨8.46%。另据统计,2009年,70个主要城市商品房成交均价涨幅在7%以上,幅度在5年内,仅次于2007年。
“投机性购房与房价互相推高,楼市的畸形红火,让宏观经济的通胀压力,空前增长。”业内人士表示。
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“再次明确首付成数，是对投机性购房开出的黄牌警告;而房源价格透明化，则是对捂盘惜售，哄抬房价的行为宣战。”业内人士分析，“搭配有关国务院各部门各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，这—次，中央是下决心要将抑制投机和调控房价落到实处。”
此外，“国11条”中有关加大保障性住房幅度的量化，也被业内认为，有助于平抑高房价。
尽管此次“国11条”是对近年来的“国六条”、“二套房贷”、“土地供给”等政策的整合，调控幅度空前，但在不少业内人士看来，与2007年底疾风骤雨的调控相比，此次的调控仍比较温和，“给楼市服中药，调理为主。”
“明确二套房首付四成，是要求金融机构对老政策严格执行，终结二套房贷首付比例可能上调至50%的传闻，表明政府打击投机性购房的同时，又不愿伤了改善型购房。而贷款利率按照风险定价，也给了金融机构更多灵活变动的空间。”业内人士分析，“政策的影响力有多大，有待地方政府及金融机构的执行力。”
政策风雨欲来
武汉房价影响有限
价格微跌，销量大涨。1月前两周的楼市，延续此态势。数据显示，1月前两周，全市商品房成交均价的降幅均在2%以内，而销量涨幅，首周达88.87%，第二周为41.32%。
新政的适时推出，加紧了部分地产企业推盘的步伐。“与政策赛跑，能跑多快就跑多快。”—位本土地产企业负责人表示。然而，加推的楼盘，多为地处近郊的物业，其抛售行为，拉低了成交均价，而中心城区的楼盘，并无大动作。
11条新政，加上今年首次银行准备金率的上调，楼市风雨，必将到来。但也要看到，风雨到来前，武汉房价仍将挺住。
分析前2周全市商品房的成交情况，主要集中在关山、金银湖片区。此2个片区的共性是，供应量大，价格适中。拎出2个版块加推热销的楼盘，其销售均价不但没有降，反而呈小幅上涨的态势。正是因为近郊版块的热销，中心版块的冷静，才导致了1月前2周全市商品房成交均价的下滑。
“购买当代国际花园的大部分仍是产业带来的刚性需求置业者，投资性购房相当少见。因此，短期内并无降价打算。”当代置业石常宝表示，“但新政的推出，很可能会加强购房者的观望，所以光谷板块的楼盘，很多都选择在春节前加推。”
中心城区楼盘，更无降价意愿。“即使是在行情最不好的2008年，楼盘销售也并未受到很大打击。锦绣长江面向的，是高端客户，其对于政策的免疫力最强。”武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司邵亮说，“楼盘不会因为新政而降价。”
接受采访，遍布三镇的其他楼盘大多表示，政策对武汉楼市行情有影响，选择降价，不可能。
“新政的推出，只会让地产企业加大销售的脚步。”湖北长源房地产开发有限公司副总经理肖学峰分析，“不到万不得已，地产企业不会选择降价，因为降价每每是大面积观望的催化剂。另—方面，现在的地产企业，多半不差钱，即使今年销量走冷，挺个—年半载的，不成问题。”（长江日报）
多个城市成交量出现下跌 房价仍维持高位运行
记者了解到，频频出台的楼市新政正在为楼市降温。中原地产、亚豪机构等多家机构的统计数据显示，北京、深圳等多个城市一、二手商品房成交量都出现了不同程度的下跌。仅最近一周，多个城市新房成交量甚至出现环比下降七成以上的情况。与之形成鲜明对比的是，部分城市房价仍在继续上涨。
专家认为，随着中央各部委和地方政府配套细则的陆续出台，商品住宅市场成交量将有所回落，二手房的降幅会更大。同时，房价过快上涨的趋势将受到明显抑制，北京、上海等一线城市房价下跌的可能性加大。
聚焦1 政策降温楼市多个城市成交量下跌
政策降温楼市的威力，正在成交量上显现出来。据中原监测系统显示，2010年周(1月4日至1月10日)，各地新房市场成交状况继续延续上周颓势，京、沪、广、深四大一线城市成交总量环比下跌20%，其余五个重点城市成交总量下跌44%。其中，杭州、广州、成都三城市环比下降七成以上，而成都跌幅，达到97%之多。
亚豪机构统计显示，截止1月12日，2010年北京楼市期房商品住宅累计成交2795套，成交面积29.9万平方米，其中扣除政策房，实际成交纯商品住房2459套、27.2万平方米。环比2009年12月同期，期房商品住宅成交套数下降了63.6%，成交面积下降了60.4%，实际成交的商品住房套数、面积分别下降了44.0%和45.7%，楼市成交量出现重挫。
和北京的情况相似，深圳成交也出现了较大幅度的下滑。据深圳房地产信息网的监测，1月1日深圳全市新房共成交93套，1月2日成交99套，1月3日成交96套，1月4日成交134套。元旦三天假期成交量均不超过百套，这与2009年深圳楼市火热期日成交两三百套形成鲜明对比。另据世联地产(52.25,-1.55,-2.88%)的统计显示，1月4日到10日的一周内，深圳一手房共成交819套，环比下降20.9%。
不仅仅是一手商品房，二手商品房成交也出现了较大幅度的下滑。据中原领先指数系统数据显示，2009年12月京、沪、穗、深、津五大城市二手房住宅市场成交量正在全线溃退，深圳下跌幅度，达到21.55%，北京次之，为21.38%。北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超过20%，上海和广州下滑幅度相对较小。
进入2010年后这种成交下滑势头依然未减。北京中原三级市场研究部统计显示，1月1日至7日，北京存量住宅网签成交量为1761套，与去年12月同期的8642套相比，下浮79.62%，与12月最后七天的6594套相比，也明显下浮了73.29%。
亚豪机构副总经理高姗接受《经济参考报》记者采访时分析说，多个城市成交量出现下滑主要受两方面因素影响，一方面是，岁末年初，决策层频频发出调控信号，从营业税优惠政策终止到“国四条”，至近期出台的“国十一条”、上调存款准备金率，政策调控力度逐渐趋紧、调控手段愈加丰富全面，在包括收缩金融信贷、加大供给、加强市场监管、收紧税收优惠等方面的综合调控作用下，政策导向对楼市的影响力也在逐步增强。受此影响，购房人难以对楼市走向作出明确判断，导致了短期观望情绪的加重，使得楼市成交出现下滑。
另一方面，楼市在经历了去年一年的飙升，房价已攀升至历史同期的水平，而楼市购买力的增长速度却远远低于房价的上涨幅度，承受能力的不足导致部分购房人被迫搁置购房意愿，从而引发成交量回落。
聚焦2 部分城市房价仍在继续上涨
尽管楼市成交出现大幅下挫，但部分城市房价仍在继续上涨。中原领先指数系统数据显示：2009年12月京、沪、穗、深、津五大城市二手住宅市场价格指数延续全年楼市的惯性继续上扬，环比涨幅均超过2%以上。其中上海涨幅，环比涨幅达到3.88%；广州位居第二，为3.23%；其他均在3.00%以下。
另据亚豪机构统计显示，截止到1月12日，北京共有11个项目推出新盘，其中9个项目为老项目后期继续加推，这9个老项目的开盘价格与前一期推盘价格相比，均有所上调，平均涨幅为16.8%，涨幅的项目是位于通州区梨园的“K2海棠湾”，相比11月的开盘价格上调了三成左右，目前销售单价已跃升至2万元每平方米上下。
楼市成交价格也出现了与新盘开盘价格类似的上涨轨迹，同样来自亚豪机构统计显示，1月1日至12日，北京住宅/公寓类型项目的成交均价达到了19205元每平方米，环比12月同期上涨了16.1%，别墅类型项目的价格涨幅更是超过了七成，拉出了惊人的上涨曲线。
为了解市场动态，记者还走访了深圳市福田区的部分楼盘。深港一号楼盘项目去年开盘时均价是2.5万元/平方米，而到今年1月已经涨到了2.6万元/平方米；靠近福田口岸的福民佳园二手房，一套78平方米的房子去年12月叫价140万元，现在则叫价150万元。“深圳中心区的房子都没有跌过价，现在仍在缓慢上涨。”中介工作人员说。
据统计，去年12月，深圳新房均价高达22304元/平方米，较上年同期上涨103%。今年1月以来，深圳新房成交均价也都在每平方米2万元上方运行，并没有遭到有力的狙击。
业内人士认为，尽管楼市短期销量出现回调，个别项目成交周期延长，销售回款速度减慢，但在房价上涨的惯性作用下，短期内仍将处于上升通道内。特别是2009年大型房企纷纷加重了房地产业务板块的权重，包括中化集团、中海地产、中电集团、保利地产(20.43,-0.88,-4.13%)等在北京、上海等一线大都市不断制造着地王的神话，这些大型国企、地产上市公司资金宽裕，同时看好楼市发展前景，在短期内对房价形成了支撑。
聚焦3 配套及细化政策将出楼市面临调整
对于未来的走势，专家认为，中央各部委和地方政府配套细则将陆续出台，在一系列政策的作用下，商品住宅市场成交量将有所回落，二手房的降幅会更大。同时，房价过快上涨的趋势将受到明显抑制，北京、上海等一线城市房价下跌的可能性加大。
北京大学房地产研究所所长陈国强说，政策变化是市场变化前奏，随着中央各部委和地方政府配套细则的陆续出台，将使各方对于房地产市场未来发展的预期发生改变，比如目前出现的观望情绪就是一个例证。但政策效果的全面显现还需要一定的时间，存在一定的滞后。
陈国强告诉记者，中央控制房价上涨过快的目的非常明确，部分城市房价上涨过快的问题已经成为当前管理层调控的首要问题。他预计，2010年房价将不可能再现2009年疯涨的局面。总体上看，房价涨幅将明显趋缓，另外，不排除部分地区房价出现回调、下跌的可能。
业内人士也表示，2010年楼市面临调整已成定局。住宅市场的成交量将有所回落，从来看，一手商品房可能会有10%至15%的降幅，二手房方面则面临更大幅度的调整。他解释说，由于去年全年二手房成交量出现了超预期的“井喷”，在一定程度上透支了今年的购房需求。
杨红旭认为，今年房价将呈现盘整的走势，同比可能仍有一定幅度的上涨，但涨幅会逐步收窄。进入二季度，70个大中城市房价可能会出现环比下跌的情况，某些月份甚至可能会出现环比负增长的情况。而对于北京、上海等一线城市来说，房价下跌的可能性越来越大。
不过也有业内人士持相对乐观态度。业内人士认为，目前开发商资金充裕，“没有降价卖房”的动力，因此2010年楼市并没有下调的可能。从近期一些开发企业拿地的状态来看，也可以看出他们对市场的乐观。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁判断，由于宏观经济仍处于回暖期，调控力度不可能超过2007年。宋丁认为，“至少在今年一季度，楼市将处于僵持状况，此后的走势则取决于调控力度，但房价大跌的可能性不大”。（经济参考报）
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