楼市棱镜透视武汉价值——2013年中楼市白皮书政策篇|房地产门户房天下

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　　2013年上半年，武汉楼市表现不凡。房天下数据监控中心统计显示，武汉楼市前五月成交商品房74290套，除了2月由于春节原因没有过万套以外，每月成交均过万。从政策层面来看，“新国五条”的出台在武汉楼市引起了小小震动，3月，武汉二手房成交更是破了纪录。房天下矩献《2013武汉年中楼市白皮书》，全面深入地总结2013年上半年楼市政策、楼市成交、土地市场、房价涨跌、区域成交等；展望2013下半年上市量、纯新盘以及购房者置业心态。

3月1日新国五条细则

　　3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，指出当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。因此要做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展。>>>全文

政策条款	具体内容	解读
完善稳定房价工作责任制	一季度公布房价控制目标：各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。	2011年房价控制目标曾首次提出，2012年中央没有要求，新国五条重新启动有新意。
坚决抑制投机投资性购房	限购从严范围扩大、二套房首付比例及利率可提高、二手房交易按转让所得20%征个税：1限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；2对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。3对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。	1明确提出限购同城区域全部覆盖、限购住房类型，更强调差异化调控。2二套房贷款首付及比例加码，对部分房价上涨过快城市要求提高门槛，但房价过快上涨的判定标准并没有制定，南京在不在其列？需要出台细则。3按照以前规定，二手房交易个人所得税可选择全额的1%或是差额的20%计征，此次细化政策规定必须按照卖房所得20%征收，加强了政策的执行力度和额度。被喻为此次国五条细则厉害的1招。
增加普通商品住房及用地供应	原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。	"供地不低于前五年平均水平"，此条为国土部此前政策重申，结合此前政策，今年监管重点或在存量地块供应进行发力；有别于以往政策，此次强调"尽快形成有效供应"，一方面为督促地方政府，另一方面也强调中小户型楼市供应压力的紧迫性，启用经济手段引导开发商多建中小户型。
加快保障性安居工程规划建设	全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。	新点在于从国家层面提出保障房"完善并严格执行准入退出制度"，"外来务工人员纳入保障范围"两条，旨在完善保障房运行机制。
加强市场监管	加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。	再提明码标价规定，与目前执行"一房一价"进行呼应；再次重申个人住房信息系统，但缺乏具体目标，后续或有新动态推出。首次提出了禁止有违法违规行为的房企参与土地竞买，限制对其开发项目贷款的发放等处罚措施严厉。
加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制	各有关部门要加强基础性工作，加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。	加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革

3月31日武汉房价控制目标

　　根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）精神，为了继续做好我市房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经市人民政府研究决定，武汉市2013年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标为：新建商品住房价格同比增幅低于人均可支配收入实际增幅。 >>>全文

政策措施	具体内容
一：完善稳定房价工作责任制。	各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。解读：3月31日，武汉公布2013房价控制目标，指出房价涨幅不得超过人均可支配收入增幅。
二：坚决抑制投机投资性购房。	严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。解读：限购将完善收紧并严格执行。今年房产税试点将扩大范围，预计会以一线城市为主、房价上涨过快二线城市为辅。
三：增加普通商品住房及用地供应。	2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。解读：2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。
四：加快保障性安居工程规划建设。	全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。解读：新型城镇化在住房保障方面的体现：将符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
五：加强市场监管。	加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。解读：明码标价一直严格要求，推进城镇个人住房信息系统建设是亮点。

公积金缴纳将有紧箍咒武汉探索刚性手段以扩大缴纳范围

　　武汉公积金中心昨透露，为限度扩大公积金缴存面，该中心已着手提前探索，谋划与工商、税务等部门合作，以约束企业按规定缴纳公积金。>>>全文

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2月28日武汉出台公积金新政

　　2月28日，武汉市住房公积金中心宣布，将对公积金贷款和提取政策作出调整：自3月10日起，缴存时间越短、余额越低，所贷额度越少；申请公积金贷款，须正常缴纳公积金6个月以上，严禁不足缴存月份“突击补缴”获得贷款资格。尽管武汉公积金中心人士表示，这次调整只是限制部分“投机”行为，并不代表房地产调控政策收紧。但市场人士却称很难不产生联想。>>>全文

政策措施	具体内容
1、不高于规定的贷款限额	购买首套住房的，住房公积金贷款额度60万元；购买第二套住房且符合武汉市职工家庭现有住房的建筑面积在140平方米及以下规定的，贷款额度50万元。
2、不高于规定的贷款比例	（1）购买首套住房且为一手房（含商品房、集资房、经济适用房），套型建筑面积在90平方米（含）以下的，住房公积金贷款比例不得超过所购房屋总价的80%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款比例不得超过所购房屋总价的70%。购买二手房，所购房屋建成时间在10年（含10年）以内，贷款比例不超过房屋总价的70%；所购房屋建成时间在11－20年（含20年）以内，贷款比例不超过房屋总价的60%；所购房屋建成时间在 21－30年（含30年）以内，贷款比例不超过房屋总价的50%。（2）购买第二套住房且符合武汉市职工家庭现有住房建筑面积在140平方米及以下规定的，贷款比例不得超过房屋总价的40%。
3、不高于按照贷款还款能力确定的贷款额度	计算公式为：贷款额度＝（借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和）×45％×12个月×贷款年限
4、不高于按照公积金缴存时间和缴存余额综合确定的贷款额度	计算公式为：贷款额度=（借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额）×20倍×缴存时间系数。其中，借款人及配偶缴存余额之和不足1万元按1万元计算，公积金缴存账户必须为正常缴存账户。

【贷款】
四种限额标准计算
取值

　　公积金贷款能贷到多少，将按4种限额标准计算后，取小值。购买首套住房的，公积金贷款额度为60万元；购买第二套住房，且家庭现有住房建筑面积在140平方米及以下的，贷款额度为50万元。[详细]

【缴存】
正常足额缴存半年
是底线

　　新参缴职工申请住房公积金贷款，必须距缴存账户开户时间满180天，按月连续缴存6个月以上（不含一次性补缴），且缴存账户状态正常，方有申请资格。已参缴住房公积金6个月及以上的职工……[详细]

【提取】
同套房过户两次以上
办两证满半年才能取

　　从2013年2月25日起，凡半年内（含6个月）同一套房屋在房产交易部门办理两次以上（含两次）过户的，第二次过户的房屋所有权人及配偶的公积金需在“两证”办理满6个月后，才能办理提取手续。[详细]

再见经适房

武汉经适房这20年解决21.45万户中低收入家庭住房问题

　　1994年，武汉首次开工经济适用房，早期的百步亭、常青花园等虽名为经适房，但价格只比周边商品房单价低几百元，销售对象也并不局限于中低收入者。随着武汉房价攀升，这些经适房的价格已比当初翻了几倍。常青花园由武汉新世界于1996年开建，5月其估价为7567元/平，环比上涨3.86%，同比去年上涨15.33%。【详细】

　　5月25日，武汉市公租房配套政策正式公布。同时，武汉市住房保障管理小组宣布，6月3日启动公租房资格申请，当日开始暂停受理经适房资格证申请。自此，武汉住房保障体系从产权式，转为以公租房为主的租赁式保障。20年经适房终于退出历史舞台。回顾经适房二十年，武汉曾创造过辉煌。2006年，在全国首创公开电视直播摇号。十二五以来，经适房的建设规模始终保持着副省级城市。截止2011年底，武汉经适房解决了21.45万户中低收入家庭住房问题。经适房的二十年里，有人认为它没效率、没公平，应该取消；有人认为它是个好制度，不应该取消。【详细】

经适房退出保障房体系是功成身退？还是劫贫济富？

　　如上面所述，武汉经适房年开工量从1、2万套降至6000套。为何出现这种局面？除了地段等因素带来的不少经适房项目滞销这样的市场因素外，另一个很重要的原因是，经适房因违法买卖、交易丑闻为人诟病，影响到其作为保障房的公平性。2009年，武汉爆出了轰动全国的经适房“六连号”事件。【详细】

你好公租房

武汉在建公租房一览表
序号	区域	项目名称	项目地址	建设情况
1	江岸区	跃进村公租房	塔子湖东路	规划建设
2	江岸区	新春村公租房	塔子湖东路	正在建设
3	江岸区	中央华城	后湖新春村武汉大道以西	规划建设
4	江岸区	朱家河公租房	谌家矶大道以北	规划建设
5	江岸区	后湖公租房	江岸后湖街	正在建设
6	江岸区	石桥村公租房	后湖兴业路	规划建设
7	江岸区	天兴花园二期一组团	江岸谌家矶	正在建设
8	硚口区	汉口城市广场四期	长丰乡东风村	正在建设
9	硚口区	邻里中心	长丰村四组团	正在建设
10	汉阳区	惠民苑二期、三期	汉阳黄金口特1号	正在建设
11	汉阳区	黄金口岸二期	汉阳黄金口特1号	正在建设
12	汉阳区	赫山路公租房	汉阳赫山路	规划建设
13	汉阳区	桃花岛安居苑	永丰乡汉桥村	规划建设
14	汉阳区	华立苑?	夹河路20号	正在建设
15	武昌区	余家湖村公租房	武昌余家湖	正在建设
16	青山区	工人村9、12村公租房	工人村9、12村	规划建设
17	青山区	工人村2、3、4村公租房	工人村2、3、4村	规划建设
18	洪山区	青菱乡公租房?	白沙四路	规划建设
19	洪山区	马湖村明泽丰华苑	南湖南路	正在配租
20	洪山区	南湖村南湖新城	南湖南路	正在配租
21	洪山区	东方雅园	和平街工业三路	正在建设
信息来源：武汉市房管局

武汉公租房已开建1.68万套 9成在三环内
　　据悉，6月3日，日，江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山等七个中心城区和东湖风景区将于6月3日正式启动公租房资格申请工作，符合申请条件的家庭或个人可通过社区居委会提交公租房租赁资格申请。开发区和新城区可根据工程进度适时启动租赁资格申请。[详细]
　　去年9月，武汉市房管局在其官网上发布了武汉市公租房分布图，确定武汉有21个公租房项目，九成位于三环之内，内环也将有公租房。
　　据悉，武昌余家湖村公租房是目前内环的公租房项目，采用“洪山模式”，借助城中村改造，在村民自住房中筹集1500套房源作为公租房，预计2014年完工。
　　武汉保障房不再以经适房为主，改由公租房唱主角，房源从何而来？武汉去年出台的新规规定，新建商品房中，需按5%-10%配建公租房。

政策	详细	解读
房产税湖北制定房产税改革细则消息不实武汉暂不会纳入房产税试点	扩大个人住房房产税改革试点范围。	去年8月，媒体一度传出“湖北房产税改革细则正在制定之中”消息，但湖北省地税局随即辟谣称，湖北省目前按照财政部、国家税务总局的统一部署，正在开展二手房交易计税价格评估等项工作，目的在于通过对纳税人申报的二手房交易价格进行市场价值评估，以堵塞“阴阳合同”带来的税收征管漏洞。该项试点工作不涉及对居民已购置的存量房(包括已购置的多套住房)征税问题。据了解，武汉市在二手房交易价格市场价值评估系统建设上走在全国前列，现在各区已投入使用。业内人士表示，武汉暂不会纳入房产税试点。但从长远来看，如果房产税不断扩容，武汉作为全国重要的大中城市，还是很有可能被纳入。

2010年4月10日

继重庆宣布拟对高端房征特别消费税后，上海也将开征住房保有税。有消息称，针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市。

2010年5月31日

统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，研究开征环境税的方案。

2010年10月18日

在9月29日国务院所属八部委下发调控政策后，财政部、国税总局、住房和城乡建设部已经着手准备房地产税的推进工作，目前这项工作已接近尾声。

2011年1月10日

9日上午，重庆市市长黄奇帆《政府工作报告》称，将通过合理调整收入分配关系缩小贫富差距，采取的措施包括开征高档商品住房房产税在内。

2013年2月20日

国务院常务会议要求，完善稳定房价工作责任制。坚决抑制投机投资性购房。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

日期	政策	摘要
1月4日	武汉城区新建小区须绿色节能	从省政府办公厅获悉，为控制二氧化碳、二氧化硫等温室气体的排放，省政府刚出台的《湖北省“十二五”控制温室气体排放工作实施方案》(以下简称《方案》)提出，在武汉城市圈积极实施节能65%的低能耗居住建筑节能标准，武汉市中心城区的新建居住建筑全面实行，城市圈内其他城市积极组织开展试点示范。
2月28日	武汉公积金突击补缴不能贷款	武汉市住房公积金中心宣布，将对公积金贷款和提取政策作出调整：自3月10日起，缴存时间越短、余额越低，所贷额度越少；申请公积金贷款，须正常缴纳公积金6个月以上，严禁不足缴存月份“突击补缴”获得贷款资格。
3月1日	新国五条出台	3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，指出当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。因此要做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展。
3月12日	出具外地6个月缴存证明，可在武汉办公积金贷款	公积金中心表示，对于异地调入武汉市的职工，应由异地公积金中心出具正常缴存6个月及以上的缴存证明，并将异地缴存的公积金全部转移至本地公积金账户，异地缴存的公积金按其缴存时间系数（参数值统一设定为1）及缴存余额倍数参与贷款额度计算。
3月	住建部：住房信息联网将扩至500城市	全国政协委员、住房和城乡建设部副部长齐骥表示，40个城市的住房信息联网已完成，而按照此前住建部的计划，今年6月底将完成500个城市的住房信息联网工作。
3月31日	武汉房价控制目标	根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）精神，为了继续做好我市房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经市人民政府研究决定，我市2013年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标为：新建商品住房价格同比增幅低于人均可支配收入实际增幅。
4月12日	武汉住房公积金启用服务热线12329	4月12日起，武汉住房公积金管理中心启用服务热线12329，当天即有超过千位市民致电查询公积金个人账户余额。但部分人因为不能提供证件号码，没有如愿。公积金中心提醒，为避免个人信息泄露，通过热线查询余额，必须提供公积金账号和身份证号。
5月5日	新洲公积金将与中心城区通贷，可贷60万	5月5日起，新洲区内的住房公积金缴存职工正式享受武汉公积金的相关政策，在4个新城区中率先实现同城通贷，并正式对外办理业务。新洲缴存职工住房公积金贷款额度由原来的30万元调整为60万元，贷款长期限由原来的20年调整为30年。
5月10日	公积金缴纳将有紧箍咒，武汉探索刚性手段以扩围	武汉公积金中心5月初透露，为限度扩大公积金缴存面，该中心已着手提前探索，谋划与工商、税务等部门合作，以约束企业按规定缴纳公积金。
5月24日	国务院明确年内扩大房产税改革试点范围	5月24日，国务院办公厅发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》(以下简称《通知》)，明确提出，“扩大个人住房房产税改革试点范围”为今年的经济体制改革重点内容之一。
6月3日	武汉经适房资格申请受理暂停	5月25日，武汉市公租房配套政策正式公布。同时，武汉市住房保障管理小组宣布，6月3日启动公租房资格申请，当日开始暂停受理经适房资格证申请。自此，武汉住房保障体系从产权式，转为以公租房为主的租赁式保障。20年经适房终于退出历史舞台。

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