开年展望 2007年还有多少房地产政策值得期待

2006年，我国房地产市场是“咬”定调控不放松，政策连台令众多房地产商和消费者应接不暇。那么，进入2007年，房市情况又会如何，还有多少房地产政策值得期待？

调控政策如何落实2006年国家对房地产市场出台的加息、征税等措施已经让购房者感到了切实的压力。但是，住房建设规划、经济适用住房建设、廉租房制度等措施落实执行的力度如何，却令人存疑。如经济适用住房，全国的情况同样不容乐观，2006年11月30日，建设部公布的调控政策落实情况通告显示，截至9月底，全国还有65％的地级以上城市，91.1％的县级城市未公布住房建设规划；尚有5个省(区、市)没有建立廉租住房制度目标责任制，19个地级以上城市没有建立廉租住房制度。通告要求，尚未公布住房建设规划的城市，务必在2006年12月20日前全面完成规划的编制、公布和备案工作。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立并实施。

2007年一季度，建设部等部委将对各地落实住房建设规划尤其是廉租住房开工建设等情况进行检查。对调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多及未把新建住房套型结构比例分解到区域，未落实到具体地块、项目的城市，要限期整改并追究有关领导责任。

保有税如何征收年前建设部副部长刘志峰透露：建设部、财政部、税务总局正研究对户型面积偏大的住房，增加住房保有环节税费。今后买大房子，不但要多交契税，房子买到手后，不论空着或住着，还要多交使用税。同时，业内人士传出消息，目前保有税征收方式以及面积界定等问题，可能在今年4月以后出台，征收范围可能为120平方米以上房产。

保有税实际上是物业税的一种，即按房产的面积每年付税。主要是针对户型面积偏大的房子收取一定费用，实际上是在鼓励购买中小套型、功能良好的住宅。其实，综观2006年的房地产宏观调控思路，都是为了“鼓励、引导自住型需求，限制投资性需求，抑制投机性需求，加大中小户型房屋的供应量。”但也有业内人士认为，国家已经有“90平方米、70％”的硬性指标规定，保有税的出台未必会对户型面积限制形成显著影响，却很有可能造成二手房市场价格波动。二手房市场上小户型一直比大户型活跃，投资者选择持有两三套甚至更多的小户型住宅，反而能规避大户型保有税的风险，这一点在将来税收政策中应该考虑到。

大户型保有税如何区分大户型拥有者是出于自身生活需要，还是纯粹的投资炒房，也是一个问题。现在很多消费者购买120平方米或者更大一些的户型，居住的是三代同堂甚至四代同堂，以人均面积来说，占有的并不多。那么在这种情况下，再征收保有税有失公平。

限价房如何操作2006年宏观调控下的限户型地块公开出让，纷纷拍出较高价格，甚至创下各地地价新高，让人们难免对未来房价的稳定表示怀疑。其实，按九部委出台的调控细则，土地出让不只是要限户型，而是要“在限套型、限房价基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住房，被称作“限价商品房”。

目前，以“两限两竟”方式供应中低价位、中小套型普通商品住房，在各地进展缓慢，除了广州、成都、福州等少数城市推出了限价房地块外，大多数城市都没有动静（福州去年首次推出的限价房地块还“流拍”了），许多城市都持观望态度，有关管理办法的出台也处在停滞状态。

有专家坦言，限价房政策已推出半年，但在推广过程中遇到的最大阻力来自地方政府。因为一些地方政府根本不希望房价下跌，也不愿意用中低价商品房来平抑房价，他们认为房价依然是拉动当地经济的“发动机”。因此，中央政府如果没有及时的政策导向，没有地方政府的积极行动，“限价房”要想真正满足中低收入家庭的需要，无疑仍将有许多工作要做。限价房在今年如何操作值得观察。

小户型如何上市2007年房地产市场可以切实期待的利好消息还是政策调控下小户型住房的上市。在2006年早些时候推出的限户型地块，在今年年底前，将会有一部分达到预售条件推向市场，届时“90平方米”的政策效应将初步显现。市场反应如何，对房价有何影响，都会有个比较直观的体现。

虽然去年的限户型地块在各地均拍出高价，影响了人们对其稳定房价作用的预期，但是作为2006年房产调控政策的重中之重，其对于市场的影响，对于缓解广大市民购房压力的作用，还是会相当明显的。现在的问题在于，各地推出的限户型地块还不多，在大多数城市还没启动，预计在2007年上半年，限户型地块才会陆续推向市场，这样小户型住房的大量上市可能要推迟到2008年。

随着今年更多限户型地块出让，以及更多的抑制投资性购房需求政策的实施，市民面对小户型住房的上市，可能会表现得更加理性。

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