对冲成本生变 银行“自救”下调固定利率房贷

商品房市场交易量持续萎缩竟然"撼动"了固定利率房贷，尽管加息周期尚未结束。

近日，光大银行先后下调了广州和北京地区的固定利率房贷，引起业内一片震动。据悉，光大银行的这一举动最先由广州市场传出，将住房贷款固定利率的优惠利率、基准利率和上浮利率全部下调，每档下调的幅度达5～35个基点。此后，北京分行也接到总行通知，开始执行新的固定利率房贷标准。

不过，这似乎并不是一个群体动作。同样推出固定利率房贷业务的工行、农行、建行等银行并没有跟进"减息"。但此前四大银行深圳分行联合变通"做低"第二套房房贷门槛，已使严格的"二套房贷"政策出现裂缝。

"调低固定利率房贷标准与银行的对冲成本变化有关，但更为重要的是，目前楼市调整期商品房交易量持续萎缩，商业银行房贷业务大受冲击。在此之下，商业银行的任何变通之道都不会令人感到吃惊。"某商业银行高层分析道。

典型营销

"这是一次典型的银行营销策略。"与商业银行颇多业务往来的第一美国集团中易安不动产担保公司的徐东华慨叹，国内商业银行的中间业务收益一直不是很好，所以只能通过存贷差业务来缓解，下调固定利率房贷也是银行的一种营销手段。

不过，深圳发展银行、招商银行(600036,股吧)等几家商业银行目前并没有效仿之意。"深发展的固定利率气球贷主要针对的就是购买第二套房住房的购买方，利率是基准利率的1.1倍。所以，不会有任何浮动的趋势。"深圳发展银行总行住房与消费信贷部总经理柳博表示。

据悉，光大银行对于固定房贷利率的下调大致包括5个档期。其中，3年期以下住房贷款的固定利率（优惠档）由6.68%下调至6.63%，3到5年期的由6.86%下调至6.78%。

值得注意的是，光大银行此次调整后，其固定房贷利率中的"优惠利率"全部低于同期商业银行贷款基准利率。如调整后的1～3年期固定利率，优惠利率为6.63%，而同期商贷基准利率为7.56%；3～5年期优惠利率为6.78%，而同期商贷基准利率为7.74%。今后，光大的固定利率在业内处于最低水平。

据光大银行广州分行透露，此次下调的主要原因是该行利率对冲成本发生了变化，为该行制造了下调利率的空间。

"固定利率房贷下调和存款利率以及同业拆借利率有关，也和楼市调整有关。目前股市明显'牛劲'不足，闲散资金充裕，而楼市又处于调整期，很多资金都进入到银行系统，银行有了更多的资金去开拓渠道。"上海浦东发展银行某高层表示。

不过，"由于固定利率的诸多限制，实际使用比例较低，固定利率房贷利息还是要比一般的优惠利率甚至浮动利率要高，该业务的利率下调对市场实际影响不大。"徐东华认为。

集体"自救"

不过，却有同行质疑：光大银行如果降低固定利率的话，如何保证第二套房利率是基准利率的1.1倍？不过，光大银行并没有触碰到央行的房贷政策底线。该行同时也强调，虽然调低了利率，但固定房贷依然要严格执行央行的房贷政策。

同行的质疑来自于房贷业务不景气的一些担忧和抱怨。据统计，今年以来受交易量萎缩影响，房贷困境明显。除了一季度是去年12月大量房贷被压而释放出来，造成个人消费贷款增长较快外，2～4月并未如期出现小阳春。5月房贷比年初增长了1455亿元，去年同期则是增长了2125亿元。

"4、5月份繁荣是暂时的。房地产市场到了6月成交量又下降得很厉害，萎缩了近一半。"上海某中介公司房产金融负责人说，房贷萎靡的情况可能要持续较长时间，他悲观地认为今年没有大幅上升的可能。

对此，徐东华认为，第二套房贷明目张胆松动不大可能，毕竟从2004年开始银行的征信系统都已基本建立。

"大部分变相松动都是通过采用一些暗道来解决。"徐东华透露，比如，市场上不负责的中介公司和担保公司帮银行拉拢房贷业务时，帮购房者办理虚假结婚证明与尚无按揭记录的人联手购买等多个渠道。

"假如楼市继续低迷，银行之前贷给地产商的开发贷款就难以回流，银行赖以生存的贷款收入就会锐减。因此银行只能从个人贷款入手加速房屋销售，而第二套房贷款利率又被央行固定，所以只能在第一套房的房贷上下功夫。"分析人士表示。

□ 张媛媛　 中国房地产报

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