柔中带刚，刚柔并济：楼市太极战法面面观

真实的楼市不如人们想象那般恶劣和暴躁,形同太极,至于鹿死谁手?取决于谁呢?这是一个有趣而尖锐的问题.

太极的几个主要角色大约有国家/地方政府/开发商/服务提供商/中介/消费者/银行/主管部门,因而可以组合如下的太极战法与战例.

1\政策太极.

这是一场事关政策市大局的决战,系楼市三大战役之首,决战共有四方参与角逐,他们是代表国家的政府\地方政府\管理部门或主管机关\开发商,大约分为同盟与协约两派,地方政府与开发商为协约派,主管部门与代表国家的政府是同盟派,主要战事包括:

(1)地方政府与中央政府的分庭抗礼:我国实行的是中央税与地方税结合的体制,中央以返还的形式对地方进行补给,这么一回流,地方政府就不愿意了,更愿意直接截留下来用于地方发展,基于财力分配,在楼市当中,最关键的就是土地收益的分配,以及土地资源权限分配.为此,地方政府往往会多给开发商政策以减少财政流动的回合,并且可以要政策的名义预支,赤字是地方政府最为喜欢的东西.

比如关于闲置土地问题,比如关于大宗土地出让问题,都是因为地方政府疏散的原因,导致囤积居奇与关系型拿地.鉴于此,土地新政出台后严格查处土地囤积与闲置用地.

(2)主管部门与地方政府的分灶吃饭:我们知道在地方政府第一责任人是行政首脑,对于一个城市的面貌/市政/规划有影响的全局性事情由一把手说了算,自然地,一把手往往非常看重规划主管与建设主管.但,偷规划\违规作业\烂尾楼,有相当数量的事件来自于主管部门的许可,这是主管部门为了与地方政府争灶吃饭的范例.几年前被炸掉的武汉外滩花园,其实是有合法手续的.

(3)银行与开发商合谋对抗地方政府:在协约派内部也存在一些关联利益差异,如银行,按道理建制银行是企业单位,他们唯一的任务是经营好政府交由的资财,但许多地方政府把招商引资的内容托付或指定给银行协助办理,让银行产生了行政业务.而在事实上,银行更愿意直接与开发商打交道,原因不言自明.于是,政策说,没有取得五证不得分予贷款,而在不同的城市,不同的区域,不同的银行,执行上是有差异的.

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