“非普通房”的尴尬 住宅估值标准应适时修正

一位拥有靠近外环、60平方米、10年以上房龄老工房的业主颇为困惑，他已经住满了5年，问出售房子为什么还要缴营业税？官方的回答是：交易单价1.3万元，根据国家规定，房子属于非普通住宅。

这套房子位于长宁区淞虹路，尽管是房龄十几年的老工房，但超过了内外环间单价1万元的标准，目前附近此类房源比比皆是。随着房价上升，这些原先的普通房子都纳入非普通住房了。

非普房标准3年未动

上海市政府于2005年5月颁布了可享受优惠政策的普通住房标准，必须同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于1.75万元/平方米，内环与外环之间的低于1万元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米，不符合以上标准的均为非普通住房。

仅以价格条件来看今天的住宅，在历经了两年的房价飙升后，内环3万元、中环2万元、外环1万元的“3·2·1”格局日趋明显，而在“标准”房价区间的房子已经寥寥无几。

非普房增加多少税

“普通住宅”与“非普通住宅”的认定，将直接影响房屋契税、个人所得税、营业税、土地增值税等税收开支。房屋产权人和房屋买受人也因此要多支付税费。

对于买方，购买非普通住房的要支付3％的契税，普通住宅仅为1.5％。对于卖方，非普通住宅要多缴营业税、个人所得税和土地增值税。普通住宅持有超过5年免征营业税，非普通住宅即使持有超过5年，仍要按照买进和卖出的差额征收5.55％的营业税；个人所得税：普通住宅是成交总额的1％，非普通住宅是2％。从2007年开始非普通住宅还征收土地增值税，未满3年按成交价的0.5％收，满3年但未满5年按成交价的0.25％收，持有5年以上免征。

“估值标准”期待修正

上海市政府在3年前颁布可享受优惠政策的普通住房标准时曾表示，该标准将根据市场情况，每半年公布一次。如今，3年过去了，市场已发生了很大的变化，但标准始终未作丝毫调整。2007年上海市税务局下发征收土地增值税通知时称，仍按照2005年标准执行。

从2005年到2008年，房价上升幅度很大，如继续按照老标准执行，面临的是“满城皆是非普房”的尴尬，也给确有需求的买卖双方带来了沉重的赋税负担。卖方往往又将税费转嫁到房价上，间接推动房价继续走高。

但也有业内人士担心，房价“标准”变动后，会出现“跟风现象”，2005年颁布时，就有外环楼盘借机从5000元上涨到7000元，给了房价上涨“名正言顺”的口实。

但无论如何，“标准”应该如实地反映上海楼市的现况，市民期待普通住宅的“估值标准”适时修正。

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