央行紧缩房贷成效有待节后检验 各方反应不一

喊了近三四个月的“狼”终于来了。

9月27日晚，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)，明令“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

关于银行信贷正常调整的传言已久。根据链家地产的统计，受此影响，9月1日至9月27日，北京地区成交量环比上涨近10%；而通州、石景山等区域，由于购房者首付资金有限，提早成交的愿望更为迫切，成交量环比上涨13%。

但此前关于个人住房贷款首付全部调整为40%的说法并未成真。

“应该说政策的针对性非常强，首先是为了控制银行的信贷风险；其次也调整了金融杠杆，对炒房者是一个打击；另外，《通知》也试图通过开发贷款利率挖掘市场潜力，扩大供应。至于政策效果，在一个纯粹卖方市场，仍需审慎观察。”分析人士如是指出。

银行：平静接受

银行业普遍预计，在国庆长假后，央行和银监会将公布新政策执行时间起点。多家银行表示，会指定相应的实施细则指导当地房地产信贷业务。

记者依次采访了中国银行、深圳发展银行、招商银行、中信银行、光大银行的房贷部门，上述几家银行的相关负责人均表示，尚未收到《通知》的正式文件，银行的消息也都是从互联网获得的。上述银行的业务也并未做出相应调整。

“市场需要有统一的政策，各家银行都按照这一政策执行。”中信银行总行零售部总经理王剑对记者表示，“这样，大家就都在一条起跑线上了。”

其实，商业银行平静接受的背后，隐约透出些无奈。

“原以为10月份才会出台的。”深发展北京恒基支行零售部负责人马贺对于黄金周前出政策表示意外。当记者问及他们作何反应时，他叹了一口气说：“就按照这个政策执行吧。”

记者了解到，深发展、中国银行的客户购买第二套住房的比例相当高。一位不愿具名的负责人估计，“一手房里，购买第二套以上住房者占到70%以上，二手房比重稍低一些。”

值得注意的是，这次政策还取消了风险较大的“住房循环受信贷款”。不过，中国银行、招商银行、中信银行等银行虽然有此类产品，但业务量很少，所以受政策影响很小。

开发商：口子又扎紧了一点

分析人士预测，新政策颁布之后，很多购房者会选择持币观望，不少开发商担心楼盘销售会大打折扣。

金地集团北京公司市场营销部经理李璞说，“就算首付提高到四成，我们的业绩也不会受到什么影响，毕竟目前投资者的实力也很强，全款买进也很多。”

阳光100的副总裁范小冲说：“目前我们的主要业务已经转到二三线城市，这些城市买房者自住的比例很高，他们为了少付贷款利息，宁愿出五成的首付。”

开发商相对乐观的态度也不无道理，毕竟央行紧缩政策的主要着力点还在于降低银行信贷风险。

在房地产开发贷款方面，最引人注目的是，“对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”。

“上述两点是新增加的。”北京某房企财务总监告诉记者，“央行之所以特意强调这两点，目的是为打击开发商大量储备土地和捂盘惜售，对于地产业而言，这次政策算是把口子‘扎紧一点’，敲打一下开发商。”

业界各方：关键是扩大供给

市场普遍认为，《通知》在控制信贷风险的同时，也压缩了市场需求。

北京我爱我家的副总裁胡景晖指出，首付提高压缩了投资者的金融杠杆，提高了其资金成本，受影响最大的是这部分人。

中大恒基工作人员告诉记者，炒房者中资金实力相对较弱的散户，会受到较大影响，他们会知难而退。

几家银行也表示，目前他们的贷款客户中，购买第二套住房的比例较高，但提高一成的首付和增加10%的贷款利率，并不会对这些购房者构成太大的影响。

北京师范大学金融中心主任钟伟则认为，没有任何经验数据表明第二套房屋贷款比第一套的风险更大。“买第二套、第三套房子绝大多数是高收入阶层，只有有数据证明第二套、第三套住房贷款的违约风险更大，才应该采取这种方式，否则商业政策变成了收入再分配政策了。”钟伟说。

钟伟对记者表示，“导致房价上涨的原因依然是供求不平衡，而通过提高房贷来抑制需求，对于平抑房价有一定效果，但这种效果甚微，甚至可以忽略不计。”

“在这种情况下，最有效的方式还是增大供应量。”钟伟一再对记者强调。

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