2007二手房购买攻略 从税费开始，四大要素不可少

火爆，还是火爆

进入2007年以来，股市行情日渐走高，部分投资者开始从房市抽出进入股市的大浪潮中，以期获得股市火爆带来的巨大收益。而房地产市场上房价仍在快速上涨，贷款利率还在上调，土地增值税、个人所得税陆续增收，物业税还在加紧酝酿，购房成本不断增加。在此种情况下，一边是股市的火爆，一边是房产支出成本不断走高、租售比不断走高。投资者心存忧虑，股市虽然火爆，但风险极高，那对于房产投资来说，在目前市场情况下，2007年购买二手房到底值不值，有何种风险需要掌控，购买何种类型的二手房房屋保值增值性更强，有哪些购买二手房注意事项等等，这些都是一直关注二手房市场的购买者迫切想知道的，请参看——

【税费篇】

税费落实 拉高购买成本

对于2007年二手房市场来说，基本无新的税收政策出台，主要是加大对2006年出台政策的执行力度、出台相应的执行细则。2006年出台的二手房税费政策主要有以下几条。

税费一：从2006年5月29日公布的“国十五条”中对于营业税的征收期限做出了调整开始，其中规定将房屋从购买之日起两年内出售要征收营业税扩大至5年。这将以往不在征收范围内的大批二手商品房都纳入了缴税的行列。

税费二：个人所得税征收在2006年 8月1日实施。此前有消息称将按照20%的标准征收个人所得税，但目前依然按照1%的标准征收。

税费三：2006年10月1日开始实施的最新二手房交易计税价格更是将一些区域中价格明显高于区域价格的二手商品房楼盘单独列出，这标志着一批二手商品房的最低计税价格相应提高，交易税费也相应提高。

税费四：2006年11月14日出台的《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》中表明对于5年内的非普通住宅交易要加征土地增值税，而据统计显示，在非普通住宅中有85%左右的房屋都属于二手商品房，因此相当于加重了一批高档、舒适性二手商品房的销售成本。

总结：如果出售5年以内的二手商品房，售价为100万元且假设卖方税费均由买方支付，则总税费为：

契税：100万×3%=30000元  

印花税：100万×0.05%×2=1000元

营业税：100万×5.5%=55000元  

个税：100万×1%=10000元  

土地增值税:100万×1%=10000元 

税费合计：106000元，    占购房总价的比例为10.6%

【投资篇】

警惕两大风险

风险一：租售比超过国际警戒线，回报率有降低之势

所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。从理论上说，“租售比”能够比较客观的反映出当地房地产市场的供求状况。从另外一个角度来看，“租售比”的高低也表明该项目投资回报率的优良程度。从目前北京房地产市场情况来看，“租售比”均超过1：200（从发达国家或地区的房地产市场规律来看，一般房屋租售比的警戒线是1:200），并且不同户型的租售比之间差距明显。所以投资二手房之前，需要先考察所购项目和户型的租售比是否超过1：200。

风险二：支出成本走高，投资稳定性降低

进入2007年以来，消费者购房支出成本有不断走高之势，一方面，2007年5月18日央行再次加息。此次加息再次表明，利率已进入市场化阶段，运用利率杠杆来调控和引导房地产市场。根据市场变化情况，未来仍有加息的极大可能。这对于贷款购房者来说，需要考虑加息带给自己的支出成本增加；另外，关于征收物业税的说法就一直不绝于耳，虽然现在仍未执行，但未来征收物业税肯定是一个方向，物业税征收势必会增加部分支出成本。未来支出成本增高有着强大预期，而支出成本的走高，也影响到房屋投资回报率，其投资回报稳定性降低。

【法律篇】

明确权属  细化双方责权

 二手房因为产权构成比较复杂，有二手商品房、央产房等，所以提醒大家在购买二手房时不可忽视以下几点：

第一，卖方是否拥有房屋产权。比如卖方是否有房产证，买家应要求对方提供房屋的产权证、身份证明及相关证件，并到房地产交易机构中心查验房屋的权属情况。只有在对卖方房屋产权进行审查，获得确认后，才能进行交易。

第二，确认房屋估价的准确性。在购买二手房之前，中介机构一般要对房屋估价，有些中介试图低价收入、高价卖出，往往估价不准确。一般来讲二手房价格应为周边区域新建商品房市价的2/3左右。

第三，勘察二手房屋质量。购房者在买房时要勘察住宅质量是否合格，如是否存在墙面开裂、屋顶漏水等问题。

第四，仔细审查买卖合同。买卖合同应对双方的权利义务如房屋过户时间等明确约定。最好是能得到房地产专业人士和律师的指导，也可委托具有良好资质的中介机构进行交易，以免去不必要麻烦。

第五，其他的一些限定因素。例如，房产还在出租的，必须先完成出租合同，而不可强行终止。购买后准备用作经营性用途的，应注意是否超出产权证上的房屋用途限定。此外还要注意二手房是否存在未缴清的物业管理费等其他费用。

【产品篇】

质量、配套设施、物业管理不能少

第一，查看房屋结构是否安全

业主一般都对二手房做过一次甚至多次装修，结构有可能发生改变。因此，购买二手房时，除了要了解房屋的建筑面积和使用面积是否与产权证一致、设施设备是否齐全完好等情况外，更要详细考察房屋有无破坏结构的装修、改建是否造成主体结构损坏等情况。如果存在上述问题，建议不要购买，以免购买后增加不必要的维修费用。

第二，实地考察周边环境和配套设施

一般来讲，二手房周边环境已经成形，较难改变。因此，购买时要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。如有机会最好走访一些老邻居，对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。

第三，考察物业管理状况

物业管理水平则直接影响到日后居住质量。良好的物业管理不能给生活、工作带来更多的便利。对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况，看保安人员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。

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