银监会整治房产市场的“房贷三假”意味着什么

"房贷三假"，是指房地产市场的"假按揭"、"假首付"、"假房价"等"三假"行为。"假按揭"，就是房地产开发商为了套取商业银行的贷款，用不真实的名字向银行获得按揭贷款；"假首付"，就是房地产开发商为了增加其住房销售，以垫付首付款，或分期支付首付的方式，让购房者从商业银行获得按揭贷款；"假房价"，就是房地产开发商为了从银行套取更多的资金，以虚假的方式把所销售住房的价格提高，从而使得以购买者名义能够从商业银行获得更多的按揭贷款。

据报道，针对国内房地产市场的"房贷三假"，中国银监会近日发布了《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》(以下简称《通知》)。并要求国内各商业银行对房地产市场的"假按揭"、"假首付"、"假房价"等"三假"行为进行严厉整治。有媒体认为，监管部门这样做就在于建立与风险承受能力和管控能力相匹配的授信管理体制，在于防止房地产企业向银行转嫁风险等。可以说，从《通知》的内容及监管部门关注的对象来看，对房地产市场的来说其影响意味深长。

首先，由于国内房地产市场是由计划经济转轨而来，其基本的信用体系从房地产市场出现时候起，到目前根本就没有建立起来。这不仅无法以健全的信用制度为基础推出种金融产品，来满足各种购房者的金融要求，而且也无法发展出一个良好的多元化的房地产融资体系。在这种制度规则不健全、市场不完善的情况下，房地产开发商就能够借助于制度规则的不完善，作假、造假不仅容易得逞而且成本低。可以说，早几年无论什么人只要购买房子，都能够从商业银行借到钱，原因就在于房地产开发商、商业银行、律师及当事人一起，合谋利用了制度缺陷造成的结果。

对于"贷款三假"的当事人来说，为什么这些人愿意合谋一起造假？就在于其利益极端化使然。对于房地产开发商来说，"贷款三假"的任何一种方式，都在于能够从银行体系套出更多钱，并利用这些钱来套取国家之财富，来获得更高暴利，来便利掠夺社会之财富。可以说，这几年房地产市场之所以能够暴利持续，很大程度都与这种信贷制度管理不完善有关。

对于商业银行来说，在这样的信贷制度下，其可以通过贷款规模扩大而提升其业绩，获得短期收益。由于这些贷款一般都是中长期贷款，只要这些贷款短期内不出问题或房价短期内不下降，就无从对这些贷款的未来风险进行评估。这就是为什么国内商业银行一直把个人按揭看作是优质资产，看作是最好的赢利模式根本所在。而这种情况下，商业银行总是会想办法来突破监管部门的规则与制度。

而对律师来说，多一笔业务也就多一笔利润，而且这些业务又不要承担责任，所以早几年，律师来帮助购买住房，给按揭贷款者作假是十分正常的事情。对于购买住房的当事人来说，"房贷三假"，不仅在于能够便利套取商业银行的资金，而且可以提高其银行金融杠杆率，用更少的钱，甚至不用自己的钱来撬动银行更多的资金，出现风险则由银行来承担。也就是说，住房按揭贷款全部的风险只由商业银行来承担，如果商业银行是国有为主导时，这些风险就会转稼给整个社会来承担。

其次，管理层严厉整治住房"贷款三假"，说明了目前国内商业银行这种现象不仅普遍而且十分严重。特别是国内房地产市场以投资或投机性为主导的市场转变为以居住为主导的市场时，不仅房地产市场的价格会逐渐地回归理性，而且住房的需求也会迅速下降。在这种情况下，不仅老的"贷款三假"会不断地披露出来，而且房地产开发商面对楼市需求的压缩、销售低迷、资金面的紧张，更是会采取各种方式来制造新的"贷款三假"，从而使得"贷款三假"进一步恶化。可以说，目前一些地方的"假首付"盛行，就是房地产开发商一种作假销售策略。因此，管理层在这个时候发《通知》，不仅在于看到"贷款三假"问题普遍性与严重性，也说明了当前国内房地产市场面对问题的严峻性。

应该看到，整治"房贷三假"是政府相关部门政策具体化的一个方面。就目前国内房地产市场所处的特殊时期，只要监管部门对此密切关注，并不断地改进现有的制度规则及出台相应的法律制度，那么房地产市场的许多问题就能够逐一化解。

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