开发商设置“霸王”条款 购房者应该据理力争

一年一度的“3·15”消费者权益日又将来临，也再度让购房者的目光集中在房产交易的各个环节。为此，我们编写了最新的《房产案例选》，并将在3月15日举办的房产法律咨询会上向消费者免费赠送。在当前的商品房预售过程中，我们发现，开发商利用自己的优势地位事先拟定好格式条款的“霸王”做法相当普遍。

近期我们处理的一个案例就比较有代表性。几年前，李先生的房屋被某开发商拆迁，采取的安置方式是回搬。在拆迁安置补偿协议签署后不久，李先生与该开发商签了份《房屋订购协议》，除了安置款充作房款外，又贴了部分钱。前两天，开发商通知李先生前去签署正式的《商品房预售合同》，但在签字之前，李先生注意到开发商提供的事先草拟的合同文本中很多条款不公平，如逾期付款的违约赔偿金为总房价的10%，但逾期交房的赔偿金只有总房价的3%；开发商办理大产证没有期限规定，只是笼统地规定为整个小区竣工验收合格后6个月。对于这些规定，李先生向开发商提出异议，开发商却表示“签就这样，不签就卖给别人”。

其实，本案的争议焦点是：拆迁安置房屋总价已确定，开发商能否以其他条款达不成一致而拒绝安置？开发商目的无非在于免除或减少自己的责任，加重购房者的责任。对于任何一个普通购房者而言，谁都不愿意签署这样的合同条款，但恐怕会面临“如果我不签‘开发商就另行出售房屋”的窘境。

不过，对于李先生来说，我们觉得大可不必担心开发商另行出售。因为李先生和开发商之间首先是房屋拆迁安置的补偿关系，在双方已约定以某套房屋进行安置的情况下，不能因为开发商和李先生之间就拆迁安置房除价格以外的其他条款不能达成一致，而否认双方之间已经存在的拆迁房屋安置关系。所以，在我们的建议下，李先生与开发商进一步协商了原先《房屋订购协议》中未涉及到的条款，并删除了部分不公平的格式条款。

【律师提醒】对于购房者而言，最主要的风险是开发商因种种原因逾期交房及过户，或者交付的房屋存在严重质量问题。而当购房者追究开发商的违约责任时，却又发现约定的违约金过低，或者开发商破产失踪，即便退了房却不能拿回购房款。因此，购房者在签署任何合同之前应仔细查看合同条款，对其中的风险做好事先预防。如果其中有些风险自己不能接受，则应拒绝签署这样的合同。

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