银监会发补充通知 第二套房贷款界定认户不认人

“以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。”已经从9月底开始执行的商业性房地产信贷政策(简称房贷新政)终于出了权威版的“细则”，央行和银监会昨天发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》中，明确了新政的三个“模糊项”。

▲房贷次数“认户”不“认人”

监管层政策新解:从中国国情出发，以家庭为单位认定比较合理，而且也符合我国夫妻财产共有的法律规定，这样既与我国家庭现实一致，又有利于严格执行《通知》规定，强化宏观调控。

已经执行2个多月的房贷新政，对贷款买第二套住房要求最低首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。这和第一套贷款房最低首付20％，最高可享受基准利率8.5折优惠的政策相比，借款人购房的首期负担大大增加。以一套售价80万元的90平方米以下房子为例，如果算作第二套贷款房，借款人光首付就先期多交16万元。

因此房贷新政执行以来面对的最大市场疑问就是如何界定第二套房产。现实中存在这样的情况:丈夫贷款买一套房子，妻子如要贷款买一套，对于家庭来讲，已是第二套，但对于各自本人，都是第一套。于是，对贷款买第二套房出现了“认户”还是“认人”的差别。

而记者了解到，自9月以来的新政执行期间，包括工、农、中、建四大行，股份制银行及花旗、汇丰、渣打等外资银行的政策并不一致:有的认人，有的认户。

“包括借款人、配偶及未成年子女，不但‘认户’的问题解决了，而且政策考量的家庭成员构成也明确了，这下执行起来应该不会再有存在疑问的地方了，各家银行之间不会再存在较大的区别。”昨天（12月11日）一家股份制商业银行房贷部负责人士评价说。  

人均面积低于当地平均水平可按首套执行

监管层政策新解:可抑制不合理的需求(包括以贷炒房)，又可满足居民改善住房条件的合理需求。同时，又与《通知》精神相一致，保持了政策的连续性。

央行和银监会昨天（12月11日）明确，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。这类借款人须还清前期贷款，还须提供当地房地产行政主管部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。为此，建设部将于近期出台相应的指导意见。商业银行可根据借款人提供的住房总面积查询结果、户籍证明等材料，确定其是否能够享受首套住房贷款政策。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其余已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。

建设部不久前发布的数字显示，2006年年底，全国城镇居民人均住房面积达到27平方米。而据北京市统计局的数字，截止到2006年，北京市城镇居民的人均住房面积达20.06平方米。如果套用该数字和此次的细则，在北京，如果一个三口之家，已经贷款买了一套不足60平方米的房子，只要还清了前期贷款，并能出具相关证明，再贷款买房子，仍可享受第一套房贷的政策。

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