现场直播：专业改变生活—远洋新干线代理行推介会

时间：2005年6月18日下午14时

地点：国航大厦29层

房地产门户搜房网对此次推介会进行了全程网络直播，以下为该推介会的图文实录：

现场直播：专业改变生活—远洋新干线代理行推介会

主持人：各位亲爱的好朋友，非常欢迎各位到来远洋新干线代理行推介会，现在我们推介会的活动正式的开始，我们首先来介绍一下我们今天的主题，大家接到邀请时应该知道今天的主题是专业改变生活，相信这样的方式在接下来的介绍中大家会了解到，接下来介绍一下本次到场的领导，他们是中远酒店物业管理有限公司资产管理部业务经理常明，达联置业总经理常铮，高力国际物业服务有限公司黄卓伟先生，以及远洋营销总监高鹏先生，表示感谢，更加感谢我们所有的业主在今天下午点钟时间该上到我们现场推介会，在推介中，会请三位负责人对他们企业做一个详细的介绍，除此之外我们还会带来互动性的小游戏时间，我们送给您非常棒的礼品给你们，相信每位好朋友都会领到我们赠给大家的礼品，如果没有领到，我们会工作人员送到你们手中，这我们远洋新干线带给你们的21世纪彩盘，这是非常具有纪念和收藏意义，这个彩盘每个下面都有不同名人的签名，一个盘子有一个，都不会有重复，过一会儿您领到礼品就要好好的珍藏。下面有请出我们的新干线营销总监高鹏先生，掌声有请谢谢。

远洋新干线营销总监  高鹏

高鹏：各位尊敬的客户，下午好，各位合作伙伴下午好，今天我们准备的活动原因是想，因为我们很多的客户，将来要要将房子出租出去，来获取这样的投资回报，但是租赁过程中，包括开发商，租赁中有些什么样的规律或者租客喜欢什么样的配制，我们的客源渠道从哪来，这些问题可能会给每一位投资者带来疑惑，今天我们作为开发商尽一份力量，请专家给你们做一些专业的讲解，也会听大家的一些建议，把宣传资料也带给大家，将来你们有房子要出租，可能由专业机构帮大家做这方面的投资。

顺便讲一下，在今天的活动结束以后，在七月上旬的时候，我们会组织另外一个活动，大家知道我们的AB座两座楼会在8月31日交楼，8月20号开始收楼了，据以往我们的操作经验，以及购买经验来说，在收房的时候，或者在今后的管理中会发现这样那样的问题，我们作为开发商的市场的一个部门，想在此之前，希望我们的物业管理公司，包括我们的客户，客户服务人员，以及工作人员给大家做一个见面会，这个见面会的目的在于，一个告诉大家，告诉我们尊敬的业主，将来远洋新干线将怎样进行物业管理，更重要的是倾听大家建议和意见，在交房之前，我们得到大家宝贵的信息后，有助于我们在未来得管理工作、交房工作做的更好。很难讲我们做的所有工作完全满意，但是我们要做到尽我们的努力为大家服务。谢谢大家光临。

主持人：谢谢高总监的致词，接下来有请参加企业的代表上台讲话，首先我提醒大家一下，在你们做的位置上都有我们为你准备的纸和笔，在稍后他们讲解的过程中，各位好朋友有任何问题可以记下来，由工作人员收上来，针对您的提问做详细的回答，接下来首先请出中远酒店物业管理公司的资产部业务经理常明先生。

先简单介绍一下中远酒店物业公司，于1997年3月13日注册成立，注册资金950万元，为管理一级企业，是中国物业管理理事单位，是中国旅游协会会员单位，2001年2月28日，中远物业公司及其远洋大厦顺利通过太平洋有限公司主持的ISO9000认证，在此之前，通过了ISO认证体系以及18001的健康执业两项资质认证。这就是我们中原物业公司的简单介绍。下面有请常明先生。

常明：首先非常感谢大家今天下午能够从百忙中抽出时间由我们发展商和物业共同举办的按推介会，其实这个推介会就是个交友会，首先我代表公司做一个简介，中远房地产有限公司，我在这里不多做介绍，大家都是业主了，我们中远酒店物业管理有限，是房地产开发公司的下属公司，我们物业公司的租售中心是中远酒店物业在近年来的管理中，随着业主对租赁、投资回报的不断完善的增加而设的部门。

下面介绍租售中心的服务范围，首先是信息咨询，下面是房屋租赁代理，其次房屋买卖，双方关系的协调，代办产权，我们公司的宗旨是诚信可靠，快捷持续，这是我们一直坚持的一个原则，我们说可靠，可靠在我们城信的基础上做的升华，我们要比城信高一层，我们做到可靠，快捷是非常直接的切入点，大家房屋要出售，大家希望快捷，快的成交高的回报，我们认为光有快捷还不够，因为有快捷的成交，还要有持续的发展，我们目标很简单，就是实现业主利益的最大化。大家可能副长关心，我在上面说了很多，你的客户从那来，怎么有那么多客户来满足这些需求。

第一个我们有三万个潜在的客户资源。我们中远酒店是中远房地产的下属企业，我们与房地产是资源共享，所有关注过房地产的，所有与房地产有过联系的客户，资料都在我们手中掌握着，这是我们一个非常重要的客户来源，第二个我们在全国范围的潜在客户，大家知道中远房地产在全国范围内开了很多项目，因为我们所有的租售中心是以中远房意地产同步进行，可以说在每个项目中，都会看到中远酒店租售中心的宣传和推广，如果外地人想租售房子会给我们做一个简单的联系，这样会大大提高我们的租赁的成交率，还有全球化的潜在客户，我们上层是远洋集团，COCO在全球很影响力的集团，由于品牌的影响和对于我们房屋的国际化客户的来源是潜在的帮助。拥有了这些资源，不能说不够，为了给业主提供良好的投资回报平台，我们与国际很多企业合作。我们的宗旨就是能为业主服务，可以带来客户的都是我们合作目标，但是有一个原则问题，我们要替业主把关，什么样的客户群体可以让他进驻到我们的社区来，我们负责把关工作。

在新干线社区的交付使用后，我们会在社区内驻场服务，我相信所有租赁客户，有这种潜在客户会第一时间找到中远酒店物业租售中心，这是品牌的效应。

下一个环节，给大家介绍媒介的宣传优势，可能客户有很多，我们潜在的自己挖掘的，还有一些离我们比较远的客户，我们怎么操作这些市场来满足这么多业主的需求，首先我们中远酒店物业有强大的媒体网络，包括与传媒专业的合作，有广泛密切的联系包括各种专业的地产杂志，包括，包括电视广播，下一个是我们中远房地产与中远酒店物业公司网站，我们有两大门户网站，作为业主大家可能浏览过，在这里我建议大家去看看，现在酒店物业和房地产两个网站浏览率很高。我们会把社区的资源以及内部的信息在网络上做一个展览改制，也满足国际国内外的客户的需求，中远酒店物业公司内外部发行了很多刊物，可能大家看得很少，因为这是内部的刊物，在一两年内，可能会发行到行业内的，这个刊物同时有我们中远酒店物业租售中心的房屋广告与宣传，我们也会在远洋新干线的主要出入口树立大的广告牌，招揽入住这个区域的客户。我们还会联合发展商在项目的周边，大家可能看到很多宣传的广告牌，在后期的我们会和联合发展商在广告牌上加一些酒店物业租售中心宣传的标语和电话，来挖掘客户。大家知道先主楼很多，有可能在座的各位第一眼看到广告也是在远洋新干线上看到的。

我们人均年接待率10万人次，我们会在酒店大堂设一些租赁的信息以及联系方式。在这里我也会在宣传的同时一切到位。宣传归类有几个字词首先是做大做广，其次做细。

大家对租赁可能很熟悉，租赁成交率很低，客户会频繁看房，为了考虑业主的时间非常繁忙，大家客户看房，满足客户看房的需求，我们提供了托管服务，大家把钥匙托管到物业会很放心的。

其次我们提供了三套委托方式。大家散会可以去领取宣传手册，这三种都有一个特色，后续的服务，房屋的服务，可能业主问，有什么样服务，我简单说一下，大家都是开车来的，汽车5000公里要做一保养，而对于房子，大家第一年租一万，第二年8000，房子为什么低了，因为旧了，旧了就要维护，大家使用三种委托方式的任何一款，我们会提供墙面的粉刷，地板打蜡，来保持房屋的保值。在未来我们会通过我们中央酒店物业对整个社区的品质的维护，以及租售中心对房屋维护，达到保值与增值。升华到资产与经营层面上做这件事。

后面包括一些房屋的日常维护，保护一些房屋硬件的维护，最终一句话，通过我们物业托管中心对方无品质的维护，通过我们大量潜在的客户资源，通过挖掘更多更新的潜在客户资源，力求达到我们的目标的就是实现大家业主利益的最大化，谢谢大家。
   
主持人：谢谢，谢谢中远酒店管理有限公司的常明先生的现场推介，我们三家企业已经介绍完一家，稍候还有两家，在推介之前，因为今天是比较正式的场合，我们也希望能够轻松一下，提几个小问题给大家，如果答对了，就有精美的礼品送给大家。

（做游戏）

主持人：我们第一轮题就到这，下面还是有请出我们下一个参加推介会的企业，就是我们的高力国际物业服务有限公司，特别提醒大家，在接下来，大家同样有什么问题，可以记在纸上，交到咨询台，我们会针对性的回答，高力国际舆1989年率先在中国开展了房地产的业务，一直以来努力走在市场的最前沿，目前已经在北京、上海、广州、香港的地区均设有分公司，该集团于1898年有100年历史，在温哥华创立，属下公司可以充沛调控资源，为客户提供专业称心满意的服务，现在高力公司已经在全球达到两百家分公司，是跨国际的物业企业，下面有请高力国际服务有限公司投资与项目部助理董事黄卓伟先生与邓建先生分别介绍。掌声有请。

黄卓伟：今天很高兴有机会在这里跟大家分享一下我们在北京的，由于电脑方面出现了小小的问题，没有关系，我们会直接把主题向大家做一简单的介绍。刚才主持人给我一个难题，在做介绍的时候，给我一个任务，在讲完的时候，希望大家不要睡着，我说比较困难，因为我每次讲话大家都跑完了

我们今天的主题是国际客户，国际需求，今天大纲分几个部分，分别是客户的一个需求，敢于租赁的点点滴滴，还有公司的简介，简介我们会说的短一些。

在客户需求的部分，在远洋新干线来讲，客户是外资企业的中层管理人员为主，我们考虑的远洋新干线从地理位置讲比较方便的地段，而且设置的特点，相对来说也比较年轻化，以户型设计来讲，我们从开发商得到的信心，大家可能购买的是以一居两居为主，还有交通的，户型设计考虑的因素，我们想在日后远洋新干线使用相对来讲是以年轻夫妇以及高级白领为客户群体，在他们做选择的时候，他们会考虑到交通位置以及方便因素，高级白领来看时，他们对交通的因素考虑比较重，原因是他们经常会加班，而且作息的关系，也是想方便，可能是单身也可能是年轻的夫妇，他们会有更多的社交来往的活动，所以交通的方便程度对他们来讲相对比较重要。

另外就是周边环境的成熟以及安全，远洋新干线在三元桥地段，周边发展已经超过十年历史，周围的项目也形成规模，远洋新干线应该没有问题。从户型设计看，这要看客户本身的需求，我们职能说在客户选择时，对于采光、通风比较好的户型，具体的来讲，是由客户的需求来决定。

第一部分是硬件部分，我们可以分为楼宇本身的规划设计，大堂公共区的设计，这些部分基本在业主的层面上不见得做一些改变和调整，这是开发商的规划里面已经定下来的，对于家具、电器，各位业主可以在日后或者现阶段可以做一些功夫，我们分析目前我们所面对的客户群体，以他们的家庭构造，以他们年龄层次，他们更倾向于怎样的内部的装修或者装饰的设计，我刚才所提到，我们户型设计面积都是一居室或者两居室，目标客户群体年轻的情况下，我建议大家选择比较现代感的装修设计，这样可以迎合大目标群的需求。

另外是软件，因为就算你有很好的硬件，再好的硬件，会在两三年后出现磨损，如果没有维护，你的租尽就会往降，这是很大的问题，左翼我们要分开两个层次考虑，第一是开发商所提供的物业管理服务是否会对公共物件进行良好的维护，第二部分是业主本身是否对自己房屋里面的硬件设备，包括不可移动的硬件，墙面的维护、地板的维护，橱柜、洗手间等做一个有计划的维护。这些小小的投资对于业主来讲是小小的投资，对于租金水平会有很大的帮助。

另外一部分就是配套，我们分开两个层次考虑，第一是远洋新干线所在区域周边的配套设施，这个配套设施倾向于大的配套，包括医院、超市，或者餐饮娱乐设施等等，这个部分在商圈来看，相对来讲发展的比较不错，大家知道在朝阳区，特别是东三环延线，是外资员工比较集中的地方，餐饮、娱乐医疗等等都是比较方便，另外是小区内部的配套，就是会所，还有公共园林、公共活动场所，这开发商已经有了定案，对于以后的维护也是相对重要。

最后一部分租金的价格，在这个部分，我们要带来两个观念，第一实际有很多的租用这种涉外公寓的客户都是公司掏钱，现在市场大致分两种，一种是外资企业直接队员共支付租金，就是钱直接交到业主手里，每个外籍员工都会按照员工的级别，家庭人员的数量来定，比如我们以诺基亚来看，都是以员工家庭的人数来做一预算，跟职位没有关系。另外一种公司对员工的支付租金的方法，就是会给他一个预算，钱直接交到他手里，并且给公司提供发票，这种情况相对来讲，对于业主是比较大的威胁，因为员工会尽量压缩自己租房实际租费。

租金会包含怎样的服务项目，由于外籍员工，尤其属于单身家庭，他们不愿意把家具或者电器带到北京，所以业主可能需要在出租的时候把房屋配套好电器，就是我刚才说的，你选择的时候，在客人来看房的时候，你已经把家具电器配得其配，这样比较吸引，不好的地方就是每个租户会有个人的爱好和品位，相对来讲，如果你已经买好，将来改变困难很大。

我们在租赁中，有一些地方，公司对员工租赁的房屋费用有一些敏感，有一些个人费用不希望含盖在里面。比如餐费等。

我们可以讲一些租赁的点点滴滴，比如刚才提到的，租客都是跨过企业的公司人员，一般租赁期我们以现在经验看，往往是一年，主要是公司面对这因我们所谓的租客的讨价还价能力要比业主高的情况下，租客希望有大的弹性，员工不管在不在北京居住，有全选择物业，第二这员工是否能在北京工作一年，这要考虑的员工本身的表现，第二是员工所在的业务范围是否有客持续性，这是客户想把租赁期缩短的因素，而在这往往存在租赁期提前解除条款，这两种情况，第一种就是不会给你什么原因，住了半年，我提前给你说我要提前走，我给你七个月租金，第二种他会有一个前提，这个员工离开了这家公司，或者他已经被调到其他城市，去了上海，他会给你一个通知，解除合同。

由于我们所在地区是比较靠近第三使馆区，往后我们会看到美国大使馆、韩国大使馆逐步落成，投入使用，不可避免，大家会面对大使馆看我们的房子，大使馆我们要注意到，有我们所谓的外交条款，外交条款出现的机会比较低，如果中国跟某某国家断交的情况下，他们随时可以终止你的合同，甚至会发生在客户刚刚租进你的房子一个月，就会终止。所以大家选择大使馆的时候，应该选择规模比较大，跟中国的合作、关系比较密切的大使馆，这样比较好一些。

其他的部分，对于租金，往往在合同里边我们会看到租金以美元计价，当然一部分也有人民币，美元有两种情况，一种是按照付款当天，中国银行也好，中国人民银行也好，所公布的平均买卖价折合成人民币给你，第二是合同中虽然写上美金，同时也会写上固定的汇率，这样直接付款就以人民币付给你。

付款方式部分，在传统的租赁关系中，业主往往能拿到我们所谓的押金，或者保证金，这是保证业主在这房子投入了不少钱，包括房子的价值以及硬件设备，但是这已经慢慢的改变，有很多的公司，当他的外籍人员数量越来越多，会用一种公司的保证函或者银行保证函替代这样的租赁押金，如果是公司保证函的情况下，你就会收到一张纸，这是公司所开出的，里面会写的比较明白，如果我的员工违反了租赁协议，造成业主的损失，会提供赔偿，这在跨过企业会越来越多，大家要有思想准备。

我重新介绍一下高力国际，在北京，我们成立于1998年，我们目前在全国51个国家有248个办公室，在2004年底，我们全球的收入达到100个亿人民币，我们是属于国际性的全方位的顾问公司，我们是北京第一家外资的房地产咨询代理机构，我们的服务范围相对来讲跟各位有更大的关系，主要体现在我们的租售业务，大家买了房子后，可能日后考虑到出租或者出售，这一部分我们可以代表业主寻找一个最好的客户，包括租也好，买也好，提供一个大的回报。对于投资管理，当房子租出去后，由于客户要开发票，由于我经常出差不方便跑这问题，我们公司有这一服务。在这画面，我们可以看到我们高力国际在北京的客户，包括甲骨文、飞利浦、惠普等等。我讲到这里，不知道大家有没有什么问题，没有那谢谢大家，假如有什么可以随时问。谢谢。

主持人：谢谢国立国际给大家带来的详细介绍和推荐，刚刚看到业主都非常关注，虽然今天比较热，但是我觉得大家还是能够坐得住来了解一下跟自己切身利益有关的事情，下面开始趣味游戏，在这之前，如果大家对这两家有什么问题，可以记下来，交到工作人员手中，稍后有十分钟的重点问题回答时间。

（小游戏）

主持人：接下来有请我们达联置业企业代表，简单介绍一下达联置业，达联置业迅速崛起，成为北京最大的房地产经营公司，公司注重以人为本，对房地产服务的需求为客户提供国际水平的以客户为中心的一站式服务，接下来有请达联置业的总经理常铮先生。掌声有请。

常铮：大家下午好，今天非常有幸和大家在一起，我们一块就北京现代式酒店租赁现状以及远洋新干线投资性业主对出租房屋的一些注意事项，我们大家做一探讨。

从今年上半年开始，北京高档住宅租赁市场相对来说，租金比值比较稳定，比较大的特点，从今年上半年开始，有一些大规模的住宅项目，比如竞争国际的二期，还有环贸中心等等，随着客户这一边，部分的外资公司今年在北京投资没有减缓，而且这些从硬件设施包括配套设施，对老的造成了一定的压力。

北京酒店式公寓已经有了相当长的一段时间历史，应该说具有酒店的服务，又具有公寓的管理，同时兼顾高档住宅特点，具有一些公寓的居住环境，比如厨房，还有写字楼的特点，商务间、秘书，信息服务，包括适用信息产业的技术，可以说是综合性很强的物业的概念，集住宅、酒店、写字楼、商务会一体的概念。这产品从诞生时按就已经具有了，投资的两种功效。到05年第一季度，北京地产市场上比较有代表的公寓大概有25个，主要分布在长安街、亚运村等板块，总共11960套左右，我们可以看下面的图，看一下分布情况，这个图可以看出来，在北京来说，基本在长安街沿线达到60％，80％分布在北京城区。

一般价格都比较贵，租价在一万的以上达到71％，从下面图表，从租金来说，15美金单价大概38％左右，15美金以上的价格应该占到绝大部分，差不多60％多。

远洋新干线有一个好的消息，因为这两个楼是由国际化的？？来做经营管理，这在北京来说不是很多，从现有的情况来看，朝阳公园南门的？？公寓是比较典型的例子，是由万豪经营，另外写字楼的租金的也都有提升，大概高50％以上，去年标准公寓租金基本在12到14美金，随着今年面对朝阳公园豪宅的入住，租金都往上上浮了20到25％左右，远洋新干线投资业主应该来说也比较放心。

在座很多都是比较关心房屋出租的问题，因为远洋新干线项目本身这种公寓在市场来说，在东部地区比较抢手，有几个方面可以给业主做一说明，现在作为一个业主来说，我们准备把房屋出租之前，首先在收楼时，要与公司办理相关手续，尤其在验房时，要注意一下，首先我们要验一下房间里面两个部分一个硬件部分，比如墙体，包括水、电各个方面，首先保证这一大部分按不再有反修的工程，再有软性，比如装修，比如地板、墙面，还有厨房的瓷砖等，做一个比较细致的检查，与此同时，我们把房子的IC卡领上，相对把能源部分调试一下，包括水、电、电话，看有无漏水现象，包括墙面。

对于电器来说，有些业主对于出租房屋有一些误解，这个房屋是新装修的房子，装修完后，我把房子暂时空置，等租户租时再配，以我多年的经验来说，因为远洋新干线面对的客户群外地的比较多，包括东南亚、港澳台，这些外籍客户租房屋是看房屋的现状，家用电器配得好不好，第一眼感觉非常重要，业主前期，应该先配制一部分家电，尤其房间客厅这一部分，因为客厅是一张脸一样，任何房间开开门首先看到都是客厅这一部分，这一部分我们建议，主要有沙发、餐桌餐椅，这些都根据房屋大小，因为我们的是第一次出租，我们建议，如果前期曾节省一部分资金来说，我们建议可以把客厅这一部分先配齐，对于卧室、书房是很标准的，客厅非常重要，包括窗帘、吊灯这一部分。对于卧室，要根据房屋大小来配制。前期出租，由于是新房，在第一次出租，建议把客房先做暂时空置，不要配的太拥挤，这样可以给客户一个选择的空间。

电器部分，有些比较标准的，电视、电冰箱，要大一点，因为外地人喜欢大一点，洗衣机也是，选配的DVD、落地灯、台灯、电话机这一部分。

因为房屋装饰方面，家具包括电器都是很冷的东西，我们在出租前，可以对房屋增色，因为外地客户来租房，第一眼要吸引他们的眼光，这很重要，包括花瓶、挂画等，包括床上用品、厨房用品，这些很便宜，但是给客户的感觉是完全不一样的。

我们在为业主提供租赁服务的时候，包括与业主前期的联系，包括协助业主做房屋装饰顾问，包括为业主寻找租户，包括签订租赁合同，包括居家服务，像外地小孩需要找幼儿园、学校，包括长期在外的业主，我们可以做到为业主收取租金、代开发票，为物业公司缴纳相关的费用。我们一直致力于高档住宅的租赁服务，对于客户的资源，是我们与多家外企保持密切的联系。谢谢。

主持人：我们这三家代理行都已经介绍完，大家已经有了一个基本的了解，相信大家有很多问题没有得到答案，稍后我们会进行问答解答，下面我们高力国际物业有限公司领导有几点补充。

高力领导：先要更正一下主持人的用词，我们不是代理行，我们酒店物业租售中心，我们首先感谢我们两家特约顾问公司从不同方面，包括专业方面向大家做了服务租赁方面的简短介绍，业主对我们所提供的服务有什么疑问，或者需要了解更细，如果大家咨询的时间不够，可以把这留在七月份，因为我们会在开一次与业主联络会，大家可以把问题带到那里，我们在八月份交房时，我们会在交房现场设置一条龙服务，从收取钥匙和房屋租赁费用等，包括家电内容预算的详情，给大家做一计划，这在八月份可以推出。希望大家放心。

现在大家有私下想咨询的问题，可以通过网站咨询，我们现场也有办公，总之一句话，大家想通过什么途径，或者以什么价格把自己的房子更快更放心的租出去，都可以通过中远酒店物业中心达成这个目的，最终我们的宗旨：实现业主利益的最大化，只有这样，我们才有双方的共赢。

主持人：谢谢，下面进行重点问题的提问，有请远洋新干线营销总监高鹏来主持重点问题的提问。有请。

远洋新干线营销总监高鹏：谢谢大家，我先把客户问我的问题先回答完，然后请专家解答。有位客户问到，远洋新干线属于几级地价，是属于三级，基本价8000，对于新政策来说，新税收不太便宜。还有一个问题，问商业怎么考虑的，我们这做一下研究，我讲一下商业怎么打算的，大家可能都知道，我们群行，还有二楼院墙外面是我们的剩余面积。我一会儿把我的电脑接上，再回答这个问题，就是我们下一步怎么想的，一会儿回答。这个顾客问高力国际，你们的佣金水平怎样，130平米的两居租金会是多少？

高力国际：佣金水平部分，我们一般情况下收取的佣金比例是一个月租金，我们会把水电等扣除，我们往往会建议业主，在房屋刚交付使用时候，建议不要去减少20％、30％，因为你多给20％，无形中等于多给6天租金，实际上出租的不止六天。第二个问题关于130平米在远洋新干线的合理租金是多少，目前我们没有看到交付选择的标准，包括园林的规划，包括是否完全封闭的管理，我假如以合理的水平估算，每一平方的租金10到12美金，这个租金的金额应该含着物业管理费用，含着发票费用。

高力国际：这个部分我们公司有做这样部分的安排，做的时候会比较谨慎，因为考虑到一些责任的问题，其实我们不是非常建议把钥匙放在高力国际，倾向于放到物业管理部门。                

营销总监高鹏：请问你们有什么特色服务？

高力国际：酒店物业管理公司的服务，对于楼面清洗，我不方便回答，我可以回答有什么特色服务，我们会有一个钥匙托管的服务，我们钥匙托管服务会有个钥匙托管的委托单，包括房间物品清单登记，你把钥匙委托到我这，你可以不管，包括我去挖掘我的租户资源，以及成交，你所做的工作就是签约，你确定租户没有问题，成交价格没有问题，就可以签约，签约完我们有三种委托方式，这有个小册子，包括每年空调的清洗，以及墙体副粉刷地板打蜡，总之你把房屋委托到这，要做三件事，第一签一个委托协议，第二跟租户签约，地三收取你的房租，谢谢。

营销总监高鹏：问A座公寓租金和其他楼的租金的区别。

常明：一般这种情况，应该是A座租金单价要稍微高一些，如果是商住，作为业主来说，即使你是同一价位购进，A座是商用，D座是居住，因为办公对于房屋的损害非常大，包括地板、墙面，以及发票，这些都存在问题，所以会稍微高一些，上浮15％到20％左右。

营销总监高鹏：我再补充一下，A座，我希望各位投资人应该达成一定的默契，我看到很多小区业主都是你三块我两块，大家要有统一的心态，问到A座我有个想法，A座适合什么样人办公，比如服务型的中介公司，这种工作室、咨询公司，还有律师事务所，等等这些公司，他们住这原因，可以想象一点，这交通方便，繁华地区，如果加程广场39美元，如果我出一半价钱，我在同样位置，你是纯的写字楼，我是商住公寓，我想这个价钱你们在十几美金二十美金，我想应该没有错，应该有依据道理的。

常明：租这种楼的公司，相对来说，如果公司，我们租给外籍的会更好，老外一个人做IT或者网络，尽量不要租给美容美发，或者按摩。或者销售的，这种公司尽量不要租给他们。还有一个问题，一个客，如果客户长期不在北京，租金及其他费用如何计算。

营销总监高鹏：我不知道这个客户指业主还是租户，是指租户吗？还有一个敏感问题，如果说客户提前退租，你们退不退代理费？

常明：一般考虑会退。

营销总监高鹏：高力公司呢？

高力：实际这是两个不同的法律关系，我们收取业主佣金，实际我们把客户介绍到业主手里，他们签订合同，支付了两个月的押金，一个月的预付款后，有个合理的回报，往后租客把和约提前解除，这与代理商没有关系。往往遇到这种情况，我们要保持跟某一个跨过企业的长期合作关系，我们做出一个让步，使得业主对于租客的违约行为，降低其处罚。

常明：你签署了合约的话，你一年不在这住，租户也应该按照和约支付租金，如果租户不管以任何原因毁约，押金是不退的。

营销总监高鹏：我还想知道大家还有什么问题，我们可以现场解答，刚才大家提到我们商业怎么做，这个问题我找到一个我做提案的资料，这个可能与我们角度不太一样，我大致想告诉大家是这样的。我们这个区域，我们看看这怎么发展的，这紫色是十年前的效益路，街面没有了，就出现了女人街，这些店面，包括楼底，有实力的不会离开效益路，同时地三使馆正在施工，这是两年前的模样，现在看看，这个店面也没有了，取而代之是高楼物业，完工后，我们发现出现了一些支线，一些小路，我们做一个假设，既然效益路有这么辉煌的过去，商业还会回来，同时绿色这部分商业也会恢复。其实我远洋新干线是效益路的支线商业。

这我们简单的看一下，还有支线上面，大家认为干线商业街比较值钱，但是大家注意一下，最具人气的都是在小道上，不是干线上。远洋新干线有可能成为这里面的一员。第一大家在北京过一马路是非常困难，只适合车走，不适合人走，而支线是非常适合人的。第二个其实这与住宅很有关系，这使馆区的作用，我们要看未来，今天来不是给大家推销的，今天问到，我正好讲讲，在改革开放以前，三里河这个地方是中国经济、金融政治的中心，如果在改革开放以后，第一使馆区带来什么呢，带来最早的开发点，九十年代末的开发点，有了国贸等，东三环就不在只有场区，然后逐渐发展成这些，紧接着电视台、SOHO等，如果没有第一使馆就不会有CBD。在第二使馆区建立的时候，农展馆被占了。如果没有第二使馆区就不会有三里屯。后来第三使馆区来了，外国人最多的地方是从这，一使馆位置在这，从这走一条45条斜线，到地三使馆区，这是最国际化的地区，另外还有一点，CBD延线出来一点，原因是长安街在这地方，所以北京有外国人的地方是这么两条线。有了第三使馆区，第一使馆区带来CBD，第三使馆会成就什么，我不知道，但是一定有很大的作用，我相信一定会带来繁华，带来明天。这就是我们这一段时间对商业的研究，要做的事情就是把店面做的小一点，虽然单价不贵，总价会很高，所以尽量小一点，大概在8月份，等我们道路完成以后。刚才看井字形道路不会全完，但是完成丁字路开始，时间大概在9月中旬左右。

几家公司专家都在这，大家有什么问题，可以自由的发问，谢谢大家。

主持人：谢谢各位业主参加今天的推介会，如果大家以后有什么问题，也可以通过各种方式来进行询问。谢谢大家。

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