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时间：2007年9月17日下午14时30分 地点：武胜路泰合广场1105搜房网“大话地产”直播室 议题：漫话小户型投资热 主持人：湖北广播电台总台主持人田鹏 入会嘉宾： 纵横置业副总经理 周述刚 观湖铂金公寓项目总监 周彬遒 万科金色家园项目经理 刘润生 万科金色家园总监助理 李骁勇 金色港湾销售总监 陈萍 美联地产副总经理 马志军 聚星地产总经理 谢同祥 新华明珠销售经理 陈斌 橙屋服务式公馆项目经理 王文波 
大话地产直播现场 主持人田鹏：我是湖北省广播电视总台主持人，这次是过来给大家帮忙做一下主持，这几位我先做一下介绍。坐在我这边的是万科金色家园的朋友，这位女士是来自于金色港湾的朋友。这位是来自于美联公园前的马志军，坐在我这边的是君逸濠天的销售总监，这边是新华明珠的销售经理陈斌，还有铂金公寓的周彬遒，那边是橙屋公馆的项目经理王文波以及李钦。 
首先向各位表示衷心的欢迎。这次的讨论是由搜房网和武汉晚报房地产周刊来讨论的，所以我们的记者也来到了这里。搜房网的同仁也为大家提供服务。今天是讨论小户型的话题，首先我想说一下咱们这个户型的背景，随着楼市“金九银十”的到来，下半年呈放量趋势的小户型项目纷纷展露，在排队抢房潮涌下，小户型更是供不应求，价格节节攀升，再度成为了楼市宠儿……以投资型产品来标榜小户型一点也不为过，回顾江城小户型项目的营销中心，置业顾问常常开口就来；您是来投资还是自住？投资在前，不仅让人感受到一股小户型投资“热”浪，滚滚袭来。 简要阐述一下目前小户型市场的现状： 首先，地段优势依然不减；地段是小户型最打动人的价值点，从今年江城纯小户型项目分布来看，中心城区占据九成；一方面中心城区土地呈小快开发，地段稀缺显而易见；另一方面开发商定位小户型产品，资金回流较快。 其次，“租、售”并举成投资模式；随着新房价格涨声四起，小户型投资回报率日渐提高和租房市场的繁荣发展，转手于出租并举成为了小户型投资新模式。 第三，纯小户型社区开始领涨；从下半年武昌和汉口核心区的小户型估价来看，普遍在万元左右，助推了整体区域的价格。 第四，户型产品概念化引入，功能性更强；这一点品牌项目可谓先行，从万科朗苑小户型入户花园概念的形成到金色家园眩目复式产品的推广，使得小空间里更见大视野。 今天请到业内嘉宾共同来讨论关于小户型的话题。首先我要说一下我是抱着学习的态度来的，因为毕竟在行业专业的领域里我是学生，所以也多提一些问题让各位解答。受到小户型在各类住宅产品中，一直被认为是投资上品，除了传统观念里总价低的因素，小户型为什么最具投资价值，被很多投资者认为是领涨产品？首先，李总监您是如何认为的？ 万科地产李骁勇：一般小户型的地段比较好，而且涨幅也很大。 
万科金色家园 总监助理 李骁勇 主持人田鹏：这是从地段还有投资价值来说的。陈总监您认为小户型有什么优势？ 
金色港湾 销售总监 陈萍 金色港湾：我想这种具有投资价值的观念对房屋都有投资价值，可能买小户型的人比较多一些，我想一般人可能认为它的总价很低，进入的门槛很低，在一般人投资要求下都会选择小户型。另外无论是出租还是住的话，它的优势要多一些。有很多人要买小户型，它的收益性就比较好。 主持人田鹏：那美联公园前您这边都是小户型？小户型有什么优势？ 美联地产：小户型是市场上必不可少的置业种类，很多人来到武汉都希望有一个房子可以安定下来，我们用了这样的产品很符合这样的需求。为他们的生活状态、工作状态做了一定的产品，除了户型本身的经济、实用、合理以外，可能社区的文化，保值增值性都很好。现在市面上小户型很好卖可能是因为供应量太少，以及年轻人的需求相关。他们都不愿意买二手房，愿意买新房子。这样就很多。我们公司以前就开发过一个小户型，那是2001年。我估计有70%是投资的。 主持人田鹏：70%是投资，住的很少吗？ 美联地产：这个社区我们希望这个楼盘70%都是用来自住的。因为它投资的地段就相对差一些。在堤角，但是我们借助轨道交通，希望能吸引很多第一次置业的人来购买，对社区文化更好一些。 
美联地产 副总经理 马志军 主持人田鹏：实际的情况呢？ 美联地产：实际的情况下个月可能才会知道。我们销售的还很好。 主持人田鹏：所以小户型投资和自住都是很划算的。 美联地产：主要是利于出租，而且它的增值的效果是最好的。比主流的100平方左右的楼盘更好一些。 主持人田鹏：就是升值的速度会增加。那我们把话题转到这边的几位嘉宾上。我想问一下这边的几位，你们认为小户型目前升值快，还是大户型升值快，或是大户型抗风险能力强，还是小户型抗风险能力强？ 君逸濠天：其实我觉得这样的问题要根据具体的情况来分析，所以在这里我想以项目为例来进行说明。像我们的项目君逸濠天就是一个典型的小户型，酒店公寓的代表。它一方面具有几个价值，第一个方面是地段的价值，因为它是处于汉阳和古琴台的片区，是连接武昌、汉口和汉阳的交通要道，从这个方面来说，小户型也有存在中心区地段的优势。另外我们君逸濠天也代表了一种产品的价值。一般小户型都是由开发商斥资来打造的精装修的产品。像君逸濠天就体现了开发商在产品打造上花费了很大的心血。它有一个奢华的中央会所，还有安防系统，并且是武汉第一家采取中央空调高品质设施的公寓。第三点它也有投资和居住的价值，也具有小户型产品的特征。另外政府对古琴台片区的投入也很大，所以在这样的利好情况下，小户型的居住价值也是非常高的。另外还有一种我们所说的它的吸引力，像景观价值，人文历史价值等。我只是以这个例子来说明。小户型开发商所用的心思并不比大户型少。可能在某些地段等方面更有潜力才来打造它。所以我个人是比较看好的。 
君逸濠天 销售总监 主持人田鹏：您看好它的投资价值吗？ 君逸濠天：对，是它的投资价值。 主持人田鹏：那请我们的新华明珠来说一下。 新华明珠：大家刚才都说的很对，我想一般的老百姓都知道，小户型比大户型好出售，因为现在他们买大户型买不起，只有买小户型。我相信有很多人都知道小户型好卖。而且它的涨幅要快一些。对投资者来说小户型升值的空间是很大的。 主持人田鹏：那么您的楼盘30%都是小户型，大户型反而多一些，那为什么这个项目会这样呢？ 新华明珠：因为这个项目当时做规划的时候都已经定型了，不能强硬的做成小户型。 
新华明珠 销售经理 陈斌 主持人田鹏：就是说原来在设计之处是大户型，后来发现小户型好卖就转向了小户型？ 新华明珠：部分还是要考虑国家的政策。 主持人田鹏：如果没有国家的政策，那以这个楼盘为例，是愿意做小户型还是大户型？ 新华明珠：我想可能90平方的三房能做出来是很好的。我觉得目前市场上这种风头已经过去了。 主持人田鹏：刚才陈经理说了自己楼盘的理由，那接下来铂金公寓的您为什么要设计成小户型？有什么考虑，也是为了好销售吗？ 铂金公寓：销售是一方面吧，我觉得现在城市的发展抢大户型和小户型，无非一个是抢地段，一个是抢资源。这个是没有绝对的，看谁占有了资源，看谁占有了城市稀缺的资源。另外我们做小户型一个是因为门槛低，而且买小户型就是占有地段，期待城市的升值，有一个非常好的由小博大的过程。 
观湖铂金公寓 项目总监 周彬遒 主持人田鹏：但是大户型你同样的面积，你的小户型要面对不同的客户，这样不是很麻烦吗？大户型就很简单了。这样可以节省很多的力气。 铂金公寓：这样是不经济的。 主持人田鹏：是这样考虑的。接下来请我们橙屋公馆的来谈谈。 橙屋公馆：原先我们是打算做一个酒店的，所以它的硬件上是和四星级酒店相匹配的，包括中央空调，还有24小时新风系统，还有我们的层高是达到了3米3的，当然也可以在内部装饰上多花一些心思。我们那个项目是精装修的项目。我们把它一个基础的部分已经安装到位了。可能购买者在以后使用中可以随性的发挥他的构想。 主持人田鹏：那这个楼盘是百分之百的小户型。 橙屋公馆：是的，最大是70—80平方，最小的是30多平方。 
橙屋服务式公馆 项目经理 王文波 主持人田鹏：那这个是自住还是投资好？ 橙屋公馆：我感觉自住是很舒服的，而且我们的服务请的是香港一家酒店管理公司，是酒店式的管理服务，而不单纯是物业管理的服务。我们是上升了一个层次的。 主持人田鹏：对第一个问题我们刚才讨论了一些。现在有这样一个情况，就是同一个区域的普通住宅和小户型在单价上有很大差异，小户型单价要高出很多，为什么会这个价格差异成为正常现象？ 纵横置业：因为我们最近在盘龙城做了一个盘子，在开发上小户型比大户型的成本要高。它有几个指标，一个就是我们武汉市绿化的指标，按照物均3.2人，每人一平方米，基本上我们仍然按照国家的标准来做成本就很高。现在我们做了F、天下之后，争取按照国家的标准来做盘子，叫F、阳光城，如果做大户型我们做2000多就够了，做小户型要做3400户，按照物均3.2人计算，公共绿地的面积要很多。另外卫生间、厨房加上公共配置都要多。现在我们按照4比4来配车库的话，车库达到了5万方。车库的成本可能到了1500，但是做高层建筑一千就够了。这样每一个就多了500。另外人防是6A级人防，也是按首层计算的，另外就是公共绿地面积，这几项成本都比一般大户型要高很多。 主持人田鹏：这是从一开始设计规划上就有的？ 纵横置业：在武汉这样黄陂、江夏是不一样的，武汉市城区是有经济适用房的，但是在盘龙城不存在。主城区不一定按70%配90平米以下的户型，但是在郊区就要配。这样规划的难度是非常大的。比如说我们最近邀请了一些国外的公司给设计院进行规划。小户型作为投资来说是很好的，但是它的舒适度是差的很远的。因为90平方米的房子，我们叫做舒适三房，三房做出来有东边、南边。你做小户型要不就是东边，要不就是南边，不可能都有的。所以小户型做起来难度很大。要做起来很舒适是不太可能的。而且我们现在是两梯两户，11层以上是两部电梯，那么现在做小户型就是两梯四户了，这样电梯是非常浪费的。如果配置好一些的电梯，你的成本就很高了。要做小户型真正规格做的话，你的成本是很高的。 
纵横置业 副总经理 周述刚 主持人田鹏：所以说它的价格比大户型要高。这个高多少是合理的呢？ 纵横置业：我估计是10%—20%左右。 主持人田鹏：万科您觉得为什么小户型的成本要高一些？ 万科地产：这是市场需求带来的。 万科地产：我想结合我们金色家园来谈谈，首先说到价格，影响价格的因素一个是成本。这可能是我们考虑的基本因素。其次一个项目如果说产品，我觉得普通住宅和小户型，咱们在这里讨论它不存在谁比谁的价格高还是低，成本只是一个因素，但不是决定的因素。我觉得影响它的价格一个是地段，其次就是对资源的整合能力。比如说万科对各种资源的整合能力都是很强大的。还有一个就是我们的服务。主要这个项目是比较软性的。结合万科自己来说，金色家园这个项目是在京汉大道上，它的项目分为一期、二期。说实在的我对这个项目的价格都有一个心理底线，我觉得它很值钱，我觉得万科是对目前武汉开发产品的补充。基于万科多年专业服务的精神，我很自豪地说这个项目确实有一些独到的地方。另外也希望各位有多的时间到现场去看看，交流一下。目前对这个价格还没有到公布的阶段。因为确实我们的公共部分和户型都有很大的创新点。我相信这会给市场带来惊喜的。金色家园这个项目其实不是纯粹的小户型项目。因为我们这个项目小户型占到了很少。而且我们有130的三房，基本上是以两房、三房为主，它只是包含有小户型的产品。 
万科金色家园 项目经理 刘润生 主持人田鹏：我想问您自己横向比较，同样一个金色家园，它同样的大户型和小户型百分比差多少呢？比如说小户型比大户型高多少？ 万科地产：其实这个项目具体比例是多少，我真的不能准确的说多少才合适。而且我觉得小户型不见得比大户型一定要高。这确实是值得商榷的，大户型也不一定比小户型便宜。 君逸濠天：其实刚才大家都从景观、成本角度上来分析了小户型、大户型价格的比较。因为大家都是做销售的，其实我们对销售价格的策略是非常实在了。如果说在定价的时候，像我们君逸濠天是一个酒店，它在定价的过程中除了考虑这种景观，以及后面说的综合因素以外，可能面积大小也是考虑的原因。为什么会有这样的考虑呢？因为我觉得房地产的销售，一个需求能转化为实际购买行为就在于是否能承受住。可能住户在考虑最后是总价是它的决定因素。所以在同样一个单价，不同的面积，小户型一定是比大户型高的。这样来说如果我的小户型单价稍微提高一点的话，总价的门槛还是要低一些。所以我们在做价格的策略上也要考虑这种面积的因素。基本上我们现在的客户都能够接受这样的观点。 铂金公寓：其实单价还有一个因素，我们前期小户型有一些附加值。为什么这样高是因为装修。另外可能在小户型定价的时候还有和写字楼等比较，会扯高一个价格。而大户型很多时候不是作为投资产品来算的，这样的话也可以把价格抬高。另外小的需求毕竟量大，而大的需求量小，小的有大量需求做支撑，它的价格自然会高。这里面有很多因素的。 主持人田鹏：所以您的意思也是看好小户型为什么占到70%。另外您的位置是不是也是适合做小户型的？ 铂金公寓：是的。 主持人田鹏：我觉得位置是不是也决定户型呢？ 铂金公寓：其实有时候开发的时候也考虑这个问题，就是地块的形状，如果大户型做的不经济，出不了那么多，小户型毕竟空间小，它的边角余料也可以做进去，选择的人群也更广一些。现在房产开发的过程实际上是一个平衡的过程，其实我们也有大户型，还有5%是大户型。我觉得更多是看好地段以及它的发展前途。而且现在国家已经规定了90平米以下70%。另外从市场上来说，刚才说的90平米的三房实际上也是有的。在我做的顶琇晶城也是有三房的。 铂金公寓：其实真正90多平方的三房是都有的。然后现在是一种回归，这才是老百姓真正喜欢的东西。 主持人田鹏：那问一下像万科，您作为一个购房者，您觉得舒适上小房子比不上大房子吗？ 万科地产：是的。 铂金公寓：我不觉得，这个舒适是相对的，有的觉得私密感舒适。人的感受容易被社会的群居效应而影响。这其实是观点的转变。 主持人田鹏：但是小户型确实有它的弊端，就像刚才说的采光这也是影响它的原因。 铂金公寓：其实也和我们的人群有关系，现在很多都是年轻人，他们平时都在上班，这个应该影响不大。 主持人田鹏：小户型的不适性其实可以通过其他的方式来弥补。我们刚才谈了小户型的价格差异了，还引发了其他的情况，有人评价说小户型本来就应该按套销售，这就和很多别墅的销售概念相似，这是不是和小户型的投资性相关？大家都是精装修的吗？精装修应该好卖一些吗？ 铂金公寓：其实也是未来发展的趋势。像年轻人都是集全家力量来买房子的，而且装房子也是很繁琐的事情。 主持人田鹏：精装修当然可以省一点事，那如果我是一个买房人，我想你的精装修真的是精装修吗？还是为了卖高一些？ 铂金公寓：像万科四季花城是武汉市最早精装修的，但是后来是整装带家具的，以后发展的方向我觉得家具是更个性化一些。而且还分为几种类型。型号是可以自己选择的。因为我们现在广州市场代理的楼盘这种占到50%以上。而且很多都是精装修的，这是一个发展方向。毕竟和人整个的节奏感有关。而且也通过市场的方式来淘汰。如果精装修成为流行的话，哪家公司装修也会成为卖点。 主持人田鹏：那咱们的万科·金色家园也是精装修的吗？ 万科地产：是的。我们是精质装修，就是想做成和其他的产品不一样的。 主持人田鹏：您说的这个精装修我们是看不到样子的，我们可以想像。咱们的美联·公园前是精装修吗？ 美联地产：我们是毛坯房。 主持人田鹏：您为什么没有考虑精装修？ 美联地产：您刚才说的年轻人愿意买简单房子住进去，但是我们还是认为现在买房子经过支付能力如何，也不是一个人来做的，还有父母、亲朋好友帮助他来做这个。不装修的话他买的价格会相对低一些。我们认为首次置业对单价是很敏感的，所以我们考虑更多的是这个，而且小户型不光是年轻人买，还有一些其他的人群，他们的购买人群都不是一个阶层的，对这点我们还把握不准，所以我们就直接做成了毛坯房。 刚才大家讲小户型其实也有很多档次的。我们对装修还吃不准，所以就做成了小户型。因为在武汉还有不少都是毛坯房交房的。 主持人田鹏：咱们的橙屋公馆是精装修吗？ 橙屋公馆：是的。我们是在南湖，周边高校很多，可能年轻人比较集中一些，而且我们的体量相对来说比较小一些。我们留了一万方，相对来说风险是很小的。对美联来说他们的风险要大一些。所以我们就尽量选择了一个更让市场人接受的产品。 主持人田鹏：您的精装修是如何定义的？ 橙屋公馆：我们是菜单式的精装修。这里面除了家私、软装不包括，其余的都包括，然后整体的卫生间、厨房、墙面什么都有的。 主持人田鹏：咱们F、天下是精装吗？ 纵横置业：万科是领导了一种潮流。而我们也是为了引领一种潮流，我们要实现住房的个性化，别墅是外端个性化，那这个户型也可以个性化。我们会做几十套的样板房给大家，我们就是为了引领一种潮流而做的。 主持人田鹏：这种装修的毛坯房和精装房差价有多少呢？ 美联地产：一般样板房做1500一平方米。精装修每个楼盘都有自己的档次。你可以自己选择标准。 主持人田鹏：你就是可以在买之前选择几种模式，但是买了之后就不能拆了。 美联地产：从理论上说这是一种产业方式，因为每个人都变成装修专家是不现实的。我们都认可精装修房是以后的趋势。 主持人田鹏：我们看到香港有很多的房子都是精装修的。但是中国内地大家都喜欢自己装。 美联地产：工作节奏是不一样的。 铂金公寓：你通过装饰可以增加自己个性化情趣的要求。 主持人田鹏：今天我们的女士不多，我们问问陈总您觉得菜单式的装修会成为趋势吗？ 金色港湾：我如果是房人，我会自己选择自己家具的方式，不会选择菜单的，其实菜单可能是有一些区别，但是我看了一些房子，我是看不出来有什么大的差别。 主持人田鹏：您是喜欢买毛坯房还是喜欢买精装修的？ 金色港湾：我买了一套精装修的小户型，自己住的房子是毛坯房。因为我觉得我买的那个房子是在18层，我自己装修太麻烦了，另外我这个房子是租给别人的，自己也不住。 主持人田鹏：但是自己住的房子还是希望有一些个性化在里面？ 金色港湾：是的。我也是专门请了一些人到现场看的。 主持人田鹏：装修是很容易闹矛盾的？ 金色港湾：是的。 主持人田鹏：估计你装下来和他提供你的精装修比的话能差多少？ 金色港湾：这个比不了，我自己买的是大户型，他那个是小户型。 主持人田鹏：所以我觉得精装修是为了夫妻和谐做的需求。 金色港湾：也不能那么说。 主持人田鹏：我觉得为什么美联·公园前搞毛坯房我是可以理解的。 美联地产：在国外都是拼装式的，你当然可以说精装修好。你可能就是在材料采购上有一些优势，这是国家的产业还没有到那个地步。 主持人田鹏：您这边是产权式的酒店式公寓。也是精装修的？ 君逸濠天：我们这个是统一的精装修。因为目前武汉市市场上来说，毛坯房和装修房一般是面积上面的。像社区里面的大户型还是留给客户发挥的余地，而小户型一般以精装修居多，菜单式是为了缓解购房者的个性需求和统一性之间的矛盾。但是我个人其实不是很看好菜单式的装修，从客户的角度来讲，客户要么选择毛坯房自己去搞，那选择精装修是节约自己的时间成本。菜单式的装修可能在装修细节上，或是开发商选择上，客户还是需要探讨和选择的。就跟自己毛坯房相比较而言就很小了。虽然装修提供的500或是800，但是里面的细节还是需要自己谈，所以这点的话我认为菜单式的装修还是不会成为主流。 橙屋公馆：但是这个是站在销售的角度上，我觉得站在客户的角度，这样给客户多一些选择，或是让他们觉得我的房子并不是和别的房子一样，工厂式的房子，给客户的心里好受一些。所以我觉得菜单式的装修并不一定会被市场淘汰。 美联地产：如果集中采购有它的优势就更好了。这种菜单式的制造它的核心价值还是能体现的。所以我想还是会在以后的市场里面存在。它是精装修里面一部分的指向。 主持人田鹏：如果您是一个购房者是比较倾向于哪种？是毛坯房还是精装修？ 美联地产：我是选择自己装修。 主持人田鹏：那现场你们自住是选择毛坯房还是精装修的？咱们有9个人是选择毛坯房，那么精装修选择的有5人。那这位女记者朋友你为什么会选择精装修？ 记者：可能和我个人的经历有关系，我比较忙，我可能觉得精装修比较省事，而且我想精装修会体现个性化的东西出来。如果我自己做装饰的时候会考虑一个主题，比如说我喜欢浅色系或是冷色系，我会把主题选好再去做这个样子，如果所有都是暖色系没有选择也不是很合意，如果有菜单式让我选择风格，可能我会把装饰，节约我的时间精力和个性化都可以结合到一起。因为现在的精装修并不是全部都包干。所以我想基本的一些成本我愿意去为它花钱。其实我是在花钱买时间，如果这样子我可能会比较愿意。 橙屋公馆：我觉得这里面有一个，就是关于我们今天的话题，刚才我看了一下，菜单式的选择会不会成为小户型的趋势。就是我们在讨论选择毛坯式的装修还是菜单式的装修，你的前提是选择自住。自住你是买的130的住宅或是别墅，还是50、60平米的小户型。如果我是130的话肯定是选择毛坯房，那5、60的话我就会选择精装修，我觉得我没有必要在上面花这么多的精力。 主持人田鹏：你的意思是目的不同选择的就不同。 铂金公寓：这里有一个观点和大家探讨一下，什么叫个性化。首先可以问一下别人的门你进去多少次，另外个性化的东西是放在外面展示的，放在家里更多的是私密性多一些。个性化你体现的是门牌号、门口的鞋子等都是不一样的。我觉得单套的房子是私有的，是不可复制的。这套房子对你和家人来说都是个性化的。 橙屋公馆：也许我看不到，但是心里面还是希望是不一样的。虽然有时候我可能看到别人和自己的一样，虽然不一定看的到，但是还是会想想。 纵横置业：我认为房子自己装修应该本身的目的是提高房子的价值。一个是我自己居住，居住的什么样的人，人为什么讲风水，就是你属性不一样，要求也是不一样的。如果我是对外租个出去了之后，通过我自己的设计，原来有很多可以参考，我认为这个潮流可以符合。这是可以体现自己的价值的。 主持人田鹏：像使用舒适度也是体现自己的价值的？ 纵横置业：每个人的要求是不一样的。 铂金公寓：所有的房子你装好了之后，你的房子可能增值了，但是你的装修肯定是贬值了。 纵横置业：那是你的装修不到位。我们如果提高房子的价值，居住是有价值的。 君逸濠天：这里面体现了一种个人的居住习惯。 橙屋公馆：这点在经济角度上也有体现，像国外有很多买二手房进行销售的，他们买了之后无非是自己刷一点墙，然后种两棵树，马上就会把价值提升。我加了之后体现了自己的心思之后，让人感觉到我的房子与众不同，同样可以带来不同的价值。 纵横置业：比如说一个毛坯房只卖200万，那装修完了之后就卖500万了。 主持人田鹏：所以装修之后是可以提升它的价值的。 高琪：实际上我们看到同类的地段如果一个是精装修，一个是毛坯房，它的价格是相差1000元左右。现在建材工装和家装是不一样的，集体工装还是不好的，它的质量反而达不到自己装的。所以业主进入了之后有很多都是自己装修的。 主持人田鹏：这样你的成本是增加了，但是却没有达到成果。 高琪：这种工装的东西和我们外面买的零售是不一样的，有很多的功能都不一样。 主持人田鹏：那我们这边精装的如何说呢？ 美联地产：这就是产业化还没有到那个程度，你要实现那个目标会有很多问题的。 橙屋公馆：我们觉得这里也看到、听到很多事实，我们只能说去选择一些好的装修公司，尽量把服务做好，同样加上我们后期的一些质量保证，因为现在随着市场慢慢在完善的过程中，现在是有一定改善的。 高琪：而且我们当时做那个也是国内很有名的公司做的。我当时觉得是很放心的。他们会不会非常的注重品质，要为后期做什么铺垫，但是实际上最终的效果和我当初的感觉是完全不一样的。 主持人田鹏：那这里我想做一个表决调查，对精装修的质量放心的有几位。有两位。 美联地产：万科也有一些问题，有句话说房地产没有品牌。连李嘉诚的楼盘在北京也会出问题，你万科就不会出问题吗？ 这个你不能说买了万科的房子就不会出问题。但是一定会出问题的。你只能说你这个房子做的很好，我们就说你对这个地方做了贡献。它成功了100个楼盘，失败了一个，我们也认为是正常的。这个是谁也无法判断的。 主持人田鹏：就是不同的地方虽然是一个牌子也会遇到不同的情况。 美联地产：因为什么东西都是不可控的。 万科地产：我觉得您这个风险段谁也无法预测，但是有一些东西是可控的，我们也不能把哪些因素无限的放大，我觉得更多是企业不同，理念不同，管理的方式不同才造成了诸多不同。 美联地产：我是在反复论证我那个观点，你不能说万科做的精装修就完全没有问题。 铂金公寓：有一些是靠服务赢得品牌的，有一些确实是从质量上赢得的，所以从房地产上来说房子是不可能没有质量问题的。只能说是万科的服务做的很好。 橙屋公馆：而且这种精装修是很难控制的。 美联地产：你如果觉得精装修可以给客户更好的体验，虽然有一些小的投诉，但是客户也会买的。 高琦：不过样板间真的是不能说明什么问题。 铂金公寓：这就是“结婚的时候不能看艺术照”。 主持人田鹏：像我们平常买房子不可能把房子拆了看是什么样子，那我们买房子是看品牌还是看价格的？是先看品牌还是先看价格？ 美联地产：现在是很特殊的，现在房子一推出来就马上卖光了。 君逸濠天：我觉得还是看性价比吧。 美联地产：这些你看都看不到怎么看性价比呢。 君逸濠天：如果价差确实超过你对品牌的价值的话你可能还是不会买的。 美联地产：现在假如开发商把一个房子卖10套，你是一点都不知道的，所以你就只能看品牌了。如果是现楼我们就不用看品牌了。你要是做精装修房子能做到现房交楼，我们也不用看品牌了。 主持人田鹏：以后的趋势肯定就是现楼了。 美联地产：这是趋势。如果我做的性价比在同一个地段比万科好的话，肯定是我卖的好。但是这种看不到现楼的情况下肯定是品牌好一些。 纵横置业：这个我认为同一品质的情况下看品牌。 美联地产：假如是现房，我就会看性价比更好一些的。 高琦：像万科他们的物业做的很好，我想有一些人是为了感受物业去买的万科。 主持人田鹏：如果是你的话，我看了新华明珠是在汉口的新华路这个地方，同样的两个房子都在那里竖着，当然都没有盖，如果你是置业者你走到那里去了，你是买哪个？ 万科地产：万科一般都会比其他的楼盘贵，首先是它的物业。还有就是我们做的项目目前还没有什么问题发生。还有一个万科对前期产品研发的力度投入是很大的。另外万科的施工也是精雕细琢的。从选材、地板、电梯等是突破了传统项目的。 主持人田鹏：那我想问一下，楼盘和楼盘之间肯定有竞争，像万科的强项是全国性的，那这边本地的开发商他们的强项在哪里？他们要和这样的楼盘竞争的话，会有什么样的优势？ 美联地产：本地开发商和外地开发商最大的不同在于，本地开发商了解市民的需求多一些，另外了解层次更多一些。虽然没有万科那么多的分析，城市的发展是不是像他分析那样发展的呢？本地开发商对人体格局、结构都更了解一些。因为房子是七十年的事情，并不是卖的时候涨了一下就体现了。你要把房子卖的好，地发展的更好，你的客户群才会喜爱。本地开发商对客户群，对城市发展，地价的了解更多一些。这会造成它的增值。 主持人田鹏：它就更贴近本地客户的需求。 万科地产：我并不否认万科做的有不足的地方。咱们可以换一个地方去讨论。 纵横置业：我认为现在并不是品牌不品牌的，房地产的房子是七十年，它如果使用七十年多少年不落后就是它的标准。比如说我们看房地产，我们觉得谁做的最好，我认为杭州的绿城房地产公司做的最好，因为它做的规划城有十几年还不落后。房地产做的好不好首先是看它超前了没有，不是看它现在卖不卖钱，而是看它多少年之后不落后。品质是更重要的。 主持人田鹏：其实房子好卖，这个广告一打，现在的情况都好卖，但是将来值不值钱就要看房子本身了。 金色港湾：像我们在一期的时候确实是在停车、小区公路上考虑了更多一些。像后期我们也会把这些问题考虑进去进行改进。一个好的产品的品质也是可以体现开发商的实力的。 铂金公寓：但是我觉得太超前了也不可能，如果你做的超前10年别人可能会买不起。新技术新材料的发展是非常迅速的，因为新材料更新的速度，比你本身房地产开发经验的速度是更快的，你在开发的时候是超前不了的。 纵横置业：我们的超前是指规划超前。 铂金公寓：现在武汉的人口是800多万，通过N+1的形式之后，我认为武汉的城市突破2000万是没有问题的。现在开发的房子十几年二十年就会拆了，是以非常快的速度来拆现在的房子，所以现在开发商赶紧把房子做出来进行变现，而不是更多的考虑我是如何做艺术品的。因为像国外城市的房子都是先污染后治理，一般等它有了能力治理的时候才会做的更好。 纵横置业：我们这个楼盘是这样考虑的，我们房子是超前的，无论经济是下跌或是上升都没有影响的。 铂金公寓：现在武汉市的土地已经到了7200，往后建筑成本慢慢是个衡量，建筑对于整个房子的价值影响力会越来越小。 因为土地是一个增值量，而建筑是个恒定量。所以更重要的是土地的增值带给房子的增值，所以房子对整个建筑物来说并不是最重要的，而是占领的地段。所以小户型90%在城市中心，它占领的就是地段。个人都占有自己的地段，地段价值的不同，那个房子的价值也就不同。 橙屋公馆：买房的稀缺资源是越来越少，所以不存在上限的。 铂金公寓：这个是你预期的收益。 主持人田鹏：小户型可能还是投资比较重要。如果说现在100万在市中心只能买一个小户型，但是在城郊可以买两三套，那大家是买中心还是买郊区的呢？ 铂金公寓：这要看你的资金周转了。你的钱变现了之后才会增值。因为我和上海的投资者交流过，他是从50万变成了1000万。你放一年可以赚5万，放三个月可以赚2万，你是放三个月卖还是放一年才卖？如果一年之内你的资金周转率能达到最大，才会赚的更多。 纵横置业：房子投资有价值没有，如果大家都发现了它的价值，这个房子就没有价值，当大家都没有发现这个价值，而你发现了之后这个房子才是有价值的。 主持人田鹏：汉阳房子的物业如何？ 金色港湾：我们的物业是我们公司自己的人来做的，前期是金地，后面是万科。我们是从零开始学的。整个管理体系都是从万科那里学来的。 主持人田鹏：那问一下万科物业的特色是什么？ 铂金公寓：万科物业的导向是持续创造客户的需要。我上个星期去另外一个公司收房，收房收了很长时间。而我去自己的房子里拿东西，在前面超市的东西拿小推车，有很多的东西抱着，然后物业下班看到了我，就跟我一起拿。 主持人田鹏：铂金公寓的物业有什么特色？ 铂金公寓：这个我确实不记得了。我们自己有物业管理公司，但是这个楼盘是请的外面的。因为服务的类型是不一样的，对物业的类型要求也是不一样的。 主持人田鹏：问一下新华明珠你们的物业有什么特色？自住的话小户型买的物业希望安静一些。 新华明珠：我们相对来说不能说是全部的小户型，没有像他们做专门的小户型。只占到30%。而且一层楼是八户的话，有两户是小一点的。我们是外聘的物业公司。 君逸濠天：我们是酒店式的公寓。完全是按照星级酒店的标准来做的。 橙屋公馆：我们是住宅项目，但是请的是香港一个酒店管理公司。从事的是酒店管理服务。包括住家的打扫卫生、清洁房间，包括衣服的清洗都有统一的。我们一期、二期主要以中年人为主，他们可能追求居住的舒适性，而我们三期项目更多是为年轻人打造的项目。 主持人田鹏：那我觉得小户型做起来的物业比大户型麻烦一些。同样一个小户型管的就要麻烦一些。 橙屋公馆：然后物业费就要相对来说贵一些。 橙屋公馆：因为我们澜花语岸是由武汉本土的公司在管理，那这个三期产品出来了之后，就专门请的酒店管理公司来管理的，因为两者需要的物业管理服务的内容是不一样的，我们特地找的两家物业管理公司来管理的。而且我们那个项目处于南湖，而且由于它的环境、景观优势都是不一样的。 美联地产：国内的物业是引入的香港的产品，因为它这是公共的，只要有一个人不交费，那就会有一批人以更多的理由不交。 主持人田鹏：小户型为什么要盖到郊区呢？ 纵横置业：因为我们受到地的限制，在本市里面可以平衡的，你的经济适用房可以不做小户型，但是在郊区不能平衡，必须要达到70%。按照发展前景来说，从中国人本性来讲，都住小户型也不好办。郊区的房子本身就很便宜，你买一个120平米的房子也不需要多少钱，在城里大房子买不起就买小户型了。 主持人田鹏：就是小户型做在郊区方便一些。 纵横置业：小户型做在郊区便宜，而且做在盘龙城肯定是好的。而且他们这里的自然资源也是很好的。它也是绿化率达到55%的区域。 主持人田鹏：小户型的购买者最好选择在哪里？ 万科地产：我认为还是选择市中心。 金色港湾：如果不是小户型的话就选择在开发区。我们那个地方是武汉市的价值洼地，还不到武汉市均价的水平。 主持人田鹏：您认为它的暴涨时期是在什么时候？ 金色港湾：三环线马上开通就会来了。 美联地产：我认为武汉城市的轨道交通连接着整个电信、商业、工业。把高端的客户运到市中心来，把低端的客户也可以引入到周边去。包括中央投资做铁路，因为用汽车发展的模式，在中国比较困难，而利用轨道交通在中国会走的非常好。 主持人田鹏：所以开发商选址就很重要了。 美联地产：我认为你投入的资金越多，相对反映出来的房价越高。你投了交通它的价值就会在房子上体现出来。这是效率的提高。 纵横置业：我认为下一步的投资热点是在盘龙城。 铂金公寓：我认为也是在盘龙城。它是在武汉的二环，机场高速在这边，它是作为武汉市航空港区，目前又可以从新华路贯通到盘龙城只需要25分钟，而且它是一个价格洼地。而且它是一个体验区，你进去看了之后就会喜欢它。目前只是因为大家还没有认识它。而且我认为适合投资一般就是低资金进入高回报才是好的投资。所以我认为一个热点热不热，一个是和政府的导向有关系，另外一个和开发商的力度有关系，还有一个是和媒体的舆论有关系。 橙屋公馆：我感觉目前还是二环区域内的发展潜力更大，因为市中心基础就高一些，发展的空间稍微缓慢一些。当然三环发展的区域也太大了。可能目前来说还看不到那么遥远。可能在二环上的建设量要大一些。 新华明珠：我说目前在武汉哪里买房都是可以的。现在武汉大的环境是非常好的，到哪里买房子都会上涨。 君逸濠天：我认为还是市中心的有湖有江有景观的位置比较适合投资，其实因为我自己也是打算投资我们的君逸濠天的项目，确实它是符合我刚才说的三边工程，然后又是湖边。 主持人田鹏：这也是我们消费者关心的，我们房价还会涨到什么程度？ 美联地产：房地产的问题在国外来看也是经济问题，不能通过建设部，什么国土资源部来解决问题。房价当然有一个边际线，到了60年才能回报的限制。中国的房价这么高是不对的。 主持人田鹏：所以大家公认的意见就是房价还会上涨，而且我们看不到房价的拐点。 我们今天讨论的是小户型，不过和小户型有关的也讨论了，马上就“金九银十”了，大家如何做我们也拭目以待。现场在座的有万科、金色港湾、美联地产、新华明珠、铂金公寓、橙屋公馆、君逸濠天、纵横置业等开发商代表作客。今天讨论到这里也接近尾声了，最后要感谢各位的到来，同时也非常希望有更多的机会坐在这里，掌声谢谢各位！
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