2009年11月5日，搜房网大话地产地标之城市地标与区域楼市发展顺利举办。地标是一个市域标志性的区域，不管是黄鹤楼，还是一个楼盘。这次研究设立了一个指标，标识性，包括建筑的规模、房价，或者说在老百姓中的口碑等几方面进行了研判。

【活动主题】城市地标与区域楼市发展

【活动时间】2009年11月5日下午14：30—16：10

【活动地点】泰和广场11楼1103室武汉搜房网大话地产直播室

【活动主持人】中国指数研究院华中分院高级分析师 李国政

【到场嘉宾】

兴业银行桥口支行业务拓展部总经理 李季

泰然南湖玫瑰湾 策划经理 张凌洁

世纪万通地产 销售经理 江山

易居中国武汉事业部副总经理 胡广鹏

泰盈置业营销部副经理 刘欢

武汉搜房网策划总监 张鹏

李国政：非常欢迎大家能在百忙之中参加业内研讨会，上一期每周四中国指数研究院和搜房网合作做区域地标研究，上周四做了第一次研讨会，大家对这一块的反响比较热烈，这次我们考虑到实际的情况，准备在这周和下周连续安排两场，今天很荣幸的邀请到各位嘉宾来到这里，欢迎兴业银行桥口支行业务拓展部总经理李季，泰然南湖玫瑰湾 策划经理张凌洁，易居中国武汉事业部副总经理胡广鹏、泰盈置业营销部副经理刘欢，世纪万通地产销售经理江山，以及武汉搜房网策划总监张鹏，希望今天大家能有一个思想观念的碰撞。

大家手中有一份邀请函，我们在做一个地标，以往我们提到武汉可能就认为黄鹤楼就代表武汉，就是一种象征，现在随着武汉房地产过去3年到5年的发展，房价翻了一番，在房地产越来越成熟的情况下，市场竞争也越来越激烈，这时候我们在做一些区域性研究，之前我们也做过很多类似的研究，做过全国一些地标的研究，但对武汉来说，今年我们更全面，做一些专业报告，请业内人士进行探讨，不管对业界，还是买房人，形成一些具体的研究成果，对买房人买房给予一些指导，这是我们的一个宗旨。

地标，说起来比较专业一些，今天业界各个层次的代表，结合自己的感受和体会，围绕这些问题大家探讨一下。

这次研究设立了一个指标，标识性，包括建筑的规模、房价，或者说在老百姓中的口碑等几方面进行了研判，在这里我想首先请张经理，刚刚做出10月份的月报，泰然销售了400多套，是武汉市十月的销售冠军，因为泰然这个项目，做项目的人都曾经去看过，它的位置和规模在南湖地区是很有特点的，您结合您的项目，您认为作为一个地标，结合一些指标谈点自己的体会。

张凌洁：地标肯定是一个市域标志性的区域，不管是黄鹤楼，还是一个楼盘，比如说泰然地产进入武汉的时候，当时是想在武汉拿一块资源比较好的地块，做一个标志性的楼盘，正因为这样，才有了现在的玫瑰湾，我对上述的功能性和标识性的看法，我觉得作为地标，技术含量是非常重要的，因为楼盘是否下手得好，可能和工程和销售都有关系，我觉得销售是龙头，工程是根本，只有你的建筑质量是非常不错的，有东西可以说，这样消费者能够接受你们，你才有好的口碑，才能成为地标的一个前提，我们项目在建筑上花了很多的工夫。再说到市场的表现，我觉得这一点也很重要，但是不能说价格高，就一定是一个地标。我觉得价格在那一个片区，玫瑰湾是最高的，价值和价格比，是否能让消费者接受，消费者会综合衡量是否值这个价格，因为现在的消费者也越来越理性。

我觉得规模，不一定说是大盘就能成为地标，武汉大盘也是非常多的。

刚才说的标识性，我觉得地标，市中心的楼盘，是黄金地段可能有地标性的前提，武汉中心区很多，包括二环线、一些开发区都有一些标志性的楼盘，包括对当地的经济发展，人们的看法和认知都会改变，比如说南湖片区都认为房价偏低的，但现在慢慢往高端方向发展。

李国政：之前在06年大华金地当时的房价在3000多块钱，很多媒体也在探讨，南湖区域是比较有潜力的，区域的人口，雄楚沿线发展非常好，你刚才结合了自己的项目，工程本身倒不是判断的一个指标，大家认为高是标的很大一个亮点。应该说在经济文化方面，我想请问李季总经理，因为兴业银行在武汉和很多楼盘都有很作，包括三江航天这些知名的品牌企业都有合作，谈到地标，我想兴业银行应该深有体会，如果大家炒股，对金融股，兴业银行好像是蓝筹的象征，兴业银行也是沪深300指数成份股的一个代表，我们探讨房地产比较多，包括政策要收紧，昨天银监会说让银行给开发贷款收紧，前段时间说二套房贷款收紧，如果开发商有需求，你们是看项目说话，还是看公司说话，是否有一些内部的规定或者潜规则。

李季：我很高兴参加这次会议，主持人刚才谈的这个问题，我觉得作为开发企业，不管是大开发商，还是小开发商，我们兴业银行首先还是要针对项目，项目最终要落实到消费者的消费。另外从国家宏观调控政策来看，对房地产方面，特别是二套房和上市公司开发的地块有一些限制性的意见，我是这样理解的，应该一分为二来看，要从房地产大势进行分析，也要从武汉市的基本情况来看。我们银行在授信方面是很灵活的，必须进行认证。

李国政：你们对有些项目，城区的有些投资客多次购房，你们在这方面是怎么做的？

李季：我觉得买房子，还是要结合自身的还款能力。我们更看中是投资型还是自住，我们结合这两方面来看。另外，不违背人民银行的大政策，我们围绕国家的大政策，再结合自身的情况来看待。

李国政：你刚才说到企业贷款，主要是看项目，不一定是公司怎么样，就一定会放贷。

李季：公司再大，项目不好，我们不会考虑，公司再小，项目好，我们可以考虑，还是属于比较低的门槛，从武汉房地产目前的状况来看，我们考虑的主要还是排名比较靠前的公司，还有一些以往合作比较好的公司，项目对银行的综合贡献度比较高，银行贷款出去，还是要看收益，需要结合看，不能一边倒，有的放矢。

李国政：之所以问李总这个问题，有人说银行嫌贫爱富，特别是在上半年，越是大的企业，银行授信都比较多，像万科，交通银行授信300亿，小企业钱比较紧张，兴业银行对项目比较看中，买房人比较认同中心城区，项目要卖出去，有钱，就能保证收益，风险也要考虑。从区域来看，相对来说阳逻房价比较低一点，1-9月份其它城区房价上涨平均在10%左右，不管阳逻跌多少，至少没怎么涨，给大家的印象是2000多一点，2007年市场最好的时候阳逻在3000，但之后又降下去了。今天泰盈置业刘经理给大家谈谈天琴湾在区域发展的一些感受。

刘欢：从产品来讲，物业类型不一样，我们之前在07年推出的是以多层为主的物业类型，容积率比较低，我们在定价的时候在两千七八，我们一期在08年下半年推出电梯房，也就是大家看到的阳逻片区的电梯房，一般在11层以上，电梯房的容积率比较高，物以稀为贵，容积率如何利用，对房价也会有一定的影响。我们旁边的项目，一块地电梯房做18层，价格卖到两千块左右，如果我们做同样在湖边做多层的房子，我们的价格可能会在3000多，对于一个项目来讲，除了容积率，另外还要看技术和建筑的设计，对项目来讲，在湖边打造的生活方式也不一样，因为武汉市也是以湖为主的城市，湖边的项目也有很多，像武汉市中心湖边的项目价格都是不菲的，阳逻区湖边的项目是个低洼地，阳逻是一个经济开发区，以物流为主，湖边房子以3000多，4000左右的房子并不是亲高，对武汉市的中层阶级在那边买湖边的房子还是可以的。

李国政：你觉得自己的项目价格还是不高，和城区比起来，一线湖景汤逊湖那边都在一万左右，应该说阳逻后续会发展比较好，我知道有一个港口都要连起来，应该说让开发商还是比较感兴趣的。世纪万通的江山在这一块应该是很有信心的，谈一谈体会。

江山 ：其实价格的定位，主要是不脱离价值本身还算可以，在阳逻这个区域，甚至在武汉滨江区，阳逻的总体价位还是比较低的，从阳逻地区来说，天幸晚的价格还是比较高的，第一因为它所处的位置，如果把阳逻当座城市来看，它属于阳逻的一环，各项资源配套比较完善，从学校、超市、医院、交通等来说。第二从自身的环境来说，环境比较好，开发商对地块前期的评估和后期的建造，使它的优势可以体现出来。本身楼盘的容积率比较小，从一期的多层 1.5，到现在综合是1.88，非常低的容积率，密度非常小。从不同区域来说，湖北武汉现在虽然是“千湖之省”，郊区建盘都是针对地域型群体，我们针对的是全武汉，通过网络媒体，在全国各地像深圳、福建这一带，也有打电话过来咨询的人，今年的销售态势比较好，支持房价的还是投资型客户群体，一线城市更不用说了，还有部分游资，还有四万亿国内大的内需促动，使整个市场呈现出好的发展态势。从小的城市来说，这种大势也促使了客户对楼盘较有信心，对区域有较有信心，从我们拿地开始，区域内不断有利好的消息。

李国政：兴业银行是金融股的蓝筹股，你刚才提到投资客，投资客来到武汉，他们并不知道武汉有这么多故事，比如说传统的吉庆街周围，并不一定是大家愿意去，他可能去吉庆街觉得又乱又脏，还不如到湖边找一栋房子。星河湾一直是打造标志性的东西，在上海开盘一天卖了40亿，还有香港前两天出了一个“楼王”，单价是70多万，超过英国（海德公园一号），不仅是针对武汉，还针对全国消费者，消费者买房子，你觉得哪几个因素最关键？

江山：很多不了解武汉的人，对某个楼盘的特别关注和看法，这还涉及到区域未来的发展，李嘉诚说过，地段，地段，还是地段，中心地段必然有完善的配套优势，高房价也意味着机会成本的减少，所以一筐子鸡蛋都放在一个篮子里，势必会在提高房价的同时也会加大本身投资风险，我们楼盘大投资客并不一定会看中，中小型投资客会看中，他可能没有很落钱，但容易看懂大势，这时候他会考虑在经济范围内承受的有长远发展的楼盘。天琴湾的口碑还不错，销售一直不错。

李国政：谈到地标，易居中国最有话说，他们代理了很多项目，他们的项目很多都是地标，他们在推广的过程中，也有意识打造地标的形象，最简单的说法，我知道很多买房人，包括万科的有些项目，不管你买不买，你要去看一下，它就是一个标识，请您在这方面谈谈自己的心得。

胡广鹏：很高兴今天在这里和大家交流，我今天是第一次看到这个文件，上海星河湾一天卖了40个亿，是我们卖的。我一直认为所谓地标的存在是因时因地不同，每个区域的不同，造就了每个区域的地标的关注点是不一样的。我举一个例子，我大概到武汉有6年多的时间了，我们曾经在03年年底的时候武汉拍了一块地王，就是现在福星惠誉的水岸星城，当时楼面价格将近两千二，所有人认为这个地方一定是神经病，当时福星惠誉也没有发展这么大，当时福星惠誉投资部找了很多人，曾经找过上海的复地共同开发，所有这一切的原因，造就了福星惠誉自己做的时候，也就造就了地标的存在，所以我认为所有地标的表现是不同的。在这个区域里，我们如果用它来衡量，后来卖的时候，它未必是售价最高的，但是它所呈现出来的持续开发的气势是不一样的。这是我举的第一个例子。

第二个例子星河湾，星河湾是一个品牌发展商，它所在的位置是上海花木，花木地区中间是湿地公园，还有传统的豪宅，距离传统的豪宅有一定的距离，星河湾不是最好的位置，但它为什么会出现这么好的销售情况，因为在那里有一些高知人群，所有人一直很向往星河湾，高知人群的簇拥造成了当天40亿的热销，我们最终来判断这个地方的关键点，在适合的地方做了最适合的产品，这就是地标。泰然在今年比较火爆的市场预期下，在经济大滑出现了尾盘扫货的过程中，泰然地产在项目上拿出了最好的位置，整个的湖湾线的打造，比他们在售的产品好，这时候我们的优势自然而然上升，我们认为泰然这时候就是一个地标，就是南湖的地标，如果我们能持续下去，这不是自己说我是地标，也不是谁来说自己是地标，而是在适合的时间在，在关键的时候说自己是地标。

李国政：他的销售这几个月都排在前10名，价格也高一些。

胡广鹏：我觉得地标的作用，大家找到合适的时间，合适的地段，找到适合消费者的产品，不成地标都难。我一直认为所谓的地标应该是这样的。再说一下写字楼，在2000年之前，整个浦东没有超高层，写字楼也就是三四十层，然后金茂出现了，88层，他说他是代表上海，代表中国，如果有时间大家去浦东看一看，金茂是矮子，周边的楼够比它高，环球金融都比它高，但由于他出现在那个时间段，金茂依然是上海的地标，依然是浦东的地标，没有人否认它的地标的特性，无论从高度、配置、电梯、商业环境，它是不落后于其他建筑，我认为地标是时间、所处的产品环境，在合适的时间出现了合适的产品。

李国政：首先是技术上的指标，所谓的高度。另一方面，我感到有一些文化、经济上隐形的东西，金茂都说浦东一栋房，不如浦西一张床，这是具有时代性的，时势造英雄。说到这方面，搜房网的策划总监也有体会，积玉桥最近也比较火，华润•凤凰城有他的努力在里面，我们一致认为华润•凤凰城是积玉桥的标志性建筑。

张鹏：很高兴跟大家一起探讨地标的一些体会，特别是华润•凤凰城，我之前在华润做过三年的时间，我们做华润•凤凰城比较用心，实际上是从领先的上海复制的华润在上海外滩精品项目“上海滩花园”，让设计院帮我们结合武汉人的区域性偏好优化了一下。其实这个项目最初的规划设计就有小高层和高层之争，小高层方案被上海老总否认了，因为做小高层，密度很大，住着很不舒适，如果全做33层的高层，则楼栋更少，楼间距更开阔，园林和配套方面的设计空间也更大，华润•凤凰城是在武汉第一家做成33层板楼的建筑，是很有风险的，因为当时的武汉还习惯住18层一下的楼，没有人想过20楼以上居住是什么感觉，而且都有点“畏高”，但是上海老总（陈凯）坚持要做，他说这一定是趋势，他一直坚持，就做下来了，后来也确实证明当时的担忧是存在的，起初的一段时间我们的高层卖不动，因为大家都不喜欢住20几楼、30几楼，后来我们想尽各种办法把高层房源楼盘卖出去了，而当前面三栋楼的高层卖出去了以后，后面的高层就比较好卖了。要成为地标，就往往在冒险，地标是先驱，它“驱”出来后，后面肯定有一批，你看看现在33层的住宅高楼到处都是，但是要知道，华润凤凰城才是武汉真正的33层住宅的先驱。

地标是有冒险的，我们说民生银行大厦差吗，其实也不错，但是好像很多年都没有租出去。我懂一点住宅，不懂商业，我觉得地标是一个“先驱”，但是如果没做好，肯定就成“先烈”了。

李国政：人们说积玉桥比较火，万达也刚刚进去，你认为现在凤凰城还是一座地标吗？

张鹏：我想真正了解的人还是会认为它是，武汉第一个引入33层高的住宅楼盘，11栋楼全部做到南北向，全部是南北通透的板楼，武汉首家皇家泰式园林，武汉首个以文化艺术营销为主线并贯穿始末，拥有武汉市艺术馆和中法文化交流基地，这样的楼盘到现在为止也没几个，但现在买房人不一定这么认为，因为背景不同了，关注点也不同了，我们这一代人会认为周润发是演员中的演员，是标志性的，但是现在的90后、80后后就认为韩庚，哈韩族、哈日族，但无论什么时代，开创性的东西和超常的影响力是作为标杆必须具备的，比如周杰伦唱歌就是一个特色，开创了特色的东西。我认为地标一定也具有独特的东西和影响力。

李国政：几年前有些项目比较好，可能很经典的东西，几年后我们再聊的话可能不怎么再谈到了，包括一些失败的建筑， 比如说鲁巷或者汉口城区的一些烂尾楼，地段是地标的先驱优势，张鹏给大家说有一定的风险，成“先烈”的也有。

李国政：刚才大家都谈了很多的问题，这两个月的销量都在往下走，但均价是在往上走的，最直接的感受是投资人还非常多，越是城区精装一万多的，包括万达的商铺，认筹几天就不做了，太多了，包括万科的精装修、福星惠誉都是这样的，推高了价格。通胀预期下，大家都认为要通货膨胀了，这几天看到水价、煤气、天然气、电在年底可能都会上涨，我想请问兴业银行的李总，你刚才也提到了他们的还款能力，对于现在的投资来说，如果他们要投资一个项目，你有什么样的建议，结合你们和企业合作的经验。

李季：从经济规律来说，国家四万亿，后续也不只这么多，投下来后，市场的现金流非常充足，后续预期的通胀肯定是显现的，到底经济是U型，还是V型，这么多资金进入市场，必然会有通胀的压力，只是说来得早或晚，或者说国家调控幅度大和小的问题，房市和股市，必然是投资商和社会上的资金比较合适的选择，所以说对房价的支撑肯定是保值，最好的投资是投资房市，当出现通胀的时候，相对来说房市是比较好的。武汉市的需求还是有一定的刚性需求，刚性需求、二次置业、旧房换新房，武汉市的城市配套、“1+8”城市圈，很多周边人群对武汉的经济区域具有信心，因为现在交通比较便利，武汉到孝感等周边城市的时间都在缩短，这些人到武汉买房已经不是问题了，我觉得关键的是武汉城市的配套，整合城市功能愈加完善，对城市房价是很好的支撑。从北京、广州、深圳等城市的情况来看，媒介也在引导大家，但实际上我自己认为还有向上的信心，只是说不要涨的太快，因为现在国家很多的资源都在大城市，有些人买房子，并不一定会到武汉来买，如果我说潜江、孝感，生活距离比较近、工作距离也比较近，也不一定非得到武汉市买房。

李季：老百姓的投资渠道比较窄，如果有通胀预期，要保值增值，首先应该是房市，钱存在银行里，活期也可以用，存在房子里，地价决定房价，我觉得这是最保值的。如果谈到价格方面，要从城市的整体情况分析。从股市周期来看，应该是向上的，我昨天看到成思危所的一个报告，在通胀的情况下买房，谈价格，我刚才也说了一个观点，涨幅不要太大，涨幅向上的刚性绝对是有的。

李国政：很多人买房，怕钱存在银行，赶不上房价上涨，2007年买房大家都想赚一点，现在大家认为买一套房，只要不让资产缩水。

我们统计了1-9月份，武汉市卖了1000以上的目前有8个，如果把10月份加上去，我估计有10个，光谷有3个，积玉桥等其它地方也均有1个，不管是谈地标，还是谈楼市未来前景，和区域结合越来越紧，大家都知道武汉区域太大，区域差别太大，不管是城区之间，比如说汉口、武昌、汉阳，或者说郊区之间的差别都非常大，你如何看到这个现象，区域差别、区域楼盘差别，比如说我们上一期谈到光谷和鲁巷，以前大家都觉得很偏都不愿意去，大家现在认为鲁巷是光谷的中心，就是一个城区，所以那块的项目也享受到利好，地铁也通到那边，很多项目也卖到了6000，区域和楼盘之间也有一定的关系。首先我们想请泰然地产和大家谈谈，南湖区域和你们项目的关系。

张凌洁：大家认为南湖平去是最适合居住的区域，我们原来是在徐东，我们做项目的时候，就搬到南湖去了，但是我站在南湖边上，看到6000亩浩瀚南湖非常震撼，我住了一段时间，感觉环境和人文氛围很好，05年的时候那个地方的配套没有现在这么好，但是自己慢慢转换了自己的观点，觉得也是住在市中心，如果让我选择，我也会选择南湖片区的项目。刚才胡经理说到我们那个项目销售状况不错，也推出了最高的地块，实际上不是的，我们项目一期是 我们目前推的是二期，靠近珞狮南路，我相信这个地方会越来越繁华。之前我们和大华的朋友都有聊过，我们项目从06年底开盘以来一直是片区内价格最高的，其它的项目从原来的六七千降到四五千，我们当时开玩笑片区的客户会打架，有四千多、五千多、六千多，价格的梯度把握得很好，可能看不上你的，会选择更高端的项目，现在南湖片区一直有点被漠视的感觉。在05年的时候，南湖片区在武汉的价格高于光谷片区，但慢慢随着富士康的进驻、光谷步行街的建造，光谷片区现在成为一个热炒的话题，它的价格在光谷步行街和富士康进驻，两三个月涨了500块钱，每个区域的客户都有一定的地源性，一般的项目可能来自项目的周边，我们的项目是武昌中心区域客户为主，每一个项目都有一定的目标客户群，选择我们客户，一是会选择环境，二是因为我们楼盘的品质也不错，二期没有一期湖景这么及，我们一期做了中心水轴，高一点可以看到南湖，一期可以看到一期的远景。当时我们拿到这块地，就认为一定要做好。如果这块地给别的开发商做，可能并不一定会成为地标。在一期我们做的都是大户型定位，二期主要是从50多的公寓产品，一直到170的小高层产品，产品非常丰富。

李国政：你们现在卖的并不是最好的，后面还有更好的。

刚才谈到了阳逻片区，阳逻成立了一个品牌地产联盟。我想请天琴湾负责人谈一下，你们项目在阳逻这几年发展的一些体会，我觉得这几年发展比较明显。

刘欢：我们在阳逻区域的楼盘，天琴湾是第二个楼盘，之前也有一个莱茵城的前身，06年进出阳逻，当时阳逻的房价是800块钱左右，便宜的也有600块左右。那是2006年12月份。我们接着莱茵城，当时开价1900，比同区的价格贵很多，06年底07年初那一波买房的纯粹投资的人，因为便宜，买房子，就图便宜，也不在乎社区的环境，我们做天琴湾的，户型设计、景观、配套等方面做了一些改进，天琴湾项目和之前的项目不一样，从07年底阳逻大桥马上要开通，青山和阳逻区域连接比较紧密，青山那边职工买房，到那时候才转变为有住的概念，也有在园林基础上的加工，像07年阳逻的房子便宜归便宜，里面的景观、会所、配套根本不用提，除了房子只有房子，今年上半年阳逻的变化非常大，道路的修通，工业园的进驻，一些企业进驻后，在阳逻选房的标准和眼光会不一样，因为上海人和武汉人、阳逻当地人选房的标准不一样，在阳逻当地还少有人买天琴湾，只有一些高知群体才会接受天琴湾，像上海那边过来的人（阿尔法、西门子）选择我们的楼盘居多，以前很多人在深圳工作，在上海入阿尔法，再搬到阳逻区域来，因为他们看过很多大城市的繁华，也有自己心目中房子的标准，以前阳逻的道路和社区完全没有住的感觉，每个项目都有不同的定位，有的走的是低价，有的走的是中高端，以居住改变方式，天琴湾在07年也是由于市场的原因，10月20号开盘，当天四个小时全部售磬，天琴湾是阳逻地区唯一一个当天售磬的楼盘，这也是区域于阳逻其它楼盘不一样的地方。我们项目旁边的项目比我们的价位低很多，对于开发商来讲，打造观念、理念和生活方式是不一样的。随着江北快速路的开工，今天《武汉晚报》报道的“四大工程”之一，汉口到阳逻的江北快速路，轻轨到明年6月30号到堤角会通车，到2015年有这样的规划，继续延长，东到阳逻，西到孝感，如果说交通改善后，阳逻的发展前景是很不错的。

李国政：大家都知道阳逻大桥通了之后，青山和阳逻的连接更快，现在轻轨和江北快速路，使汉口城区和阳逻的连接会加快，这对阳逻来说是一件好事。接下来问一下胡总，如果有人想买房，您能给我们推荐几个区域或楼盘吗？

胡广鹏：武汉有一个特点，武汉的城市开发变化比较大，从03年到09年，我个人认为变化很大，每年都有一个相对比较热的区域在跳，而这个区域当年的成交量是比较大的，07年成交量最大的还是光谷，到08年大家回过头来看好像似乎不是光谷，因为光谷整个的市场跌幅也是最大的，涨的快，量上的快，萎缩的也最快，我们认为今年依然是光谷，我们也看过前几个月的统计，从几个大区域的情况来说，我们必须看到一个重点区域，每个大的行政板块有一个，如果说明年买房，我建议大家关注几点，武昌，从青山到积玉桥板块，包括大徐东，这个范围有点大，还有临江大道T字型板块，加上中北和徐东，这是一个T字型板块，可能是明年开发量和成交量比较大的区域。

汉口，明年肯定是金银湖血拼比较严重，明年新上市的项目会超过15个，今年基本上都是平盘在售，其它的盘都没有开，都明年大概会有10-15个楼盘新上市，金银湖会是一个比较夸张的区域。

汉阳，这两年是江城大道两侧。芳草一路，芳草二路，四新一、二路全部都在打通，道路基石都做好了，预计可能10月份打通，不管道路系统什么时候打通，周边的区域价值肯定会上升。我认为汉阳四新是未来投放量比较大的区域。

这说的是未来的情况，前几年的发展，我们会看到此起彼伏的区域，一会儿这个区域跳起来，一会儿是那个区域跳起来，我们说武汉区域是一个怪现象，一段时间的开发，会出现扎堆效应，扎堆效应造成某一段时间，区域供应量非常大，这样就造成区域的价格上行不畅，其实这是一个非常大的矛盾，所以我们会发现一个问题，如果大家仔细回过头来看这个问题，汉口中心区因为没有什么新盘在售，所以这个时候跳出来的名不见经传的项目可以卖到13000，因为没有任何竞争，他的价格溢价空间比万科还大，原因很简单，就是因为没有竞争。我们再看融科新城为什么可以卖到80%，就是因为没有竞争。如何判断所谓的销售冰火两重天，在扎堆区域中，如果没有很明显的特征，项目就会出问题。在开发扎堆的区域里，“二八法则”表现非常明显，在开发最扎堆的地方，成交量最大的，一定是其中20%的楼盘，另外80%是简陋的，所以这就是我们刚才说的天琴湾，天琴湾的成功，我认为它在阳逻地区找到了80%，它的价格吸引来的人群可能是来自市中心的，市中心的人群到阳逻的审美观并不一样，在开发扎堆的区域，“二八法则”表现非常明显，在开发不扎堆的区域，“二八法则”基本上没用，基本上都可以买，没有什么好与不好的区别。汉口中心区只要在售楼盘要么是尾盘，要么是没货，等着供货，这就是整个武汉开发的很明显的情况，所以会出现一个局面，有人挠头说怎么卖出去，有人说我赶快得盖房子供不上，在街道口的一个项目未来城，如果在明年上市，在不太黑的情况下，它一定是明年最旺销的楼盘，如果我做这个项目，价格可能会在9000块以上，如果他开在我这个价位以下，肯定会旺销。

李国政：区域的差别还是非常明显，可以直接影响开发商和买房人的心态和选择。今年楼市非常好，请各位谈一下明年上半年或年底一两个月，大家认为武汉的楼市怎么走。

江山：根据现在的价格曲线来说应该会是平稳过渡，会和去年有所变化，从今年前几个月的情况来看都是缓冲，今年7、8月份每个区域的销量都很好，9、10月份有点下滑，但保住了价，开发商的利润点没有降，我们卖20套，他卖10套，我们总的销售额保证在度上，就不会产生比较大的差异，我认为是平稳过渡，去年下降的时候，股市也在降，今年创业板出来后，虽然很风光，但至少从大的趋势上看，股市不会再有大面积下滑的趋向，以前我们说股市和楼市是反相关，但现在看我估计还是正相关，一从进驻方面，购买力方面，城市化进程和武汉的拆迁量等方面看，量、市场、大势都会有平稳的过渡，不会出现急停急跳的情况。我认为是平稳过渡，会回归一点，不会拐。

李国政：从开发商的心态来说，不会为了再多卖房再大幅降价。

江山：没有必要。

张凌洁：这两个月不可能再无限降价，今年的市场比较好，开发商都要完成任务，不像07、08年的情况，08年底大打促销盘，也是为了资金的周转，今年不存在这样的现象。这两个月一定是平稳的，甚至会有所上升。我不敢说明年下半年，我认为明年上半年是平稳过渡，因为这和政策导向也有关系，和政策的出台有很大的关系。

李国政：很多开发商任务完成了，会不会有这样的情况，比如说泰然本来没打算卖那么多，会不会把明年的指标卖一点。

张凌洁：我们开发的速度不会特别快，工程是慢工出细活，要求很严格，都是一次又一次审批。这两个月卖得可以，但不是最好的，如果是这样的情况，泰然在10月份能拿第一名，我们本身有点惊诧，这说明武汉整体的状况，还是有不少客户在观望，这两个月媒体也在炒。

李季：我觉得武汉楼市还可以，关键是国家政策的调控，我觉得还是处于谨慎乐观，政策导向对消费者购买心理会产生一定的影响，对开发商自身的经营会有影响。但从大势来看，还是好的。

李季：我觉得武汉市场和北京、上海相比，不在一个水平上，武汉区域性也是很强，我觉得是谨慎向好，国家政策对消费者的心理有一些影响，消费者一部分是比较理性的，有的消费者需要进行引导。

刘欢：我认为在今年年底在价格上不会有降价的表现，至于后续主要是看政策，政策对房市的影响一般在三个月后五个月左右，一个政策对房市的影响有一个延缓期，今年年底只是说之前二套房的收紧，包括利率可能会提高，这块的政策并没有出台，如果政策出台，势必会有影响，在这方面主要是看政府。

李国政：买房人看政府，开发商看政府。最后让胡动给我们预测一下。

胡广鹏：我估计价格会涨，这只是一种表象的涨，我一直认为是表象的涨，我估计下半年会出现销售上的两极分化，二环以外的项目可能会遇到销售大瓶颈，会出现一个极大的问题，二环以外的项目会面对客户导入型的项目，二环以内的项目大部分是自然来访和广告来访的客户，在二环以外的项目可能会遇到来客不足和成交量的下滑，二环以外所有的项目的价格体系在武汉是比较低的，如果他不出现成交，就拉低不了武汉的整体成交，我们在表象上可以看到价格在上扬。

胡广鹏：现在如果是对半来分，五千块以上有一半，五千块以下有一半，我们看均价是5200、5300，如果下一半没有了，我们再看成交，可能上面也萎缩了，但他一定高于5000块，它造成的最大局面是有可能在二环以外的项目遇冷，在我们服务的比较大型的开发商内部开始出现了非常大的策略性的变化。全面性冲量，我们已经得到了四五个国内一线开发商的指令，在明年四月份之前把手上的货全部冲掉，所以这就造成了今年情况下恒大•绿洲6月13号开盘卖到了167000多方，每次开盘都是800多，如果大家对光谷比较熟，那里一个标杆性的项目魅力之城，近两个月的成交量，按常理这两个月的成交量比前几个月差，但这两个月的成交量远远高于7、8月份。

胡广鹏：他的套数全部在200，上个月大概卖了240多套，这个月预测大概是230没有问题，这是铁板钉钉的，下个月的数字是200套。如果根据这个情况来看，也就是说魅力之城这一个项目在后面三个月就要干掉将近700套的量。沿海赛洛城在价格涨上去后，一直卖得比较火，涨上去就卖不动，他们发现刚性价格只在一两百块之间。从我的判断来看，如果大家看数据，看不出来什么，价格一定上扬，成交量有一定的萎缩。我认为大家要分析成交结构，到底是外面成交多，还是里面成交多，我们就会看到市场的上行或下行趋势。在相对比较平的价格点上，而中心区，或者是偏中心区的项目开始大量放量。

李国政：我们请很多不同机构的代表来，李总也说了，我们和一线城市不在一个档次上，有人在年底还是到北京、上海考察，发现那边的涨幅非常大，已经超过2007年，大家认为武汉价格平均只有15%，武汉不管是7、8、9月份，都在10000套以上，但是大家不要对价格抱有太大的希望，我们做这样的研究，给买房人和业内人一个指示。

今天再次感谢各位的光临，希望大家常参加我们的活动。

我们从目前和搜房网作了一个区域的活动，我们之前做了很多，包括做含地区的地标，以前是我们中国十大地标，所以我们这次在09年，又做了武汉区域地标的活动，在此之前，我们想请大家从各个方面，对此讨论一下。

主题：城市地标与武汉楼市发展

时间：2009年10月29日下午14：30—16：10

地点：泰和广场11楼1103室  武汉搜房网大话地产直播室

主持人：    中国指数研究院华中分院高级分析师   李国政

嘉宾：   

房地产开发协会编辑部主任    张恒哲

美联地产销售部经理          高杨

福星惠誉文化事业部品牌经理  柯伟

武汉搜房网策划总监          张鹏

武汉金地  杨勇

武汉金地  李洁

主持人：首先感谢大家今天在繁忙的情况下来参加我们的座谈会，这个提纲大家应该有了，关于《城市地标与楼市的发展》。首先做一下自我介绍，我是中国指数研究院华中分院高级分析师李国政，这位是福星惠誉文化事业部品牌经理柯伟，这边是武汉市房地产协会编辑部主任张恒哲，美联地产的销售经理高杨，这两位是武汉金地销售部李洁和杨勇，武汉搜房网策划总监张鹏。

我们从目前和搜房网作了一个区域的活动，我们之前做了很多，包括做含地区的地标，以前是我们中国十大地标，所以我们这次在09年，又做了武汉区域地标的活动，在此之前，我们想请大家从各个方面，对此讨论一下。今天是非常的难得，能够坐在这里，我们大概列了三个标题，本来说地标应该是一个比较枯燥的东西，也不好说，后来邀请了嘉宾过来，我就觉得可以谈。我们现在项目的体量比较大，今天我们在这些项目的宣传和推广的活动中，其实都在有意识的作为一个区域的标杆和地标，都在做有意识的推广工作，包括我们平时的广告可以体验出来，今天我们围绕这一方面，结合自己的项目，都可以畅所欲言，聊一聊。

第一是我们有一个指标的体系，比如说从功能性、标识性几个方面，具体到建筑的具体参数，价格这一块都能够结合起来，我们想去各位说一说，第一印象，谈一谈你对这些方面有没有自己的意见和补充，能够结合自己的项目是更好的。首先我想请张恒哲主任谈一谈。他经常带队我们的企业到其他城市去考察，应该说对此是深有体会的。每个城市都有自己的标志性建筑和最好最有特点的项目，我想请他谈谈，在外面看过这么多项目之后，反观武汉目前的楼市现状，有没有一些思考和体会，对武汉地标这个问题有什么看法。

张恒哲：说实话我是临时接到通知的，之前没有系统的思考，今天我简单谈一谈自己的想法。从材料上看，从指标体系看，我觉得已经罗列的非常的清楚和详细了，我个人认为从自己的角度来看，也没有什么多余可以补充的，但是我觉得严格意义上讲，现在在武汉市，应该说有一些独特的建筑地标，但是楼盘地标的话，我觉得只有两个可以拿出来说一说，就是常青花园和百步亭，无论是建筑规模和影响力、人口，还有时间，存在的时间都是非常符合地标的标准的，其他我们一般认为临近武汉主干道的高层项目，他们现在是不是地标？至少目前基本都不是的，还要很长一段时间才能形成它的影响力，成为真正的地标。我们可以从自己身边谈话里面可以很轻易地得到结论，一般人会说武汉市建筑地标，比如说去将江汉路，或者是光谷广场，但是你很少会听他们说会去什么楼盘的名字，除了常青花园和百步亭。这是他们觉得有影响力的，我觉得未来潜在的楼盘的地标，以汉口来说，瑞安武汉天地，因为它的体量非常的大，所在的区域也是非常的繁华和显眼的，在二桥上可以显著地看到。第二是在京汉大道上的楼盘，比如说万科的金色家园，这也是临近两个主干道之间非常醒目的，未来的5到10年应该有可能成为新的地标楼盘。

第三是武昌那边积玉桥那边，金地国际花园，因为它的规模体现以及外观的鲜艳度，让老百姓一目了然，这就成为了很显著的标识，其他的项目，我感觉在武汉的城市，一个楼盘想要成为地标的楼盘，必须具备两个条件，第一个是一定是民间主干道的建筑，比较醒目，第二个人口非常的庞大，区域规模成型，除了这两个，其他的就是表格上罗列的技术标准，有的指标很可能是我们业内人士比较熟悉的，但是老百姓可能不太熟悉了。

主持人：我感觉你是认为成为地标，一个需要时间的积累，然后是地段的先天优势，如果没有这几个基础条件，那么想要成为地标那是非常困难的。

我想请问美联的，目前你们也在推自己的项目，在这里，我想问一下，您可以谈一下对地标的理解吗？从你们目前的宣传看，你们的项目也在向这方面努力？

高杨：我们是公司有两个优势，第一个是从刚才看的外观，因为我们公司正好在新华路渠水楼，这是一个地标性的建筑，是地理的优势，第二，就是我们公司的资源优势，在今年年底合作的项目，大概有110万方，目前武汉楼盘地标有一个常青花园和百步亭，应该到5到6年以后，应该有一个美联奥林匹克花园，它的特点是在武汉地标性建筑，常青花园是比较有特色的，我们的特色是以运动、健康的生活方式的理念，首先我们的项目体量应该说是非常大的，我们的售楼部也很有特色，第二个是我们2.5万平方米的运动会所，在整个武汉市的楼盘里面，这么大的会所应该是很少的。而且我们的会所是全开放的，我们的奥林匹克花园，是以运动作为主题的。大家喜欢运动是一个外在表现，更深刻的原因是大家喜欢一种健康的生活方式，像各个大城市的会所，他们为什么需要这么多的会所，说明了大家现在的生活水平提高了，达到了一种新的程度，对我们来说是一个很大的考验，希望各位同仁也可以提高更友好的建议。

我们上次跟搜房网也谈过了“新常青板块”讨论，他是整个“铁公基”的发展区，未来5到10年的发展是很不错的，所以我们利用了现在的这个优势来发展，我们运用健康的生活方面，我们相信开发出来的产品应该是很有吸引力的，我们的项目是具有灵魂的，独特的。

还有一个就是天时、地理、人和。大家对于武汉的第一反应是黄鹤楼，大家应该知道的，这个分析就是历史了，包括各级政府的开会，第一个拿出来说的就是黄鹤楼，他已经是武汉的代名词了，我觉得今天谈这个项目，应该是注重新的方式，运动，全新的生活理念，像我们最近的广告是“住进来，动起来”，一个是楼盘成为地标，一个是人口多，一个是小区比较大，一个是小区能够叫出来一个有灵魂的东西，大家知道它的小区的生活理念和什么就好，这是我对地标的一个认识。还需要我们的探索。

主持人：美联还是有这种愿望的，现在还是刚刚开始，100多万方的楼盘，的确是需要时间的过程，保守说应该要五、六年。其实说到地标，我们研究院也做过一些研究，在此之前，水岸星城作为武汉的地标代表，已经成为中国十大地标，包括之前推出的华中地区最高住宅楼，包括最近推出的福星城，可以这么说，毫无疑问，也会是徐东片区一个标志性的项目，这一块想请福星惠誉品牌部的经理柯伟给我们说一说，对于其它项目应该是希望达到的问题，但今天应该可以谈一谈福星惠誉的经验了。

柯伟：对于地标这个话题我们也看了一下，我个人的想法所谓地标就是强调“地”与“标”，另外这个重点是在区域，在全国来说，还是在武汉或武昌区来说，这个标的特质不一样，这个“标”我觉得是标杆，在现在来说，整个房地产市场整个趋势应该是一个系统的市场，“标”是地标的外在，首先应该有一个界定，与地理划分，有区域性的，也可以是划分功能或特色来划分，也可能以楼盘的规模，这个标首先得有一个细分的基本的界定，“标”也可以是一种复合体的，或者是其他的方式，他解决符合商业的地标，在这一块我觉得所谓的标杆肯定是跟你的定位有关系的，我们搞品牌，比如万达一推出来的商业综合体，就是区域一个大型的标杆，还有高档次的豪宅都是很配套的，项目的整个定位，从视觉上就不一样，可以代表武汉区域的标杆。比如百步亭，或者是常青花园，如果是年轻人，今后可能奥林匹克花园算一个，所以我觉得标还是要有一个定位。我们现在也在做商业地产，将来我感到像万达的地产公司，很可能是以后就会成为当地的地标了，因为他在这个领域是全国顶尖的，特别是在商业地产领域，大家都感到他有一个定位系统，如果通常来说，我觉得那就是复合性的了，那种地标就是要细分了，最后我们打一个综合分，是否是一个当地的地标，所以我感到这有一个细分之后的定位性。综合性的地标在任何一个方面发展的都非常均衡，包括它的定位、建筑材料、人群、商业、交通，他很可能是一个综合性，所以说这个“标识”应该有标准。应该是分几种，比较综合性的地标，也有在细分之后的地标，也有可能是小区域的地标，这个地标应该有一个标准。这个楼盘在每一个标准上应该是9分或者8.5分以上，达到了这样的分数，也应该是地标了。比如“水岸星城”之所以成为中国十大地标，是具有一定的综合性才行。在当时四年前，五年前的定位，他应该是一个综合分。这是我对大地标的看法，如果细分以后，万科很多的大楼盘，很可能在当地就没有人赢得了，无论是精装修就是包装，所以说这个“标”应该在标准这一块是很关键的因素。

主持人：我觉得你比较强调它的规模和综合性，那我们都知道福星惠誉以前开发的几个楼盘，单体量都比较小，但依然被人称作区域的地标，这个是不是说明地标也具有实效性，在当时的环境下，就能够成为区域地标？

柯伟：对，那个时候我觉得已经很不错了，这个在现在是不能比的，这是一个阶层和时代的代表。如果不同的比较，性质就会不同了。整个定位也不一样了。

主持人：这一点我们下面也提到了，地标是不是也应该是与时俱进？其实，我们在做地标的研究过程中，包括与一些企业和消费者的调研采访中发现，有的人感觉为什么地标总是在变化，是不是有这个必要。现在我们房地产圈内，或者买房人眼里，武汉历史上有一些楼盘做的比较好的，大家现在还提一下，但再过个三五年，还有人提不提就不清楚了，这个的确是那个时代大家公认做的不错的。

再提到地段和规模，我想金地中心城，那个位置我是非常熟悉的，雄楚大街那一块，虽然从地段划分我们是属于二环和三环，但是从发展上来看，我觉得要好的多，在光谷中心那一块，建筑体量也有几十万，所以项目的名字在地标这方面都有体现，金地中心城是武汉金地在光谷地区的第四个项目了，那一片通过这么长时间的打造，以前大家印象深刻的是金地阳光城，现在是中心城，请谈一谈你们在打造区域地标方面的一些感受？

我看了一下，我觉得是一个和硬实力和软实力，包括园林和绿化为业主提供的东西，软实力你的外观，地位优势，地标应该是具有均好性的东西，任何的项目和我们比，我有的东西你不一定有，你也的东西我也不一定有，应该是“人有我有，人有我优”，中心城在光谷片区，我刚才非常同意柯经理的，地标应该讲片区，应该我们的光谷应该是一个地标，在那边有很多的建筑，地标应该是一个地理位置的优势，光谷地理位置的中心不是东湖，我们现在讲光谷中心，鲁巷这一块是城市的中心，现在所有的光谷是鲁巷是光谷的中心，只有这边的建筑才会是地标。我们硬实力比了，再比其他，第一个外观，总得来说光谷世界城是一个商业方面的地标，我们如果跟万达比是无法比拟的，我们比地标别人会嘲笑我们，但要是谈到住宅地标，我们还是非常自信的，第一点我们出入方便，安静、便捷，地铁也在那里，不是那种很喧闹的环境，很适合人的居住，我们原来的地势是一个小山，我们做了一个园林，你们那边提倡的运动，我们这边也提倡运动，我们设计了一些项目，对生活的品质的要求也很高，我们也适当地引用了运动的概念，所以说我们是一个光谷片区的住宅地标还是可以的。

主持人：杨经理在这方面有什么看法？

杨勇：我补充一点，就是比较赞同福星惠誉柯伟经理的发言，我觉得地标，应该是指在光谷片区，鲁巷作为今后的城市副中心，这个是我们比较赞成张主任说的，鲁巷的辐射会越来越强，随着地理的完善，这对于我们金地中心城的项目，估计很多人都知道，这个就凝结了时间的底蕴和积累是很重要的，以前大家都知道金地太阳城，但是随着金地中心城的崛起，建筑上的地标应该是可以被我们自己所取代的。

张鹏：刚才各位都谈了一下，我大概总结了一下张主任说的是地段，包括规模，福星的柯经理谈的是一样的，综合性，均衡性，大家对地段这一块，大家很少谈价格，我想请问一下，做地标，比如说我们的项目比较大，这个涉及到了一个问题，我觉得我们是不是把最基本的东西，比如说质量、价格。我知道和以前东湖有一个叫“东湖林语”的，他卖的时候价格比较低，买的人赚的比较多，炒作比较多，有口碑在里边。还有一个就是过去的几年的项目，特别是我们现在的项目比较大，一期搞完了有二期，质量上就有一个明显的比较。如果说地标，大家是不是更关注外面的指标，大家规模差不多，公司实力也都很接近了，现在做大项目的一般都是比较有实力的，瑞安当年拿的地是地王，其实福星惠誉的水岸星城当年算是最早的地王，当时拍地之后大家说风险很大，现在看来，已经成为武汉高档市场的一个标杆性项目了。

主持人:我们同时提到，我们新老的地标有什么规律？但是我觉得有一点就是说，我们地铁要推进，推进到常青那里，就是区域的问题了，以前光谷往那边去真的是很远，但是随着区域的发展，它就给企业带来了一种借势，包括世界城。金地中心城或多或少也占了一点光，之前我住在武昌，我深有体会，以前我们要玩一下往汉口跑，现在我们可以去光谷了。如果大家经常出去，比如说去其他的城市，应该对这一块有感觉，你会觉得一个城市不同时期总有一些新的变化，改变大家的生活和娱乐选择。

张恒哲：如果说道这个话题，我们看了和体会比较深的是建筑的外形。如果说是否能作为城市的地标，这个就不好说，或者说影响的因素更多一些，比如说项目对周边的辐射力，有一些相对是比较小的，但作为我们专业人士认可的楼盘，有可能不会成为消费者认可的标志性楼盘，这中间往往有个差异和过程。 另外，我觉得有一个最简单的标准，就是能否在不花钱的情况下，让政府为它设置一个公交站的站名，如果不交钱，政府就不这么做。如果达不到这个标准，我认为可能距离地标还是有距离的。

主持人：开个玩笑，我想问下，我们今天在座的项目是不是都有政府设置的站牌了？

高杨：现在再过几年应该是会考虑了，政府对地铁二号线应该不会忽视的。地标应该是包括从业人员和老老百姓不同的角度出发，第一个价格，老百姓接不接受价格，第二个在价格的情况下系，他需要房子的质量过关，这应该是他心目中地标的标准，对于我们来说，我们的考虑的方式又不同了，功能和标识，如果我们做开发企业的话，我们要对得起我们自己，老百姓心目中的地标做好了才是真的地标。我去过上海，重庆等地考察，大家都知道有一个龙湖，大家评价这个企业以后绝对是地产界的一匹黑马，曾经有一个细节，它的物业人员会把进入样板间客户的鞋换了个方向，这就对顾客来说很方便，细节体现品质，这也是我们要学习的。在价格方面，价格更多是根据市场大势而定，我们目前更重要的是抓住产品，做好市场。

我们的奥园项目，公司强抓质量，在现有的情况下把质量做好，这样才对得起你的业主，这样你也会在业内长久下去。作为我们业内人士就是住宅和商业了。住宅就是百步亭、常青花园、奥林匹克花园。商业就是万达，他旁边的每一个楼盘都是皆大欢喜。房价会很快上涨。他在地方就是城市市中心，我们是为了给大家创造更好的生活环境，这才能我们的宗旨。

主持人：京都、金地、凤凰城……我觉得这一片，我们就谈积玉桥，这个时候我们是否要有一些特色来取胜？远洋的公司来我们这里勘察地，他跟我聊，容积率2.2以上，也一个很好的项目，我说是否要品牌企业？他说不一定，只要是真的做得好的就行。我就问一下，是否这个地标项目，或者说是地段，我们做地标是否非得品牌大公司来做？比如说我们一般的企业，武汉过去提的不是很著名的企业，他能够在这个市场上，留下一种好的口碑，如果熟悉的话，感觉这些项目也都有可取的地方？

主持人：我们再来谈一谈第三条中部崛起的问题，我觉得比如说摩天大楼定律，这种标志性的，是否是建成之日，就是经济发展见顶的一个标志？中国现在很多高的楼盘，民生在武汉来说应该是最高的，上海规划了一个国际经贸，（国际金融中心） 。下面大家可以随便地聊一聊。

柯伟：我看了中国的十大地标，其中有一个住宅立标，其他的都不是的。标应该是立起来的，而不是纵向的。

主持人：标应该是一个城市的标志，黄鹤楼大家都知道，比如说你出去了，别人对武汉的了解有没有什么改变？

张恒哲：应该还有归元寺。归元寺的名气也是很大的。

真正要说地标，我觉得无可正义的就是台北的101大厦，我当时到城市的任何地方去都可以看到。现在应该已被超过了，高度可能被超过了。

主持人：广州有一个规划大厦有600多米，好像是一个电视台吧？

高杨：城市地标应该还是高度，第一个就是高度，一个是现在立标和历史立标，这些都渐渐反映了武汉市的标志性建筑。但是武汉现在的高楼建筑都层次不齐，城市建筑的高度已经反映城市的经济水平，建筑越高，城市越发达，随着经济的发展应该是会越来越高的。

柯伟：那一片的建筑是不多的，地标首先是旗子树起来，看到了就是一种无形的广告。很醒目的东西。

主持人：如果外地人来武汉，你会给他们推荐什么呢？

张恒哲：我看的是技术含量还是其他方面？一般我们会华润中山公园、银湖翡翠，金都汉宫，他的做工是非常精细，各方面很到位。

高杨：看目的性，就是侧重点。看他们的目的性是什么？如果是外地的朋友来武汉，有个别墅项目长岛，我觉得在别墅中比其他的更胜一筹，整个商业项目还是瑞安，这次我去上海回来以后，发现在某种程度上，武汉的确缺少豪宅，比如说瑞安最大房子也就300平方米，单价2万不到。所以我觉得武汉市没有什么好的盘，虽然金都汉宫，武汉天地现在算是不错了，但与一线相比，真正是没有什么豪宅。我刚才看了泰和楼下的模型项目建筑房，泰合四千院，那是很不错的，那才是真正的别墅房，7亩一栋房。

主持人：他的决策过程是怎么出来的呢？

张恒哲：他们是一亩一栋，当时他们说不要考虑卖，考虑它的艺术。所以不怕卖不出去，他们求的是艺术，单价是最高的，4000万一栋。

高杨：它的利润在这里还是会的来的，只是周期长一点。

张恒哲：找4个亿万富翁和找40个亿万富翁是有区别的。

柯伟：一般是业内朋友他肯定是专业人士，它的目的性是很明确的，如果是中档的大社区的，百步亭之类的，如果他要看武汉的豪宅，我们这里要区分一下，只是说是武汉的豪宅，不能拿到世界舞台去比较。是从价格上来看的。比如说他会问你当地的豪宅，拿的出手的。主要是看它的目的性很重要。我们只能跟武汉比，不能跟外地比，武汉人平时是住在武汉，到上海买房就是投资的性质了。第一个他会说他倾向于哪一种，他会看你武汉的，只会跟武汉比，所以说这里会存在很强的目的性。定位性是很清楚的。

主持人：万科在这么多项目中为什么你们不推荐呢？

张恒哲：我刚才漏说了一个非常重要标准，这个就是要跟我们很熟悉，彼此比较了解，所以我考虑刚才推荐的四个楼盘。

柯伟：我们刚才谈了一点业内的，实际上地标从住宅这一块应该有投资性的购房，比如说上海的朋友来武汉，你有哪些现有的房子值得我投，他不在乎你的质量，只会在乎你的性价比，是否能增值？越是豪宅，它的保值和增值性越强。从投资的角度讲，它的眼光又不同了，像世茂那里，都是投资的人买的。

主持人：其实这个有一点像炒股。投资这一块，我记得三月份的时候，把武汉市均价来统计，我记得有五个均价超过一万的，而在九月份，再统计一看，有19个项目都在一万以上，特别是各个城区好一点的项目，以及不少别墅楼盘，价格都上万了，可以说是这个市场的风向标，带动了市场向前向上发展。

柯伟：尤其是市中心，又是地铁方便，客户肯定是会买的。

李洁：在我印象中，楚世家确实是很精致的，是浙江开发商做的。在省博物馆那边。二手房原来卖的时候的价格是九千左右，现在都是一万多了，不过他们现在都是不卖，因为他的确是不错的，很有升值的潜力。

主持人：浙商他们非常注重细节，比如我知道有个金银湖的项目据说挖几条小河就花了几百万，这个好象很夸张。

柯伟：浙江人比我们会做生意，他现在花了几百万，但是短期内会给他们带来效益，这也是一个核心的竞争力。

李洁：我曾经在浙江做房地产，每一个高层的屋顶都做的很细致，是下面的一些地级市，我觉得这些如果在武汉应该是很经典，很漂亮的房子，价格是四千多，五千多，那是07年中下旬的价格。

主持人：主要他们的这种风格决定了房子的档次，风格是很好的。还有一点，这几年我发现了一个现象，比如万科大家提的比较少的，我觉得万科很多东西他其实就是把成熟的一些产品线搬到武汉来，搞品牌复制，不管是大小，像四季花城、城市花园都能成为区域的一种标杆，至少在建筑的特色上，（他现在的项目非常多）现在应该有11个了，看的多了，是否感觉差不多？

张恒哲：他有不同的产品线，比如市中心或城市花园系列、金色系列。

主持人：就像刚才柯伟说的，投资客现在比较多，对于标志性项目认同度很高，在上海是比较多的，在浙江那边，他觉得房子比较好，就说你也别卖了，在这的基础上给我打个折，全打包给我。

总得来说，今年大家都不错，一般的房子也涨了5～10％，而一些区域性地标项目，涨幅20％的也非常多。跟我中国指数研究院的统计，武汉市商品住房九月份成交9000多套，10月份估计也不会低，现在很多在炒作楼市优惠政策要到期了。而且现在银行已经陆续收紧二套房贷了，在这个情况下，下面我做个调研，今天大家坐在一起，不谈全国了，就说武汉的市场，谈谈你对武汉楼市的预测。这个发展趋势与我们地标项目，或者有志于打造地标项目的企业而言，还是非常关注的。

张恒哲：首先是中国房地产市场的政策，政府的政策会对这个走向起到一个很重要的引导作用，你刚才说了二套房的政策的收紧，但是据我了解的情况是“明紧暗松”，可以说是政府不想过严的调控，在中国经济实体下受到的严重打击，他要保持经济速度的增长，要靠房地产拉动内内需，所以在目前的情况下，政府不可能出现像07年那样出现大规模的调控楼市政策，应该是比较平稳的，再一个就是成交方面来说，武汉是基本是一个比较平稳的态势，商品房成交每个月保持在1.2万套左右，这个月应该跟这个数字差不多。我感觉按照这个态势下去，全年有可能超过2008年的11.8万套，这是创了一个历史新高的数字，这是成交量。

第二个是武汉市房地产开发商的心态，可以说是跟07年狂热的躁动是不同的，现在的开发商应该来说是可以维持一个理性的思维，对于提价都是比较有章法的。所以在开发商能保持一个理想的地价策略的情况下，我感觉楼市价格的起伏是不大的。还有一个比较重要的考虑的因素就是武汉市的经济实力，这几年也是在一个飞速的提高，购房的源泉应该是结构和上海、深圳、北京这些城市相比，受外来富裕人口是比较少的，对他的投资性需求的比例，和一线城市相比，他是一个较低的状况，投资和投机的需求是比较少的，所以在上个月的时候，全国房地产市场出现了一个波动，但是武汉市也算是在九月份的成交量起跌，跟一线城市相比是一个非常小的跌幅，现在又恢复到了正常的状态，我们能够保持现在的需求，城市圈不断拆迁的力度加大，今年武汉市仅上半年拆迁量就超过了07年的总和，拆迁量是非常大了，所以按照市场的刚性需求在短期内是不会有明确的下降，所以在四个因素的保障下，我觉得房地产市场可以于在一到2年内应该是保持了一个非常平稳的趋势，不可能出来拐点的事情。这是我对武汉楼市的发展表示是谨慎乐观的。

主持人：应该是非常乐观，在武汉，从房价这一块的确是这样的，因为我看到北京、上海已经超过了2007年最高位了，武汉目前只是个别项目超过2007年，其它的大部分项目，还是低于2007年，美联就要开项目了，今天可以给我们透露下奥林匹克定价是多少吗？谈谈你们的判断！

高杨：房地产是政策保障的市场，这个是政策的问题，我就说说开发商的本身吧，这三年来，首先说今年大家都很好过，上半年，有的楼盘在推的话，销售都是比较好的，今年大家应该都过个好年，从公司讲，各个企业的项目资金应该是比较充裕的，不像08年那么对金钱的渴望了，现在是不差钱，大家是更加的理性了。07年提价提的幅度很大，而现在即便提价，也都小幅的，更平稳了，08年对开发商来说是一个苦日子，银根紧缩，整个销售跟不上去，年底又是我们各个项目面临的交房，各方面业主的压力，第四个结算，08年这些苦的日子都挺过来了，我们应该现在是很好过的。真正做房地产行业的应该说经过了低谷、高潮，才会对这一行业有很深刻的了解。市场在大环境下，温家宝说经济稳定宽松了对国家“保8”应该是具有操作性的，大环境是比较好的，同时小环境仍然有问题，房价大幅的下调应该是不会的，房地产走势应该是会往上长的，但我觉得市场的竞争力还是比较大的，我们的城市包括城中村拆迁，这样创造了一批又一批的机遇。

主持人：有的开发商可能他只一个项目，比如有的楼盘开盘就是1万多，但是完全卖不出去，就是这一块地，一栋楼，他们也不着急，没有很大的压力，但还有一种现象，就是开发商手里的地比较多，虽然现在有钱了，但是以后要用钱的地方还比较多，可能年底要收紧，或者说明年，今年用的这个额度太多了，明年可能收缩，所以这也可能是一些企业保持理性的原因。

柯伟：还是比较支持张主任说的政策这一块，我们国家的特点基本上决定了国企，现在之所以政府靠房地产，从反面来看，我们国家经济发展很快，我感觉今年是政府在拉动房地产，这里短期的现象，房地产牵头的产业很多，我觉得不可能在短期内去拉动了，到目前为止，我觉得还没有走出安全的体系，我是武钢出来的，比如说钢铁制造行业的利润都有很大的下滑，加上国外的反倾销很多，影响很大，国家这次的调控钢铁是放第一位的，产能过剩，所以说房地产牵扯的东西太多了，拉动经济的作用很强很明显，否则政府的钱从哪里来呢？这是没办法的事，所以地产从政策面讲，全面收紧的可能性是很小的，从需求性讲，城市化进程加速是短期内改变不了的一个国情。尤其是通胀效应影响还是比较大的。越是通胀越看好房地产，至少在未来十年内，都应该是也一个上升的趋势。

主持人：你们去了一线城市，你们是否觉得武汉的房价很便宜？我感觉以标杆来看的话，郊区涨幅不大，主要是市中心涨的多，一些区域标杆项目涨的多一些。金地的朋友在光谷开发了很多年，结合你们这几年的项目，你们是否也是一个乐观的态度？

李洁：我觉得政策也都是这样的，无论是宏观、微观这些方面的，基本上都是差不多的，应该来说，我们楼盘整个的销量也已经卖了90%，也就是1000多套房子，光谷那一块的项目，也已有了一些大型的企业入住。片区需求量在那里，所以我们是看好区域发展和楼市前景的。

主持人：1到9月份，包括沿海赛洛城、水岸星城在内，已经有十个项目卖了一千套，而去年只有两个项目卖了1000套。水岸星城的销售额也是排第一，作为沙湖板块的标志性项目，这个的确是一个值得探讨的话题。

柯伟：我觉得我记得03、04年互联网上，我们很兴奋，那个时候我跟很多有钱的企业打交道，感觉不对头，很多的企业很有钱，但是他们不需要了你的设备和先进的网络，过去几年的发展让我们看清楚，中国还是农村包围城市，整个国家的发展层级并没有到那个程度，现在还是很初级的阶段。实际上还是一个农耕社会，半工业化，还不是全工业化，房地产可以说是我们当前的先进行业。我们国家整个发展的阶段还是初步阶段，他们是很成熟的。房地产增长的空间可能还是会维持的。

张恒哲：我觉得应该还有一个20年左右的发展，短期来看，中间可能会遇到一些波折。

主持人：我感觉这个趋势大家都已经很明确了，特别现在国企大举进军房地产，地王不断涌现，相信随着经济逐步走出低迷，也会对房地产行业起到稳定作用，无论是我们的龙头企业，还是我们的标杆项目，都对未来市场看好，这可以看作是我们的信心所在，也是我们努力的方向。

主持人：我们这次的研讨会结束，谢谢大家！

中国为什么选择这个全球正处于经济危机，国内也正举全国之力在想方设法推动经济正常运行和发展、增加就业机会、鼓励创业的时候出台这个法规的解释，而这个解释的出台又将给各方面尤其是写字楼市场带来怎样的影响？

编者按：2009年5月24日，最高人民法院公布《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，自2009年10月1日起施行。其中明文规定：业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。那么，中国为什么选择这个全球正处于经济危机，国内也正举全国之力在想方设法推动经济正常运行和发展、增加就业机会、鼓励创业的时候出台这个法规的解释，而这个解释的出台又将给各方面尤其是写字楼市场带来怎样的影响？

搜房网（武汉）特为此举办《大话地产》，邀请业内精英汇聚一堂，共同探讨。

主题：住宅禁商令出，写字楼春天即将来临？

时间：2009年5月27日 14：40--15：45

地点：搜房网会议室

参与嘉宾：

武汉德信优势资产管理有限公司董事长 汪洋

动力联行董事 黄炬

汇丰企业总部营销总监 马帧

浦发银行大厦营销总监 汪厚超

戴德梁行高级经理 冯波

泰合广场国际企业BASE 经理  倪红莉

搜房网策划总监 张鹏

主持人：今天很有幸能邀请大家来参加讨论，我是今天的主持人，搜房网策划部的张鹏。

5月24号国家公布了一个司法解释，叫《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，从2009年10月1号起实行，我们在网上和外面听到的是5月24号正式面对大众公布。我们看到一条写字楼非常有利的解释，在《解释》的第十条，“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”

搜房网策划总监 张鹏

我觉得这个告诉大家，居民有一票否决权，只要一个居民不同意，住宅办公就不行。这个规定说明具有一票否决权的是“有利害关系的业主”，概念是这样说的“本栋建筑物内的其他业主”，是这栋楼内的业主，但是它也指明“建筑规划区内，本栋建筑之外的业主，主张与自己有利害关系的，要证明其对生活有影响”，举个例子说，二号楼业主证明一号楼办公对他有影响也可以用这个法律解释来否决住宅办公。咱们看到这个法规，我想邀请大家来讨论几个问题，首先是住宅办公，目前在办公楼市场中的总体行情是怎么样，占多少市场份额，与纯正的写字楼相比，住宅办公楼有什么优点和缺点？我昨天上网搜查了一下，上海、北京有60%的小单位在住宅内办公。汪董您在武汉做写字楼很久了，您给一下您最专业的意见吧。

汪洋：目前中国市场上以中小企业为主，中小企业对固定开支的承受能力很低，国家制定政策，制定政策的很多人不管能否执行，先制定再说。这对写字楼开发商，是很好的信号，给大家可以运作的前提，但是真正运行下去有执行难的问题。常识意义大于实际意义。

武汉德信诚优势资产管理有限公司董事长 汪洋

我在北京也有公司，北京的中小型公司真有60%-70%都在住宅内，面积小、价格便宜、物业管理费低、自主性比较强，北京租住宅办公的租金相当于我租一间写字楼办公所要交的空调费、水电费部分，中小企业根本承受不了，也不可能都往写字楼里迁。这个政策执行起来比较难，目前武汉市的写字楼还属于固定租赁的形式，起码签半年或一年以上，这样公司生存不稳定，说不定会带来违约的官司。还要考虑我们的写字楼，这个《解释》条款对写字楼的销售和推广都是很好的。但是另一方面，写字楼推出的商务租赁形式，要有比较的灵活的政策，我们在南京设立办事处，写字楼有很多的形式，开始我们在住宅楼里，后来我们搬到商务区内，是一天一天开始收租金，可以提供一个总台的秘书，这有个多样化的问题。

在武汉，一般的公司租不起写字楼，商铺二楼卖不掉的当写字楼，成本低，我们公司规模不小，为什么非要到写字楼里，写字楼是形象的要求，有的公司不在乎形象。有的住宅是门脸，又做生意又办公，不可能都把他们赶走。所以，我认为这个政策制定出来也有道理，可能也反映出国家对待中小企业发展的一些规范化的信号和要求，恐怕这个政策在执行起来会非常难。但是作为房地产开发商来说，既然国家的政策在引导，它可能不会今天出一个政策，明天就执行到位，起码当我们的政府在引导的时候，这件事情会朝着一个方向去发展，而不是一蹴而就的。美国的公司也不是都在办公楼里面。这是国家在传递的信号，大家要规范化经营。对市场肯定是利好的消息，至于它能产生多大的放大效应，这也是很难说的。

05年我们推出一个项目，很多人买我们的产品，我们是投资客户型的，从现在的租金情况来看，租金的公司不是很小的公司，武汉本地的一些公司都是软性类公司，对形象要求比较高的要求，广告公司、策划类公司，更高的是服务类企业，需要担保类公司，服务类企业对写字楼的形象要求比较高，真正的生产型的企业、不需要很好公众形象的企业占多数。随着武汉作为中部的核心城市的发展，从金融服务业和现代服务业、物流服务业等等一系列的服务业的发展情况来看，武汉的经济在上升，这部分的配套企业肯定越来越多，这部分的公司进入武汉后，肯定会提升武汉写字楼的需求量，我认为武汉市的写字楼隔几年会有大的需求。后来我们做了世贸，武广我们是分拆卖，卖小的，很难管理，很麻烦，但我们世贸做得很大，我们走的不是关系路线，都是外地来武汉办公的公司买的，也比较规范。所以我认为这几年写字楼的市场会有比较好的发展。

其实，国家出台这样的政策，只是想传递一种信号，有举证难、执行难，你说我开公司的，我凭什么开公司，我认为政策出台后执行难是显而易见的，但它起码代表了一种方向。

主持人：听汪董的意思是，一般前几年小公司创业，比较多的选择的是住宅类，但是随着武汉城市经济的发展，对形象要求比较高的企业，也想进入写字楼。

汪洋：这肯定是向上的趋势，武汉的城市在发展，武汉的经济在发展，除了成为以外，更多强调的是服务业，我们都知道5A级写字楼最大的需求方是服务业，属于第三产业，不是第一产业和第二产业。经济发展越快的城市，写字楼的需求量越大，我在武汉的公司必须要写字楼，别人都认识我，但是我在北京的公司，更需要写字楼，别人都不认识我，写字楼就成为一个形象。

主持人：我想问下泰合广场的倪总，从前几年到现在，您有没有感觉到住宅办公对高档写字楼有什么影响？

倪红莉：刚才说了中小企业在这边的发展会比较多，不管怎么样，会选择中低端的写字楼，基本上创业型的不会选择写字楼，因为成本比较高，在这里一个月，他们可以在住宅抵几个月，但是发展到一定的阶段后，一般选择写字楼。我们选择的是中高端的用户。所以说住宅办公不会对我们有太大的冲击。

泰合广场国际企业BASE 经理  倪红莉

主持人：黄总，我想问您在武汉做了这么多年，有什么意见？

黄炬：我们做工业地产比较多，需求越来越多，商贸办事处，服务型的办事处一定要选择高端的形象。我们总的感觉是，有硬件和软件两个方面，现在有没有写字楼的标准，什么叫写字楼，什么叫公寓，中间有没有完全很明确的标准，界限比较模糊。实际上商业里也住了人，住宅里面也有商业，中低端的写字楼也很多，也不是很标准的写字楼，里面有住人的，也有商业的，可能商业的多一些，商业80%，住人20%，也可能是住人80%，商业20%。现在是市场经济，用行政的手段制约是有待研究的。这只是传递了一个信号，国家出台政策。这是硬件方面。

软件方面，想定位写字楼，就以写字楼的服务水平做，写字楼有商业中心、网络配置，上下层人流的控制。这对开发商也是考验。有的可以开发商业概念的住宅，好卖的都可以卖，面对客户群多，销售量也大。

我认为这个政策出台后，执行有些难度，但是随着我们的发展，随着软件、硬件的标准化建设形势会有所变化。

动力联行董事 黄炬

主持人：汪董给我们预测一下情况吧，您觉得就目前这样的情况，大概需要多少年才能完成住宅办公现象消失的任务？

汪洋：经济发展的产业，只有经济发展到一定阶段后消亡。今天刚才提的问题是针对这一个条例，管理国家的人智商是很高的，不会单出这样一个政策，我们可以想一下，这个政策的出台，耳朵很灵的开发商，会觉得低端写字楼没有人做开发，觉得风险很大，策划公司的人也不熟悉，这是产业发展的信号。

而且，国家目前正在扶持中小企业，有没有可能跟随这个政策的出台，也属于扶持中小企业的政策之一，很可能到后面会选定项目，在产业政策方面扶持，同时也会跟进一些优惠措施，有一些补贴方式促进中小企业的发展，其实我们理解政策，如果只是看一个点，就有点盲人摸象，我相信这个政策的出台，我个人感觉，只谈这一条政策，是没有可行性的，是可有可无的东西，如果上到我们国家制定政策的习惯性来看，这只是一系列政策中的一点，肯定有横向、纵向的延伸，肯定有系列的政策配套出台，这只是系列政策的一分子。今年中小企业的扶持是肯定要做的，今年四万亿投下去解决民营经济发展的问题，国家肯定要促进企业的发展，企业有一定的规模、有一定的资金实力、有一定的产品核心竞争力，这样的企业有一定的优胜劣汰的过程，后面会出台一系列的政策，参与到经济复苏过程中，我更愿意把这个政策理解为一系列政策出台的一分子，我们不会这么简单平白无故出这样的一个政策。

主持人：最高人民法院关于物权法的一个解释，可能还是想保护住宅内的居民出的政策。我们感到这样的政策出台，对写字楼有好处，但是汪董给我们分析，这是一个信号。

黄炬：很可能在中低端写字楼做，中低端写字楼服务设施配置比高端写字楼差一点，但它确实是属于写字楼，这些写字楼租金比较便宜，吸引一部分的企业进来，对区域经济发展也有好处，也可以带动就业，现在做中小型写字楼，这样政策的出台，是不是有制约的政策，你们到创业园区来，和高档写字楼差一些，但是我们集中起来管理，对他们有一定的优惠政策，来吸引他们。我们国家在这一块会有一定的调整和投入。后期会大规模做中低端写字楼或创业园区、孵化器，因为确实有需求。只要有市场、有需求，我们就要提供产品。从刚才汪总说的角度来看，对开发商也是一个利好。

主持人：我想问一下汇丰企业总部的马总，这样的政策对你们有影响吗？

马帧：刚才听了两位的发言很受启发，我很认同汪总的观点，国家出台政策肯定不是单一的，我们试想一下，从我个人观点来讲，国家在做整个房地产的调控，产业结构的调整，我们现在所有的人只要提到房地产，就会联系到住宅，实际上房地产的定义，是在地面的一般附着物称之为物房地产，在房地产领域里，中国的国情就是这样，所有99%的开发都放在住宅里，住宅经过98年再到高峰，起起落落到08年持续到09年，抛物线是很平稳的过程，从商业地产和工业地产的角度来讲，不是每个企业都可以享受甲级或A级的待遇，办公的成本摆在这里，不管是中小企业，还是创业阶段的企业，都承受不了。

在这个领域里，国家也没有供应出适合他们的产品，所以他们只能往住宅里走，而且国家也是同意的，并不反对，没有反对，而且是赞成，住宅内以做办公用，出现了武汉市和全国大量的商住楼，这种企业随着这种政策的出台，我们一样地总部经济，李宪生市长开年提出发展总部经济，他愿意把武汉市市政府大楼搬出来做总部经济，没想到这栋楼被烧了，这种信息传递着总部经济未来的发展是趋势，第三产业会蓬勃发展，我们知道去年武汉GDP是3800亿，前年是3000亿，第三产业的发展肯定是未来企业的需求，包括总部，中部崛起的概念，我们现在提武汉，这种概念的形成，包括“1+8”城市圈，本地会成长一大批企业，大家也知道潜江江汉油田，中国石油把总部迁到武汉，像这类企业，总部设在中部的企业，都会进入到这个市场中，这个政策的出台，只会每个阶层的写字楼有好处，我们的写字楼是工业地产的性质，但它同样是做总部用房，不准生产制造，我们没有把它当成纯工业地产，现在武汉市这种产品，目前在市场上的产品有三个，这些产品一定会形成市场的趋势。

汇丰企业总部营销总监 马帧

主持人：汇总企业总部的办公楼可以做研发和办公，不能做生产，是这样吧？

马帧：研发、办公、展示等等，多功能于一体的用房，但它又区别于现在的位置（泰合广场、国贸），这是弥合写字楼中间的那一层，肯定有更低的一层，刚才黄总说了肯定有像孵化器类似的。一旦市场形成多元化以后，会形成市场的细分。这个政策的出台，产业要良性循环发展，每个行业一定需要做好各个阶层的定位，不但是国家，政府也要这样。

主持人：我想问一下，浦发银行大厦定位是什么样？

汪厚超：主要是办公，不含研发。

浦发银行大厦营销总监 汪厚超

主持人：以前大家都知道只要住宅里搞办公，肯定有问题，以前有很多人喊，从来没说过国家出这么明确的政策，居民可以一票否决制，现在经济危机，为什么国家在这个时候会出台这个政策，我觉得汪董说的以后会出台其他的一系列政策是个很有可能的理由，大家觉得还有其他原因不？

冯波：政策出台的背景和目的，主管部门是管行业的，肯定站的角度和市场操作想的办法不一样，其实有的时候，利益点是一致的，有的时候是相违背的。写字楼是分不同档次的，有甲级和乙级型的，前面几位说了对高档写字楼没什么影响，这是大家一致认同的，因为档次是不一样的，不同身份的人会租不同的写字楼。

这个《解释》条款肯定是一个对写字楼市场比较好的消息。

不管是什么档次的公司，最好是在一个正规的写字楼里办公，不要在住宅里办公，思路是这样的，这样对发展商和写字楼市场来说是好的。如果我是做写字楼，有很多公司愿意选择住宅去办公，他肯定觉得市场不太好，本身武汉市写字楼的发展不是很好，发展也比较滞后，这和城市产业经济发展水平也有关系。我们公司做的比较多的是甲级写字楼，市场多一些。对乙级写字楼和中低端产品，我们会做一些前期的研究。其实现在很多发展商不太做写字楼产品，比较谨慎，尤其是在武汉市市场，包括外来的投资者，他们来投资置业，对写字楼持比较谨慎的态度，他们宁愿考虑商业和工业物流地产。我觉得对市场是比较好的事。

国家的土地分类是很明确的，像商业、办公、工业，有很明确的分类。有的房产证写的是工业用途，但是我们做评估抵押的时候，银行是认可商业价值的，我要把将来交给政府的出让金扣掉，发展商都知道出让金没多少，我还是商业价值。泰和广场里有一些就不是登记做办公用的。

倪红莉：有一个副楼是商业。我们登记的是“商业、服务业”地产，服务业的范围就很广了。

冯波：规划局在批给发展商用途的时候，很明确的是商业和办公。真正在市场使用的时候，会有市场选择的问题，我觉得这个政策执行还有一段周期，不会立竿见影。也有广州、北京城市的一些先例，我们在北京也做了很多北京写字楼，广州的一些高档写字楼，现在来看这两个城市，这个政策对他们也是有益的，有很多企业也是朝着这个方向在做，但有些企业也选择在比较低端的写字楼办公，因为中国也处在发展的阶段。

主持人：能达成一致，说明我们的共识是正确的。

冯波：我觉得肯定会有案例出来。有一些创业公司，本来想在住宅里做，说不定有一个典型案例出来，就得要考虑一下了，我觉得会出来一些个别案例，具体的各个地区怎么做，也不太一样。大家都在观察，谁第一个吃螃蟹，肯定会有案例出来。

马帧：这个条款对写字楼市场那个的利好是明显的，但释放周期会比较长，不可能马上立竿见影，政府出台信息，有很多种可能，我们可以看到两种层面，在商住企业会有危机意识，我们大部分说的是这个层面，另一个层面会不会促动更多的房地产公司转向写字楼市场的开发。这种过程是必须的，为什么是必须的？假如现在在这种阶段，把这些企业都从商住楼里转出来，供应量也大，现在市场上必需品可以供应的东西。

主持人：但市场上确实没有现成的合适的市场产品。

马帧：这样会产生社会矛盾，企业本身是市场的主体，出台利好的消息，包括现在住宅的低迷，就像原来不懂房地产的公司，知道房子可以随便卖，有钱就去做房地产，现在成了一些相对专业的房地产公司，在住宅市场打不开的时候，这种信息可能会促动一些公司去开发写字楼市场。

一旦真正的格局形成，我们刚才说的国家产业结构的调整正在逐步完成，这种过程的形成是必须的，你现在把这些企业赶出来，企业会无家可归。对我们来讲，公司在武汉第一次开发这种产品的时候，我们李市长在很早之前就说过，未来发展总部经济是任何一个城市的趋势。甲级写字楼未来一定会承载第三产业服务业金融业。从办公条件来看，我们的产品比写字楼办公条件要好，自然的东西最好，从人性、健康的角度来讲，不可能永远在这种楼里循环换气，未来写字楼市场中，也可以像房子一样，可以分为别墅、洋房，再往下走，经济适用房，可以满足各种不同层面的需求，这样我们市场才会健康发展。

主持人：上海（财富兴园）是不是和汇丰企业总部的产品差不多？

马帧：是和我们的产品差不多，但他们的产品形态多一些，他们是很成功的案例，硚口区委区政府领导去上海考察的时候，包括武汉市领导去考察的时候，都愿意去引进，这是个很郊区的地方，用很廉价的土地价值，形成了一个经济财富的聚集圈，吸引的企业很成功，他们的配套很完善，有多层的办公用房，还有小独栋的，还有5A级写字楼酒店，这同样可以发挥经济的价值，这些企业在一起，一样可以实现经济的共享，不一定非要在峰值地段去选择办公环境。

主持人：泰合广场的倪总，我想问一下您听到他这番话有危机感吗？

倪红莉：每个公司每个企业都有不同的需求，有的和公司的发展形象和目标不相匹配，也不一定会选择高档写字楼，每个产品都有，也有很多人选择住宅办公。

冯波：客户群很重要。每个企业有控制成本线的问题，这只是代表一部分和一种类型企业。大部分的金融、投行还是会选择武汉中心地区，比较扎堆的区域，因为毕竟商务往来方便。同样都是做一个行业，这个选择一栋楼，也会顾及到行业形象的问题。

马帧：只有扎堆才会产生效应。

冯波：中国的行业很多，三百六十五行，很多行业都有自己的想法，所以要因行业而异。

主持人：我突然想到一个问题，现在有一票否决制，100套房子有99套租给人家，有1套不同意做商用，这样怎么办呢？

黄炬：首先要定义写字楼，是不是一栋写字楼。

汪洋：极端的案例肯定会很快出现，人家定了法，肯定要说法制有效，会看到有关的案例出来，但是这里面有问题，我隔壁在办公，实际上没吵着我，我一般不会为难他，我住25楼，下面3楼在办公，更没吵着我，如果我要告他，我就要举证，证明他吵着我了，我还要请律师，就这有一个心态平衡，整栋楼的人只有我一个人告，其他人都不告他，这有财务成本和机会成本。

冯波：也不能保证没人做，因为每个人的想法都不一样。在街道口那个区域有好几个楼，那里面有很多住户在里面，但是有很大一部分都是公司在里面办公，看看将来这些楼会不会有这样的案例出来，如果有影响的话，这个政策出来后，最先响应的应该是这些人。

戴德梁行高级经理 冯波

汪洋：如果要强制执行，中国法院再招多的法官也不够。

冯波：这是政府的责任，在批地的时候，没有严格说是办公和住宅，不是开发商的错，政府批的就是这样的。

主持人：商住，底下的是商，上面的是住宅，应该是这样的吧。

冯波：我看过很多的房产证，上面都是商住。

汪洋：房产证上都是商住，没有写的这么明细。

主持人：前天我看到一些概念说7层以下做商用的楼的叫商务楼；7层以上的叫作商用的叫商务大楼；底下一层两层做商用，上面做住宅的叫商住楼，是这样的概念不？

冯波：现在21世纪看21世纪以前的文件，律师都觉得有很多的问题，现在很多客户说，看以前的租让合同里有问题吗，以前的规划局就是这样做的，律师还是觉得有问题。

汪洋：新旧两个制度形成的缝隙的既得利益，这是原罪问题，也讨论不出来。

主持人：我想问一下浦发银行的汪总，刚才您认为这个《解释》条款对浦发大厦这样的高端写字楼没有实际影响，但我觉得有些公司被逼从住宅里挤到孵化器里面，而也应该会有从孵化器里的公司被挤到更高断的写字楼的，这样看来对高端写字楼也是有好处的啊，是这样的情况吗？

汪厚超：我觉得你说的也是有道理，但我这里更像说点我个人的观点，目前有产权住宅，产权酒店，但是在市场上为什么没有产权式写字楼，我觉得这是个机会，我当时研究为什么没有产权式写字楼，是因为产权式租金不够投资回报。在住宅里办公的客户，如果要在这里面办公，无非用两种取得方式，一种是购买，一种是租赁，反而租赁会更多一点，我觉得去年不可能出现的产品，产权式写字楼会马上出现。我们反过来想一想，这上面讲的，并不能提到住宅禁商，只要管理到位，中小型企业可以在里面做，只要不影响住户。武汉市产权式写字楼，纽宾凯写字楼，都是在里面住的，但我就是一个酒店，可能会有这样的产品出现。我个人是比较看好的，我自己理解的方向和大家理解的方向不一样。

马帧：最近有新长江国际，就是典型的产权式写字楼，应该是这种概念，是70年的产权，70年是住宅用的，他在报纸上做的是写字楼，他们的面积可大可小。

汪厚超：我说的产权式和你说的产权式的概念还是不一样。

冯波：新长江国际其实没有什么创新，只是概念上的创新，那只能看成是一个广告，我明白他们的想法。

汪洋：纽宾凯是信托管理，实际上是信托的一种资产信托。

主持人：总结一下大家的意见，今天我们基本达成了一致。

第一是这个《解释》条款对写字楼市场肯定是有利的，但执行起来可能真正要达到目的还得一个周期。

第二是可能随着各这个《解释》的条款（住宅禁商，居民有一票否决权），可能会催生一些低端写字楼的出现，政府也可能在后续颁布各种相应的扶持政策鼓励住宅办公的转移到低端写字楼里。

第三是目前在住宅里办公的主要是因为企业处于初创阶段看重租金成本的企业，而目前市场没有适合他们的“便宜的写字楼”，所以被逼进入住宅办公。随着城市的发展，经济的发展，住宅办公现象应该会得到改观。

我觉得今天的收获很丰富，非常感谢大家百忙之中抽空光临参加这个讨论。提前祝各位端午节快乐！真诚期待下次再交流。非常感谢。

去年以来，开发商为了缓解资金压力，纷纷推出各种打折促销活动，以吸引消费者。名目繁多的打折促销活动中，价格杠杆往往成为无往不利的市场必杀技。而近日阳逻区域代表楼盘天琴湾公然提出“零公摊”的口号，这一口号，在众多打折优惠中显得有些特立独行，在业内也引起了强烈反响。

去年以来，开发商为了缓解资金压力，纷纷推出各种打折促销活动，以吸引消费者。名目繁多的打折促销活动中，价格杠杆往往成为无往不利的市场必杀技。而近日阳逻区域代表楼盘天琴湾公然提出“零公摊”的口号，这一口号，在众多打折优惠中显得有些特立独行，在业内也引起了强烈反响。

有人认为“零公摊”只是一种噱头，就像平时很多开发商都提出的“得房率”一样；有人认为这只不过是开发商打折促销的另一种手段而已；还有人认为如果是开发商真正算清楚套内面积和公摊面积，让客户明明白白购房，不失为一件好事……随着“零公摊”的提出，广大购房者关注得最多的除了房价，还有楼盘能否如期完工、配套承诺能否落实、房屋质量能不能保证等实质性问题。

对此事件，开发商、购房业主持何观点？搜房网大话地产特邀请众嘉宾谈谈各方的想法。

活动时间：5月7日（星期四）下午

活动地点：搜房网大话地产直播间

活动主题：解密零公摊效应

与会嘉宾：

主持人：搜房武汉品牌策划总监 熊华勇

世纪万通地产营销部经理   江俊

世纪万通地产工程部经理   周登

现代国民研究所           王  芳

上业顾问                 扶焱焱

金报特约记者             胡长幸

名牌杂志                 袁野

泰盈置业                 杨宁

非常道广告               张丽

天琴湾业主               甘维芳

熊华勇：今年以来大家对这个话题都比较关注，天琴湾也推出了零公摊的概念，我们这次做大话地产，是要从新闻视线角度出发，向购房者阐述什么是零公摊，零公摊有什么好处。以前也有很多“零公摊”的提出，但大多是流于噱头，我们想看看天琴湾的“零公摊”是否也是这种噱头或另一种促销呢？

今天就借此机会来探讨一下，大家也围绕天琴湾项目，通过这个事件，把大家所关心的零公摊的话题有更深度的了解，对某些购房者来说也是个答疑解惑的过程。我们有三个环节，第一请研究所的专业人士解释什么是公摊，以及公摊相关的问题，其次请天琴湾发起零公摊活动的当事人讲一讲初衷，接下来会有一些提问，包括新闻媒体记者也可以进行互动交流，在目前的楼市中的一片降价声中真正回归品位。下面请现代国家研究所的王芳从专业的角度谈一谈公摊，现代国民经济研究所每一年都会出蓝皮书，我们先听听研究专业机构的声音。

王芳：我首先从几个方面来说一下，天琴湾推出零公摊是一种营销的策略，公摊是分摊建筑的公共面积，包括电梯、垃圾道、楼梯间等，一般有公摊系数，公摊系数是一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比例。每户人家所得到的公摊面积就是套内面积乘以公摊系数，不同的户型，不同的人家所得的公摊系数是一样的，但是公摊面积是不一样的。关于公摊面积是不是越大越好，可以从两方面考虑，一个是从经济方面考虑，公摊率和得房率是互补的，他们两个加起来是百分之百，从经济学角度来讲，公摊率越低，对业主来说更高，楼盘性价比更好。从居住的舒适度角度来讲，就不是这样了。公摊面积包括公共的门厅、楼梯间，比如18层楼，必须配备两部电梯，如果配备一部电梯，业主很不方便，尤其是到拥挤的时候，所以从舒适和便捷的角度来讲，公摊面积并不是越小越好。

现代国民研究所  王  芳

熊华勇：公摊并不是要最小，而要达到一个平衡。

周登：目前天琴湾存在的公摊，我给大家解释一下，刚才专业人员已经说到了公摊，主要是楼梯间、电梯、机房、入户门楼的分摊，目前天琴湾从业主的角度考虑，最大地满足业主的舒适程度以及经济性。目前从一期的交房来说，我们的公摊面积多层是12%左右，现在这个系数还是比较小的。目前推出来的小高层公摊是18%-20%，这也是比较经济合理的。所以，我们目前推出零公摊活动，相应的公摊面积由开发商买单，而不是由业主买单的。这里需要给广大业主提醒一下的是，刚才说到的是建筑，建筑面积的公摊，而不是很多业主关心的绿地面积的公摊，有人会说你做了零公摊，是不是相应的把绿地面积减少，这里要说清楚，是建筑面积上的公摊，而不是指公共绿地加入分摊面积，大家也可以看到天琴湾绿化率是35%，如果按照这样算下来，分摊到各位业主的房屋面积肯定是非常大的，那肯定不是说占到18%-20%，广大业主一定要分清楚。

熊华勇：我觉得概念有必要澄清，因为现在对公摊没有统一的标准。刚才周经理从专业的角度，给大家清晰的阐释了公摊的概念，现代国民研究所的王芳也谈得很具体，我觉得和市场还是有衔接的过程，我想问营销部的江俊，为什么在今春一致把零公摊作为主推的方向，这其中有什么含义，因为我们往往只是看到冰山一角，我们想看看背后有什么故事，我想请江经理讲一下。

江俊：首先我澄清一下，并不是没有公摊，刚才周经理说的公摊面积由开发商买单，现在我们主打的标语是“你的公摊我买单”，我们在今年4月份推出这样的活动，有几方面的考虑，我们公司在推行天琴湾项目以来，在整个片区的销售一直都是最好的，今年也是公司成立两周年之际，我们公司也很感谢一直以来广大客户、业主对天琴湾项目的支持，我们想做一些感恩回报社会的事情，主要是基于这样的出发点，我们做一些感恩和让利的活动，我觉得不能简单地理解为促销、打折。这样是出于两方面的原因，为什么要打零公摊，目前在一些沿海城市和内陆大城市，广州、重庆大城市采取了这样的方式，只是一些内陆城市没有采取，客户在后期交房、办证的时候，交房的时候面积都会少，在公摊方面都有一些纠纷问题，我们希望让客户明明白白购房，首先销售价格是按套内计价，主要是让消费者明明白白购房，我们定的价格是同区域、同档次的价格，并没有因为采取这样的活动而降价，我们二期是2700均价，在武汉市相同的近郊楼盘中，盘龙城、金银湖，和我们同品质的二三十万方规模的，有临湖资源的景观楼盘的价格。我们做感恩回馈让利社会，让老百姓得实惠，因此零公摊由此提出。而且效果非常好，从4月份开始到现在，不到1个月的时间，推出的100套房源销售已经接近80%以上，我们公司决定会在5月份同样采取回报让利顾客的方式，这是我们民生置业计划的很重要的组成部分，我们会把这件事情作为系列活动去做，而不仅仅是说一下，没有让老百姓得到实惠。

世纪万通地产营销部经理   江俊

熊华勇：还是让老百姓明明白白购房。刚才江经理已经阐述得非常清晰了，还是回归到一个购房者的需求本身，让他们买得比较放心，其实更多的也是住得舒心。从这个角度出发，我首先想问一下泰盈置业的杨宁，你们作为策划代理机构，当时是怎么看推出的零公摊的活动，市场有什么样的反应？

杨宁：我觉得这个问题有因有果，零公摊是发展商回报社会的一种方式，我们不能仅仅停留在营销本身说，我们应该跳出来看，其实它是一种社会责任的表现。我们做这件事情有三个出发点，第一 天琴湾在08年获得10大民生楼盘之一，因为开发商做质量、做品质，提高楼盘的性价比；第二，我们是阳逻为数不多的几个可以办理两证的楼盘，证照齐全、权属清晰。第三我们对业主的服务与回馈是持续不断的。天琴湾通过自己的努力，还有广大购房者的支持，使天琴湾接近连续20个月蝉联本地区的销售冠军，我们也会想做些事情回报社会。

我们的操作模式，江经理也说了，我在这里也说一说，我们是在项目原始价格的前提下，仅仅按照使用面积来销售我们的产品，公摊部分实际上是由发展商来承担的，为什么这样说呢？因为我们是透明操作，我们是在不提升房价的基础上，来做这件事情。因此它与普通的促销活动也有本质的区别。我们天琴湾的发展轨迹，我们对降价销售等等大幅度促销是持有很谨慎的态度，基本上可以看得到，我们一直坚持做产品、做服务，广大的购房者可以放一百二十个心，我们应该正面理解零公摊，也欢迎购房者成为天琴湾的业主。

熊华勇：那么这个活动推出后，市场反应怎么样呢？

杨宁：说实话，负面报道也不少，但是发展商坚持不懈，我们不是做一天两天，这样可能是做噱头，我们是全年持之以恒的举动，包括我们的置业顾问，以及对购房者的解释工作，让大家对我们逐渐也了认识，效果是不错的，吸引了很多的业主关注我们的楼盘，成交也随之会有一定的提升，这也会促使我们以后会有更强的责任心做对社会更有益的事情。

熊华勇：这是相辅相成的，作为广告策划，我想问非常道广告的张丽，你们在推广的过程当中，是怎么落实刚才几位经理讲的理念的？

张丽：从天琴湾成立的时候，我们就是天琴湾的合作者，天琴湾一面市，就得到了消费者很大的认同，他的性价比也是很适合民生楼盘的称号，从08年获得民生楼盘的荣誉，到今年的公司成立两周年推出了零公摊，其实真正是想回馈社会。推出零公摊，开发商这边是以套内面积计算总价，现在很多楼盘在市场不好的情况下拿出几套房源打折、促销降价，推出特价房，客户去的时候，不是卖完了就是朝向很差、位置很差的房子，选择余地很小，很多客户会觉得被忽悠了，其实天琴湾推出的是所有的房源，是不分楼层、不分朝向的，公摊面积都是由开发商来承担的，所以前期的房源销售情况一直很好，我们也会拿出新的组团继续做零公摊的销售，客户也比较认同。所以我们是实实在在的做事，而不是忽悠客户的宣传。

熊华勇：谈到业主的感受，我想今天在座的有一位天琴湾的业主，应该是最有发言权的，甘女士作为业主代表， 想请您从购房的角度来谈一谈，您对零公摊和天琴湾地产有什么感受，可以和大家一起交流一下。

甘维芳：感谢搜房网给我这样的参与机会，我作为买房者关注了很长时间，刚开始是作为投资形式投资天琴湾，从前期看房，他们销售代表的推荐，以及他们的接待，给我们留下了很好的印象，刚开始看不会马上买，肯定是持之以恒的，因为买房对我们老百姓来说是非常大的一件事情，也是反复看，反复比较，我自己比较倾向有湖、有水的地方，湖北人肯定是倾向于有水的地方，看天琴湾的第一眼，就是有一个湖，天然的坡地，确实感觉非常好，整个的建筑外立面也是非常漂亮，给我留下了非常深刻的印象，后来也一直比较推敲，也一直没有出手，我也是想找到最合适的时机。刚好在房交会之前，就得到零公摊活动的消息，在第一时间得到这些消息，也去售楼部详细的了解了一下，和之前的购房价格比还是有优惠的。

熊华勇：性价比很高。

甘维芳：我还是很感谢地产商给回报社会的实实在在的行为打上了完美的句号。

熊华勇：这是甘女士的感受。其实刚才大家把零公摊的概念，以及天琴湾的优势都有了阐述，也听了业主代表发自内心的比较真诚的感受。大家对零公摊都有印象，在座的很多业内人士也比较关注，也有人问我，天琴湾打零公摊到底是什么意图，项目到底怎么样，他们都有疑问，今天天琴湾从工程到营销、服务各环节的领导都在，作为业内人士、作为博友，都有提问的机会，袁总本身是博友，也是媒体代表，您可以发表一下意见。

袁野：简单和大家交流一下，我觉得天琴湾推零公摊的营销概念是非常成功的，从去年态势不太好的情况下，很多中小盘都在做降价，而且幅度非常大。我们可以看到阳逻唯一两个没有降的盘，天琴湾是其中之一，天琴湾没有降但是销量是很不错的，我觉得天琴湾在这样很特殊的一个市场大势下推零公摊的概念，从营销推广方面是非常成功的，如果我们从消费者层面来考虑，刚才专家已经给出了很准确的计算方式，我相信肯定没有零公摊的说法，因为任何一套房子肯定有公用的部分，肯定要涉及到公摊，那公摊成本哪里去了呢，可能这样的一种推广方式，会有更多的人关注这样的动作，我认为首先在营销层面上可以吸引市场的关注。

从市场层面来讲，在这样一个不太温暖的市场情况下，推这样的概念，从刚才代理公司的老总说的效果是不错的。从消费者层面来讲，他们会算一笔账，如果当时买天琴湾的房子，需要35万人民币，如果现在实实在在的公摊是18%，也就是说我们会少付18%的房款，作为买房者来说，他会算这笔账，这18%是发展商让利了，我们没有像有些楼盘那样，从很低级层面的操作，我觉得天琴湾的零公摊的策略是非常成功的。从本质上来说，我觉得还是让利于民是零公摊操作的本质，让消费者实实在在地享受了零公摊的好处。

熊华勇：还是把实惠给购房者，其实简单来说，就是用使用面积来衡量。扶焱焱也是业内很知名的人士，也想请他谈谈对零公摊的理解。

扶焱焱：我和袁总的观点是一样的，应该是实实在在的让利，而不是做噱头，做虚假、忽悠的东西，实在的让利，肯定对消费者的信心、购买力都有刺激的作用。第二点高明的地方，把让利具体到公摊上来，我们就觉得这不是降价，那就是一种让利活动。明确告诉消费者，优惠是因为开发商想回报社会，是把公摊面积送出去，这样不会给楼盘和市场带来伤害，不会影响消费者的信心，无论是对市场还是对这个楼盘来讲，都是一件有利的事情，也是值得大家去学习和借鉴的。

上业顾问    扶焱焱

最近有一些活动让我重新关注到这个地方，湖北省统一取消政府还贷二级公路收费站，到阳逻区的收费站取消了，在这种利好的情况下，天琴湾没有选择涨价，而是实实在在的让利，我觉得开发商就是实实在在的。阳逻那边成立了品牌地产联合会，我首先不说它具体能操作多长时间，具体有什么作用，我觉得阳逻企业开发商有这样的意识，就是说不能通过盲目的自相残杀式的竞争，而是通过互通有无共同运营，我相信对阳逻区域都是非常好的。我觉得在这样的氛围下，天琴湾做这样让利的活动，也是合乎情理的，在这种背景之下也是非常正常，也是一种比较人情化的处理。现在阳逻投资性的购房比较好，自住性的购房不是很多，我觉得在这方面可能阳逻的房地产企业要有提前的意识，要鼓励入住，如果光是投资，会对这个区域，不管是小区的配套成熟，小区的运营都会产生新的问题。我觉得怎么样抓住自住性的消费，鼓励购房者入住，天琴湾可以尝试做一些工作。这是我的一些想法。

熊华勇：就是说把第二居所变成第一居所。其实就是需要引导。我到现场去过，湖岸线、坡地很好，如果你没有到天琴湾之前，你会觉得阳逻的楼盘差不多，但是你真正去看过，就会觉得天琴湾是阳逻区域性的一个楼盘，天琴湾做的让利于民的措施，就像刚才扶炎炎说的，确实让别人有想住在这里有一种向往，而不仅仅是买了投资。胡记者经验很丰富，看胡记者有什么问题，今天也是比较好的机会，大家可以直接面对面地交流。

胡长幸：我想首先说一下自己对零公摊的理解。从各方面来分析，从营销角度来说，现在购房人一般会问价格多少、能不能打折，但是长此以往也不利于市场的发展。但是推出了零公摊的方案，转移了购房者对于价格的过分注意力，减少了对降价的敏感度，让购房者更关注的是这个楼盘的品质、性价比。对于购房者来说，最实惠的就是少付公摊面积的费用，对他们来说就是实惠让利，也就是说通过让利，用他们比较能接受的总价，来获得他比较理想的住宅，也就是说提升了性价比，这是他们希望看到的。

另外，从信息对称的角度来看，平时购房者都一些楼盘去咨询的时候，当然也会问到得房率多少、公摊多少，回答也是一面之词，购房者不知道究竟有多少公摊面积，是不是真的有那么多。因为按照套内面积计价，但是收房的时候可以亲自测量，也就是说增加了信息的透明度和信息的对称性，这是有利于维护业主的权益的。

熊华勇：通过我们的活动带动了销售。

熊华勇：我也看过很多楼盘，感觉一些楼盘没有什么特别吸引力，后来看了几张天琴湾照片，觉得挺不错的，后来到现场，看了湖岸线、外立面、园林，在武汉市属于中等偏上的，但是放在郊区楼盘，品质还是挺不错的。我刚才也是接胡记者的建议，零公摊在后期可以发动一些购房者，像甘女士这样的，如果亲朋好友想买，包括胡记者，可以做一些互动。

胡长幸：可以请业主、验房师一起交流互动。

熊华勇：好房子是自己可以做广告的。

江俊：我们前期推出100套房源销售比较理想，5月份也会有全新的组团推出，在后期的营销活动方面，大家提的一些非常宝贵的意见，我觉得都是挺好的，刚才说了入住率，其实入住率低对近郊楼盘是一个共性问题，我觉得这个建议很好，我们后期也会通过相关的政策，继续做好服务。物业公司也会深度服务业主，我们在后期的营销、客户服务工作中，会把这项工作作为重点来抓，我觉得这是作为近郊楼盘很重要的一点，可能在短期半年内看不出来，我觉得在未来两年会看得很明显。

熊华勇：其实我觉得阳逻还有很关键的一点，现在大家都在做关于武汉新港规划，武汉新港就是以阳逻为中心，因为据了解，是中国内河航运第一大港，一定会拉动该区域的产业和地产，现在的房子已经不能满足未来的需要，天琴湾可以着眼长远，以后高品质的住房要求会更多，如果我们提前考虑，也是未雨绸缪的过程。袁总，您从媒体的考虑，能给大家一些建议吗？

袁野：刚才大家对天琴湾提出了很好的建议，其实我觉得任何的营销其实是一个系统长期的，今天的话题是零公摊，我们在后期能不能有类似的营销的方式出现，形成一个营销特色，或者是整体的东西。刚才江总谈到了对阳逻片区的前景是有信心的。其实有前期和后期推盘、自住比重的问题。我认为阳逻片区，天琴湾具备这样的优势，能代言阳逻板块，可以以一个代言的角色出现。既然有这个优势，刚才大家也谈了很多好的意见，比如说我们能不能发动一次购房团是带尺子量的，这可能会形成一种景观。

江俊：搜房网可以给大家多考虑一下。

扶炎炎：我有一个小问题，比如说零公摊以后在法律合同中有规定吗？

江俊：刚开始我们也想到了，当时的出发点，每套房子的比例可能是类似，但是每栋楼可能不一样，每套房子的建筑面积不一样，所以每套房子的建筑面积与公摊比例可能是一样的，但是公摊面积是不一样的。市场上大部分的房源还是属于期房，卖的是预测面积，可能到交房的时候，公摊面积会和预测的不一样，所以我们现在细化到“你的公摊我买单”，我们现在让利给购房者，不管以后交房时实测面积的大小，让利的额度是一样的，以现在预测面积的公摊，来确定让利的额度，这和以后交房的建筑面积、公摊面积没有关系，按比例买房越大，让利越多。我刚才说到的，通常零公摊的纠纷有两种，第一种完全是一种噱头，一线的销售人员没有给消费者说得很清楚，会扯皮。第二种情况，很多楼盘也是让利了，但是房源很少，或者作为特价房之类，但是等到真正到现场看的时候又变了，这样也会有一些矛盾。但是我们是在前期的时候解释清楚是“你的公摊我买单”，在签署购房合同的时候，建筑面积、套内面积、公摊面积都有，但是让利的额度是一样的，会在售前、售中、售后给客户解释清楚。这样给客户的选择余地就很大。切实可以把回报客户、让利客户的公益行为落到实处。

熊华勇：公摊是不计入费用的。

江俊：作为让利的指标。

袁野：你的计算指标非常明确。

江俊：房产队测绘的面积是多少就是多少。具体一点说，我们的公摊有的是15%，有的是17%、18%，有的楼是一梯两户、一梯三户，但是严格都是按照权威部门预测出的公摊面积的实际优惠、实际让利的行为，客户感觉非常好，杨经理也说了，这可能是天琴湾后期的标签，我们会把民生置业计划进行到底。我们希望做得更加深入，我们会一直持续进行下去。

王芳：在购房合同中，你们当时是以什么理由，送公摊面积，怎么样能够保证消费者的确得到了这些优惠。

江俊：你说得很好。比如，我们在给客户公布的价格表上，2700一平方，总面积100，公摊是10平方，是27000块钱，优惠以后是243000块钱。第一个我们接受了销售一线的建议，包括广告公司、策划机构的建议，我们考虑得比较透彻，希望能够让客户得到实惠，第二给客户解释清楚，这只是稍微复杂了一点，但是你跟客户说清楚以后，会比较好。我们有的销售人员给客户说公摊面积说10分钟，虽然给一线的工作人员增加了工作量，但我们觉得是值得的，宣传方式最终给客户的感觉比直接做一些折扣要好，也不会伤害本身的企业品牌和区域市场信心，我们宁愿让自己复杂一下，给客户一些实惠。

熊华勇：我们沙龙的目的也是答疑解惑，因为大家都是专业人士，我觉得王芳提的很好，这个事情说起来有点绕，正常95%以上的客户都会提。

杨宁：所以说需要在这儿广而告之。

江俊：所以也希望搜房网把这件事情解释清楚，不是仅仅博一下眼球。我们在售前一定要说清楚，我们公司对于客户的宣传口径的承诺，我们希望宁愿多在每个客户身上投入一些解释，多耐心一点，也不希望产生一些误解，或者是客户在后期中会有不愉快，其实营销也是服务的一部分，现在企业产品越做越好，创业也越来越好，最终落实到实处，就是一线人员对客户的服务。我们也希望不光从产品、营销策划上给客户宣传，落实到实处，到接待客户的态度，我们都要做到最好，超过别人一点，到整体超越别人。去年企业评奖，综合实力万科还是排第一，我们也希望公司通过天琴湾项目，在各方面的细节上做得更好。

熊华勇：一个大户型公摊省下来的面积可以买车了。

江俊：现在都需要各方面的了解，信息都需要传播。马上要到端午节，我们开发商会表达心意，我们会和业主进行沟通，建立比较良好的关系，现在做企业是用发展的眼光去看，不仅仅是希望短期取得回报。

熊华勇：今天大家讨论的气氛都很踊跃，也比较好的阐释了天琴湾零公摊的意义。今年的楼市很彷徨，我们也想通过搜房网平台，找到开发商和购房者的双赢之路，天琴湾确实有比较好的探索。

熊华勇：今天的会议到此结束。

2009年是中国农历的“双春年”，业内人士预计今年全国结婚的新人将超过100万对。同时，“人口红利”是影响楼市的重要因素，上世纪80年代生育高峰时期出生的人口将逐渐步入适婚年龄，婚房将成为住房市场的强大支撑。为此，搜房网大话地产“双春年：婚房需求将撬动武汉楼市？”隆重举行，业界精英共话婚房。

时间：2009年4月2日 15：00-16：10

地点：搜房网大话地产直播室

主题：婚房需求将撬动武汉楼市？

主持人：搜房策划主管 夏祎

与会嘉宾：

美联地产 马志军

统建锦绣江南 徐翔

南国置业 但红华

宜家庄园1896 岳晓军

大家顾问 杨先国

道邦地产 周斌

进入直播>>

主持人：2009年相关的资料显示，今年结婚的青年全国将超过100万对，在搜房网消费券申领中，高达67.06%的购房者用于购买婚房。在武汉项目进来销售情况中，婚房会占什么样的比例。

统建锦绣江南徐翔：我们从3月16日起销售了180多套，半个月销售了180多套，主要是80平方米的小户型，从这样的成交情况来看，有60%是用来作为婚房的，占6成，不管是父母出钱，还是自己出钱，是作为婚房刚性需求的集中放量。

大家顾问杨先国：我们现在负责的项目是顶琇晶城和027社区，产品是90平米和110平米的两房和三房产品，通过我们对客户的摸底调查，顶琇晶城全新房，客户买房作为结婚的占30%左右，有很多客户选择我们的项目。027比例更高一些，基本上占到68%。

主持人：这基本上和网上调查的数据相吻合。

道邦地产周斌：从武汉市的成交数据来看，成交量有迅速回暖的迹象，因为去年底国家出台了一些政策，对楼市也有一些影响。

主持人：南国soho做婚房一直是比较有心得，您有没有相关的婚房的数据？

南国置业但红华：可以更直接地说，我们针对的是刚性需求，不仅是刚性需求的概念，有小面积房，完全是解决青年群体，可能是工作两三年，或者刚刚参加工作的，也有90平米婚房的概念。婚房需求只是客户群的一部分。从销售来看，销得最快的是50、60平方米左右的户型，在武汉其他的产品中50多平米做成大一室一厅，在我们这里是两室两厅，解决了青年群体结婚的需求，还可以解决一家三口的需求，不只是两个人的。所以南国的产品不是单纯地针对结婚群体，我们的群体更准确地说是针对刚性需求。

主持人：刚刚有几位有聊到，锦绣江南在3月份可以卖到10多套的销量，3月份武汉的商品房的销量已经过万，各位认为应该是刚性需求的集中释放，还是市场回暖的信号？美联置业马志军是怎么看的？

美联置业马志军：从我们的研究来看，应该是刚性需求的集中释放。因为经济好转，房地产很难好转，库存量还很多。08年没怎么卖房子，这也不惊奇，主要是成交量看来持续多久，如果不能持续，只是由于降价引起的刚性需求的集中释放。

主持人：在聊天的过程中，美联置业马总也说到非常有信心，希望能开盘售罄。你们有没有统计现在认筹客户主流群体是哪些？

马志军：有想买45㎡的，占1/3，110㎡的占1/3，那个楼盘投资客也有，父母给子女买的也有，改善型需求也有，市中心的楼盘供应量越来越少，不具备典型性，有20-30%是用来购买结婚的。

主持人：从网上的调查来看，现在婚房主流的消费群体， 90以下的占4成，最近也看到一些项目在推，针对刚需方面的户型也有所调整，比如大户型改小，也有一些前期比较昂贵的配套取消了，以降低总价，有一些产品的调整来契合市场的需求，不知道各位的项目有没有这样的手段和策略，以迎合市场情况？请庄园1896的代表介绍一下吧。

庄园1896岳晓军：婚房需求群体范围更小一些，我们愿意参与这样的活动是有原因的。庄园1896这个项目问市以来，有将近一年的时间，给市场的反映是高不可攀的项目，实际并非如此。我们不能把婚房对象说成“80后”的人群，应该是85后这一波人群，他们对生活是有依赖的。也有很多80年代的人来看我们的项目，他们希望和自己的父母居住在一起，而不是自己单独住。我们根据这样的人群，推出了联排的别墅，满足了业主生活的需要。现在在中心城区，如果买一套大概是120平方米的户型，也需要六七十万，再加一二十万，一百多万的总价就可以买一套别墅。目前整个社会对庄园1896的了解不是很够，甚至业内到我们项目看的人也很少。因为它太高端了，我们希望大家把它作为生活别墅，看看带给我们的生活是什么样子，这是我们的目的。

主持人：虽然说价格在一百万，以前庄园1896宣传的是奢华级的概念。

庄园1896岳晓军：就像F•天下十大豪宅的感觉。

主持人：能不能借此机会介绍一下产品，是不是和以前的产品有所区别，定位得比较低。

庄园1896岳晓军：不完全是这样。我们大家都知道，庄园1896是一个宜家•汤臣的子品牌，现在有一部分房子作为联排，在市场的占有率逐渐在降低。因为现在别墅都在走高端的路线，占有率是比较低的，而我们适时根据情况进行调整。大家可能对我们公司有所了解，小东门有一个宜家•汤臣的项目是我们公司开发的，真正在后面建造的主体别墅还是在500万以上。也分为两部分，一部分是联排别墅，相当于我们集团的回馈，以前可以卖到200万，现在可能只卖100万，数量非常少，现在总共只有7套房子。

主持人：我也看到打婚房别墅的概念。

庄园1896岳晓军：现在市场反应情况非常好，我今天过来的时候还卖了1套房子，现在年轻人对家庭依赖比较高，很多是85后，现在有些80后也接近30岁了，真正有需求的是85后。

主持人：针对婚房刚性需求的调整，我上次去看南国SOHO的时候，南国SOHO后期还会推出，以前20㎡的小户型会不会太多了，60多两房左右的走得比较好的。现在针对年轻人结婚，以及单身群体，有一些新的产品推出。

南国置业但红华：南国二期是值得大家期待的全新的产品，我们目前户型已经出来了，大家看了都非常满意。一期的户型非常好，基于这种情况，南国也参加多次讨论，二期是不是沿用以前的户型。我们经过考虑，产品还是要创新，因为现在竞争比较激烈，也许会随着市场跟进。我们在二期的会适当配备一些户型，但不是主流产品。我们有更新更好的产品面世，我相信大家也会和我们一样，非常喜欢这个产品。

主持人：是下半年推出来吗？

南国置业但红华：是SOHO二期。

主持人：目前不管是豪宅型的，还是走小户型的，销售一直非常好。

顶琇晶城李艳红：我们现在和大家顾问在合作，他们主要是负责销售、策划工作。

大家顾问：顶琇会近期可能会针对90平米两房产品和110平米的小三房产品进行认筹。

顶琇晶城刘蕾：顶琇晶城在武汉房产市场中的开发模式是一期开盘，两期全部做完，没有后续的楼盘。我们项目从整体出发，前期推出400多套，第一期顺利收盘，在一期尾部会有一些清仓特惠，以推进一期的扫尾工作，今年4月推进二期。顶琇晶城二期的房源，主要以90平米和110平米的小三房概念为主。整个二期150平米的大户型比较多，也有小户型。目前在婚房方面，我们有90平方米的户型。

我觉得婚房市场，主要指得是自住、结婚的刚性需求市场，我们还不知道武汉结婚的情况，你们说的是全国有100万对结婚人群，而我们说的是武汉的楼市。很可惜没有武汉楼市刚性需求的比例，我们认为只有有数据才会有预测，不过目前还是刚性需求集中释放。

主持人：刚才说的主要是各个楼盘的产品，有没有针对刚性需求方面的调整。大家可以谈一下营销推广，有没有一些特别的措施。易居接手江南的时间不是很长，3月份的销量非常好，你们有没有一些特别的营销手段？

统建锦绣江南徐翔：从我们接手项目开始，我的产品是市场比较需要的，对产品也比较认可，现在在价格方面有一些措施，每天平均能卖10多套，目前的势头还是很好。

主持人：怎么抓住80后结婚潮，有没有一些特殊的手段。

美联地产马志军：我认为是这样的，正处于结婚阶段的80后年轻人，我认为和前一辈两代人之间有很多的不一样。我们会更多地借用网络媒体。我们认为80后这代人比较希望在网络获得信息，比较愿意参与自己的意见，也比较有个性化，他们会广泛搜集各方面的意见，不喜欢逆来顺受，自我表达意识比较强。我们会做一些活动，让客户参与定价格，是一个互动的过程，第一个活动是价格竞猜，请他们来到现场，等他们真正买了VIP客户，让他对意向房进行询价，这样的话，参与性就更强，我们的一些社区活动也会相应的有一些支撑。

主持人：参与价格过程，是不是也是你们对市场价格进行摸底。

美联地产马志军：我们认为要很好地解决开盘价格，让大家在价格上形成统一。

主持人：在接触80后客户中，有没有一些个性化的需求？

美联地产马志军：有很多。

主持人：刚才庄园这边提到，85后特别喜欢和父母几代人住在一起。您的楼盘还没有完全开盘，属于新产品，有没有在前期摸底的时候，就针对年轻人在户型喜好，进行产品的调整。

美联地产马志军：这个工作没有怎么做，二期会做。我们认为是这样的，婚房刚性需求的总价是有限制的，对单价是很敏感的，对周围的配套、方便程度、交通便捷性也很在意。在二期大概有6万方会做这些均衡性方面比较好的产品，并没有标新立异，各方面均衡的产品是被很多客户群认可的。

主持人：现在很多开发商会针对这波刚需，感觉市场竞争是非常激烈的，美联地产和顶琇晶城都是汉口的楼盘，感觉不是很强烈。

美联地产马志军：偶尔会感到强烈，在郊区会强烈。

主持人：在徐东的推盘量也是非常大，在武昌这边推盘量吐货量比较大，南湖和徐东情况也比较好。

南国置业但红华：我们两个月卖了500套，单价涨了700，也是为二期的价格作铺垫，从价格战略角度考虑，我们抬高了一些价格。我也赞同美联置业马志军的话，我们对整个市场的爆发量，在开年的时候是没有预计的，大家都在分析开年有这么大的释放，主要看后劲怎么样，能持续多久。如果能持续，也许三五个月市场就会回暖，对人的心理的影响是很关键的，有带动作用。如果楼市已经探底回升了，大家认为可以买了，信心建立起来后，整个市场就会真正复苏。但是现在还不敢说这样的话，我们也是有信心看到这样比较好的迹象。

主持人：你们的价格回到5000元/㎡以后，还有放量吗？

南国置业但红华：有放量，我们的产品20㎡、30㎡以上的还有30多套，80㎡以上的有10多套，20㎡、30㎡是比较稀缺的产品，即便是涨起来的话，只有这样的产品，客户也会买。

主持人：统建锦绣江南项目有没有感到南湖战火硝烟的感觉。

统建锦绣江南徐翔：刚才美联置业马志军和南国置业但红华都说了，根据目前的整体的形势来看，可能是刚性需求集中释放，长远来看都不好说。

南国置业但红华：感觉现在的形势比年后二月份好一些，现在看来是有一些复苏的感觉，大家的信心更强。我觉得今年信心比以前好多了。

主持人：庄园去年别墅的销量怎么样，你们是什么样的销售策略。

庄园1896岳晓军：别墅和洋房不太一样，买别墅的可能会更加理性一些，不会过于感性，如果是500万的房子，资产大致是在5000万以上。。

主持人：别墅产品会不会受市场的影响呢？

庄园1896岳晓军：相对来讲，影响不是很大。

主持人：据了解去年很多的别墅房，很多都已经封盘了。

庄园1896岳晓军：影响肯定是有的，最大的影响是经济危机之后，企业家的资产在缩水，可能没有购买实力再去购买别墅，但相比洋房等产品来说影响相对会小一些，一个很大的企业家不可能因为缩水一下就没有了，可能他们现在的精力是转到自己的企业上，不会去购买奢侈品了。我们现在的别墅项目，不管是汤逊湖和汉口片区，现在要做的事情是，不管市场情况好不好，要做的是让更多的人了解和认识我们，只有达到认识和了解的程度后，才能对项目进行评判。我们会利用这样的机会，让更多的人了解和认识我们。

主持人：你们认为回暖迹象会迟缓一些。

庄园1896岳晓军：其实现在别墅销量也是比较好的，包括马上要上的长岛别墅，都有很大的感觉的。有些别墅项目现在每天平均来访客户12-15批，周末是在25批左右，这和市区的一些项目差不多了。

主持人：大家也给婚房的网友一些建议吧，论坛上都在说买房，婚房群体在买房子的时候，有没有需要特别关注的问题？

美联地产马志军：我也专门研究过此问题，第一，我认为婚房会用到5-10年，期间家里的人口可能有2-4人，作为婚房来说户型的多功能性和延展性是非常重要的，比如两房变三房，或者是更多的入户花园。第二，小孩在3岁以前都会和父母住在一起，或和照顾他的人住在一起，这就需要主卧室更大一些，现在的户型把主卧室做的很小，其实应该做大一些，3岁以前的小孩一般都会和父母住在里面，这样小孩能在里面生活，也有一部分空间。这两条应该是现在婚房主要考虑的问题。

顶琇晶城李艳红：我们的房子户型以90-113平米的两房和三房为主，从目前的来访来看有很多的婚房需求，我们的小三房带一个入户阳台，这样很方便，在空间利用上，高层采光及户型设计都比较实用。我觉得我们顶琇的项目是比较适合婚房的，一方面符合了年轻人对交通的需求，还有对户型的需求。价格上定得也比较能让人接受。

主持人：刚才马总说婚房要考虑5-10年，南国这边是以小户型为主，有没有考虑到过渡性？

南国置业但红华：马总刚才说出了很精髓的东西，这点我们也认识到了。因为是小房子，和其他的项目有一些区别，我们南国SOHO的小房子功能齐备是一个特点，20—30平米的房子功能也非常齐全，不管是单身，还是刚毕业的学生进去，都比较适合，这是针对纯投资者和纯刚性需求。50多平方米是带一点过渡性，结婚也可以，一家三口也可以。我们当时有一句口号是“首付六万六，未来十年都够用”，就是要兼顾5-10年内的需求。再如我们也有80几平米的房子，就是带有延展性的需求。

主持人：庄园1896能不能跳出豪宅的概念，说一些婚房的概念。

庄园1896岳晓军：有时候我们还要从另外一个角度考虑，我属于70年代末80年代初的一代，基本上比较符合80后的概念，现在买婚房解决的是必须要做的事情，从我个人来讲，对物质的生活需求不能太高，我认为应该是要先满足目前的需求，80后一代的工作压力是非常大的，未来有4个父母，还有孩子，我自己感觉，在婚房选择上尽量选小一点的，总价低一点的，只要够自己住就可以了，等到把钱赚到足够多，再换更大的房子，这样更符合80后，如果有钱可以创业、投资，赚更多的钱。所以，我建议各位开发商，房子做小一点，可能更好卖一点。

大家顾问杨先国：我觉得购买婚房，有三点需要注意，首先肯定要考虑居住的延展性，顶琇90平方的户型有入户花园，在空间上有适当的扩充，如果觉得这样的房子小，可以买110的是三房两卫，这样的空间比较合理。这是马总刚才提到的空间的扩展性和居住的延展性。

第二是准现房，婚房不可能等很久，肯定是买了马上住进去。

第三是生活便利性，买婚房的是年轻人群，要考虑生活交通便利性。

道邦地产周斌：刚才马总说的产品的延展性，更适合年轻人的特点，现在年轻人都是80后，生活节奏比较快，压力比较大，对品质的要求比较高，他们每天下班以后，可以散散步，也是很好的。我们项目的商业配套比较齐全，生活的便利性很高。

主持人：大家对搜房做的购房消费券活动有所了解，我们想听听大家的建议，对活动有什么样的看法？锦绣江南是参与到搜房购房消费券活动，但是没有用这样的形式？

统建锦绣江南徐翔：对于目前的消费券活动对房地产市场有什么样的影响。现在对武汉今年结婚的人有多少，没有具体的数字，我觉得很难把这件事情说得很清楚，还很难界定。

美联地产马志军：我没看到婚房消费券的具体条款，但我觉得本意肯定是好的，买房、操办婚礼是人生最重要的时候，也是集中用钱的时候，面临很大的压力，搜房作为一个媒体，考虑到买房结婚人这部分的负担，为他们提供一些人性化的服务，买房送券，作为开发商，也希望抓住房地产市场调控过程中非常宝贵的刚性需求，为他们做好的产品，也可以通过消费券的形式，让房价渐渐降低，让客户更能买得起房子，提升口碑，这样的话，开发商也能很好地卖房子。我们研究80后的特点，大概有11项，不是逆来顺受，我们那一代是大人吃饭，小孩不能吃饭，现在是他们说话，大人听，婚房送礼券，要达到很好的效果，要策划更多适应他们的活动，有更多的看房活动，这样他们会觉得更有价值，我觉得这样会有更好的市场反应。

顶琇晶城刘蕾：我们目前面临的是二期即将要推盘，我们也希望借助搜房网婚房消费券的活动，能让客户到实地考察，了解顶琇晶城的品质，外界对顶琇的负面影响不太好，说我们的楼盘品质存在这样或那样的问题，我们希望大家能到我们项目现场去参观，看看品质到底怎么样。我们也会积极配合。希望大家都来监督，从各方面了解我们的楼盘，真正了解我们的楼盘品质，不管是从楼盘品质、可塑性、交通，我们的楼盘其实是比较好的。

主持人：你刚才说的，是论坛上的一些问题，以前你们不喜欢出来说话，现在站出来要说话，这个思路是正确的，因为不说话就会出问题，论坛是网友是可以随便说话的，但是也需要正面的引导。

南国置业但红华：南国SOHO去年闹得是满城风雨，这其中有很多被外界误解的因素，市场上广泛传播的事情都不是真的，后来我们也出过意见书，在报纸上登过，我们的群体都是年轻群体，有时候我们是想清者更清，不想陷于口水战，但是我们一定要说出事实，要说出真话，不能欺瞒任何事，以前他们说我们签的合同是假的，后来我们就公布了他们的合同来证实情况。针对搜房婚房消费券，去年南国SOHO在陷入市场低迷的时候，也有做过团购活动，市场上也总是在组织团购活动，但是成交的很少，其实婚房消费券，肯定是给消费者带来实惠的。为了提高成效，客户的产品的了解一定要深入，在组织团购的时候，先要咨询他们的购买意向，准备买多大的房子，选择什么样的区域，先给他们做一定的筛选，如果真的是对我们的产品感兴趣，然后再让他们参与到我们的看房活动中，可以带自己的家人看，了解相关的情况，避免在成交的时候有所影响。在此基础上需要交诚意金，如果真正有诚意，才有资格进来，通过一定的筛选，客户的诚意度就比较高了。在现场中，成交30套是一个价格，成交50套是一个价格，成交的越多，实惠越多，而且我们的价格是最低的，不会再低。另一方面我觉得借助媒体的公信力是很重要的，以前媒体组织的购房活动，没有保证公信、诚信，没有作为纲领性的文件提出来，他应该引导客户购房是透明的诚信的，现在搜房也在组织这样的活动，我觉得实际上大多数团购没有成功，第一是因为诚信不够，第二因为对团购的组织者有怀疑，如果解决这两个问题，我觉得这样的活动才会有成功的可能性。

庄园1896岳晓军：关于婚房消费券活动，首先搜房做消费券活动肯定是一举三得，消费券发放的有效性一定要达到，不能只作为一张纸优惠5000块钱，一定是这5000块钱到真正发到想买房的人手上，如果没有到这些人的手上，这样的活动就是没有达到效果的。

大家顾问杨先国：我觉得婚房消费券活动，对武汉房地产市场有一定的促进作用，刚才庄园1896潘经理也说到了，消费券由搜房媒体发放，是很好的形式，马总也提到，80后有很大的特点，80后不吃饭也要上网，网络的需求是非常有针对性的，这种形式是非常好的。刚才庄园1896的潘经理也说到，这是普遍存在的问题，不能通过网络真正了解购房者的意愿，客户流失情况会比较多。我们之前有一个项目也做过，券都发完了，但是真正拿券成交的，有一部分，但是没有达到真正的效度。

道邦地产周斌：针对婚房消费券对武汉房地产市场有什么影响这个问题来说，首先消费券的形式肯定是很有利的影响，但是对消费者购买行为，是没有东西可以说明的，我觉得现在消费券不能普发，而是要限量，让消费者觉得是很难得到的，如果得到的话，肯定是会购买的，要把消费券发到真正想购房的人。

主持人：我感觉和大家的沟通是很有益的，特别是把消费券发到有需求消费者手中，是我们今后研究的课题。我们会收集各位的意见，会采纳大家的意见，非常感谢大家参与我们的活动，希望下次还会有交流的机会。

近日，08年销售冠军沿海赛洛城以2688元/㎡的低价入市，成为金银湖乃至整个武汉楼市的一大新闻。探访“销冠”高调降价的幕后故事，搜房网大话地产会您揭开疑云……

时间：3月5日下午2点半

地点：沿海赛洛城会所 

主题：沿海赛洛城"满城尽是2688"的背后

与会嘉宾：

沿海绿色家园发展（武汉）有限公司总经理助理 刘明

沿海绿色家园发展（武汉）有限公司总经理助理 张潮

沿海绿色家园发展（武汉）有限公司运筹部高级经理 张士杰

沿海绿色家园发展（武汉）有限公司市场营销部高级经理 王莉玲

沿海绿色家园发展（武汉）有限公司市场营销部策划经理 付晖

美佳物业服务处品质管理部经理 蔡光伟

主持人：在沿海赛洛城又一次大卖后，我们感觉到现在市场有回暖的迹象，沿海赛洛城为什么会在这时候做出比较大幅度的行动呢？

刘明：我们是没有降价的，不存在降价的问题。07年推出的是三房产品，08年推出的是两房产品，从产品的本身来说是有区别的。我们目前推售的是二期的新组团，是东南亚的风格，这是一个全新的产品，一个全新的概念。为什么采取低价入市，应该说有一个基本的判断，首先是对市场的判断，市场经过08年的洗礼，很多开发商已经意识到09年市场的发展趋势。针对09年上半年量会上涨价会下降的情况，目前定在这样的价格，比较符合老百姓的刚性需求；其次沿海赛洛城是一个大盘，我们希望在近两年把人气聚起来；另外，为了聚集人气降低利润，也符合国家拉到消费者刚性需求的政策。

沿海绿色家园发展（武汉）有限公司总经理助理 刘明

主持人：去年卖到3380块钱的价格，今年这个2688元也积聚了市场的目光，您觉得价格是一个法宝吗？

刘明：我们公司不是单纯以价格为法宝，但是价格也是一个很重要的标准，我们今年推出了2688是一个起价，我们现在也有自己的目标。在量和单套利润中，量的提升是变相的。现在区域市场都有卖到两千七八的，只不过是产品和价格并不被市场高度接受，他们的影响力也没有沿海赛洛城的优势强。沿海赛洛城的开盘，在07年、08年都是引起了市场的轰动。这也证明我们的产品和价格是要体现高性价比。如果产品质量不好，不被老百姓接受，影响力和品牌信誉度都不好，即便是2688也卖不动。

主持人：沿海赛洛城昨天的价格发出来后，对金银湖片区的影响大不大？

刘明：我觉得价格的影响没有产品的影响大。我们在引导区域市场向良性方向发展。现在从我们企业来说，现金流是挺好的，没有任何问题，去年我们卖了1000多套，资金链很好。

主持人：您刚才也反复提到了产品的特色，也说到了是东南亚风格，这边负责工程项目的老总也给我们介绍一下吧。

张潮：其实刚才刘总也讲了，我们三月份销售的情况很好是有目共睹的。我们是从客户的角度出发，通过兢兢业业的分析才推出这样的产品的，在市场上有一定的认同感。我们的合资方都是品牌合作商，我们双方投资的成本都比较高。基于我们从比较好的设计、合作商，也吸引了一些优质投资商。做工程、制造产品，希望把产品做到最好，尽我们自己最大的努力，满足客户的需求。

沿海绿色家园发展（武汉）有限公司总经理助理 张潮

主持人：前段时间，搜房也做过网络需求调查，现在市场上对大户型需求很旺盛，而现在沿海“两房”变“三房”，那现在的市场是对小户型大一些，还是对其他户型的需求更大一些？

张潮：现在我们推出的房型虽然是90平方米以下的，但使用功能却能达到100平米、110平米的要求，这是我们产品上的创新。老百姓其实看的不是大小，而是看能不能满足他们的使用功能。现在市场上有这样一种说法：100平方米的房子在市场上卖得比较好，是基于国家政策的要求，是户籍问题。事实上90-100平方米在市场上是比较受欢迎的，但是要分析这部分客户群是不是我们的客户群。

主持人：去年房价刚开始下降的时候，搜房把武汉项目的成本都拿出来晒了晒。现在沿海出来这样的价格，我们想帮网友们问一下沿海的成本问题。

刘明：几年前，很多媒体在炒，要开发商晒成本，实际上房地产在定价体系中，有两种定价方法，一种是成本定价，一种是市场定价。这么多年，沿海是采用市场定价，就是市场能够接受的价格，我们以这个情况为基准，而不是以成本为基准。加入我们开发的房子成本是1000块，但是老百姓只能接受10块钱的，那就只值10块钱了。并不是开发商不敢公布成本，因为一个项目真正收了工，交了活，所有的房子都卖掉后才能算成本。目前成本对市场价格没有太大的影响。沿海赛洛城目前是属于T2成本的。从技术层面来说，我们不可能，也没有条件再往下降。下一步我们把精力不是放在价格上，而是放在产品自身品质的提升上，大家认可最好的、认为是不可挑剔的产品后，我们再进行调整、修改、提升，使其再完美化。还有一点，要不断丰富对配套设施的建设以及引进力度，让沿海赛洛城形成自行运转的情况。

主持人：很多消费者在买房子的时候，除了关注产品本身以外，也很关注物业，大社区、大物业有很大的优势，不知道沿海是怎么利用物业的？

张潮：在物业方面，也是在房地产领域的延续，沿海赛洛城在做物业的时候，也基于沿海赛洛城开放社区、封闭式组团的管理模式，来制定一系列的管理措施。我们也会在后续的物业服务中，发挥赛洛城大社区的资源优势，通过资源的整合，使物业服务的成本降低，也给业主提供更多的服务。目前在物业服务过程中，我们首先考虑的是服务的品质，我们是专门对客户服务、销售。这个系统是对所有的消费者，全国所有的业主、顾客开放的。第二，利用大社区的资源，使业主享受到的物业服务物超所值。

主持人：贵公司有没有项目前期介入？

张潮：我们一直在做，主要是从物业服务和业主今后的使用功能方向努力，然后开发商在前期规划、施工上提出一些建议和意见，使产品日趋合理化，使业主在后期入住之后感觉更加舒适。同时，也替开发商把关，在项目验收时，有一些缺欠的地方让开发公司和施工单位予以重视。

刘明：我们有一个独特的资源，组织了一个客户大使。

王莉玲：我们在公司组织了一个客户大使，是从各个部门里抽调一些同事，组织一个客户大使。每个客户大使跟踪成交签约的客户，认购的第一天，会有一个问候。在签约的当天，我们也会提示客户带一些资料，以及相关的手续。在入住时，客户大使提供一对一的服务，直到办理所有的手续。如果你是消费者，从成交到认购、签约、包装，都是由客户大使全程跟踪的服务。据我们了解，目前这种服务在武汉还是独树一帜的方式。

沿海绿色家园发展（武汉）有限公司市场营销部高级经理 王莉玲

刘明：我们公司形成营销系统的后台支撑，采用4S的模式，改变全程服务导入模式，一对一对业主全程跟踪，只要成交认购后，除了销售服务接待人员，还有客户大使提供特殊服务，包括在购买房屋过程中的政策咨询、服务的反馈、督促和提醒、后期入住的情况、装修服务等。

我们实行的是全员营销的概念。这不是单纯刺激营销，是为了提高我们的服务质量，监控各端口的服务情况。通过和业主的沟通，检查自身的问题，包括我们的形象：员工形象、服务形象、企业形象，五个形象，三个识别，都是通过客户大使，对形象和识别进行认证和监督。我们有后评估的体制和机制。

主持人：这算是营销体系中的创新吗？

刘明：这算是全员营销的概念，不能单纯划分为营销。

主持人：很多人都很关注配套的问题，也是购房者买房最关心的事情。

张潮：我们不是当一个小区建设，是当一个社区在建设，在社会上有的东西，我们能够充分利用外部资源，解决社区配套，在城里面能自身完善的配套体系，我们是能做到的。在教育方面，北大附中开学以后，能够提升整个东西湖的教学质量。大家也很关心交通问题，我们不像西半岛完全没有交通，我们引进了交通，在社区里面设公交终点站。现在的621差不多半小时一趟。还有周边的505，另外，还要配合的轻轨。

主持人：今年老百姓都在担心二期的进度问题。二期工程的进度是提前的，接下来园区里面的绿化、道路大概在5月1号就能形成，从二期工程的进度来说，我们是有一定的空间和余地的。第二步是提高客户满意度，把客户满意度引入到工程中。我们的工程进度是比较快的，也好为我们做好下一步的服务。

付晖：在市场营销部的共同努力下，我们针对08年的市场作了全新的分析，通过一系列活动的开展，包括对产品本质的对位，不同阶段市场形势的分析，08年我们取得了很好的成绩，基于这样的形势，我们在09年也会有销售的突破。我们以特价和产品品质为主导因素，如打出来的2688的特价以及东南亚风格，下一步我们还要对居住氛围进行改善，这也是我们市场营销部该做的事情。

第一个，沿海赛洛城商户做得是不错的，也利于我们的销售。第二个，公交车的进一步突破，在三月中旬或下旬，有一个北大业务园的开工，我们也在筹划这部分的工作。第三个，关于全员营销概念的深化，首先是客户大使的再行动，通过调集整个部门的优势，再结合销售本身进行调整。

沿海绿色家园发展（武汉）有限公司市场营销部策划经理 付晖

刘明：第一，强化内功，包括产品本质，包括项目配套和服务。第二，我们08年取得的成绩和09年的计划，是属于策略围绕战略，战略是根据对大势的研究，我们不分析09年市场是悲观还是乐观。第三，我们08年、09年的目的都是为了提升项目品质，而不是推动销售，并不一定是做活动要卖多少套房子，从教育配套、生活配套、商业配套、交通配套，提炼出我们独有的服务资源。去年我们做的奥运火炬手请来了李小双，还有佛教的开光大典，都是在推动我们项目的建设。在做足配套的情况下，要紧盯城市化的发展，有效利用外部资源，调动内部资源。

美佳物业服务处品质管理部经理 蔡光伟

沿海绿色家园发展（武汉）有限公司运筹部高级经理 张士杰

主持人：你们打算怎么好好深入挖掘你们的客户资源？

刘明：目前的价格刚刚好，我们会低价入市，持续上扬。入市是一个轰动，上扬的时候也会产生轰动。之前我们是封盘的，昨天开始卖了100套，今天我告诉下面的销售人员也是卖100套，每天100套。目前沿海最害怕的就是断货，没房子卖。

主持人：我们网站包含了营销中心，就是网上可以直接下单销售。现场人气这么充足，他们是怎么来的？

刘明：是因为这些人长期以来一直关注沿海赛洛城。我们在金银湖区和东西湖区，我们沿海赛洛城有高度的知名度，我们是一个标杆。

本着“构建危机后的中国房地产”的目的，2009年第九届中国房地产发展年会在北京盛大召开。在武汉，房地产业界的精英也齐聚一堂，共探武汉楼市的发展之路。如何在2009年营造更为和谐健康的楼市大环境？武汉楼市又该如何迎接春天？大家各抒己见……

活动主题：迎春路上，探寻楼市新航向——构建危机后的武汉房地产

地址：武昌中南路丁字路口中南国际城4-5F东易日盛意德法家家居馆

时间：2009年2月19日下午3：00

会议主持人：搜房网武汉分公司总经理 高琦

与会嘉宾：

中恒云天国际花园（嘎纳印象）项目总经理 周维俊

福星惠誉副总经理 姚泽春 

武汉瑞安天地房地产市场调研副经理    彭丽坤 

东方马城项目执行总经理  髙剑军 

鸿亚假日置业副总经理 廖玉森

香港南益策划经理  王翔 

人信地产策划总监  程永红 

美联地产副总经理 马志军 

天伦房地产执行总经理 应嵘 

金发置业副总经理  申勇军 

清江置业副总经理 颜翔 

主持人：搜房网（武汉）公司总经理 高琦

主持人：非常欢迎大家，今天也是借东易日盛意德法家家居馆做我们今年开场的第二次活动，主题是“构建危机后的武汉房地产”。可以说，去年武汉整个房地产是买方在观望，但到今年年初却是卖方在观望，有的朋友说这个现象是正常的。暂且不论年前，确实是卖方在观望，有的楼盘春节期间都关门了。但实际上有些开发商已经推出一些新的项目。在我们这个行业，网站反馈的数据是最快的，今年上半年，武汉市所有的大型开发商，哪些已经启动了一些新的项目，到目前为止，我们收集到的精确数据非常有限。据说，武汉的存量商品房还有14万套，那这个数字是非常可怕的。而目前卖方的观望氛围是怎么形成的？有人说09年9月份以后，整个市场才会回暖，我们请到了很多项目的高层领导，也希望大家发表自己的个人的观点，各抒己见。

从去年11月到12月，我们在各个大大小小的论坛，都曾经问过，您对今年武汉楼市是怎么样的看法，您认为房地产行业是否会峰回路转？我知道很多嘉宾都对这个问题有自己的看法，这种看法不是代表自己的公司，自己的项目的，我希望大家畅所欲言。我刚才听说一个非常高的数字，所以想听听姚总本人对楼市的看法。

姚泽春：对今年楼市的预测，那么我觉得最好不要急于预测，因为很多的预测都不准，包括经济学家，政府部门，如果能够预测准的话，很多政策可能都会不一样了。

比如说， 07年的时候有经济学家认为股市可能会上升到10000点，当时谁都没有想到股市会跌到2000点，06年经济论坛上经济学家预测整个中国外贸的经济增长趋势还会延续15到20年，依据是中国有大量的廉价劳动力，但在这一两年之后，前不久刚刚公布的中国的GDP中第四季度外贸的出口出现大幅度下滑，整个外贸出口形势发生很大的变化。你看去年上半年如果中央政府预测到金融危机，政府的政策就绝对不会是这样。

福星惠誉副总经理 姚泽春 

我这么说就是说我们不能预测，但是可以谈一下自己的感受，对于当前房地产的问题，我们不要想的太坏，也不要想得太好，如果往前推几年，我记得当时武汉房地产开发前十强中他们销售额只有4个多亿，那么这个在08年来讲的话，也就是我们认为是最难过的一年，前十强中，第一名第二名绝对在10亿以上，所以，就是认为最不好的08年比当时的03还要好很多，当然都没有认为不好。

所以说从这个方面来讲的话，我们不要把这个形势想得太坏，实际上相当可以了，现在有的一天能卖几套房，日子并不是很难过，不要把这个想得太坏，当然也不要想太好，其实金融危机和政府相关的救市政策出台后，就不要想得太好，不要太过于乐观，我觉得这个时候不管是作为企业也好，作为项目也好，应该顺势而为。

这个月今天才19号，那么20天左右的时间可以卖50套，这个市场怎么样？我想这个09年1月份2月份像三阳金城这样的，一个月卖50套绝对不是他们一家，就是事实摆在这个地方。

我认为09年不要想得太好，也不要想得太坏，市场是有的，成绩也相当不错，我觉得还是有很多机会，一些开发商朋友说了，09年比08年销售量要大。我们希望媒体跟我们一起要实事求是，把这个市场真实的情况反映给消费者，让消费者有一个准确的判断，不要误导老百姓，之前误导老百姓的事情发生很过多次，当时很多的老百姓买房子，今天等下降，结果越等越高，我们希望见报的东西是实事求是的实实在在的东西。这样会有助于房地产市场健康的发展。

房地产是有希望的行业，我们对这个行业很有信心！

主持人：这个问题实际上是很值得探讨的，而且我觉得姚总的观点可能代表了业界大多数人的观点，我看有没有不同的声音，这个行业确实有些萎缩，有没有不同的观点？那就是说，大家都同意姚总的观点，认为房地产行业整体处在萎缩期？。

廖玉森：对认为低潮有多少年的问题，特别是南方搞房地产的人，乐观的时候也是他们，悲观的时候说要低迷两年以上的也是他们，他们是比对香港情况。我觉得第一，从过去出现的问题来看，从政策面来讲，是两种思想在博弈，一种思想是更多站在政治立场来考虑大面积的社会平衡，另一种是房地产市场化后，供需关系的平衡，因此造成房地产政策导向混乱的问题。市场趋势不是不可以预测，我认为大体是可以预期的，像去年遇到的一轮低谷，尽管有国际金融危机的影响，在我们内部做分析报告的时候，认为06年底到07年初，会进入一段时间的危机，虽然06年底到07年初没有来，甚至像野马一样狂奔，但这一轮调整还是必然的。

当时我们认为，对房地产所有的调控措施都是增加成本的措施，最大的房地产调控措施可能是打击消费的信心，比如说，二套房贷政策，其实打压消费需求很早开始了，因为种种原因，政府两种思维方式的博弈的结果，比预期来晚一点。

鸿亚假日置业副总经理 廖玉森

第二，经过08年的市场以后，09年我们价格判断上认为在一定程度回归是大势所趋，看看去年年底还没有卖的15万多套房子，整个存量1600多万方，今年还会有新加入的销售量。这样我们自己判断，今年的在经济形势较低的情况下，各个企业会采取行动，在比较低的价位水平保持下来，我们不是说这个价格不停降，让大家放血，应该说，从有宏观政策上，已经注意到这个问题了。

再次，对武汉市场来说，需求还是实实在在存在的，但经济危机肯定会有影响，影响到什么程度，武汉属于内地，受的影响应该稍小一点，我觉得在去年销售量的达到低谷以后，今年销售量会比08年回升，但是因为武汉市统计口径有些不一样，有的算是边远城区，有的不算边远城区，有的口径算到江夏了，这个具体的量不一样，网上公布去年是530多万方，我们统一的口径是620几万方，那么09年我们认为700万到800这个量是很有可能的，有需求支撑。

第四，08年不买房的原因不是没有需求，是消费者的信心没有了，这个观望现在有点小弹，当然价格是在去年的价位上，销售量也不错，其中的原因，我们认为他们等的不是买不买而是等价格，那么他们预期的价格接近见底了，就会出手，对于中小户型，去年已经适当地释放一点了，我觉得没有07年那么好的日子过，应该跟去年比有好转。

最后，感觉09年值得期待，开发商09年在性价比、技术创新上有所突破，作为一个行业的职业经理人，应该是一个很好的舞台。09年大家应该在武汉市房地产市场做得更有特色，我相信遇到的很多困难我们是可以克服的。

其实还有一个话题，我刚才碰到孙总一直想问，从去年中后期一直到今年年头，几乎我们可以想得的每一个区域价格或多或少会有下滑趋势，包括光谷也好，盘龙城后湖甚至现在的徐东片，汉阳啊，但力量不大。今天武汉天地的代表都在这边，我想请教孙总，你认为汉口中心城区为什么能够维持目前的高度，也有业内的朋友在讲蔓延的趋势也在出现，区域的冲突会拉低价格，而导致这个片区价格下滑，我想听一下您的看法。

申勇军：回想07年我们项目拿地的时候的销售行情，这个片区的销售价格最高的达到13000多元/㎡，普通项目的销售均价也可以达到8000－9000元/㎡,如此火爆的市场行情，本项目的地价自然“船高水要涨”，导致我们项目的地价成本较原计划几乎翻了一倍，后期拆迁的时候，由于拆迁的主要是商业门面，价格非常高，加上钢材、水泥涨价、人工成本上涨，使我们项目的成本上涨非常厉害，到2008年底开盘前预期要销售到8000-9000元才能有点钱赚，结果市场行情从08年上半年开始就不断下调，到年底时我们对面的某些项目为了某些原因更是出现了所谓的“跳水价”，以5000多－6000多的价格开盘、扫货的项目出现了几个，但是根据市场调查，这种价格的出现却没有达到弃价保量的目的，市场效果确实不是很好。

2008年已经过去，再好再坏也已经是历史的记忆，展望2009年，房地产市场面临着重大的挑战和机遇，金融危机的后期危险将不断显现，而房地产市场这样一个资金密集型的行业，将是金融危机最直接影响者，如果说2006、2007年是土地为王的话，2008、2009年明显就是现金为王，得现金流者得天下，所以房地产行业的发展将与整个销售策略、消化速度有着直接的关系，武汉市这样一个中部城市，相对受金融危机的影响较小，但是14万套的存量商品房将是压在每个开发商，每个营销者头上的达摩克斯之剑，仔细分析这14万套存量房，以二环以外的郊区项目存量最大，所以2009年二环以外的项目将面临着惨烈的厮杀，相对来说，市中心项目由于多年的政府完善配套，相对供应量较小，所受影响较小。但是下半年，如果市场形势没有明显好转，我们还是认为，在部分项目上又将出现08年末的一幕。

这个时候，公司决策层为此召开了专门的研讨会，对于我们项目的开盘要统一思想、统一认识、决定以成本价7300元/㎡开盘销售，然后在项目工程质量上还要求不能因为是以成本价销售就出现偷工减料、以次充好的现象，当然，年底建材价格的回跌也使我们有更好的信心保证工程质量的优良；同时，在项目的推广手段上，我们摒弃了某些项目采用的价格战手段，在对项目的整个设计理念与开发思路有了深刻的理解后，我们的推广手段以“突出地段中心优势、触动消费者回归城市中央心理情节”为主题，有的放矢的推出了“方言系列”报广（这样说，我们“不闹眼子”那篇广告，估计在座很多朋友都见过）、生活志系列居住指南、尊享型开盘活动形成有效的推广三招，获得了消费者认同。

金发置业副总经理 申勇军 

在与某些项目低开低走策略抗衡的同时，实现了开盘7300元/㎡，当天热销200余套的成绩。获得了消费者的认同与亲睐。年后这一波销售旺季，我们的价格略涨了一点，达到7500余元，既安定了前期业主的心，也使部分犹豫的客户加快了成交的速度，年后不到一个月的时间内，我们项目成交50多套，证明我们选择的推广策略和价格策略都是成功的。从1月份的数据来看，我们这个片区的均价是7360元，我们项目基本达到了这个水平线，这个区域竞争项目众多，但是大家都明白如果采用简单的价格战会将区域价值降低，是一个多伤的结局，所以我们项目还有一些区域标杆项目都选择在这个价格区间内坚持，最后的结果大家也看到了，并不差！

修炼内功，是一个市中心项目想要成功的基础，楼盘品质与热销、旺销息息相关的，就我们项目来说，在项目开发伊始，我们就深深认识到这个区域是属于武汉市最有居住价值的两个内环线区域之一，这个片区的开发商在土地取得、产品设计、社区环境设计实施上都是花了心血和成本的，我们只有满足这个区域的消费阶层对于住宅产品的要求才能获得消费者的认同，在一期产品的设计思路上最主要的要求就是舒适性，没有简单跟风的去设计小户型，因为我们觉得对于我们这样一个地段来说，小户型产品的过多、过滥完全是对区域价值的一种严重低估，必然会被消费者拒绝，在小区设计上，我们也采用了城区少见的围合设计，使小区拥有6000余平米的中央广场及绿化，2000余平米的市政花园、约4万平米的拟建酒店、同时现在还在对C区和A区的产品根据现在的市场形势及消费者要求进行优化，住在我们小区，要力使业主产生“大院”的宁静安全感觉，感受到HOPSCA街区的便捷、更是设计了700余个地下停车位，期望满足“汽车时代”业主对于车位的要求。在软件设施上，也力争实现全面的智能化管理，打造一个高档次、高品质、高享受的城市街区。总结一句：高品质高价格高销售将是未来市中心项目的必由之路。

我们项目拥有约60000㎡商业，我们之所以拟建了这么多的商业，第一是与政府规划配合建设三阳路商务中央区，形成永清商务区和江汉路商圈的重要衔接纽带，第二我们是看到这个区域没有成规模和上档次的商业中心和专业卖场，加上本来我们项目就是原来的欧亚达摩托成电动车城，具有一定的历史渊源，我相信，经过我们项目对于区域商业的改造示范效应，应该能够提成区域商业价值，增加区域城市繁荣程度，哦，这里有个最新的数据，在我们年后开始登记商业门面客户后，短短几十天内，我们的意向合同已经超过1亿元，应该来说，这个区域是非常受到商家追捧的。谈到曾经的风风雨雨，谈到政府的救世行为，我们一直坚持认为，房地产行业是国民经济的支柱产业，是拉动内需、制造消费的重要手段，但是房地产业如果犯上冒进症、虚高病，对整个行业的发展是不利的，也是与消费者的需求和要求不符的，最后必然受到市场经济法则的惩罚，健康的房地产业，应当是有着合理成本、合理利润，与国民经济和居民收入增长保持一致的一个行业，是居民重要的一项理财投资手段，解决居住需要、保值增值是这个行业、这个消费品的特征，只要大家用一颗平和的心态，我们相信房地产业的发展之路将越走越宽！

主持人：欢迎一下马总，正好有一个项目在汉口中心区，刚才孙总说均价在7500，基本上赚的幅度很小。我不知道因为是汉口中心的项目，体量不大，但是实际上市场的关注度上来了，这个点击率上升很快，希望马总透露一下，特别是敏感的问题，大概在什么价格之间。

马志军：09年对于房地产而言，无论什么项目，价格都将是最大的卖点。我个人认为，09年房价还会有下跌的趋势。我想到5月份价格较08年来说应该会稳定下来，成交氛围也会有所回升。

美联地产副总经理 马志军 

07年12月的时候，我说武汉市房价会下跌，我今天还是大胆的说，我认为5月份将会有更加利于房地产健康发展的政策出来，这其中可能会涉及很多方法，比如说退税、现金补贴、增加城市的拆迁等。现在经济不景气，不用房地产对消费进行刺激的话，可能不能达到拉动消费，促进就业的目标。

换过来说，当地产有可能泡沫破灭的时候，当经济增长达不到8%的时候，启动房地产商投资是很正常的，出政策是照顾大多数人的利益，不是照顾买不起房的人的利益，整个社会都要照顾到，而且出政策是稳定市场的，现在股票稳定，大家觉得松了一口气，房地产是家家户户都拥有的资产，一定要稳定，所以成交量一定要稳定。成交量太低的时候，开发商减少开发量，这个情况不应该持续。

老百姓对于中心区楼盘来说，需求很清晰。对中心城区楼盘来说，我们在价格上将听取更多客户的意见，我认为这一点还是能做到的。如果向客户的心理预期靠拢的话，销售是不会有太大问题的。

听了大家的发言，大家都认为09年的机遇会更多一点，对楼盘都很有信心。我觉得刚性需求是最容易看到的，围绕他们来做，我们也一直希望来做这个，在把自身的事情做好的同时，让客户满意。

主持人：比较贴合市场。

主持人：我这儿有一个关于阶段性的问题，实际上08年下半年，宏观调控这一块还是有比较宽松的政策出来了，人气这一块是有转暖的。那么大家看这个宏观调控是不是会转暖的迹象，哪个老总可以说一下？

髙剑军：我就今年房地产的走势及以后的发展态势发表一下自己的看法。

从07年下半年开始，中央政府不断出台宏观调控政策对房地产进行打压措施的情况一直持续到08年，有购房欲望的消费者受到宏观调控政策的影响，再加上不断上涨的虚高房价，致使他们持币观望的心理因素不断加强，从而导致08年下半年全国房价进入了一个寒冬。到了09年，实际上我们消费者持币观望心理依然未变。08年底我应搜房网之邀也参加了一个栏目的访谈，我也发表了自己的一些看法，我想分析和预测09年我们房地产市场走势包括房价，还有一个溯源的过程。我们国家从98年取消福利分房之后，从2000年是一个起步阶段，那么经过了长达7年发展壮大的一个成熟期，实际上，从国家取消福利分房这个政策引发的第二轮房地产开发高潮，以及市场火爆这个情况，应该来说还应结合一下国家宏观经济的基本面来综合分析。

经过30年的改革开放应该说，最近10年内我国的GTP增幅每年高达10%以上，那么经过30年改革开放这个高速的增长，必须有一个缓冲的经济软着陆趋势，再加上去年的国际金融危机，尤其是美国次级房贷引发的全球金融危机而导致我们中国受到一定程度的影响，比如说，近一两年的时间，长三角及珠三角地区上万家加工制造企业的破产倒闭，沿海的加工制造企业大量破产倒闭,无外乎三个原因:一个由于06年我国新的劳动法出台，对劳动者有了一个很强的保护措施而导致劳动力成本上涨；二是原材料成本的上涨，包括化工钢材等原材料的上涨，再加上国际金融危机的冲击，导致这些企业的大量资金涌入了我国相对狭窄的两个投资渠道，一个就是股市，股市从07年10月最高点6124一直跌至去年底最低的1600多个点，都是因为这些资金大量涌入过度炒作所造成的惨痛后果。

再一个就是房市，由于受前儿年投资房地产获得高额利润的诱惑，大量投机资金涌入房地产市场，造成从股市圈钱，再到房市圈地的近乎疯狂的后果，尤其是一些房地产巨头在全国各地疯狂圈地，从而引发全国大中型城市地价的大幅上涨，最终演变成不理智房价疯涨结局，甚至将未来两到三年的涨幅空间提前消化掉。从07年开始，国家的宏观调控包括土地的调控政策、银行信贷的调控政策，一系列打压政策的密集出台，消费者的持币观望购房心理，造成了全国房价的普遍下降，有的沿海城市降幅高达百分之三十。

下面，我来举一个例子，07年9月份的时候，我记得万科在汉口唐家墩，拿了一块18亩的商住用地，楼面地价每平方米高达5287元，你想一想，加上其它开发成本及他预期的利润，每平方米售价应该是10000元以上。07年国家宏观调控出台之后，股价下跌，房价下跌，再加上消费者对房价下调预期，所以整个房地产降价声一片。我个人认为今年10月份之前的话房价应该是基本上可以见底了。

东方马城项目执行总经理  髙剑军 

记得在04年我参加了"湖北日报"报业集团举办的一个"房地产高峰论坛会"，会上国务院金融研究所副所长巴曙松博士对04年至08年奥运会举办期间这四年的时间的国家经济走势做了一个大胆的预测，而且也武汉市房地产市场的走势及价格也做了一个大胆的预测，当时预测08年奥运会过后，对奥运会前期的基础设施的投入，奥运经济所带来这种前期的大量投资必然有上行的过程，当时预测08年奥运会过后武汉市的商品房均价将达到每平米5800元左右就会出现拐点；我当时预测的08年奥运会后武汉市的商品房均价将达到每平米6000元左右就会出现拐点，现在回头看这个预测基本是准确的。另外需要说明的是，全世界每个国家的房地产开发都有有一个普遍性的周期规律，既有高潮期也有低谷期，如果这个国家的经济在保持快速增长的情况下，那么他必定有一个房地产高速发展的周期，有的可能长则5至8年，短则3至5年，在高速增长结束的时候，房地产市场开始下行的趋势，拐点也出现了。

我之所以认为今年10月份后会好转，为什么我有这个预测和看法呢？第一是因为房地产产业每年对国民经济的GTP的贡献大概是0.8%左右（这个比例我记得数据不太准确），建材、钢材、水泥、化工，包括装饰等跟房地产密切相关的产业就是十几种，那么间接可能是几十种，一旦房地产如果继续这种下跌的下去的话，对我们国家整个经济增长将是一个巨大的冲击。

第二是因为我们中央政府去年年底出台了两年4万亿刺激国内经济增长拉动内需的救市措施，刺激国内经济包括救股市、救房市，主要是包括大量投资国家的基础设施如公路、桥梁、道路等城市基础配套设施，还有拿出几千个亿用于建设面向低收入阶层和工薪阶层的消费者人群的保障性廉租房和经济适用房。去年的下半年和今年上半年国家的房地产信贷政策有所放松，相对来说，这是国家对某些产业释放了一个信号，但是落实到整个实施过程，肯定需要一段时间，也是一个循序渐进的过程，并不是一次性把这个政策释放到位，国务院定了一个保持8%的经济增长率的目标，那么房地产必然也会受到经济增长目标的重视。国家可能会在今年下半年晚些时候出台一些利于房地产健康、平稳发展的宽松政策和措施，这是我的大胆预测。

目前房地产开发商面世的大量产品应该来说绝大部分是中高档的商品房，我们目前面临的问题是如何按照市场的需求调整我们的房地产产品的供需结构。如果说我们开发商一味注重开发这种中高档产品，肯定会出现供大于求的局面。

第二就是我们开发商在经营过程中如何规避经营风险和金融风险，如何提高开发产品的品质、品味，如何适应房地产市场的供需产品结构，这都是我们必须认真思考和面对的问题。另外银行也要规避他的金融风险，我想所有的开发商都离不开银行的支持，我们都要利用银行这个融资平台，不断提高开发产品的品质、品味，不断调整和适应房地产市场的供需产品结构，科学合理的规避经营和金融风险才能在房地产市场立于不败之地。

主持人：我打断一下，你为什么会认为宽松政策是10月份的出台呢？会不会晚一点呢？因为马总说是5月啊。

髙剑军：真正见效的话，是一个过程，我认为即使有反弹也不是很大，我认为房地产真正有好的迹象的话，我认为可能是09年大概10月份左右。作为消费者来说，也有自己的心理预期。因为去年下半年和今年上半年国家的信贷政策有所放松，就是相对来说，国家对某些产业释放了一个信号，但这是循序渐进的过程，不是一次性把这个政策到位，国务院定了一个目标就是保持8%的经济增长率，你想想看，从11%到8%，下调了3个百分点。

主持人：我刚才听了几位老总讲了，现场也有一些媒体记者。比如武汉晚报的黄峰就让人想到，感觉对楼市缺乏信心。

但我不认为楼市信心已经崩溃，现在是宏观经济的基本面，我们要把产品做好。

第二个就是正确的拿出我们的应对措施。我想这个日子会逐渐的好过，虽然没有那么好过，但是还是可以过得下去。我们是初七就上班了，今年我发现一个很特别的情况，往年的话，基本上公司都是在十五以后。但今年很多公司基本上跟我们差不多也是初七或者提前上班了，特别是营销部，我想的话，几乎的所有的项目都会感到，营销的重要性。刚才也有两位老总回答了一下，如何有效把握依然旺盛的刚性需求。实际上到底有没有刚性需求，几乎不用我们判断什么了，特别是80后，应该是潜在刚性需求量。现在光谷片区供应量也是很大的。但据我所知，清江的动作不是很多的。

颜翔：现在的情况很严峻，年后有所回暖，这个回暖跟大气候不一样，我这个区域有它的特殊性。而我们目标的客户主要是很多年轻人要结婚需求。也就是说，由于他们的家庭支柱来买房没有一个可比性。刚才跟马总交谈了一下，我看有的研究机构把武汉作为风险城市排在第一，置业高峰，这个确实是感觉很严峻，然后我们也在制定，不久可能跟你们有所沟通，所以我主要来听听业内的观点。

清江置业副总经理 颜翔 

主持人：我们还是说光谷，光谷的购房需求很活跃，在整个光谷范围内实际上的价格是比较坚固的，其实我们也想知道，南易会有什么样的促销活动，但这个基本价格没有做太大的调整，今年有什么营销的呢？

王翔：武汉市消费是持续存在的，去年开会的时候，有人跟我们讲的一个数据，武汉市每一年的消费在5000万以上，我们暂不说这个数据的存在，我个人认为，武汉市消费的能力还是存在的，但这几年不管是新开的还是存量，导致楼盘的竞争还是很大。

现在武汉市的泡沫不是很大，那为什么还是在下跌呢？就因为楼盘与楼盘之间，消费者对价格没有概念，你这个中心城区10000的时候，他也在买，6000他也在买，是不是这个价格，他心里没有一个概念，他只是在相互的比较，如果在同一个片区的话，他卖8000，你卖6000，他买6000的，当然是低价买更好。我想09年一开盘就卖三分之二的什么四分之三的是不会出现的，而且整个营销的模式不可能是原来07年06年坐家里等客户自己上门， 09年这种情况是不可能的。

香港南益策划经理  王翔 

销售是要走出来的，要像卖保险去卖房子，而且现在消费能力还是存在，虽然我们天天在谈危机，沿海是有很大的影响，但是在武汉的影响还是不大，就是说消费能力还是存在的，只是说这个市场不稳定，观望情绪的存在会导致这种状况。

从05年开始，从我们项目前面三期来说水平没有太大的变化，只是跟客户有关，有一个客户过来时，他问有没有折扣，他去年6月份就来看我们的盘，我说你为什么还要来，他觉得没有多大的希望降下去了，还是买了算了，很多楼盘的成交量也有所增加，我们需要媒体跟开发商联合起来营造一个好的气氛，给消费者信心，给开发商信心，开发商有信心，消费者才会有信心，才会买你的产品。当然产品质量和规模也要有保证。

这就是现在我为什么说这个问题，09年刚刚开始，我们一定要保持一个信心。

周维俊：股市的反弹表现了大家的一个信心，从这两天股市调整中，我认为09年是一个振荡期。换句话说，今年机会大于风险。今年的日子应该比08年好过，但也不可能说市场回升大于06年的状况。我们现在是诊断期，有它区域性的波动，但也是在增长，有希望。

第二，政策上，我们是希望有一个关于房地产自己的政策，但是请大家不要抱太大的希望。前天的广东的政府工作报告中，为了规避这个很敏感的问题，还是把它删除了。所以还是要靠我们自己。

主持人：另外，我们在座的媒体的朋友，还有什么想和企业老总谈的呢？

王纲：我是武汉晨报的记者，之前在社会新闻作了五、六年的调查，年前和年后一直在关注房地产市场。昨天我到一个网站做了09年上半年回暖的调查。我对这个不是太了解，对方说房地产的股价终究走在低位，所以我当时打了一个比方，说08年的房地产就像是一个人生了很重的病，今年就像是春天来了，他的手动了一下，但没有很明显的好转。09年总体的趋势比08年机会要多一点。

主持人：最后，我希望每一位嘉宾能够用一句话，讲一讲对这个行业的期待。

周维俊：进入牛年后股市、楼市相继出现了开门红，前段时间突然来临的小阳春也让人感受到春天的气息。

经济不好，股市就不好，股市不好，房市也不会强到哪里去。近期各个楼盘的售楼部都反映销量有所回升，股市和房市都让人感受到了春天的气息。

中恒云天国际花园（嘎纳印象）项目总经理 周维俊

我认为09年就是一个振荡调整年，换句话说，今年的机会大于风险，今年的日子应该比08年好过一些，也不可能说，09年这个市场能够回升到06年的状态，我们现在是震荡期，有它的区域性波动，但是它是在增长，有希望。

第二是关于政策上的东西，实际上我们是希望有一个好的宽松的关于房地产的一个政策，但是我们不能有太大的期望值，政府不会像有些人期望的那样大力度拯救房市，政府对房地产的态度将会是比较温和的。

07年下半年很多朋友谈论武汉地产是不是到了拐点，结果拐点还真就来了。今天又有朋友提出近期楼市小的反弹是不是到了新的拐点，我是很担心回答这个问题，怕媒体又有一个不切合实际的报道，我想最好是一个平稳的上升的趋势更健康，大起大落的市场都是不正常的。

实际上我们有努力的目标，楼市向好，回暖了，我们就加大我们推盘量，市场平稳了我们就按照市场态势一步步走，总而言之紧跟市场，不急不躁。

程永红：我就本次话题，谈两个观点、提两点建议！

观点一：09年武汉楼市销量预期比08年要好。

观点二：09年武汉楼市价格预期短期内可能个别区域部分楼盘会有小幅调整，但整个市场整个年度应该比较平稳，大起大落可能性不大。

原因：1、就市场基本面而言， 09年不大可能出台限制社会经济和房地产行业发展的消极政策，实际从08年下半年开始，逐步在出台一些积极的政策，而且预计09年上半年可能出台新的刺激政策，这些政策在经过半年的实施后，会逐步显现促进行业发展的效果。

2、08年投资性需求由于“二套房”政策被大大抑制；刚性需求由于消费者对“国家保障性住房”和对房价下跌的过渡预期被延迟。09年随着二套房政策逐步在放开，刚性需求消费者预期也在调整心态和预期，因此这两类被抑制的需求会逐步得以释放，这个信号通过春节前后的市场情况可以看出。

3、武汉市政府三项政策将较大促进新增住房需求：一是大专生落户政策的进一步放宽；二“8+1”城市圈建设对8个地级城市需求的吸引；三是二环内大量城中村拆迁带来的刚性需求。

人信地产策划总监  程永红 

建议一：媒体朋友对信息的报告应尽量全面客观，不应该为了制造新闻热点而片面理解或过于夸大，以负责任的态度为消费者理性分析判断提供参考；

建议二：媒体应该起到真正的桥梁作用，消费者真正在关注什么？需求什么？又担心什么？媒体应该深入了解和分析，让开发商更好调整策略；而开发商这个时候更关注产品品质，更关注客户服务，而且价格更务实也应该让消费者充分了解。

另外一个问题，就是对于个别楼盘降价后老业主聚众闹事，我建议媒体应该多一些正面引导，一方面通过正面宣传增强消费者对市场行为的法律意识和契约精神，另一方面营造更为理性和和谐的社会氛围。

主持人：这位是武汉天地的吧。

彭丽坤：从我们企业来说，应该是蛮好的，对于06,07来说，我们认为08，09年用一个低谷和危机来形容它并不过分。

我认为目前大部分的开发商还是能活下来的。房地产也许不可能只呈现一种趋势，但是大家肯定是有共同的一点那就是追求高的性价比。现在我们的商业街已经完工，写字楼正在开工，我们做得相应的配置也是越来越高，对于客户来说能提供更高的性价比才是关键。

我相信这个市场会越来越好的，全市的销售量也会上去，就是越在危险的时候越看到机会。

武汉瑞安天地房地产市场调研副经理    彭丽坤 

主持人：我听了武汉天地的彭丽坤的一番话，其实上个星期我们在开一个会议的时候，大家也在谈武汉楼市的问题，实际我们发现武汉目前开发的二期项目价格相对比较合适。下面我们请保利华都的人士来讲一讲吧！

马志军：听大家发言，大家都认为09年的机遇会更多一点，对楼盘都给有信心，我估计，以前一件事做一遍就可以了，现在可能要做三遍。今年该怎么去创新，我们认为对整个公司品牌的认可，我想在公司品牌上，在开业楼盘上有一个核算，这是我们重点的地方，而且我觉得刚性需求最容易看到的。第一个是围绕他们来做，我们一直希望来做这个，这个销售是最低的，设计啊，装修啊，希望把自己的事情做好，希望客户满意我要说的就是这个。

廖玉森：感觉09年值得期待，开发商在09年在性价比啊，技术创新啊，在行业的职业经纪人，应该有一个很好的舞台。在09年大家应该是武汉市房地产能够把它作得更有特色，那么我相信遇到的很多困难我们是可以克服的。

应嵘：大家好！我是湖北天伦房地产开发有限公司的代表，我们公司是隶属天业建设集团有限公司下属的房地产公司。我公司现有开发项目两个，其中一个在武汉江岸区的二七路上，项目名称为《天伦.二七嘉园》总建筑面积为67540平方米分两期开发，共六栋高层（其中：4栋面积在50平方米左右的内复式小户型，2栋面积在120平方米左右的平层，地下室设有停车位）；另一个项目在1+8城市圈中的潜江市，项目名称为《天伦.湖滨领地》总建设面积为73000平方米分两期开发，一期为6栋多层住宅，二期为6栋多层2栋小高层，一期于去年5月2日开盘，今年的8月底交房。

以上是我对公司现有项目的一个简单的介绍。现在应主持人的要求我就2009年房地产的市场谈一些想法并与各位老总一起探讨：我认为2009年的房地产市场对于我们公司的项目来说是风险中隐藏着机会。因为我们的项目在二七路上，从本月16日的武汉晚报中《武汉今年开工9大重点城建工程》的市政计划来看，我们从中感受到了市场的商机。我们对自己的产品有信心，因为就我们的产品而言在二七周边现有的楼盘中还没有，从开年来武汉市1~2月的销售量来看我们对今年的市场也很有信心。至于什么时候推出，我公司将会根据市场的整体行情来决定，目前我们的项目正在施工中，由于我们项目的开发和施工都由集团公司统一调配是我们的优势，计划在今年的四季度开盘。

天伦房地产执行总经理 应嵘 

主持人：今天的时间差不多了，谢谢各位。

2月12日，2009年第九届中国房地产发展年会在北京盛大召开。在武汉，房地产业界的精英也齐聚一堂，共探武汉楼市的发展之路。如何在2009年营造更为和谐健康的楼市大环境？武汉楼市又该如何迎接春天？大家各抒己见……

2月12日，本着“构建危机后的中国房地产”的目的，2009年第九届中国房地产发展年会在北京盛大召开。在武汉，房地产业界的精英也齐聚一堂，共探武汉楼市的发展之路。如何在2009年营造更为和谐健康的楼市大环境？武汉楼市又该如何迎接春天？大家各抒己见……

时间：2009年2月12日 14：30—17：00

地点：搜房直播室

主题：迎春行动：整装备战，2009年我们迎战何方？

搜房网（武汉）总经理高琦：2008年全国开展了大大小小的活动，而大话地产作为武汉业内小型论坛形式，每月围绕相对轻松的话题展开。今日话题仍然是网友关心的2009年武汉楼市究竟如何发展的问题。今天有幸请到大家来参会，我希望大家能畅所欲言，各研究机构、各个项目负责人相互沟通。实际上今年这个时候，企业烦人整体策略框架的大体出炉。通过业内朋友一起交流，我们希望大家对自己的方向能有更明确的主线。因为从去年的3月份到现在，这接近一年的时间，房地产行业最紧急的、最重要的就是营销。

主持人：大家好，我是搜房网策划总监熊华勇，在座各位都是老朋友了，今天这个会的目的，是关于今年的走势。大家都知道一年之计在于春，很多开发商都问过我，今天的走势怎么样，所以借这个目的，请著名的研究机构、开发商德等一起交流。希望我们这块的观点，可以给大家有益的思考。首先，王涛一直在国民经济研究，他们的房地产蓝皮书大家每年都在看，他比较有发言权。所以，首先请王总谈谈自己的观点。

现代国民研究所主任王涛：世界上最顶级的预测家都不愿意预测房价，因为其中影响的因素太多。比如说春节期间，房市回暖，交易量上扬，业界认为可能房市的春天来了。即使春天的来了，我们还是要防备倒春寒。比如今天气温达25度，可能晚上就会变天，明天温度还会降下来。

这其中一个主要原因是，中国的楼市和政策相关度太紧密了。重庆最近出台的房产退税，有的人说要出台，有的人说没有上，舆论也起到了助推的作用，把有些东西刻意放大。

关于这次危机，有内因，更有外因，而理性看待这次危机，其中内因更为主要。即使去年没有次贷危机，房地产也要出现问题。而对武汉这样的城市，经济危机、次贷危机传到武汉，有一个先从国外到国内，然后到东部沿海发达区，再到像武汉这种二线城市的过程。

主持人：有一个传导的过程。

王涛：所以我们还是要提高警惕心，不能过于乐观，做好自己的每一步。

高总：业内关注的是房价怎么涨起来，主要是我们的交易量能上升，这可能是业内人最为关注的一个问题。

王涛：哪怕适当降一点，交易量能不能正常一点，每个月能不能卖一些房子出来，现在大家都比较关注。

主持人：说到交易量，我想请教耀江丽景湾的王总，请王总具体指导一下，您对今年的楼市有什么看法。

耀江丽景湾项目策划部经理王军：2007年房价极度不正常，当时推盘价我们考虑过6500元/平，甚至也有人提议7000元/平。出于对后期价位合理性的考虑，我们最终选择在2008年推出3888元/平起价，这个价位是比较理性的。推盘以后，有很多业内人士问我，到底卖出了160套没有。其实从我们备案可以看到，我们的销量很实在，并没有水分。

房地产和一般的商品市场不一样，具有很强的独立性和自身特色。我们认为，产品有了特色，从开始立项保证产品正确率，到一步步走下来，不会有太大的问题。丽景湾这次推盘，预测2009年销量可能达到60%。我们是9号才上班，到现在已经卖了6套了。可以说，我们在立项的时候，就练足了内功，营销有很多时候，就是踏实的基本功，没什么噱头。

主持人：有没有刻意做大的活动？

王军：没有，通常客户认可你的产品，认为值得就会买。

主持人：产品是关键。

王军：做产品时营销要介入进去，后面再考虑意义不是很大了。有必要考虑改善需求和首次置业的比例分配问题。

主持人：相对于金银湖，光谷这个区域也一直是竞争非常激烈的，我们知道像美加湖滨新城，有教育地产的概念，去年也是竞争比较激烈，但是我觉得有一些朋友反馈这个项目卖得也不错，今天我们也有幸请到了专程赶到的美加湖滨新城策划邓彪，您作为光谷区的代表，对王总的观点，有没有什么的观点，可以PK一下。

美加湖滨新城邓彪：2009年我个人认为光谷片区有三点需要重视，第一是整体供需状况，第二是真正客户的购买意向，第三是到底有多大预期。我们对整个光谷片区做过统计，从2007年的供小于求，到2008年大量开发，到2009年已经备案或即将备案的房产，供需比可以达到410，这是非常吓人的数字。从这个数字上看，光谷片区以后一直会是竞争的焦点。

2004年武汉楼市形成大流转，首次出现以自住型为主的购房客户；2008年10月份开始，房价下降，仅有小部分购房人群出手，刚性需求占主导地位。面对刚性需求，首先是要解决他们的生存问题，之后还要创造宜居的环境。因此2008年，在宣传性价比、居住环境之外，价格还是主要因素。

主持人：08年美加湖滨新城也推了一些小户型，也卖得不错，当时是怎么想法，现在主推什么户型。

邓彪：2008年下半年的销售状况非常好，去年9月份到现在我们销售了220套，在光谷片区应该说是取得了非常好的成绩。美加湖滨新城定位高端，后期是以大户型为主，包括创新大户型和别墅户型。但面对2008年的市场环境，80%以自住型需求为主，我们做了一些调整和侧重宣传。我们重新制定宣传策略，直接攻击中端客户。取得了不错的效果。

在2009年我们会关注产品，关注客户需求，重视改善型需求这部分客户，从产品创意，和营销创新上下工夫。

主持人：我们刚才已经谈到两个区域，但是中心区域也一直是个风向标，这边浦江筑城的策划总监方略，百瑞景的项目，大家也都想了解，您对09年的楼市情况有没有一些自己的看法。

浦江筑城策划总监方略：武昌中心区供应量远大于需求，这是今年武汉市场的情况。可以说，中心区域一直是楼市风向标，目前汉口中心比较稳定。武昌中心大盘种类多，我们公司在这个区域重点有3个项目。开年两个星期，客户情况出奇地好，来访量、实际成交量比去年有大概20%的提升。这出乎我们的意料。

我个人认为，这不是春天已经到来的信号。如果关心来访量，今年2月的总体人员访问量比去年市场是高出不少。但是也许3月份才是关键。因为受到雪灾的影响，去年2月到3月有明显的上升，而今年2、3月份并没有很大的变化。

主持人：您觉得是积玉桥的哪一个项目比较有代表性？

方略：我个人一直认为，积玉桥的金地项目比较好，在产品线上和推广节奏上都比其他的项目快一些，特别最近做的活动起了一些作用，目前这个项目在武昌卖得比较好。

主持人：方总的这个项目会不会和积玉桥的项目重叠？

方略：洪山广场是大家关注的重点，有一定的客户竞争，但是没有明显的客户重叠。竞争主要反映在，洪山广场的一举一动会对整个片区的市场信息和客户产生很大的影响，但是真正在客户群上，因产品量和产品特性的不一样而不同。在精神层面对我们的打击比较大。

主持人：我就想请教一下合富锦绣的策划总监向绍琪。可不可以和大家分享一下，作为高端盘，在08年营销中，有甚么样的心得和困惑，您对09年的市场有什么看法？

合富锦绣策划总监向绍琪：08年大家面对的市场都是一样的，实际上我们在08年的营销过程中，也采用了很多在执行层面上比较见效的，比如小众营销，和一些单位的合作，都取得了很大的成效。

整体来讲，在客户挖掘这块来讲，我们更用心一些，做得更到位一点。09年来讲，春节期间，从初一到初五，我们的销售也比较好，销售了6套房子，是洋房，五天时间达成成交的有10套房子，我相信在二月份，洋房的成交超过30多套应该是没有问题的。

而从区域上来讲，不同的区域不同的项目有不同的特征，我说的意思就是说，具体的区域里面，不能简单看板块怎么样去否定楼盘的很多东西。在09年别墅这块，我们也在采用积极的一些办法，通过在小众上的更深的挖掘，做得更透一些。其实更多的是听大家的意见。

高总：从09年刚才王军也说了，2008年盘龙城价格战非常惨烈，你觉得2009年盘龙城区域的发展方向是怎样的？

向绍琪：从去年我们统计的结果看，这五年之内，盘龙城的供应量累计到一起，可能有八百万方。去年几个大盘和几个小的楼盘上市的面积有80万方。去年价格战最甚达到五折起，因为产品线本身比较长，价格线也拉得比较长，也有每平米一千三四百元。对于盘龙城价格这块，我们做的分析的还是很多的。

主持人：价格为王，价格是主导。

王军：我觉盘龙城本身没有很大的优势，汉口·北这个概念的崛起还需要一段的时间。靠政府做起来，盘龙城才会腾飞，而且需要一个过程。如邓经理说，金银湖板块没有任何企业支撑。当时我们就挖高端，提高环境优势。别人在这个地方住就是住环境。

盘龙城汉口·北经济没有解决，住在盘龙城要去汉口上班的人，无法忍受时间、交通成本。这个问题没有解决，我觉得盘龙城打价格战也没有什么效果。2002年以前价格战是本土开发商喜欢做的事情，那时候流行你卖两千，我卖一千八。

主持人：因为盘龙城的购房者的忠诚度不是很高。

王涛：产品开发太少，我觉得那个地方就适合做高端。

王军：我个人感觉，不适合做高端。

主持人：上业地产的陈总，大家对上业地产不是太了解，您有什么观点，可以和大家交流一下。

武汉上业房地产经纪有限公司执行总经理陈朗华：我们上业顾问是08年3月份刚成立的，我认为，现在很多开发商把自己的位置看得太高。

主持人：习惯了暴利。

陈朗华：为什么房子会背离经济规律疯涨，我们谈量不谈价格，最近武汉市的招聘会让我联想起七八年前深圳、广州火车站的场面。不知道大家注意没有，我觉得金融海啸最大的刺激，可能是对沿海城市广东、深圳这类出口城市。而对中远地区来说，可能正是一次机会。因为民工都回流，因此租房子的人会增多，租房子会导致二手房的上市量增加，二手房增加，那么新房的量也会增加，当然，这期间的时间会稍微长一点。

王军：我们丽景湾做的时候，一个是集中式的会所，一个是开放式会所。会所的概念是从香港传过来的，作为开发商必须要做会所，如果不做，规格提不高，档次就上不了。现在说起来，我觉得所有开发商还要给自己一个提醒，我们当时在做丽景湾的时候，以招投标的方式请了很多顾问公司。如果我们真正做中低档，数钱都是数不清的。我们计算成本的时候，园林是两百一平米，他们是二十，在价格上他们少我们一半，我们的规划是每平米几十元，最后当然就卖不过他们。

我当时一直在想，其实作为开发商，把利润看得薄一点，出现大的政策变化时，也好掉头。丽景湾这次能成功，就在于看准了市场。集团问我们能不能卖到5000，我说只追求10%的利润率，能卖到5000。但是最后综合考虑这些因素，有时候需要关心一下中低档的需求。只要产品质量说得过去，哪怕是千篇一律，这样的房子反倒好卖。也没必要一味追求中高档，因为中高档越往上走，竞争就越大。因为蛋糕就这么大。金银湖从2002年开始红火起来，现在09年蛋糕还剩多少。但是现在进来的楼盘越来越多，我们这边还有三期没开发，后面还有接近30万方，其他的楼盘后面动辄都是几十万方。

 陈朗华：要做高档，要做超高档。其实武汉有钱的人还是很多的，比我们想象中的多。

王军：丽景湾没做别墅，若去上海、北京，一栋别墅就是上百万。2002年去看高尔夫球场，里面一栋别墅和别墅之间大概有二三十米。我说，这个别墅环境是挺好的。不同的是，住公寓就有住公寓的感觉。

主持人：还是找准目标客户群。

王军：找准目标客户群。

主持人：因为现在市场重新回到买方市场。

王军：2007年的房地产市场不正常。

主持人：在07年当记者的时候，我打了一个问号：市场能否重回卖方市场？当时五六月份小幅上涨，到暑期的时候，就觉得市面上没有房子卖了，我当时想肯定会涨，结果，到9月份比想象中涨得很多。

王军：从2006年开始国家出台了宏观调控后，房价一直没降下来。

王涛：越是买不起房子的，那段时间找亲戚借钱买房子，是恐慌性购房的心态。很多朋友打电话问，哪个地方能不能拿一个号，弄一套房子？不是像现在，说的是打点什么折。

王军：现在客户很成熟，先看房子再看价格。

主持人：实景社区最有说服力。

王军：当时我去汉阳的一个楼盘，门可罗雀，看不到人，现场乱七八糟，让别人一看对这个项目就没有信心。而我们的现场是很干净的。信心是一点一点树立的，我们的客户群非常理性。

主持人：我也想到一个代表性的项目，在南湖有一个项目，刚开盘的价格在4000元/㎡左右，一度涨得比较疯狂。经天纬地的代表能不能说一下这个楼盘。

经天纬地客户服务部经理王强：前一段时间我们还没有操作，市场情况转变的时候，我们开始介入进来。那时候，周边都是大华、金地、宝安等大的项目。这块地的竞争不可避免。所以我们当时主要是在价格上做了一定的牺牲，但基本可以保证我们在南湖区域前三名的位置。今年过年，我们的销售量还是不错的，不光是南湖这个项目，我们在整个湖北省大概有20多个项目，今年过年期间，普遍的情况都比较好。

我们自己也作了一个判断，一个排名。我们自己做的项目，过年期间销售量都在30套左右。刚才王总说的现象，只是一个特例，来判断整个市场的回暖还为期过早。去年一个统计数据显示，整个市场的存量房和推盘量有19多万套，消耗五六万套，市场的供应量还很大，需要长时间消化。过年的时候我们也进行了一些分析和判断，我们认为目前的市场，价格空间可能还有15%的回调率。

主持人：还有水份可以挤。

王强：这是一个曲折的过程，是开发商和各个楼盘相互竞争，还有和客户相互博弈，这样形成价格回流的空间。可能价格到位以后，量有平稳的回升，不是突然一下子起来，其实是很多因素引起来的。我们觉得09年开发商有很多的战略在发生转变，我们把开发商的这些战略作了一些分类，一个是所谓的精耕细作型的项目，本身项目不多，但是项目很好，不管是品位、区位都比较好，他们一心一意把自己的产品做好，能支持利润和后面的运作，这样的开发商不会对价格作很大的调整。

另外一种是预谋扩张型的项目，这样的项目可能前期在土地市场价格比较低的时候，能取得土地，对他的影响也不大，这样的开发商也有野心，在市场洗牌的过程中，能实现低成本的扩张。这是第二种开发商的类型。

第三种是止步观望型。这种开发商前期拿地费用比较高，但是他们对市场作了判断，他们认为市场回暖的时机还没有到来，或者是价格的回落趋势还要继续进行下去，他可能暂停或推迟自己的开发时间节点，止步观望，放着以后再说。还有一种开发商最难说的，是骑虎难下型，前期拿的地很规，现在的项目进展，也要硬着头皮上，这种开发商可能会对价格作很大的牺牲，因为必须保证他的生存。

还有一种全身而退型，这种客户的项目比较多，通过价格回调，对销售能产生很直接地作用，这种开发商不考虑到降价对声誉的影响，他的欲望就是一步到位，能够把项目卖完，他就能够全身而退，这是他对项目的判断。还有一种是勇往直前型的客户，是属于那种比较睿智的，人家疯狂他独醒，人家情形他疯狂，他在各个方面能够控制得比较好，他能找到和其他企业有逆向的思维。还有一种是走为上策型，因为我在公司接触的开发商比较多，有很多开发商亲身并不是做开发的，他是做其他行业的，因为这个行业利润比较高，没有长久开发的经验，对市场前景判断比较悲观，这种客户可能会退出这个行业，可能等以后这个行业恢复后再进入。现在分析开发商，无非就是这几种类型，开发商无论采取什么样的策略，实际上和自己的开发战略是密切相关的。

主持人：我想请德盛行的刘小勇也谈一谈，因为你们在盘龙城这边都有一些项目，您对09年楼市是什么样的看法？

德胜行市场部经理刘小勇： 这个话题比较大，我先从市场层面说一下，08年武汉楼市销售面积在600多万，07年是1000多万，09年是一种什么趋势，尽管在08年政府出带了一些包括金融、税收政策，但是我们认为对后市是有影响的，近期来看也有一些效果。曾经有开发商问我们，让我点评一下，我说你这个项目卖得好不好，有没有问题，问题在什么地方，他说是市场的问题，我说项目卖得好不好，是不是全都是市场的问题，有没有产品的问题，有没有营销的问题，不能把的问题都归结于现在市场的问题。

主持人：好的市场，也有不好的产品，不好的市场也可能卖好的产品，每个楼盘具体情况也不一样。

刘小勇：我们公司在盘龙城有一个项目，基本上在08年是非常圆满地完成了销售目标，已经超出了开发商的预期值。

主持人：大家知道盘龙城不是特别好销售的位置，你们是怎么做的？

刘小勇：是这样的，我们公司有一套成功方程式，叫做定制化策略+三结合，目前的市场是买方市场，不像07年以前是卖方市场，买方市场以后我们的销售公司怎么做呢，不能像以前有产品就促销，我们三结合，推销拉销结合，做销行销结合，我们突出的就是把我们的营销，不仅要做，这样的方式在逆势的情况下，取得了一定的效果。

主持人：现在远郊和郊区盘跌得比经济适用房还低一点，前几年价格比较高的时候，经济适用房优势比较明显，现在有些远城区的，经济适用房跌到两千七八，大家怎么看这种现象？

王军：首先我觉得这是不太正常的现象，因为经济适用房产品品质是不太高的，这是可以肯定说的。经济适用房应该比商品房的价格低的，现在经济适用房推出了没人买，不会去买，为什么这样的房子卖不出去，前几年我帮一个朋友，他是摇的一个号，我真的进去看了三分钟就出来了，在房子里看了三分钟就出来了，我说还是放弃算了，我说找一个刚刚大学毕业生设计出来的房子肯定比这好。还有另外一个问题，这个房子是建了就要卖，而真正买这种房子的人买不起，买经济适用房的人都属于低收入阶层。

主持人：应该纳入廉租房的范围。

王军：等收入人是不会去买经济适用房的。中国人有一个很典型的特征，物以类聚人以群分，真的有钱人和那些人是不会住在一起的。所以我觉得这9000亿保障房，多长时间内才能实施出来。

王涛：不同的区域也不一样。

王军：经济适用房对政府来说还是一种调控手段，更多的是一种姿态。

主持人：留了很多的模糊空间。

中房指数研究院首席分析师李国政：其实我觉得对武汉的影响还是非常大，因为武汉有天然的一个特殊政策，就是重大政策和拆迁优先安置，我们看到很多经济适用房，一千套往往只能拿出两三百套对外卖，其它的都给拆迁户。武汉在出台了这个政策后，很多工程是加快了，去年经济适用房的销售面积好像提高了40%多，这对武汉楼市的影响比较大，如果按以前的那种政策，开发商有很多的违规手段在里面，把你逼走，但是现在经济适用房解决了这个问题。今年要探讨9000亿保障房，太远了，我觉得武汉还是很关键的。

王军：我觉得政府有很多问题，在这个地方在汉阳这个地方做经济适用房，还有一个问题，你对于其他的购房者，对于其他买商品房的人是很不公平的。

王涛：在选址方面没有很科学的规划。

李国政：其实这个还是有变化的，现在建筑部在去年年底做了一个事情，我们研究院也有参与，他在征集保障房制度的设计，请全国所有的机构和开发商提意见，现在出来一个经济租用房，真正买经济适用房的人，如果严格符合要求，他是买不起，15万没有，还要还贷，银行也不愿意。如果这样弄，就是鼓励中国式的次贷危机，如果风险来了，他们是最先受影响的，不管是股票套了六七十百分之，一时半会儿不会有问题，武汉市现在的劲头有增无减，不知道上半年后有没有调整。去年卖的房子很多是06、07年的，前两年都没有完成任务，最后解释说由于拆迁任务，就是就地缓建。

王涛：我觉得多建廉租房。

王军：廉租房是好，但是廉租房有一个和中国的传统文化是相抵触的，你没有房。因为中国传统文化里面，你要想结婚，你就得有一套自己的房，哪怕你再穷。

主持人：还有一个问题，想和大家探讨一下，不断有人在问我，他们说刚才也私下交流了一下，今年的房价到底要跌到什么时候，什么节点，什么时候会止跌。有人说是第二季度，有人说是在下半年，大家说分界点什么时候会来到。

王军：我觉得说今年止跌都是比较乐观的。首先看金融危机，我们的父辈可能都没有经历过经济危机，不知道经济危机对我们有什么影响，现在到商场一样有人买东西，而且是花钱像流水，像是东西不要钱，拼命买。我的感觉是，我们没有体会到经济危机，可能会对我们产生什么影响，还没有延伸到武汉来，还没有真正地延伸到武汉来，当真正延伸到武汉来，会出现大量的下岗失业，那就麻烦了，这个时候连过生活都是问题了，更不用谈买房了，我觉得买房是在经济高发展的时候，这个时候大家都有钱了，去买房，没钱重点考虑的是怎么吃饭的问题，09年是开发商怎么活下来的问题。只能说是对06年以前拿地的开发商有相当的优势，哪怕房价跌下去，至少不会亏本。

主持人：现在网上说房奴，拿地的又说地奴。

王军：其实我一直反感“房奴”这个说法的，结了婚以后还是要买房的。

王涛：今年武汉市政府说的首要目标是要保证安定。

王军：前段时间我听郎咸平讲话的时候，我接受了一个观点，我们国家每年创汇是30%，我们国家有30%的GDP是受国外影响的，只是说还没有延伸进来，现在最开始倒霉的就是做外贸的，而且一定会延伸下来。前几天看能源会议上讲的，现在能源行业基本上是全面亏损的，以后还会一波一波延伸下来。

王涛：还没有传导到武汉。

王军：还没有传导到基础行业来。

王涛：为什么别人对97年的金融危机没什么感觉，那时候就是中国和国外有一道防火墙，包括朱镕基当年在亚洲高峰论坛上，他就说当年的GDP97年要超过10%，但是没有达到。这次也算是比较积极准备一点。

王军：这次经济危机从国外传过来，就像多米诺骨牌一样的。

王涛：一个是范围，一个是产业。

陈朗华：这次经济危机，全世界排名前十的最大银行，中国有四家。

刘小勇：谈到金融危机，大家会谈虎色变，目前据我了解的信息，美国加大了救市的力度，投入了6000多亿美元救市，这6000多亿的概念，可以基本上稳定美国受金融危机的基本面，这是没问题的，基本上我认为，这个市场会很快复活。在金融危机的影响没有进入武汉，会很快瓦解，所以我对武汉房地产市场是很有信心的。

主持人：其实武汉的房地产区域性比较强，武汉市“两型社会”的建设，“城市圈”的快速成型，对房地产有很多的支撑，刚性需求，外地毕业学生，而武汉以后的购房阶层会慢慢多元化。

王涛：武汉在经济危机中，影响肯定比其他城市小很多，不管是新区政策，今年的拆迁力度还是要加大，就是抓住了经济工作会上，阮市长说，要抓住机遇，加快拆迁力度，这确实是个机遇，我觉得对于房地产来说，机遇是大于挑战的，要踏踏实实做事，像刚才王总说的，要踏实一点。

王军：基本功是最重要的。

陈朗华：有时候最笨的手法就是最好的手法。

王涛：现在客户有时间比，有对象比。

陈朗华：就武汉来说，武汉房地产的发展太快了，买房子的人，让你们去忽悠，现在不一样了，可能卖房子的人，还没有他们行。

王军：其实反衬过来，是开发商成长太慢。

陈朗华：他追求的东西不一样。

王军：是典型的画虎画皮的。

陈朗华：05年和07年有很多法式、西班牙式的建筑，08年就有变化了。

主持人：您觉得今后中国市场上流行什么？

陈朗华：中国造。

王涛：不能搞得不伦不类。

王军：现在的开发商要快速成长，要比购房者成长快。

刘小勇：现在营销要回归，要解决问题。

王军：其实真正打动购房者的，就是你的产品，你对产品的包装，我觉得这是最重要的，客户在看了以后觉得是想象中的，等他拿到房子后和他想象中的是一样的。

刘小勇：要给购房者信心。

李国政：有这么多项目负责人，这几年我把武汉市也都跑过了，包括汉南这些郊区，武汉地广人稀，武汉政府没有政策扶持，房价谁想撑都撑不起，因为武汉的情况比较特殊，两江三镇，同样的景观特点复制很容易，金银湖有湖，其他的地方也有湖，武汉和上海、北京不太一样，上海、北京千万、亿万的湖是挖出来的湖，依山而建，武汉这些资源太多了。

王涛：有很多的湖景、江景。

李国政：如果政府没有支持，很难说，包括经济适用房，武汉市政府大规模下去，可能就剩下高端楼盘在卖，其他大部分价格是短期内上不去。我觉得针对项目而言，在去年年底之后，买房的人还是很多的，你们也在等，他们也憋了一年了，刚性需求确实需要宣泄，在十、十一月份成交量有很大的提升，也有积压，过了一年以后，有年终奖，有点钱，这时候想买房的人还是不少，但是他们非常担心，老是问房价还会不会下跌，还有没有房子，我只能说房子肯定很多，不着急，什么时候想买，什么时候都有，你先看看有多少钱，你的工作受不受经济危机的影响，你的行业、专业，会不会在未来的一年半年失业、减薪，我觉得这是最主要关心的。不要关心房地产，因为房地产的门槛还是很低的，有钱有地都可以。在07年房子赚钱，所有的行业都跑来，海尔、国美，反正没钱的没地方去的，都来做房地产，没有政策调控，市场供应量大了，没有政策，大家都得打价格战。所以短期内，这个趋势没办法改变，因为滞后性从拿地到开发出来，一年两年，万科最快也要十个月左右，现在最难办的就是刚才提到的07年拿地的那些开发商。

王涛：武汉能适当降价，已经是非常健康了。

王军：开发商的利润肯定是比其他的行业要高，否则资金是不可能过来的。资金流转速度非常慢，做超市的利润非常大，资金流转速度非常快，我不知道一年能流转几次，两三个月能流转一次。他的资金一年能流转五到六次，我们0.5次就是不错了。房地产的资金流转非常慢，还有看时间成本。

王涛：所以开发商企业一定要节流。

主持人：今天和大家度过了一个非常愉快的下午，大家的观点都各抒己见，我个人都很有收获，想必大家也有这样的感受，今后大家的观点，也可以发到搜房的博客上。我们会定期把各位请来多交流，感谢大家今天牺牲宝贵的时间过来。

很高兴各位参与本次的大话地产活动，今天的话题围绕搜房卡会员制，各位都有自己的见解，接下来“金九银十”有没有什么好的想法或者营销策略，可以跟大家分享一下……

搜房卡第三季：会员制购房冲击金秋楼市

时间：2008年9月4日 14：30

地点：搜房直播室

主题：会员制购房冲击金秋楼市

入会嘉宾：

武汉珩生地产营销经理 邱先汉

武汉博大置业有限公司 胡伟

武汉南国置业股份有限公司 韩剑 周洁

中指研究院 李国政

主持人：大家好，很高兴各位参与本次的大话地产活动，今天的话题围绕搜房卡会员制，刚才跟各位都私下沟通了一下，各位对此类的活动都有自己的见解，接下来“金九银十”有没有什么好的想法或者营销策略，能不能跟大家分享一下？邱总这边是不是能说一下。

珩生地产（邱先汉）：我们的价格本身是很低的，都是在谷底的。我们当时精装修3800多块钱，确实没有什么空间了，这么一是基于价格，当时我们的量比较大，我们是4月26号开盘，整体楼市也不是很好，当时定这个价格也是比较慎重的。第二个作出保价承诺的话，目的也是一个对我们的信心，盘龙城生活设施、配套设施也好，我觉得盘龙城还是有潜力的。我记得上次搜房也搞过很多类似的活动，盘龙城既然有那么多的开发商参与进来，肯定都是认可这个地块的。要是等到开发都完善的话，价格绝对会起来的。盘龙城的前景很多开发商都是看好的。其实就我们就成交量看的话，很大一部分的都是年纪大的退休的人，选择这个地方。因为他们不存在将来交通成本的问题，年纪大的人在那里基本生活都有的话，都是很好的，小区的景观都做的很好，从这些看房的反馈信息的来看，年纪大的更多有偏好。将来就在这里养老，这里的空气也好，比市中心也好。这也是基于我们对产品的信心，才提出这么个方案。

主持人：根据我们搜房网的网络调查，现在的刚性需求也是有的，不降价的承诺，对树立市场信心到底有多大作用？

珩生地产营销经理（邱先汉）：“金九银十”现在都是在观望，至少从我们这个角度来讲，肯定不是去年那个时候好，我们也做好了各种各样的思想准备。楼市继续低迷的话我们怎么做，都是有准备的。我想每一个开发商都有应对措施，因为我们整体从开盘到至今都是这么操作的。团购价格给搜房也是九八折，这个价格的问题，当时也说了，我们空间是比较小的，综合性价比盘龙城领袖城还是比较有竞争力的，目前的策略就是加紧做好我们的绿化配套，等我们的绿化、园林景观、会所和小区的商业配套部分做好，业主到这里买房子就会感觉更方便，这也是我们调整的策略。

主持人：市场直接对我们的降价反响怎么样？有没有统计？

珩生地产营销经理（邱先汉）：我觉得保值承诺的话，销售情况是好的，在奥运会的时候，八月份平均两天都有一套，到24号奥运会完了之后，加上一些积累接近两套。我们的领袖城八月份的整个量是35套，我们的任务定的是35套，实际是32套，整个的销售成绩还是不错的。当时定降价补差的原则的时候，其实也想到整个的观望成分很浓厚，我们签了这个差价补额的话，客户就不会担心房子贬值，所以还是很好的。

主持人：南国这边的话，感觉推广的策略、销售的效果一直都是很好的，不知道你们这边对后期的走势怎么看的？是做保值方面的动作来坚定市场信心还是会走优惠折扣的路线？

南国置业（韩剑）：是这样的，我们的项目，在一开始就有市场前瞻性。都是做的小户型，这样就比较好的切合市场需要。也是在严峻的市场中，大体的销量比较好的原因。从整个市场来看的化，整个中国包括武汉楼市低迷市场，这个僵局在一两年是难打破的，但是从我们自身条件来讲的话，可以从我们单个本身突破。    

从产品的角度讲，我们的产品是武汉市最有特色的小户型，我们的户型有11种，基本涵盖了一房两房三房，从价格来讲我们的户型价格从十几万、二十几万到三十几万都有。对市场现有的主流有一个错位的象征，也有明显的价格优势。另外一个来讲，我们的小户型量非常大，也是走的年轻人的路线。我们想在后期的营销当中，跟媒体合作，把我们的产品的特色扩大，都能够促进我们的销售。搜房是一个很好的平台，我们希望利用这个平台把我们的营销做的更到位，更真实的促进我们的销售。至于如何的方式，我们觉得应该在后面来探讨。

我个人觉得搜房这个平台，前面也做了很多活动，一直也在为开发商解决这个困难的市场在做努力，我们觉得是不是能够把跟开发商的联络做的跟深入一些，搜房跟传统的报纸、电台有很多网络媒体的优势，一个是信息的传达很深入，平面的、三维立体结构的东西可以很详细的解释产品的特征。消费者进入售楼部之前，最主要的不是报纸，而是搜房网。另外一点搜房有一个好处，是一个互动性很强的网络，不光是开发商传达给消费者信息，也是消费者传达给开发商信息，其实搜房是一个平台，进来看房产信息，了解房产知识。提供的就是买和卖的东西，我们可不可以把这个平台做的更极致一点。

就是搜房可不可以作为更有公益性的第三方，搜房站出来做出承诺说你拿到价格是开发商最低的。第二我可以承诺这个价格在一段时间内不会跌价，我是说的我个人的观点，如果能够做的更深入的话，开发商会更愿意投入。

主持人：你刚才说的也和我们房产保值协议比较类似。

南国置业（韩剑）：消费者不买房并不是真正的买不起，很多都是自己挺一挺啊，父母赞助一点都是买得起的，很多问题都是觉得会不会贬值，我现在买的是不是物超所值。

我自己的年龄层也是在购房的潜在需求里，我作为消费者心态，也会想降价补差这个活动，这也是很好的活动，很多开发商也在做活动。但是你开发商价格并不是透明的，开发商可以通过很多活动的方式来做，如果开发商没有降价，但是送很多东西的话，那还是在降价。

主持人：这个问题邱总可以解答一下。

珩生地产营销经理（邱先汉）：我们是这样，我们整个楼盘的价格是透明公开的，我们开发商还有一份备份的，对应的号跟我们的房价是不是对应的，可以都可以查的到的，无非就是我们麻烦一点。
   

南国置业（韩剑）：其实我觉得这个意思可以分两个层面，我看到万科的一些东西，万科在上海从一万八降到一万六、一万六 四最后降到一万二，所以有的消费者也会想这个降价是不是真的可行，还有的A楼盘不会降价，B楼盘就会降价，给消费者传达的信息也不是很好。我们也在作这方面的措施，但是一直没有找到更好的方式，今天到这里，大家谈一下，看有什么更好的方式。
   

主持人：你刚才说的南国置业，南国跟领袖城还属于销售状况比较好的状况。

南国置业（韩剑）：我们的楼盘性质不一样。

珩生地产（邱先汉）：我们的户型大一些。

主持人：博大置业这边还有没开盘的项目，你们对后面开发的楼盘有什么策略可以透露吗？

博大置业（胡伟）：我们今年开盘的是二期，目前所做的活动，是发放VIP卡，客户购房的是两房送三房、三房送四房。对整体的市场反映来看，确实观望气氛很浓，很多楼盘都在降价。金银湖片区的楼盘都在调整价格，这样就造成客户的情绪波动，这一块客户更希望关注价格这一块，我们目前做的活动，我们博大在吴家山片区，虽然说是本土开发商，但是我们在这个区域有一部分的客户群体，因为我们在这里有十年的基础了，目前开发的情况还可以，这次参加搜房的活动也是第一次参加，也是更希望了解这个平台，给我们这样的开发公司和楼盘有什么样的帮助，我们是第一次来对这个活动还不是很了解，尽量想和其它的公司学习一下，看对我们有什么帮助。

主持人：您是指搜房卡是吗？

博大置业（胡伟）：对，我们考虑到市场，希望能够尽量扩大我们的宣传，正好搜房网有这么好的机会，想参加参加，想学习学习。

主持人：其实这也是我们刚才聊到的位置，会员制也是一个促销手段，可能不只是我们搜房在做，还有其它媒体在做。就是不知道大家觉得这种形式对我们的销售带动力度有多大，或者后期有什么需要改进，怎么样跟市场配合的密切一些？

珩生地产营销经理（邱先汉）：今天我看到金报啊，看到很多开发商在组织团购啊。其实降价面对前期怎么交代呢，所以这个会员制是很好的。这上面避免了一些不必要的麻烦。第二个搜房卡的话，我了解的比较多一点，确实给客户能够带来利益，优惠幅度还是比较大的。首次都是打九折的话，我们是没办法接受，因为我们的楼盘不一样。的确是给购房者带来比较大的利益。既然有人参与的话，我想开发商首先想的是成本，而不是利润。即便是你要回款的时候，低于你的成本你都得降，所以对搜房卡开发商是又爱又很，老百姓还是很喜欢的。所以大家应该积极的面对这个事情，对客户能够带来利益。开发商也能提升业绩。只是有些细节需要完善，开发商还是很欢迎的。

主持人：这个活动对于我们网友来说，还是拿到了比较实在的优惠，但是各个项目还是不一样，比如说南国这次没有参与进来，是不是觉得还是有一些风险？

南国置业（韩剑）：这个活动相对于开发商降价的说法，好像一个遮羞布。开发商不好对消费者说，由另外一个人说了。如果有一个比较强势的第三方站出来说，这个是低了，可能会有一些效果。而且我觉得以搜房的公信力，还有跟客户的沟通啊，都是可以完成的。所以我觉得这个东西是不是搜房可以把我们这个项目上升到武汉的一个标志性项目，就是这一类项目的标杆，可能这样的话会比较好，也是我们愿意做的。

另外一点就是，从开发商角度来讲，如果有大批的客户进来的话，不管最后成不成交，对开发商也是找了一个出路啊，因为谁也不知道市场会怎么样，所以我们也要及早的找出路。

主持人：刚才说到市场不断的恶化，感觉到房价在不断的下降的趋势，这边也想听听中指研究院的李国政跟我们讲一下您对“金九银十”您是怎么看？怎么判断房价走势的？

中指研究院（李国政）：邱总的项目我们关注的比较多啊，在整个盘龙城包括汉口这一块还是比较有影响的，在盘龙城还是做装修的，是比较有特点的。不同的企业有不同的考虑，“金九银十”这个问题我们从大的考虑，因为“五一”假期比较短，第二个新年过后惯性的下降观望。然后中间的奥运行情，在奥运来之前，我们可能还说奥运是不是购房的旺季，但是奥运期间大家都在看电视，却成淡季。现在到了九月，很多开发商之前把开盘的日期都往后推了，再加上一些本来计划九、十月开盘的。虽然城市总体计划开工多少，但是在投放方面，没有任何一个机构，去引导什么东西。这个完全是靠开发商自己在弄。就像去年卖的好的时候，很多开发商就不卖了就停盘，去年我有朋友想买凤凰花园找我，我说你自己打电话，人家停盘了，后来打电话就说停盘了，要到明年才开盘。

南国置业（韩剑）：而且我看到一个数据好像全国积压房子最多的就是武汉了。

中指研究院（李国政）：这个数据肯定不是准确的，因为上海是十万多套，因为上海我们是了解的，我们在广州、深圳那边都有分院，数据统计不一样，其实武汉数据统计是最差的，不要说老百姓了。就是我们也不知道开发商到底真实的卖了多少套。但是这个房子特别多，现在好多利用短信营销，可能有人看了一些房子，然后就经常收到短信，给人感觉就是房子还有很多，不要着急。我们感觉很多开发商自己在砸自己的盘了，本来行情就不好了。还争在这个时候开盘，也没有人说这个市场很好，可能一段时间就供大于求了。其实降价冲击的话，我觉得在05年的时候都有这样的事情，后期降价，买房人要求退房。05年在上海，包括大华都经历过这样的事情，后来给客户退房赔了一个多亿。

万科也有，购房人过来闹事啊。现在武汉市房协开发办整天都有几十个人去投诉，我们说的是诉苦要求退房。有机会你们可以去看一下，为什么？这也反映我们售楼时候的一些承诺，被卖房人，很多销售人员、销售经理，因为业绩的需要，做出一些不真实的承诺。这是给购房者一个欺诈，其实按照买房合同的时候是没有理由退房的，可能也有人说有的股票被套住了，也没有人说去找证券公司。但是轮到开发商就这样了，可能是因为整个行业信誉不好吧。从舆论来说大家会有这样的一种心理倾向，就觉得活该。整体情况是这样的，我们有很多企业可能遭受了一些不必要的冲击，武汉近年来已经好几个了，万科啊，还有一些没有看到的金地这些，都遇到这样的事情，万科经历这些事情，我们只看到维权事件。没有看到最後的结果。我们了结了解好像最后好象也没有做出补偿啊。

中指研究院（李国政）：消费者维权的话，往往都是聚集一群人到售楼部去闹事。你看深圳上海那边的话，都是采取法律手段，走程序化的东西。所以降价这一块开发商还是比较敏感的。现在不是降不降，降多少，是降之后的连锁反应。这个时候包括上市量这么集中，包括维权的事情。我觉得我们整个社会体系当中，缺少一些机构和一些引导，可能是下半年会遇到的问题。然后还有搜房卡的问题，这个在之前可能是一些大型的企业，内部的团购的形式给出一些优惠，因为我们普通人都知道，一个人去买东西肯定不如多个人去买东西实惠。我觉得这个东西应该出现的更早一些，现在很多开发商就是单兵行动，给购房者的影响是不大的。很多人是今年五六月买的，下降幅度真的很大。我们发现很多就是一栋楼，只不过楼层不一样，这个时候真的是比较现实的问题。

主持人：这些项目有过闹事的阶段，但是现在销售状况都还不错？

中指研究院（李国政）：是这样，开发商也是利用这个东西。万科魅力之城开盘的时候，外面不是打着横幅在维权，另外一批想买房的人去看，在六月分之前，武汉的开发商都在假降价。很多买房人对降价持的是怀疑态度，结果想买房的人，一看真的降价了，一问亏十万，别人亏了十万，我们可以买了，我觉得不排除开发商利用这个东西。就是我真的降了，而且还不少。而且当时我记得当时描述的就是万科外面就在闹事，里面在签约的就很多。而且速度很快。我觉得这个降价问题，以前不知道邱总有没有遇到这种？

珩生地产营销经理（邱先汉）：早期有这种情况，都是1990年之前的事情。

中指研究院（李国政）：之前两千多块钱的房子降也降不了多少。现在的降幅的确有一千块钱的幅度。

主持人：可能降不降这个问题真的是，很多网友发了帖子，当然更多的不是指的武汉的开发商，就是降也是死，不降也是死。

中指研究院（李国政）：降10%或者降20%影响的是印象客户，如果降30%到40%会影响到其它地域的人。在往下去的话，我觉得客户群体又会不一样，比如说你这个房子突然打五折，我相信有投资人从各地跑过来。刚才邱总提到老年人购房的还比较多？

珩生地产营销经理（邱先汉）：是的。

中指研究院（李国政）：其实我们宣传就说了，风水环境景观都很好，但是对于一个工薪族的话，目前它的交通配套都很缺失，我们相信都可以看到这个优点，但是不足以抵消掉交通的缺失。我记得武汉在蔡甸那边做老年公寓了，还有江夏那边也在做，其实盘龙城也可以适当的提一下这种养老群体，包括沌口的话，前两年很多养老性质的都会到那边去买，以前交通还不好一些，现在沌口可能车子多一些。一个就是老年人要求环境好，同时又怕寂寞，他想找到同样的群体，如果有这样的概念，这里有很多的老年人群体，如果没有这样概念的打造，他会觉得很寂寞孤单，但如果你有这样的概念，这个群体比较大。就像我们做小户型一样。

南国置业（韩剑）：其实你提到的就是气氛的问题，对针对性的人群有诱惑力一些。

中指研究院（李国政）：我觉得你们的项目都比较大，我觉得可以拿出一部分某一栋或者某一个区域，给特定人群做一些保值承诺，再细化一点。

珩生地产营销经理（邱先汉）：在07年以前珩生也是做出计划，但是今年情况的谁也没想到，所以一下子做这样的项目，谁也抗不住。目前我们做的是一期的，实际上还有一块地是准备做老年人的，老年人不用上班，只要在小区里面，如果做一些细分的话，确实是很好的。比一般的投入也小一点，比如说老年活动室、医疗室，也不存在年轻人上下班搭车的情况。本身子女如果有孝心的话，稍微有一点积蓄的，市郊的楼盘比较便宜嘛，给父母买这样的公寓，也很好。将来的趋势是这样，其实在国外这样的情况老年公寓是做的很好的，在武汉在我们国家还是初步的阶段。这个市场还是有的，我们公司还是有这样的计划，具体怎么规划，那还得重新衡量。

中指研究院（李国政）：因为我一直在想，我就是说做的购房卡，或者补差什么的，我想能不能拿出一动楼就是针对老年群体，我给你八折什么的，因为我特定了老年群体了嘛，但是都做成老年群体也不好，要分散也要有集中。我们在想，盘龙城不能光想年轻人过去，包括小户型也是的。小户型现在的确很多了，国家制订了政策九十平米以下的占七十，也有规划先天的原因。但是让所有人都买小户型，如果你五年之内，没有生孩子的打算，买一个不管是十几、二十几、三十几平方米的问题都不大，尤其是外地置业的人，如果在两三年之内结婚生孩子，这个小户型还是要考虑的。

南国置业（韩剑）：虽然国家出台了这样的政策，但是很多开发商没有遵循去做。从我们南国SOHO的情况来看，为什么现在的销售量还保持在比较稳的情况的原因就是，没有办法替代。我们这边相对来说我们一室一厅就是40多个平方，50多个平方就可以做到两室一厅了。从户型来讲是有很大的优势的，但是怎么样跟市场结合，怎么做出来，一个是产品的信息怎么传递，另外一个是价格的原因，有很多人还是很想买，但是还想等，看后期会不会降价。重点是心态，在武汉市我们具备不可替代性，我们基本上处于离市中心也不远，也不是郊区。我们又有有这么大的社区规模，还有南湖的配套，这个卖点还是很好的。其实搜房有几个优势是其它没有的，一个是公信力，现在报纸做大众媒体，做的很多了，很多人也不是很相信。对客户信息的采取量是非常大的，我觉得资源是我们怎么样加强利用？针对我们搜房本身的东西的，别人没有的东西来更深的开发。

主持人：我觉得大家今天对这个活动有一些自己的想法，这边也提出了很好的意见，接下来我们在活动的整个操作过程当中，包括对单一项目过程当中，都会进一步推进。今天很感谢各位的出席和光临！谢谢！

一个城市的发展，必然惠及周边，武汉的中心在汉口，而地处汉口北上风上水的盘龙城就是这样一个离汉口最近的区域，放眼全国，还没有哪一个区域能像盘龙城这样同时拥有航空、铁路编组站、深水港、外环高速等水、陆、空立体交通，这么好的地段，盘龙城，当然有它的潜力所在。

2008武汉楼市的“僵持”成为了买方和卖方共同的态度，不断被刷新的折扣底线导致武汉房价层层溃退……持续的“折扣阵”里，开发商究竟付出了多少“诚意”？武汉大型住宅区域的房价何处是见底？武汉楼市究竟还有多少价格空间等话题成为购房者关注的焦点。

昨日，一场由武汉搜房网举办的《成本揭秘 众开发商齐聚首次“晒房价”》座谈会在光谷大洋百货星巴克咖啡厅举行。参加此次座谈会的包括武汉统建，金地集团武汉分公司，美联地产，珩生投资等多家大型房地产集团。该座谈会由武汉搜房网总经理高琦主持。在会上，开发商们纷纷就武汉楼市目前所面临的困境，以及对未来房地产市场的走势展开讨论。会议由下午2点30分开始，至下午5点结束。

座谈会上，多家开发商首次公开了旗下楼盘的成本构成及利润计算方式，房价主要由土地成本、建安成本、管理成本、税费以及利润构成。其中，土地成本占到4成左右。作为我市最大开发商之一的武汉统建公司，其副总经理杨忠介绍，该公司在楼盘开发中，土地成本占38.2%，建安成本占31.9%，管理成本为6.8%，各类税费占13.8%，而利润一般在8%~10%。他举例说，一个楼盘地价为2500元的楼盘，其建安开发成本（含前期勘察、设计及工程、园林、绿化、景观、安防、智能等住宅小区基础设施配套、规费等）为2500元左右，再加上管理及利息费用、土地及营业税等，总成本应在每平米6000余元。

与杨忠一样公开楼盘成本的还有盘龙城“领袖城”的策划总监邱先汉。据他介绍，他所在的楼盘合计成本为3620元/平米，“我们卖3800元一平米，虽然每平米毛利只有180元，但楼盘规模大，总利润仍在亿元左右”。

对于楼市冷清，市场低迷的房市现状，开发商们纷纷发表了自己的见解。他们认为，低于成本卖房并非不可能！

目前，市场上流行“晒”楼盘成本，通过罗列楼盘的售价和各项成本了解楼盘的利润空间。不过，深圳一家企业武汉公司负责人认为，市场下滑时，房价走势不是成本说了算，而受供求关系影响更大。虽然不少楼盘近两年拿地成本高，目前的售价的确不存在暴利，但能顺利销售完毕已是万幸。“楼市火爆时，开发商追求利润最大化，不可能按成本价卖房；同样，楼市不景气时，为了生存，低于成本价，开发商同样要清盘。”本地一家大型开发企业负责人建议，开发商应在合理利润下尽快清盘，提高市场占有率，不能还想着像往年那样获得暴利。

部分开发商还在被动降价统计显示，今年前5个月，武汉楼市的成交量仅相当于去年同期的六成。中国指数研究院华中分院院长朱戈认为，一些开发商还以去年的心态看市场，认为市场平淡就不正常。而实际上，去年非理性的火爆直接透支了今年的空间。目前，一些开发商还在被动降价，优惠属于“假摔”，要么没几套房子，要么抬价后再打折，更丧失了在购房者心中的信用。

积玉桥一楼盘的负责人则认为，由于缺乏对市场走势的判断，一些有购买力的自住者也在观望，他们怕的是买房后房价仍旧下滑，他认为，虽然现在房价还没见底，但已经向最佳购买时机靠近，可根据个人需求考虑是否出手，毕竟，不可能人人“抄到地板价”。

最后，开发商们表示，在目前武汉楼市持续下跌的形势下，采取公开成本、低利润的定价策略，可以把市民从利润不透明的开发商那里吸引过来，这才是抵御楼市降价风险的最好办法。

对于网络在促进楼盘线下销售中所起的作用，各开发商代表也予以了一致肯定，他们认为网络是比较好的销售平台。

6月12日，武汉楼市热点区域代表性楼盘项目的开发商齐聚一堂，参加搜房网主办的"大话地产"活动。本次活动的主题为：大规模特供房源叫板武汉房价暨搜房卡联盟启动仪式。

进入到2008年，江城楼市陷入前所未有的"冰冻期"，市场持续低迷，多数购房者采取观望态度，不愿出手。秉承激活市场的目的，搜房卡联盟应运而生，此举得到武汉主流地产的大力支持。当日到场参与"大话地产"活动的谈话嘉宾均为搜房卡联盟第一期的开发商代表。他们普遍认为搜房卡联盟是一个很好的平台，也是市场推广的一种新模式。更有开发商代表认为，在目前楼盘折扣大不一致的情况下，搜房卡联盟的出现有助于规范市场。

对于网络在促进楼盘线下销售中所起的作用，各开发商代表也予以了一致肯定，他们认为网络是比较好的销售平台。此外，部分开发商表示：相较销售功能而言，网络更多的是一种展示企业和楼盘项目信息的平台，他们也正逐步加强在网站建设方面的力度。同时，他们也认为网络还有很多需要完善的地方，对于网络未来的发展他们也寄予了更大的希望。

万安美景中央的执行总监 陈锐

目前，楼市打折降价风潮愈演愈烈，身陷其中的各位开发商代表自然也是有话要说。"打折只是刺激楼市的一种手段和形式"，这是开发商代表们达成的共识。湘隆时代大公馆的销售经理王静就认为，楼盘竞相降价旨在刺激购房者。但是这种方式长久下去是不行的，因为购房者会怀疑什么时候价格才是个底，这种心理会导致他们持续观望。她认为，楼市回归理性的价格是最重要的。此外，万安美景中央执行总监助理陈锐强调，尽管楼盘存在销售压力，但在这种特殊环境下，提高产品质量以及物业服务才是关键，打折只是其中的辅助手段。

湘隆时代大公馆销售经理 王静

顶琇晶城营销总监助理晏丹

哥特帝景营销经理 明欣

对于购房者普遍关心的下半年武汉楼市走势问题，开发商代表们也是各抒己见。哥特帝景营销经理明欣认为，下半年武汉房价应该是在比较稳定的范围内向上波动。同时，他指出武汉是受南北波及很大的城市，所以可能要等10月份之后才会看出明年房价的明显走势。万安美景中央执行总监助理陈锐则觉得楼市要么持平，要么稳步上升。

 宝安璞园销售总监 黄进

从与会开发商的言谈中，我们不难得出这样的一个讯息：从年后持续至今的或暗降或明折的降价打折现象在下半年的武汉楼市中将不再是一种常态，经过短期调整的房地产价格将会持续上扬。

搜房卡联盟旨在搭建一座开发商与购房者之间良性互动的平台，影响范围辐射整个武汉楼市，集结江城主流地产，以全市最低折扣的形式集中亮相。

时间：2008年6月12日下午14：00

地点：泰合广场1105室搜房网

主题：大规模特供房源叫板武汉房价暨搜房卡联盟启动仪式

嘉宾：

顶琇晶城营销总监助理晏丹女士

湘隆时代大公馆销售经理王静女士

万安美景中央执行总监助理陈锐先生

宝安璞园销售总监黄进先生

哥特帝景营销经理明欣先生

以下进入直播内容：

主持人：我是来自湖北交通台的节目主持人，欢迎今天到场的嘉宾——

顶琇晶城的营销总监助理晏丹女士，湘隆时代大公馆的销售经理王静女士，万安美景中央执行总监助理陈锐先生，以及宝安璞园的销售总监黄进先生。

今天我们大话地产的话题是“大规模特供房源叫板武汉房价，暨搜房卡联盟启动仪式”。

进入到2008年，和武汉罕见的暴雨天气一样，江城楼市陷入前所未有的“冰冻期”，市场持续低迷。走过年初的“冰冻期”，武汉的房地产行业逐步“回暖”，紧抓五月黄金期，武汉的新开楼盘数量一度创下历史新高。然而，在此背景之下，多数购房者仍旧态度谨慎，意在观望。

如何才能最大程度的激活市场？在雾里看花的市场大环境下，江城楼市的走向又是如何？不可否认，这些问题已经成为现阶段的社会焦点。而纵观目前楼市普吹的“打折风”，在一定程度上确实起到了刺激购房者及时出手的作用。在刚性购房需求存在的客观背景下，搜房卡联盟应运而生。

秉承着激活市场的原则，搜房卡联盟旨在搭建一座开发商与购房者之间良性互动的平台，影响范围辐射整个武汉楼市，集结江城主流地产，以全市最低折扣的形式集中亮相。搜房卡联盟将持续性的举办下去，让拥有搜房卡的购房者有更多实惠选择，让开发商有更为完善的平台进行自我展示。

以联盟的形式集中亮相，搜房卡联盟将对现阶段的江城楼市起到怎样的冲击作用？在长期观望的氛围下，开发商和购房者之间博弈的格局又将出现何种变化？08上半年即将过去，武汉楼市的整体发展趋势又是如何？带着这些问题，我们邀请到此次参加搜房卡联盟第一期的开发商代表以及搜房卡联盟主办方搜房网的相关负责人参加此次大话地产，就这些焦点问题展开深入讨论，并共同见证搜房卡联盟宣告启动的这一历史时刻。

今天非常高兴参与搜房卡联盟的各位房地产代表商能坐在这里和我们大家共同讨论，今天我们拟定了一些讨论话题，希望大家畅所欲言，各抒己见。

回顾过去几个月江城楼市的整体发展，不得不承认，多数购房者态度进观望气氛浓重。在此市场环境之下，您如何看待现阶段市场上的“打折风潮”？打折降价是刺激楼市回暖的唯一对策吗？

万安美景中央的执行总监助理 陈锐

陈锐：打折对于很多商品来说都是一种营销手段，它的目的在于吸引眼球和促进销售。

相对于前两年的武汉楼市，今年的销量明显出现了萎缩。造成这种情况的原因，除了房价的飙涨之外，也是购房者热情的理性回归。在这段时间里，买房的人群大多属于刚性需求，这部分人群最讲求的是商品房的性价比以及舒服合理性，其次的才会考虑到升值。所以购买者都在比价格，比地段，比品质，比服务，所以在这个时期里，任何形式的营销都据有极大的意义，而打折更是直接，更有吸引力，且更具效果。同时，作为营销策略上来说，折扣也不可能是一直持续下去，在消费者热情再度被点燃的时候，我想市场有会出现新一轮的销售战。

湘隆时代大公馆销售经理 王静

王静：现在市场打折风潮都很浓烈，但我认为这只是一个结果，而不是一个过程。它只是刺激楼市某个阶段的手段，最终唯一能让楼市回暖可能还是理性房价的回归。可以说如果能把理性房价集中在某一个点位，我相信这个打折风会慢慢过去，不管是以后的购房者还是开发商都对价格有理性的回归。

主持人：您的意思是如果达到理性价值回归，就不需要打折了。

王静：对，我相信这样无论对于客户还是开发商来讲都是好事，不会像现在报纸上的报道都是打折风潮，这些听起来有很冷的感觉，我相信如果能把理性房价定位好，这些会慢慢过去。

主持人：目前你们的均价是多少？

王静：我们均价是5800带精装修。

主持人：这个价格您认为是理性的吗？

王静：这个价其实格在沌口这个区域中不是最高也不是最低的，是处于中间阶段。很多人觉得这个价格表面上看上去很高，真正来比也不算高。现在的装修、人工都在呈上涨的趋势，我们的户型除去装修的成本，实际的价格在开发区还不是很高，我认为我们的价格应该是比较理性的价格。

顶琇晶城营销总监助理晏丹

主持人：顶琇晶城营销总监助理晏丹女士，您认为打折是唯一的方法吗？

晏丹：当然不是。现在消费者也是在等待你打折了之后再打折。我认为各方媒体的作用是让消费者认识到产品本身的价值。

主持人：消费者也会有自己的评价，比如说顶琇晶城他看了你的房子和位置之后会给出一个心理价位，如果和他的心理价位相符就不会觉得贵。

晏丹：是呀！前期我们楼盘推出过6000元/平米起的房子，取得了不错的反应。

主持人：请简单的介绍一下各位的项目。

陈锐："万安美景中央"位于武汉武湖光明路特1号，毗邻天兴洲大桥，雄踞中环线东部核心枢纽，展望大汉口主脉轻轨延线。项目总建筑面积近10万方，由11栋高18层的半围合建筑群，为汉口的东大门构勒了一道极具标志感的城市天际线。在武汉的东部形成了一个高层林立的社区形象，将充分满足未来业主的自豪感和归属感，这也正是香港建筑大师何显毅大师为项目拟定的核心建筑设计理念--"标志性，自豪感"。

如今，武汉轨道交通网络的建立，让中心城区人群向四周迁徙，让人们的生活方式更加自由多变。天兴洲大桥的建成，使武汉中环线变得更加畅通无阻，让生活出行便利快捷。在天兴洲大桥通车之后，武湖与青山之间仅一桥飞跃，更具性价比生活空间跃然眼前；不久，武汉轻轨延线途经武湖，武湖将如同堤角、百步亭等片区一样，无限的接近了汉口最繁华的核心。

万安美景中央位于武湖，毗邻天兴洲大桥，延承青山淳朴之美；雄踞中环线枢纽核心区域，环抱武汉繁华圈层；展望大汉口交通主脉轻轨延线，游离城市动静之间。

晏丹：顶琇晶城，倡导的是"都市快节奏，顶琇慢生活"。因为我们楼盘是在城市中心，各种配套都是健全的，旁边有国美、工贸，超市、酒店和学校都在咫尺之遥，这样确保我们可以享受都市快节奏的生活。为什么说"顶琇慢生活"呢？当你奔忙了整天后，步入我们小区15000平米的中央园林，随处可拾的绿色定会让生活节奏都会慢下来，这样的感觉是最适合他们的。

我们是八栋30-33层高端建筑，下面是商业形态，即将推出，包括大卖场以及其他各式各样的业态形式，为将来的配套打下了很好的基础。另外我们引用了直饮水系统，这是每家每户入住后都可以享有的，为生活提供了便利，符合白领阶层的生活习惯。另外还有新风系统，因为有多数人买城市中央的房子，都有一个观点，认为它嘈杂、灰尘大，没有近郊的生活环境好。但是我们安装了新风系统之后会大大改变这样的状况，您居住在城市中央即便是关上门窗，远离了噪音的同时，也能呼吸到高品质的新鲜空气。我相信这么多的卖点会为我们带来很多客户。目前我们的房型面积在89到150之间的，均价大概是7800左右。在4月份的时候我们以6千起的价格推出了五号楼，目前的销售情况非常好。

王静：湘隆时代大公馆坐落于武汉经济开发区，一街之隔就是武汉体育中心。东风二汽在前年年初进入了开发区，整个开发区是一个车城，也是以体育为中心的新兴城区。我们公司打造的是集商业、住宅合为一体的中高档小区。整个小区由11栋小高层和高层围合而成，主推的是精装修住宅。因为开发区的人群都是一些白领及公司高管，他们需要的是比较舒适和便捷的居住环境。在这块我们公司推出了精装修，可以免去他们装修选材等一些烦恼。户型从20平米到200平米几乎都有，满足了这个区域各个阶层人士的需求。无论是刚刚入厂的青年职工，还是一些中层和高层管理人员，我们打造的户型是可以满足所有人的。作为一个企业职工来说，可能工作都是很繁忙的，我们楼盘的一些考虑免除了他们工作之外的家居购置烦恼。

现在项目内商场正在逐步入驻和开业，我们主要打造的是整个开发区的配套，相信一定会受到大家欢迎的。

主持人：根据数据统计，虽然观望氛围浓重，但刚性购房需求依然存在。购房者与开发商之间的僵持局面更似一场博弈，您是如何看待供需双方的这长博弈，如何才能打破现阶段这种局面呢？

(万安美景中央的执行总监)陈锐：目前整个市场都在做打折，打折我们认为只是其中一种形式。在购房者与开发商僵持下，我们目前采取的方法是加强售楼员的学习，因为只有你专业才能更好的引导购房者买房。另外我们会用理性专业来分析整个市场和房子的情况，打折是目前推出的一批特价房，主要是想看看市场的需求量有没有。如果整个市场需求很大的话，相信这批房源会推的很快。另外后期主要是看以什么形式来拉动市场了。

主持人：也就是根据市场的情况不同推出不同的方法，以迎合市场的需要。

 宝安璞园销售总监 黄进

黄进：整个宝安璞园位于南湖片区，现在销售的是二期，二期产品主要是迎合市场，做一些小户型为主。两房主要是控制在60多平米，三房主要控制在90多平米。目前我们也是希望能找到一个新的契合点重新的融入市场。目前的均价是6千。在同地段的价位来看是偏高的。

我们项目最大的两个优势，第一是地段优势，因为从南湖片区来看，宝安璞园相对来说是最方便的。整个地段从宝安璞园到丁子桥路商圈是非常近的。第二个这个项目是宝安公司在南湖的最后一个项目，公司对这里非常重视，会更多的结合市场需要来考虑产品。

我们整个建筑面积是22万方。

主持人：目前宝安璞园如何看待市场上的打折风潮呢？你们是不是也做了一些打折的活动？

黄进：目前打折对开发商来说用意非常明显，对那些刚性需求的客户是希望他们能尽早出手，买到合适楼盘。第二是希望在观望客户上，使得一些投资型客户或是可买可不买的客户，尽早的释放需求。但是打折只是手段之一，但绝不是最根本的手段。从目前的打折风潮来看，目前也是拿出了相应的特价房作出一些打折促销的活动。

而且打折也有一些警示作用，将来如何作出更合适的产品让消费者接受，作出更适合市场的产品才是开发商考虑的问题。

主持人：目前说明大家还是想买房，只是持币观望，您如何看待开发商和购房者之间的博弈呢？如何才能打破现阶段这种僵持的局面？

(宝安璞园销售总监)黄进：市场的确有刚性需求，但是从一月份到五月份的销售结果来看，整个销量和去年同期都有很大的降幅。目前市场上剩下的需求客户，就是我们称的刚性需求的客户。而那些投资型的客户他们顾虑是很大的。目前从我们整体数据来看，整个市场上的供求量是大于需求量的，而且这会持续很长一段时间。而且目前市场上的推盘量要消化也需要一到两年时间。

其实开发商在产品的品质上也做了很多工作，而且市场需求也并不是减少了。从我身边的朋友来看，他们很想买房，但是他们也不清楚这波行情会持续多久。

按我个人判断，整个世界行情和亚洲波动的情况来看，整个行情是下跌的过程。房地产是属于金融板块的一块，整个支撑力度是来自于金融板块的，但是目前来看整个金融板块调整非常大，包括从亚洲未来的经济危机来看，东南亚的危机会或多或少影响到中国的发展。

主持人：哥特帝景的屈总是从外地过来的，您可以把外地的情况给武汉的朋友介绍一下。

屈万平：我是在河南待了两年多，两年当中房地产的走向也是健康发展的。从那里的市场来看，今年和去年相比，去年同期开发是210万方，今年开发是385万方，对整个80万的城市开发算是供过于求了。每个项目之间的竞争是显而易见的，对项目以什么样的意识形态来存在呢？而现在整个项目的均价没有提起来。从一千以内到三千以外的都有。虽然这个城市很小，不能说它是很健康的市场。我经常说这个市场是畸形的市场，但是在这样的市场下还是有机会的。现在三线城市正在逐步走以前我们省会城市走过的路，现在我更多的是谈我做过的市场，对武汉市场还有一些观点不太成熟，我对此不发表太多的言论。

主持人：您说的也很有道理，现在从一线城市的情况会慢慢波动到二、三线城市来，王经理您对购房者还有什么好的建议？

王静：现在的市场我相信有很多开发商和我们一样都很苦恼，所有的开发商在资金链上不会是完全没有问题的。目前的状况你说要用很好的办法来解决是很难的。只能说现阶段的降价其实我们感觉也不是很好。因为观望是非常浓厚的。我身边的一些朋友，包括我们的客户，很多客户都说你什么时候降到最低，我相信这样的市场格局，不是说一两句话就可以让市场回暖的。我个人认为不管是作为房地产行业来好，还是股市也好，他们都是支柱产业，如果国家执意要调控市场，让开发商真正把价格调到2004年年底的话，他可能赚钱吗？这不大可能。所以我们只能是提升自己的品牌，把品质做好。消费者现在看的第一就是价格，你什么时候打折打到我的心理价位的话，他们才会买。但是到底什么才是他们的心理价位呢？不过我相信楼市还是会好起来的。

晏丹：如果楼市持续杀价格拼折扣，可以说是恶性循环。做好楼盘的品质，保证质量是根本问题，我希望这个夏天过去了之后房价会缓解一下。

主持人：我相信消费者也觉得即使缓解的话也是比较缓和的，而不会忽高忽低。调整了之后理性的慢慢上涨应该才是市场的趋势。

现在我们要说说搜房举行的联盟形式的打折卡。作为开发商，您如何看待搜房卡联盟这一平台？加入联盟后，您所在的项目将为此投入怎样的支持力度？如果能通过这个联盟形式一次性把优惠给到位，消费者是不是会该出手的时候就出手。

陈锐：我认为搜房网的联盟卡，就相当于一个桌子，一个平台。每个开发商把自己能给的最大折扣给出来，以后在广告中我们也会推动搜房网联盟卡，也是全力支持这块的。

主持人：能不能透露一下您的项目为此投入了什么力度？您现在的价格是4200，加入了联盟卡之后会有什么样的折扣？

陈锐：直接和搜房卡挂钩，相当于是9折。

主持人：这个联盟卡是市面上最低的折扣，不会比这个更低了。您认为这样的促销力度会带来什么样的效果？

陈锐：因为我们主要针对的是青山客户，他们都比较理性。既然有一个给我们折扣的平台，我们也会全力的支持它。

主持人：顶琇晶城项目对搜房卡是如何看的，您认为这是一个机会吗？

晏丹：首先这次活动能让我们开发商互相认识非常好。另外我们拿出了10套房源，有110到130左右的户型，最低的力度是9.4折。这几套房源是以前从来没有做过活动的，都是非常好的房源。这是实实在在的优惠，而且优惠的力度很大。

主持人：这个折扣是一次性付款还是可以办理按揭呢？

晏丹：可以办理按揭。

主持人：湘隆时代大公馆是如何看的？

王静：我们也是推出了10套，但是我们销售的是尾盘，户型是比较好的，但是面积比较偏大，差不多150以上的房子。对于这次的搜房卡活动，我认为这应该是聪明的购房者的绝好机会。如果有购房需求，并且够聪明的话，应该会选择这样的房子，我们公司给出的价格是88折。

主持人：宝安璞园针对此次购房卡联盟有推出什么样的打折力度呢？

黄进：我们是全力配合搜房，对客户来说这是重新建立起新的模式，对开发商来说也是重新构建起新的模式。我们拿出的最大力度就是打88折。基本上所有的房源都掏出一到两套，目前共有20套房源。

主持人：哥特帝景这次推出的力度呢？

哥特帝景营销经理 明欣

明欣：我们这次推出的特价房大概有80套，折扣是91折，另外还有现金减款。对于今年这样的世道我们是很陌生的，可能这种大幅度打折或是推盘的话，我们在盘龙城还比较成功，销售也不错。

从传统上的观点的区别，不能按美国或是欧洲城市做中国收入比，你认为房子在整个消费的排区里面是排第一位的，就应该支付最大的，除非你认为房子不是排在第一位的。

主持人：目前生活水平、生活成本在上涨，但工资水平没有上涨。所以对房子很多人在考虑是否要购买。

明欣：我们品质也在上升啊，我们这五个项目在这几个区域材料是最好的，地段也是最好的。

主持人：那这么说吧，所有参加我们打折的，都是房子项目很好的。

明欣：其实我们也是希望这个活动媒体不要把开发商边缘化或是妖魔化。像今年这样的情况，我们也不太愿意和媒体接触，但是考虑到政府和民众的呼声，我们也要响应。当时有盘龙城的领导也在和我们打招呼，说我现在有出货的需求，你们谁能帮我想办法。我可以把房子放着，但不能全部放着，我可以放60%，但我至少还要卖嘛。目前的情况我们也是比较好的。我们这个活动做了之后可能就会低调一点了。

主持人：刚才我们说到打折的问题，咱们搜房卡联盟的诞生，将改变开发商各自为政的降价形式。您认为这种形式对楼市的整体发展产生怎样的作用？

陈锐：我认为这对市场规范有很好的作用。但是每个楼盘的结构不一样，他们的折扣也不太一样。基本上这种打折卡对市场推广也是一种新的形式。

主持人：以前的打折是各自为政的，现在是集体打折的。请王经理谈一下。

王静：我认为一个新的事物诞生总是有利有弊的，我们只是期待这个新的事物诞生是往利的方向发展。

主持人：希望能带给大家更多的购房需求。

黄进：对于搜房卡这个活动，我们参加也是希望可以通过搜房网这么一个好的平台，把整个产品新的营销点给推广出去。

主持人：我相信大家对品质有信心了，价格方面也不会计较了。接下来请明经理谈谈。

明欣：实际上这样的事情大家一起来做还是一件好事。各种折扣其实大家都在给，既然给的话，你明着给也可以。而且每个片区有一个项目来做价格的引导，不管对开发商、媒体还是购房者，都是具有促进作用的活动。对整个楼市的影响来看，我们10个楼盘也是武汉楼市的十分之一，这已经足够影响了。而且在价格上业主也会有更多的选择。

主持人：目前，网络传播的力量已经成为促动楼盘销售的一大主要驱动力。类似搜房网这样的专业房地产网站更是拥有为数众多的潜在购买人群，此次搜房卡联盟也是以网络平台为基础的。您是如何看待网络这一传播渠道对楼盘线下销售影响力的？

陈锐：比如像马云的阿里巴巴，他能够花10亿美元收购雅虎，肯定是存在生活愿景的，像我自己也会在网上购买东西，像我买车买房都会上网站搜索信息。网络现在已经成了比较成熟的平台了。而且我们在网络上设置了公司的主页，包括网上售楼部，还有业主篮球赛等等，我们可以让一个业主带动其他人。

主持人：所以网络还是比较有效果的，您觉得这对楼盘线下销售影响力大吗？

陈锐：是这样的，网络让大家了解我们的项目，可以不出门就了解到项目信息。通过网络，我们首先让他们了解了，感兴趣了之后才能够到售楼部来。网络是比较好的销售平台。

主持人：顶琇晶城这块对网络上的宣传主要集中在什么地方？

晏丹：我们有包括项目网站、业主论坛等。当然不可否认网络的传播引导作用还是很大的，对品牌的推广也起到了很好的效果。

主持人：你怎么看待网络这种传播渠道？它在未来的影响力会增大吗？

晏丹：目前，年轻人、白领阶层对网络的关注度比较高，将来的辐射面肯定是更广，影响力随之增大。

湘隆时代大公馆：我们今年和搜房网合作比较多，现在比较注重网络这个市场。倒不是以这个市场作为销售渠道，主要是想让更多人了解我们的项目，这是比较直观的展示。现在网络可以说是现代生活的必需品了，大概80%以上的家庭都是有电脑的。这也是信息比较发达的社会，我们想通过这个平台让广大消费者更多了解我们的公司和楼盘项目。把它作为销售渠道来说倒并不是什么，主要还是发布我们的信息，起到展示的作用。

黄进：我们最早把网络是当做推广整合的一个补充，现在我们在逐步加强与网络的合作。因为对比纸媒这种合作方式来看，推广最好的还是网络推广了。事实的结果告诉我，网络推广结果很好。但是和房地产来合作是需要有很多东西来做的。包括万安讲的，我现在上网买台车，了解信息非常直接。但是现在看网络上可能有一些表达的不够明确，而且信息还是不够的。因为作为客户他们想了解楼盘是全方位的，我认为网络还有很大的空间。

主持人：最后一个问题，结合目前江城楼市的发展形势以及各方的举措，大家能简单预测、分析下半年武汉房地产行业的走向吗？

（哥特帝景营销经理)明欣：我们认为下半年楼价应该是在比较稳定的范围内波动。应该是向上波动的。因为武汉是受南北波及很大的城市，所以可能要等10月份之后明年的房价走势才会看出比较明显的走势。

主持人：您的意思是奥运会是一个拐点？

明欣：不是拐点，拐点是往下的，这是一个调整点。

主持人：您认为什么样的情况会让楼市上涨或是下跌？

明欣：北京有一个15%往下调整的力度，可能会使得楼市向下波动，如果北京的楼价比较稳定，武汉的房价也会往上走。

主持人：也就是说世界看中国，中国看北京。

明欣：房价应该不会暴跌的，因为成本决定了，如果真的下跌了15%以后，那这个成本是收不回来的。现在我们的房子是首付两成的，打到了8折以后，他们就可以不用买了。所以要关门的话肯定是银行先关门。如果真的发生了这么恐怖的事情的话，我们大家也不用来做房地产了。

主持人：您的意思就是看这个走势，现在目前的情况还看不清楚，但是向上走的情况要比向下走的趋势大。

明欣：从经验上来看是这样的。市场向上调整的过程，我们也看过很多，但是所谓媒体宣传往下走15%我们是没有看到过的。

(万安美景中央执行总监助理)陈锐：房价的上升或者下跌，是伴随着国家与城市的发展来产生相应的变化的。除此之外，其它因素对其的影响之会在一段时间内产生作用，我们通常称之为市场调控。从现在国际国内新闻的评论来看，中国、武汉都是在不断发展的，外人对我们都如此有信心，我们自己还恐惧什么？房价肯定会在短期的调整过后，重新回到它的轨道上，因为我们的武汉会变得越来越大，越来越美丽。

主持人：这个大概会升到什么程度呢？

陈锐：我还验不出来。

(顶琇晶城营销总监助理)晏丹：我觉得应该是稳步的。下个阶段不可能是各个开发商在杀折扣了。而且我们的楼盘估计也会小幅上涨。这也是给消费者一个定心丸。

(湘隆时代大公馆销售经理)王静：下半年楼市应该是持续的调整阶段。调下应该不大可能，调上的话也力度不大。我们楼盘本身在这个区域定价不是很高，可以说比我们高的也有，比我们低的也有。但是我们位置是处于中心地段，而且整个商业配套也是我们在做。

我们五月份开盘的房子是没有在这个折扣之列的，可能最高推出的就是一次性付款95折，这次参加折扣也是因为尾盘。我们是做精装修的，如果不把尾盘销售出去的话，会对我们销售有影响的。因为我们的很多销售风格是有点的。这是我们销售的难题。参加这个活动也是为了清理尾盘。

（宝安璞园销售总监）黄进：房地产经过短期调整了之后会持续上扬。

主持人：这样的情况下，郊区盘和中心盘哪个更容易保值？

明欣：我个人认为盘龙城板块的价值被低估了。去顶琇晶城开车确实只需要10分钟，但是配套，盘龙城目前还是办不到。预期好和目前好的区域，价差可能就是一半的价格。所以我们认为现在所保持的这种价差是偏大的。当然并不是说，差价在于你们往下，而我们往上。目前盘龙城理性的价值应在4000左右，目前的销售价也在4300左右，哥特帝景2000多是偏低的。买郊区盘可以买哥特帝景这样的楼盘。

陈锐：我们万安美景中央的位置很特殊，和青山隔一条江，天兴洲大桥预计是下个月合拢，一旦桥通了也就10分钟，桥不通的话需要一个小时。目前和我们竞争多一些的是阳逻楼盘，他们的价值没有我们高。万安严把质量各方面。欢迎大家看房。

主持人：你认为郊区盘和中心盘哪个更保值呢？

陈锐：我认为这个提法不恰当，就中国楼市的发展趋势而言，谈保值还为时过早。现在最大的话题应该是升值。从这个角度上谈，无疑是郊区楼盘的升值潜力较大，市区起点高，所以空间相对就小了，而郊区才开始进入购房者的视野，所以其具有的潜在能量大。比如郊区曾经700-800元/平米起步，那时候的市中心差不多3000左右。而现在市中心彪到了8000左右，郊区楼盘则跳跃到了3200左右。我们可以简单的开到，在倍差上，郊区增值是市中心的1倍多。

明欣：其实如果是自住买房，首先要考虑你的需求。有车族也许会希望住的远一些，而没车的人就希望住在市内。市内和郊区买房还是相对的。

王静：我们调查过，住在开发区的人三分之一都是有车族，但仍有很多人就近住，因为想出去，开车也就20分钟左右。

主持人：举个例子，如果投资者只在这里投资，将来出租怎么做？

王静：可以说开发区的租金肯定比市区高，湘隆时代大公馆的商铺一楼临街价格是很贵的。住宅一房带装修有800元的，三房租到三千的也有。而且边上有一个外校，像奥林花园、金色港湾很多人买那里的房子也出于对学校的考虑。而且以后依然会有一些家长在这边陪读的。投资市场还是有的。

主持人：所以不能简单说是在市中心还是郊区。

王静：投资商铺是非常能见到效果的。我们是在04年卖的商铺，几乎就是开盘两个月之内所有商铺全部卖光。当时是创造了一个辉煌。我们是15万方的商铺。可以这样说，市区涨到一个点位是很高的，将来它的增长空间还是有限的。

主持人：所以投资还是要考虑地方，要看看它是否有升值的空间。

我们推出搜房卡的联盟启动仪式，希望给更多想买房的网友以更多的优惠，也给各楼盘一个集中展示的平台，将这些特色楼盘展示给购房者，也希望能带给武汉楼市理性上涨的空间。

在今年三月召开的两会上，温总理明确发出别墅的“停批禁令”，在此土地政策下，“别墅稀缺论”甚嚣尘上。别墅的居住价值、投资价值、收藏价值突显。有专家预计，未来三年内别墅供应将大幅度减少……

“大话地产”是搜房网推出的大型栏目，以热点话题、人物、事件为线索，邀请业内人士参与，形成强势的业内对话平台。2月武汉典型地产指数反而较1月增加6点，成交均价小幅上升至5040元，搜房邀请三位专业人士大话楼市。

随着武汉“1+8”城市圈成功获批、国家“两型社会”建设综合改革配套试验区，大武汉与近郊之间的交通和时间距离都在缩短，近郊的楼盘再次聚焦市场目光，盘龙城首当其冲，再成热点。

时间：2007年12月20日下午14：30-16：30

地点：搜房网大话地产会议室

会议主题：揭秘盘龙城高速发展的原因及区域前景

参与人员：

武汉杰宝房地产开发有限公司副总经理 周述刚

纵横（武汉）盘龙城置业有限公司副总经理 刘必恩

城开集团企业代表

搜房网大话地产会议室

以下是会议直播内容：

主持人：非常高兴能邀请到盘龙城的各位代表。下面我为各位介绍一下这次会议的背景。

随着武汉“1+8”城市圈成功获批、国家“两型社会”建设综合改革配套试验区，大武汉与近郊之间的交通和时间距离都在缩短，近郊的楼盘再次聚焦市场目光，盘龙城首当其冲，再成热点。

在大环境的有利支撑下，盘龙城近期利好不断。规划建设中的现代制造业区、临空港物流产业区、都市旅游度假区、生态人居区为一体的新型城镇，发展潜力巨大。

其一，交通系统不断完善。

继府河4座老桥之后，盘龙大桥的通车，缩短了盘龙城经济开发区和武汉江岸区车行直接距离，基本构成了初步的交通网络。岱黄公路收费站北移3.1公里，进出盘龙城的车辆已告别缴过路费的历史。

其二，配套设施不断。

国际品牌直销中心—奥特莱斯成功立项，武汉盘龙城经济开发区管委会将在近几年内着手进行商业街的建设，还将相继引进两家五星级酒店、三家大型连锁超市，形成一个完善的商业网。另外，外国语学校落户盘龙城光华国际学校总部将移址盘龙城；投资30个亿兴建的极地海洋世界11月奠基……

近期听闻的所有信息都在见证着盘龙城城市化发展历程。大企业、大品牌、大项目的集中挺进，给市场建立了足够的信心，片区的建设速度，政策的引导走向，项目的后期跟进，以及这些动向对区域楼市的影响等都成为市场关注的焦点。

就此话题，搜房网将举办本期大话地产，揭秘盘龙城高速发展的原因及区域前景，诚邀您的参与。

武汉搜房网主编 姚锐

姚锐：盘龙城是我们一直关注的一个热点，我记得F、天下是第一个开始宣传盘龙城的，03年说到盘龙城多已风水为主，称其是龙兴之地。这种卖点还是比较单一的。之后是寻根，称它为武汉第四镇，就是把它提成了和汉口、汉阳、武昌并列的第四镇。今年是热点最多的一年，空港概念、收费站后移，包括一些大的开发商进入。把盘龙城从之前一个纯粹的别墅区变成了复合形态的开发区。就相当于现在有别墅、洋房以及普通住宅。而且他们的开发量都不小。

另外近来有一个最大的利好消息，就是武汉被特批成了“特区”，其实是“试验区”。今天我在网上和人家聊天的时候，深圳人很不服气，觉得武汉顶多算是一个“试验区”，而不算是“特区”。如此说来，我们可算是一个层次最低的“特区”，武汉可以说是五年来六次不断变换自己申报的理由和特色。这次是以“8+1”的形式而特批的。武汉之后会以城市圈而出现，实际上盘龙城相当于是“1”和“8”的接口，它连接了很好的位置。

另外有消息说武汉市明年要建八条公路，有没有说是要通过盘龙城。因为就是想打造一小时的城市圈，所有的周边城市到达武汉要求是在一小时之内。那有没有车经过盘龙城呢？

武汉杰宝房地产开发有限公司副总经理 周述刚

周述刚：有啊，在孝感就有，岱黄高速公路。

姚锐：那个公路是很早了。包括以前盘龙城是纵横置业一家独打，到现在各大开发商一一入驻。包括城开公司，因为我感觉它以前是在中心城区进行开发的。那么这次城开作为武汉老牌的开发商这么大的动作是为了什么？

周述刚：我认为一个区域的发展有没有前景，最根本的定位还是规划好不好，因为先天是不足的，如果先天不足，你后天如何发展都是有问题的。

首先盘龙城的定位是什么？第一它是高尚旅游居住区。这个定位首先是从我们F、天下别墅，城开的盘龙湾，还有高尚的住宅区为主体的。另外我们在各区里面的山水资源是很丰富的。以前我们看后湖是在盘龙城，它是武汉市的第二大湖，面积仅小于东湖。

第二个定位是武汉市政府定位的，但是之前没有很好地宣传。它的定位就是汉口北市场集群。武汉市政府把现在的市场分为汉正街市场，它是华中区的最大市场。但是它已经慢慢落后了，市场功能无法得到发挥，整个市场的形式都落后了。然后就是我们的汉口北市场。包括建材市场、家具城等等。

第三个定位是比较高的定位，就是由民航总局定的航空港的位，因为武汉的机场是首都机场公司收购的，现在目前排位在全国第五。第一位是上海机场，第二是北京机场，第三位是广州机场，第四位是成都机场，第五位才是武汉机场了。排在前三位每年人口吞吐量在一千万左右，武汉在6、700万之间。武汉的目标是要达到1500万的吞吐量。

另外航空港的定位也是民航总局和湖北省政府、武汉市人民政府共同定位的。它的地位是具有战略作用的。目前我们有很多物质是通过空运的，目前主要集中在中部，以后的货运会直接从武汉起飞然后运到全国各地。武汉有最大的亚洲变电站，另外有一个阳逻的港，再加上陆上的公路运输，这在全国是没有的。黄陂这块地是必须宽阔的，他们把没有建的地都连在一起，正好成了现代航空港。

整个盘龙城区域的定位是有航空港、高尚旅游区、汉口北的市场集群。而我们公司也在做F·阳光城，希望能真正达到五星级的酒店。这个并不是模仿国内的酒店做的，而是模仿国际上最先进的酒店做的。从居住上来说我们这个定位是很好的，因为没有什么工厂，是没有污染的企业。这对盘龙城是非常有利的。

现在我们F·阳光城每个小区的绿化率必须达到35%，我们这里已经没有什么老的房子了，是新配的，每个房子都达到35%，再加上我们的公园，就可以达到55%，这是高于一般国家发展水平的。从区域的定位上在武汉市各个区域内是最高的。

周述刚：另外谈到配套的时候，我们往往就谈到幼儿园之类，实际上现在武汉市最需要的配套，也无法完善的配套就是交通的问题。武汉市现有的车辆是72万辆车，比例是8.1%，按照正常的发展应该是35%到45%的标准配置车库的。而在盘龙城新区里面，现在最少的新建车库都是30%。而我们达到了是55%的标准。关于地下配套的车库，现在在城区的房子只有几个房子能做到，锦绣长江、瑞安新天地、王家墩的商务区都可以做到，其他的楼盘都很难达到。

另外在市区里面空气很脏，但是放在盘龙城是不会存在这样的问题的。在盘龙城的容积率大部分都在1.5左右，整个城市的居住人口每一平方米就是几千人。再经过三、五年的过程，盘龙城可以说是最具有居住价值的地方。因为这些地方的资源是别的区域不具备的，有一些情况也是目前别的区域无法改变的。

另外说到人防工程我们这里也是最好的。

现在盘龙城新建的东西肯定是最先进的，也是最接近国际化的，所以如果是投资的话，我认为盘龙城是最好的。从近郊来说盘龙城是最有前景的区域。

另外说到“1+8”两型社会，我们也有很多的猜想，一个方面凡是在“1+8”里面的城市不达到环保的都可以淘汰。这对我们居住都是很好的事情。另外会取消贵族小学，使大家可以平等上学。武汉市做得最好的就是社区医疗保障。从这些利好来看，有很多人就会到“1+8”的城市来居住。这样武汉市的房价还会上涨的。当然首选还是我们盘龙城了。

主持人：刚才按照周总的说法，就是配套会逐步上升，但是人气问题也是关键的问题。

纵横（武汉）盘龙城置业有限公司副总经理 刘必恩

刘必恩：这个可以马上解决，因为现在买了房子的业主还是以居住居多的，虽然有一部分是投资的，但是据我们了解中长线的还是比较多。整个盘龙城绝大多数人还是以居住为主的。因为这里会有很多的企业马上搬迁过来。另外还有一部分人是投资的，从这个角度来看，盘龙城是很具备投资价值的。

其中包括我们奥特莱斯在国外是很流行的商业形式，英文翻译过来就是顶级的折扣店，里面卖的业态主要是顶级的名牌，包括服装以及其他一些业态。在这里主要的经营理念就是品牌加实惠。在一般的地方买这种品牌是很贵的，没有什么优惠，而在奥特莱斯这样的店里面很多都是厂家直销的，包括你到新世界里面是打7、8折，但是到奥特莱斯店里面就会打4、5折了。

这样的业态主要是在交通比较便利、生态环境很好，以及人流量进出比较大的区域进行开设。我们现在看到的有一些店是在人流量很大的商圈。而现在在国外比较流行的就是奥特莱斯。里面的经营主要是让消费者可以得到很大的实惠。因为在中心城区会有很高的租金。另外经过几个中间商，价格会很高，而在奥特莱斯店里面更多的是直销店。消费者等于到那里可以通过批发价来购买。这样就减少了很多中间的环节。会带给消费者很大的实惠。现在在上海的奥特莱斯店，每到周末人气都相当高。这是一种很好的周末休闲方式。所以它跟周围的旅游区也是相衔接的。

我们之所以在盘龙城建奥特莱斯，主要考虑到在盘龙城将会建成最大的机场。从我们这里到机场只要几分钟时间，这些人群会顺便的到奥特莱斯购买商品。另外今后建成的极地海洋世界也会成为武汉市市民休闲的好去处。这样整个形成了周末旅游休闲的线路。以后这块的建设会为盘龙城带来极大的人气。这对盘龙城区域推动是很大的。

主持人：针对武汉市的群体，像这样的项目，是否还是对有车一族会更有利一些？

刘必恩：对，是对年轻有车一族，以及想购买品牌的年轻人准备的。

何雨洁：关于配套明年会有什么样的配套？

刘必恩：关于盘龙城的配套，随着这几年开发企业的进驻，已经引起了大家的关注。随着岱黄高速公路收费站的北移，可以说到现在利好不断。

第一个是交通的改善，这对人气的聚集起到很大的帮助。开发企业大量的进驻以及高品质的进驻，为这个区域带来了新兴的活力，同时还带动了其它商家纷纷进驻。首先我们看到中百仓储已经进驻了。包括下面还会有一些大的动作，包括武汉外国语学校，我们的奥特莱斯店、极地海洋世界等等。这些都是为盘龙城引进了很好的配套。从教育、购物、休闲、旅游、居住等各个方面都形成了布局。

另外这段时间炒的比较热的就是汉口北的交易市场。在竹叶山的一些市场都搬迁到了府河边上。汉口北专业市场集群实际上和竹叶山专业市场就隔着一条河。所以他们两个会形成整个武汉市最大的专业市场。这形成了汉口北的专业集群。通过这个阶段的发展，重新来审视盘龙城的定位。如果说原来是远郊的城区，那么现在是真正形成了武汉第四镇的区域了。像很多三年前来买房的业主，都会问交通什么时候通啊，或是配套如何呀，这些都慢慢解决了。

主持人：我们现在谈的比较多的试验区的说法，可能对一些周边城市的房价会有拉动，那您对这个如何看？

刘必恩：“1+ 8”的提出对提升整个武汉市的地位是很有好处的。这一次武汉作为新特区被审批通过，就明确了武汉的地位。通过新特区的审批，武汉有了自己的方向，下一步政府就可以加大力度去发展。因为环境友好型和资源节约型会是未来主要探讨的方向。因为中国是一个人口大国，相对来说是比较匮乏的。这样使得武汉迎来了很好的机遇。特别是中央在中部崛起下，我觉得物流型、服务型产业都会在中部有很大的动作。而盘龙城也正处在物流、商贸最有利的区域。“1+8”新特区的审批会对盘龙城起到非常好的提升作用。相信下一步作为辐射周边八个城市，会有更多的企业或是好的项目往武汉市靠拢，也会吸引更多的外地企业进驻。从武汉来看，相对条件比较好的，以及基础设施很不错的地方，盘龙城是不错的选择。

主持人：就是在大的利好消息带动下，周边一些包括阳逻片区、江夏片区也会发展很快，这种片区之间的竞争盘龙城会不会感到压力呢？

彭轶鸥：这块我是刚刚入行的新手，刚才听到两位的说法给我很深的感触。就拿盘龙城来说，我们城开为什么会进入呢？因为盘龙城现在的发展形势很好，我们作为地产集团觉得这里有一定的潜力，所以我们在这里拿了600亩，我们一期开发有300多套房子。因为盘龙城在整个武汉市区域属于房价最低的，所以我们很看好这片区域。

刘必恩：关于第二套房政策，这个不仅是中心的楼盘还是周边的楼盘都会面临这样的问题。作为所有区域都面临的问题，对于我们区域来讲就不是很大了。

现在的盘龙城格局以及后期引进的项目和设施，更多定位是一个新兴卫星新城，是作为居住型，而不是作为投资型来定位的。另外将来它会形成一个卫星新城，也会为你带来很大的收益，这也许会成为别人考虑的首选，但是作为居住的话也是很不错的选择。这里会形成相应的工业、企业总部、酒店和商务休闲区在里面。所以要形成生活化是很容易的事情。

彭轶鸥：在我们这里买房的客户说的最多的就是，盘龙城可能五到十年才能达到他们想要的环境。

主持人：像光谷是因为有富士康的进入带动了房价，而盘龙城好像没有牵头的企业。

刘必恩：其实这块会有包括奥特莱斯和极地海洋公园的进入，在休闲、旅游上会有一些热点，会引进一些流动人口，可能常住人口还需要引进，但是短期的流动人口是可以马上实现的。

盘龙城其实是有交通优势的，实际情况来看，盘龙城到汉口的核心区域，或是到武昌徐东片区，要比光谷到武昌核心区域的距离要短一些。只不过武昌城市的布局摊的面比汉口更大一些。汉口从直线距离来讲，整个盘龙城是离汉口最近的。如果说沌口、光谷、盘龙城拿一把尺子来量的话，盘龙城是离城区最近的区域。

另外盘龙城有空港，这是它最大的优势。因为现在物流的比重是逐步增加的，将来对一个城市最活跃的地方就是空港。在十八世纪的时候是以水运为主的，而作为二十一世纪更多发展起来的城市是依靠航空的优势，这对盘龙城的影响是很大的。

另外盘龙城是定位的以卫星城市来建造的，它是以城镇化的概念来阐述的，所以它开发的楼盘更容易聚集到一起，更容易形成一个城镇。

主持人：刚才说的城镇格局主要还是依靠城开做的普通住宅汇集人气。而像F、天下这样的高端住宅从人气上来讲要差一些。那现在的商业到底要如何才会合适？像奥特莱斯可能是一种高端产品，那么普通住宅和高端住宅到底谁更具有投资潜力呢？

周述刚：实际上这几个区域做的房地产项目你可以比较一下，哪个区域做的最好。另外也可以把楼盘全部来看看。我们从别墅来看，盘龙城的高端住宅是最多的，F、天下是3500亩，盘龙湾是800亩，巢NEST也是800亩，整个高端最多的还是盘龙城。

另外我们做底层的普通住宅起点也比别的要高。像我们城开现在做的是多层带电梯的住宅，而我们F·阳光城做的是高层，我们的规划、设计、户型都是和世界接轨的，并不是说只简单的做一个房子就算了，而是考虑到现在的房子如何做到70年不落后。为什么说有的人买了房子就后悔了，这说明我们有一些开发商只注重了眼前，没有考虑到未来。集中在盘龙城的这些开发商们都是抱着负责任的态度来做房子的。

另外谈到我们的价格为什么比别的区域低，是因为人们都还不认识，如果再过一两年来看，像我们F、天下的别墅三、四年前没有买的人都会觉得后悔。我想其他的多层建筑也会做到这样的效果的。明年是盘龙城开发量最大的一年，同时也是竞争最激烈的一年。从房子本身的品质来说，盘龙城的房子并不比其他区域的差。

今后我们这些开发商也会进一步努力做出好的产品来满足大家的需求。

主持人：周总有没有感觉在今年房价涨的很厉害的时候，盘龙城价格还是很平缓的，你们觉得是什么原因？

刘必恩：我觉得一个区域的价格涨幅，除了受大环境及政策的影响，更主要是看这个区域的利好以及发展的潜力。在今年上半年涨幅很快的过程中，盘龙城也在涨。但因为本身它的起步比较低，起步的价格和其他的区域来讲本身差距很大。所以这样相对来看，盘龙城有它的涨幅，但是和其他区域相对比来看，我认为是合理的。这给了盘龙城下一步更大的空间。我们知道当一个地方充分的涨幅之后也未必是一件好事。它适度的，以适合这个区域发展趋势的涨幅反而是一种理性的。

当目前中国都在谈论“拐点”是否出现的时候，其实真正下跌的就是深圳。但是你去细分深圳一些具体的产品，比如像别墅我也很关注，但是我现在还没有听说深圳的别墅会降到多少，反而是公寓型的会出现一些下跌的情况。另外在国内要想普遍性的下降不大可能。特别是中国很多二三线城市价格涨幅刚刚启动，有的还没有起步多少就经历了政策的变动。

现在看盘龙城的价格涨幅不明显，我认为反而更好，这对之后的上涨还是有好处的。我个人还是非常看好这个区域的。

在市场低迷的时候，房产还具备投资的价值吗？其实在市场低迷的时候可以很好的淘金。要分区域、分产品来看哪一种产品更具有投资价值。所以说目前来讲盘龙城是一个很好的区域，大家看光谷今年之所以大涨就是因为富士康的进驻，它对整个光谷的价格拉动了几千多。另外像光谷已经涨到这个阶段的时候，后面还会不会有大的利好呢？我认为它后期不会涨很快，因为它的利好已经兑现了。从这个方面来比较，我认为利好没有兑现的区域更有上升的价值。 一种产品有没有投资价值要看它的稀缺性。如果你一样东西就只有那么几件，我认为这是很稀缺的资源。

姚锐：我这里有一个小问题，因为刚刚听到刘总说的时候，就是第一感觉盘龙城这个片区房价的潜力是看好的，另外他对别墅产品也是看好的，因为它具有稀缺性、不可替代性。但是地产界有这样一个观点：当市中心房价过高的时候，会把购房者推向近郊或是远郊，而现在实际上深圳、广州已经领跌了，这一点王石在公开场合都说过，甚至万科已经开始降价了，因为它是一个标杆，这个趋势出现了之后，很有可能会影响到明年武汉市中心的房价，甚至会有一些下跌。在这样的情况下，我认为它会对近郊或是远郊的房价有一些冲击，但是这种冲击可能不会冲击别墅，有可能会冲击到一些住宅。在我的印象中城开的项目应该属于高端普通住宅。不知道如果当市中心的房价下降，甚至到明年政府会增大经济适用房的量，那这个会对远郊的普通住宅有影响吗？

彭轶鸥：不会的，像现在经济适用房的价格已经到了2700、2800了，而我们盘龙城的天玺花园也就3400，差别不大。而经济房的配套是无法和我们的房子相比的，而且我们是七层楼带电梯的房子。小区也是以运动为主体的，有六个网球场、一个篮球场、一个游泳池。盘龙城这块来看是不会受到很大冲击的。

姚锐：您认为咱们和经济适用房的实际差价也就700元左右，而你的实际品质远远不止700元钱。

刘必恩：其实价格我觉得需要从横向和纵向来对比。首先是成本，从纵向来对比，这个地方的土地成本，建设成本所有的成本算起来如何。从盘龙城来算的话，它的成本接近2千多左右，而现在的卖价也就3千多，相对来说是比较合理的。另外从横向来比较，和周边的几个区域，金银湖、光谷等相比，现在他们周围都超过5千多了，而盘龙城才3千多了，就算你说房价出现“拐点”，那这个“拐点”从哪里开始呢？我觉得这个“拐点”会从高开始，而不会从低开始的。所以我们很多时候谈论房价出现“拐点”，我个人认为必须有空间才有办法下降。如果你中间这个价格构成里面本身泡沫不多，你是挤压不出水分来的，你只有在有水分的地方才会挤压出来。像价格合理的房子，就是在市场冷淡的时候还是具有投资价值的。而那些水分稍微大的一些房子，那在市场不好的时候就需要调整了。所以我觉得最终还是需要分区块、产品定型来选择它的投资价值。这才是理智的做法。

周述刚：如果跌的话应该是省政府的问题，而不是市政府的问题。这个“1+8”发挥的好不好呢？如果改革到位，我们的房价还差很远。特别是郊区的。

姚锐：如果改革到位，因为武汉即将成为特区，当时有人猜测，从深圳调人来做湖北省的省长，是不是想把深圳的先进经验带到武汉呢？这也是很多人的猜测。以武汉市特大城市的地位来看，它的地价和房价不应该比北京、上海的城市低太多。因为武汉市目前的房价只有深圳的四分之一，广州的二分之一还不到。它的城市地位和房价确实是不相符的。以前我们说看一个城市的价值就是看它的土地的价值。

另外关于“拐点”，很多人都认为“拐点”会出现，但只有可能出现在均价上。因为武汉市市中心的房价你想往下走的话，除非是遇到强有力的打击才会下塌。但是现在很多的利好来看是不会下跌的。而现在的房价已经远远超过了武汉市平均工资水平能承受的压力。它会压迫人群往郊区购房，涌向城郊比较低的一些楼盘。这会使得武汉市整个城市的均价拉低。

随着近郊、远郊供应量和需求量的增大，包括交通配套的完善。在武汉市交通环境越来越好的情况下，很多之前的近郊会变成中心，远郊变成近郊，这就符合了中央给武汉“1+ 8”城市圈的定位了。所以我认为均价会拉平，房价不会大跌。

刘必恩：其实现在我们去分析一个城市的房价是否下跌和上涨，官方反映的都是一个平均的价格。这无法真实的反映出市场是涨还是跌。可能一个郊区盘量加大的时候，就会出现一个平均价量往下调，但这个是否说是整体的房价下跌了呢？只是说明买郊区楼盘的人多了，而买中心盘的人少了。所以我觉得消费者还是要理性的去购房。需要更科学地分析价格是上涨还是下跌的。

高琦：我想请问刘总一个问题，关于普通商品房和别墅的投资价值，刚才周总也曾经说过，别墅的盘量相当大，刘总说别墅的投资价值是最高的。但是我们是有一种感觉，像F、天下现在可能在销售上最大的压力会不会来自于前期的投资客。在这几年当中因为别墅的投资价值而成立的一些业主。这批人会不会影响到你新别墅的定价呢？

刘必恩：这是所有的楼盘都会面临的问题，我想要看看一个别墅真正的客户是多少，一个别墅纯粹意义上投资的大概只有百分之十几，这是比较合理的。另外这块的客户拿出来抛售的并不多。早期购买的业主他们价格上已经翻了几倍了。如果从投资上来讲他们应该到了该抛售的时间了。那我们现在来看在网上也有一些，但并不多，也就三、四套左右。这说明很多业主都看好盘龙城区域发展的形势，也看好F、天下的楼盘。更看好武汉的房价。

从这个方面来看看深圳出现了房价的“拐点”，这个并不是由开发商引起的，更多是由投资客引起的。因为太多的消息出现了之后，大家就开始抛售了。这就出现了整个价格下调的情况。

为什么武汉现在没有抛售呢？因为这里有太多的利好，盘龙城确实具备很多优势，那这些客户更愿意把楼盘用来自住或是投资。所以从这点来看我们项目整个的发展形势还是很好的。

周述刚：原来很多人是买房子投资的，但是看到了越住越好就自住了。如果这个楼盘没有建好，升值空间不大就会卖掉，而楼盘建的很好干脆就入住了。

刘必恩：对于刚刚高总问的话题，现在存在生活改变的问题。早前几年深圳开发别墅是非常少的，大部分的一些富人绝大部分是住在城市中心的。但是这两三年别墅受到的冲击都是很小的。很多人都愿意买别墅。从居住的舒适度来讲，最好的还是别墅。随着他们对外的交流，国际的接轨，对别墅居住形态的认可，以及这种意识的形成都培养起来了。这将原来居住里面无法实现的一些想法可以在别墅里面实现。这种方式的实现使得很多人把别墅作为第一居所。这也是我们F、天下入住率比较高的原因。

主持人：由于时间的关系，我们的今天的大话地产就告一段落了。谢谢各位嘉宾的参与！

随着武汉成为试验区，武汉势必成为中部崛起的龙头，带动整个省内的经济发展，在全国范围上来说成为“经济增长第四极”也未尝不可。

时间：2007年12月14日下午15：00-16：00

地点：搜房网大话地产会议室

会议主题：武汉获批试验区后对楼市会有何种影响？

参与人员：

中国指数研究院华中分院院长 朱戈

中国指数研究院华中分院首席分析师 李国政

中孚信代理公司总经理 江浩

某投资公司项目部 李潇

武汉晚报广厦周刊记者 杨光华

搜房网大话地产会议室

以下是会议直播内容：

主持人：尊敬的各位来宾，搜房网的网友们，收音机前的听众们，大家下午好！今天您所关注到的仍然是我们的大话地产。今天谈到的话题是试验区对武汉楼市影响的讨论。我们邀请到了几位业界的嘉宾共同来讨论。

首先让我介绍一下到场的嘉宾。坐在我右手边的是来自武汉晚报的杨光华先生，还有来自于投资公司的李潇先生，以及中孚信代理公司总经理江浩先生，坐在左手边的是中国指数研究院华中分院的院长朱戈先生，以及首席分析师李国政先生。

首先我们来看看这个会议的背景。

2007年12月8日召开的全国发展和改革工作会议证实，武汉城市圈获经国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”。一时间，“新特区”、“8+1”等为百姓交流的热点话题，各媒体也纷纷对此进行报道，从宏观到微观，面面俱到，详细地阐述了大家观点。

随着武汉成为试验区，武汉势必成为中部崛起的龙头，带动整个省内的经济发展，在全国范围上来说成为“经济增长第四极”也未尝不可，且“8+1”城市圈的彻底形成对整个省内居住环境确有改善，交通上的便利更是不言而喻，对处在寒流中的武汉楼市应该起到强心剂的作用。

但是，“新特区”真的能成为冬天里的一把火，点燃冬天里的楼市吗？是房价的直线跳涨，抑或继续盘整；是重复重庆昨日的故事，或者是另一种“眼子”行为，这个仍值得大家探讨和时间的考验……

我们带着这些疑问，邀请到一些业内人士参加此次大话地产，就此话题展开深入的探讨。

1、目前深圳、广州等一线城市楼盘量价齐跌，而武汉楼市也面临着调整的压力。但是在试验区获批后，这个利好会否支撑未来楼市的繁荣，带领武汉走出冬日里的寒流？还是楼市继续处于盘整？

我们分开来看，首先我想问一下在座的各位嘉宾，对于这次武汉获得了全国资源节约型和环境友好型这个配套试验区，大家有什么看法？首先有请武汉晚报的杨光华先生。

武汉晚报广厦周刊记者 杨光华

杨光华：最近有一些媒体把这种现象称作“房流感”，从深圳、珠三角一直到长三角，都在生病、感冒中。到底会不会走出这个“寒流”，我们也无法去预测后面政策方面的问题。

试验区只是给了三个字出来了，等于并没有给任何的东西，没有任何的价值。它的功能包括价值是小于重庆试验区的。国家的两型社会本身就不是武汉的。今天我看到楚天都市报上登的说是未来三年内国家不会批任何的试验区。就是大家争着抢着来批试验区，国家是不会再批了。

主持人：我们都知道福建的商人对政策和经济都是很了解的，您对于这次的试验区是如何看的？

李潇：我们知道沿海城市发展了二十年，西部也是做的很不错。而比较差一点的就是中部，也就是武汉、郑州、长沙等。其实这个特区已经没有什么特别的意义。大家知道中国第一个特区—深圳。所谓特区的概念也只是给了一个名号，其实后面都是靠深圳人辛辛苦苦做出来的。

而沿海城市发展到了今天也是存在贫困悬殊的，他们可能是GDP的影响。为什么在武汉的高校很多，而留在武汉的学生却不多。但是如果从投资的角度来说，反而投资对不发达的地区还是有价值的。所以我们认为武汉还是有投资价值的，而“寒流”也只是暂时的。整个武汉的经济发展应该是向上的，而试验区对我们来说也是利好的消息。

主持人：您的意思说这个消息实际上是利好的消息，但是实际上能不能带来实惠还是要看它的发展。

接下来我们想请中孚信代理公司的总经理江浩先生谈谈如何看待试验区的？

江浩：我认为武汉作为国家的试验区获批，应该对武汉整个城市的经济、发展非常有好处。因为刚刚获批的时间不长，确实实质性的政策，包括国家是否在资金上有一些支持还没有看到。但是我相信任何一个试验区都是有发展的。最开始的时候肯定是国家要给予一个大的认可，后面我相信陆陆续续还是会有一些支持。说到底就是靠武汉市、湖北省“8+1”的努力，当然我相信这在经济上的影响是很好的。

另外谈到对地产行业的发展是有利有弊的，一方面经济的发展会吸引更多人到武汉投资，包括房地产的企业以及其他的企业到武汉来投资，这会增加普通老百姓的消费力。会增加武汉市整个行业的发展。

另外我们知道武汉试验区批准的方向是“环境友好型和资源节约型”，还有一个是以武汉为龙头，带动周边城市的发展，缩小他们之间的差距。从这两点来理解，实际上新的试验区是鼓励环保产业，包括武汉和周边发展比较密切的行业，可能从另外一个意义而言，“8+1”对八个城市的发展要减小。也许本来是为了缩小差距，但实际上武汉可能还会发展的更快一些。

主持人：我听了三位的说法，一位是悲观型，一位是中立型，还有一位是乐观型。坐在我左手边的两位都是业内资深人士了，那咱们中国指数研究院的朱总您是如何看待试验区的呢？

中国指数研究院华中分院院长 朱戈

朱戈：这段时间我和外界交流试验区的概念比较多，我自己也在看试验区到底是什么。到目前为止知道的也就十几个字：资源、研究、综合、试验、然后就是“8+1”，后面什么都没有。我们现在看看这张“支票”，资源节约并不是武汉的强项。首先政策对武汉是个严重的挑战。而这是中国社会发展大的方向。

事实上所有的供需关系对楼市都是短暂的、泡沫型的。而这块和武汉的楼市好恶关联。因为楼市已经完全透支了。另外管理层对武汉楼市的认识度是严重错位的。这里我认为把试验区和武汉房地产的未来谈到一起并没有什么关联。

关于“8+1”，我们看看长沙、长株潭，这三个城市加在一起，和武汉的“8+1”相比是不对称的。长沙的三个城市发展是差不多的，他们需要互补。而武汉的“8+1”可能只是武汉单项的互补。靠9个城市之间产生内在的需求量是不够的。武汉靠什么去吸引资源呢？另外如何让外资在长株潭和武汉之间选择你呢？我觉得试验区目前提出来只是一种概念，没有什么太多的实际意义。它主要是靠城市去努力的。

主持人：李国政分析师对这个观点你有什么看法？

李国政：消息出来了之后大家都很关注，而且好处还是很多的。虽然试验区还没有批下来，但是对武汉还是很好的。以前我在上海和很多人提武汉大家都没有什么概念，只是觉得它是湖北。而这次的试验区概念至少让人对武汉有了印象。对招商也是有好处的。

由于政策公布在年底所以涨势是不明显的。因为之前重庆仅仅拍一个地就能涨一、两千。所以我觉得这次的公布首先选择的时机不对，另外我们现在的涨幅已经很厉害了。武汉现在的GDP是比其他八个城市加起来还要大的。而我们还在成长中，武钢都是属于资源浪费型的。另外从股票市场上来看，湖北的股票有4支在涨，我当时就在想有可能试验区的事已经被批了。所以它的影响还是有序的，主要还是要看看明年的后市如何。

主持人：回顾以往，重庆、成都在被批准为综合改革配套试验区后，两三周内，房价上涨700元/平方米。武汉综合改革配套试验区获批后，房价会不会借势上涨，且成一种直线跳涨模式？刚才李分析师已经说的很清楚了，这个影响是很微弱的，各位也是觉得很微弱的，所以我们就直接跳过这个问题。刚才朱总了到了“8+1”的问题，从学术的角度来看“8+1”到底是什么概念？

朱戈：用武汉的话来说，就是武汉的经济总量不够，跟北京差的很远。所以它要把数量做大。但是单纯靠武汉的力量还不够，就把周边的城市联系到一起，让大家在资源的总量上达到一个高度。“8+1”是武汉和周边资源存在资源调配的问题。现在城区内的工业企业都在往外迁。他们基本上都是往郊区迁。

“8+1”更多还是内循环。因为武汉市在湖北太大了，比周边的城市要大很多，这样不利于周边城市的发展。所以将来如果仅仅依靠武汉是有问题的。这在内部上也有一些需求。

另外投资未来的空间利润会越来越小。也许就不会有那么多的异地置业者到武汉进行购房了。

主持人：“8+1”是指武汉加上周边的县市，应该不包含襄樊、宜昌之类的，它只是把其他的几个城市加起来，另外要融入到武汉的氛围里。所有的各种线都联在一起。所以您认为反而会外迁，不会向中心转移。

朱戈：是的。

主持人：今年，湖北省内其他城市个人在汉购房数量，占总交易量26.48%，其中城市圈内的占20%左右，每年有近2万人到汉买房。这次城市圈的彻底融合，是否会刺激更多的异地置业者到武汉购房？

杨光华：周边的城市现在都叫做武汉的郊区，整个武汉市的范围大了。

主持人：接下来我们请投资公司的李潇先生发言。

投资公司项目部李潇

李潇：我认为今天的汉口就是原来的上海。大家知道上海有多少人在本地买房。据我所知内环全部都是老外。然后外环都是住在二环那里，真正的上海人就是住在城乡结合部。因为他们可以把一部分房子拿来出租。武汉如果发展到了上海这个地步，应该会刺激更多的异地置业者到武汉来。

“8+1”城市圈其实还是只是政府的一个构想，还没有硬件上的东西出台。但“两型社会”是国家今后倡导的方向。具体到异地置业，如果城市圈的硬件环境不错，这会吸引全国的资本乃至世界的资本过来，也会有很多的购房者到武汉购房。所以从长远来看，应该会刺激更多的异地置业者到武汉购房，但目前还没有什么效应出来。

主持人：那么中孚信代理公司的江浩先生是如何看待这个问题的？

江浩：城市圈的购房群在武汉市的发展趋势，我觉得不会影响新的试验区，反而是今后随着“8+1”城市圈的交通、基础设施的发展，可能会使很多武汉的置业者到武汉以外的八个城市置业。这个趋势是比较明显的。这种交通物流的成本，随着基础设施的建设，包括轻轨往孝感方面延伸，高速公路一小时实现城市圈的连通，包括收费站的取消，都会使得周边城市离武汉越来越近，成本也会越来越低。它周边的房价和武汉的房价有很大的落差。今后肯定会有在武汉工作，而在周边城市居住的现象出现。未来在武汉置业的人不一定是城市圈的人，反而会是另外一些在国内发展比较好的城市，或是新的大的投资机构和企业来武汉发展。

主持人：实际上北京我也看到很多，有很多北京人也是在郊县买房。如果说这个“8+1”能在交通上提供便利，我认为武汉的房价反而会下降。真正的武汉人或是在武汉工作的人，会在周边购房。如果这样来说会对“8+1”的“8”有好处，对“1”来说也能减轻负担。

李国政：在这之前我的想法基本上是这样的。

朱戈：买房是有梯度的，产品也是有梯度的。武汉市的价格和下面的差别有多大，可能是3—5倍的差距。你在武汉买一套别墅好一点的就一千万，到鄂州、黄石只需要一百万就可以了。这是什么样的概念呢？

另外我们发现黄石很漂亮，那个水比武汉密度大、也漂亮一些。假设坐轻轨从武汉到周边一个城市往返就10块钱，那么我们以后在周边那里买一套别墅然后在武汉工作的现象会很多。最终肯定是有这样的趋势的。到最后价格不是一个最核心的层面，更多的是我住在这里能得到什么。

中国指数研究院华中分院首席分析师 李国政

李国政：所以这个政策如果后期没有补充的话，我觉得现在还没有到说好的时候。可能武汉要有外来资本把它作为一个总部，把周边作为一些分部的现象多了之后才能让我们看到更多的利好。

从老百姓长期来看是利好的，能保护环境、降低房价的涨幅。像外迁你把配套做好了之后，谁愿意挤在中心呢？

朱戈：我觉得为什么不讨论“8+1”会不会平抑我们的房价呢？这个我觉得是可以肯定的，尤其对我们的高端住宅。

江浩：实际上武汉的两型社会申报了之后，很多的产业会转移。必然会有一些产业来填补。今后武汉赖以发展的产业都会外迁。如果这些东西迁出去了，而没有新的东西进行填补的话，武汉肯定会带来一些问题。另外武汉今后的发展不是以能耗高的、资源浪费型的为主了，可能会转移到其他的产业上去。这对武汉新一轮的发展有触动。就像上海一样，会有一些高端的产业到武汉，而带动武汉房价新一轮的发展。这个和武汉现有的一些人都没有关系了。

另外我研究深圳建特区和武汉建特区的背景的时候发现，他们的区别是很大的。当时邓小平说是“鼓励一部分人先富起来”，另外一个说法是“不管是黑猫白猫，只要抓到老鼠就是好猫”。另外这和国家建设的和谐社会，可持续发展，利用节约能源资源，他们这个背景下建立起来的特区是鼓励均衡发展。这是另外的概念。那么既然是均衡发展，必将在“8+1”的前提下要对八个城市的发展起到作用。不能说批了之后武汉的发展越来越快，其他八个城市都没有发展。这和武汉整个的发展是不和谐的。所以这个试点可能会形成武汉在未来发展中，要起到对周边八个城市非常大的支持作用。

主持人：而且周边城市的发展对武汉也有非常好的辐射作用。

中孚信代理公司总经理江浩

江浩：从长远来看真正落实到把浪费资源、环境不友好的产业剥离出去了之后，按照我的理解就像杭州，它就是一个旅游城市，可能没有这些产业。但是实际上它整个房地产的发展，市场一样是非常繁荣的。如果未来能实现资源节约型和环境友好型，武汉未来的发展就会以环保产业、金融产业、或是其他物流为主了，这对武汉新一轮的房地产发展是有帮助的。

主持人：其实刚才说的关于房价的问题，我想这个必然是倡导了一种趋势，但是和老百姓已经没有关系了。对老百姓而言，交通非常的便利，如果一个小时能到达的话，何必又在城区内买房子呢？所以政府需要做的是先把配套做好，老百姓自然就分流了，也不会有什么意见了。

李潇：实际上本地人是买不起本地的房子了。如果只从问题的表面来理解的话，城市圈的理解会否能刺激，我想是能刺激的。

主持人：但是它可能就不是武汉周边的了，而是沿海一些大城市的，或是国外的一些人士来置业了。

李潇：这点就像是黄石的本地人不一定能买的起当地的房子。这样的话我认为还是会刺激房价的。

主持人：我也认为会刺激，房价肯定还会涨的，但是不会像现在涨的这么猛了。

杨光华：我觉得朱老师的标准可以做个标题，“8+1”能否平抑武汉房价。

主持人：朱老师您觉得能还是不能？

朱戈：现在是可以平抑的。前提是武汉能如何增长，你的经济增长的速度决定了你武汉的高度。上海这几年的发展是以倍数在往上增长，而武汉和上海的差别就是现在8和1的差距。如果你有经济支撑的话还不错，如果没有呢？

主持人：如果“8+1”形成了，但是没有吸引到外地的购房者，而它的配套设施很好。这个房价是下降的。也就是说是分流了想买房的人。

朱戈：这个试验区实际上就是一个白话，两型社会是面对中国所有的农村、城市，而不是单纯的针对武汉来讲的。在别的地方一样可以做的。“8+1”到底对武汉的经济增长有什么作用不知道。这需要看武汉人自己如何去做。

主持人：所以武汉市到底最后的结果如何，反而是武汉市政府自己的想法如何。

朱戈：我觉得这个经济区域要思考的东西比别人的东西要更多。就好比让你当班长，但是你的压力很大，你知道自己当不了班长。所以我认为这对武汉来说有可能是压力、有可能是阻力，也可能是动力，就看如何做了。

主持人：这里还有一个说法，今后城市圈内的人才有望突破现有户口、职称方面的限制，实现无障碍流动，武汉高层次人才可充实圈内其他城市的企业管理层，其他城市的农村工则可弥补武汉的不足，刚性需求的增大是否会带动武汉房价的上涨？

江浩：这里有一个很奇怪的问题，有钱的人都下去了，农民工怎么会来呢？

主持人：从政策方面来说，“8+1”里面会不会你的户口统一算作武汉的户口？

朱戈：绝对不可能。

主持人：朱总认为不可能。

朱戈：我首先要问什么是户口？

杨光华：这个肯定要看全国的户籍改革了。

朱戈：这种东西我觉得出来了之后很可笑的。大抵就是你黄冈也就是武汉的，武汉也就是黄冈的。但是中国的户籍是一个管理制度。在国外更多的是标识。中国户口背后的福利，未来的保障是有很强的区域限制的。你能说做了户口统一之后，你黄冈的老百姓能参加社保医疗吗？这是不可能的。现在已经出现了一种情况，一些好的医院都有外地人来就医，整个保障体系还没有联动，光是户口动是没有用的。

另外除了保障体系之外，教育有可能吗？中国的教育是以辖区为单位的，你所有人都到黄冈去念书可能吗？这个管理还是以辖区为核心的。1和8的区别是很大的。武汉也不可能让所有八个城市的小孩来这里就学和就医，因为这里还没有准备好。

李潇：其实也不大可能全部并入武汉市的，只是说有可能冠一个名。就像重庆市涪陵区一样。他们还是本地的人享受本地的医疗。

主持人：就是说不涉及到特别敏感的东西还是可以的，如果涉及到敏感的东西会尽量的设置壁垒。另外说到农民工他们应该不会在武汉买房的。

朱戈：这是不可能的，武汉还有那么多的人都住不上房子，不大可能给他们。现在有很多的农民工不愿意到广东，因为他们工资差不多，还要受欺负。

主持人：是啊，农民工只负责盖房子。

我们接下来还是说说试验区的事，“试验区”的效应不仅仅体现在房价上，土地拍卖市场的疯狂更直接反映了该效应对成都楼市的长期影响。成都成为“试验区”后的第一个土地拍卖日，一块郊区17亩地拍出1290万/亩的高价，直逼市中心核心区域拍卖价，而半年之前同等区位地价还停留在每亩700万。武汉的地价在07年的疯狂后，是否借此东风继续一路飙升？

朱戈：我觉得关于土地拍卖价格的问题，已经不是简单的拍卖，单纯的经济行为了。在武汉就是属于一个政治行为。

主持人：其实试验区也像一个“紧箍咒”。

如果和试验区联系起来，房价应该是周边地价会上涨吧。“8+1”中的8会上涨？

朱戈：那是铁定会上涨的。

主持人：至少大家会看到未来，它会成为“导火索”，而且即使没有这个试验区的出现，“8+1”的8也会上涨的。

江浩：这个“8+1”8的好处肯定是多于1的好处的。

李潇：肯定和武汉稍微有一些竞争。

主持人：肯定有竞争，反而有时候武汉可能比不过下面的。因为他们的地多。然后再加上这些配套政策。

李潇：他们招商引资的密度会更大。

主持人：武汉也没有什么坏处。这样的话城市中心的矛盾会缓解下来，它也会腾出一些时间来做自己的事。

朱戈：但是武汉的土地是全国大中城市中最多的。

主持人：以后总会有卖完的时候。您对这个地价对城市的影响如何看？

武汉有那么多的地如果加速批的话有没有可能？

朱戈：加速地是没有可能的，另外地太多了也不会平抑房价。另外整个城市的布局还不够均衡。为什么我说武汉的地多呢？沿着整个中环线跑一圈全是农田。另外东湖新城几十万亩的地方也有。

主持人：另外问一下朱总明年的房价会盘整吗？

朱戈：应该盘整。肯定是往下几个点慢慢的滑。不会像股市那样大幅度的下滑。我认为这次出来的几个金融政策对投资住房的打击是很大的。没有这种驱动的话可能会出现两种结果。另外前段时间有报道说到武汉市的投资需求是40%。

还有个原因今年的房价涨的很猛。今后找不到可以支撑武汉房价涨的理由。

主持人：另外“试验区”获批不久，又听闻“中央活动区”拟外迁50万人的消息，很多人在担心所谓的“限人限楼”如果在繁华闹市区对住房提供数量进行控制，虽然可以促使买不到房子的市民外迁，但也会减少住房提供的数量，这样会不会引起房价上涨？

江浩：这个只是片面的来看中央居住区的限人限楼，好像供应量会降低。但是对于武汉市来说，也不是这么大一点，武汉的房价不是由整个中央居住区来影响的，整个城市的供应量可能会增加，如果大家有一个共识，我在其他的地方可以买到很好的房子，而且基础配套都很好，交通也很好，这个至少起不到房价可以上涨的理由。

主持人：但是开发商会通过这样的宣传促使人们及早购房。

江浩：关于房价从长期来看，武汉市整体的房价还是会有缓慢上涨的。这是大的趋势改变不了的。但是08年由于07年上涨已经透支了一部分房价。08年从整体的趋势来看有可能出现一些调整。甚至08年和07年相比有局部的下降。而且08年整个房价的调整会出现一些结构性的变化。特别是在一些主城区的房价。由于它透支的比较厉害。所以08年会出现调整。特别是一些规模性的大盘。必定后期销售会遇到压力的。

明年在某些片区房价肯定是有所下降的，但是在某些地方的价格也会坚挺的。总体的趋势可能目前的范围会向下有一些波动。

特别是对一些新项目而言，他们也会有销售的压力。肯定会有“破冰”的项目。

李潇：明年的促销方法可能会更加成熟一些了，明年对开发商来说也是非常艰难的。现在捂盘已经有一定的涨幅了，新开的楼盘会受到地价的影响。就土地而言，上市公司他们做的和本土的开发商不一样。

主持人：朱总您这边是研究专家，我想有一个问题请教您，就说全国的房价上涨，武汉的房价上涨和以前正常的涨幅区别有多大？

朱戈：这个话问的有问题了。武汉市现在到底什么价你知不知道？

主持人：就是同等的地段新开的楼盘的价格和以前的价格一看就知道了。

朱戈：我们现在也在做年度总结，最核心的数字就是武汉的价格到底多少？没有人说的准确。

感觉武汉市到达6千多还是可以忍受的数据。我们感觉房价的涨幅是很大的。

李国政：据我们研究前三年的涨幅是15%，今年的涨幅是30%左右。之前三年武汉已经经历了比较快速的增长。

主持人：但是它要回落也没有可能吗？

朱戈：也有可能。这个可能会跟大势有关系了。明年的贷款肯定是非常严厉的。

其实中央活动区是一个城市整体控规的。这两年城市批规一直在透支。因为城市的发展有一个基本规律，就是每平方公里容纳的人口要到达什么标准，不能超过极限。而这个概念是在进行诠释，要形成多个中心的概念。把整个城市过于密集的人流和资金流分摊到每一个角落，让城市比较轻松的往前走。去减缓城市交通、医疗的负担。

主持人：它的目的并不是为了分摊房价。所以您的意思是它不会引起房价的上涨。反而会让房价更加的平均。

朱戈：是的。

主持人：关于近期二套房贷的出台，您对这个事有什么看法？对武汉市的楼市有什么影响？

杨光华：关于二套房贷的政策一直都很混乱，到现在才意见统一了，以家庭为单位。也是希望能把投资炒房的事给遏制住，但是为什么不早一点出台呢？

已经出台的这个政策会对炒房的人有一些影响。但是一般的大客户是不会有什么影响的。

李潇：这个实际上对老百姓也会造成一些困难。或是父母在外地双方再买房的话也会有一些影响。其实对真正有需求的人影响倒不是很大。另外郊区肯定会突破这样的限制。

主持人：这种政策感对市场上的炒房散户会有影响，但是对真正的炒房团，大的客户还是没有太大的影响。

李潇：这还是对之前的宏观调控的补充。

主持人：也就是说政府需要表态。这是政府有意向打压房价。

江浩：我是觉得这个事情应该对整个市场的影响非常大的，一方面进一步显示了政府对楼市调控的决心，就好象政府为什么之前没有出它呢？我觉得也是有想法和原因的。确实还是希望给市场一些缓冲，同时政府也有一些想法，我出一个东西看看各家银行谁最能最先领会我的意思。政府把所有大家认为的不是问题的问题全部界定进去。里面甚至说你以前贷款过，还清之后再贷款的还是算第二套房。这从政府的决心和实质的影响上都是很严厉的。

实际上10月份之后整个武汉市房市的调整也是从9月底国家公布二套房贷的政策开始进入调整期的。这次是更加严厉的“一刀切”，从市场上感觉也对一些楼盘的影响进一步加大。

所以我觉得明年政府如果还没有达到预期效果的话，还会有更严厉的措施。包括物业税等等手段政府都还没有用上。政府把这个东西发出去就表明市场不调控是不可能的。

另外从股市上也可以看出，房地产股的下跌是很厉害的。从信号上来看都是有很大影响的。但是反过来我们看所有的条例里面都是对购买第二套住宅实行房贷新政。也就是说没有实行对写字楼和商业地产政策的要求，从明年市场的趋向来看，有可能投资的方向会转向写字楼和商业地产。

李国政：刚才提到二套房的政策，我看到前面发了一个文，后面有一个补充的。

朱戈：这里面有细则的，我们看过有几条，央行说的只要你曾经贷款过，就算你有过一次。第二个家庭成员只要是成年了，你再买就不算是第二套。

江浩：还有就是如果人均居住面积没有达到标准，到当地的房地局拿到证据，就可以再买第二套。

主持人：好的，今天和大家都聊的挺开心的，由于时间的关系，我们对二套房的政策解读可以找专门的时间另外进行。今天的主题到此就结束了，希望会后大家踊跃的和我们的网友们进行讨论，感谢各位嘉宾的参与。谢谢大家！

进入相关报道： 武汉获批城市圈试验区会点燃冬天里的楼市吗？

2007是武汉房地产不平静的一年。在政策和市场的激烈碰撞下，2007江城楼市跌宕起伏，房价成倍攀升、购房者排队买房、开发商大量拿地、外地人成购房主力，“优”盘、案名、企业、营销案例、广告语、别墅将深层次的影响房地产走向？

【时间】2007年11月29日 下午2：30-5：00

【地点】泰合广场1105室 搜房网“大话地产”直播室

【主题】盘点07江城楼市 大话地产年度风云

【主持人】湖北交通台 田鹏

【入会嘉宾】

德盛行物业顾问有限公司缪德杰总经理；

中孚信地产顾问江浩总经理；

中房指数研究院华中分院朱戈院长；

搜房网武汉分公司高琦总经理；

武汉青年国民经济研究中心的王涛主任

>>进入直播

主持人：各位亲爱的搜房网的网友、以及我们现场的各位来宾，大家下午好！今天我们来到的是我们大话地产论坛的现场，我们今天要盘点07的江城楼市，大话地产年度风云，在这里对各位表现衷心的感谢。首先我介绍一下今天到场的来宾。今天到场的来宾有来自德盛行的缪德杰经理，同样还有来自中孚信的江浩总经理，在这边是中房指数研究院的朱戈朱院长，还有搜房网的高琦总经理，还有来自武汉青年国民经济研究中心的王涛。

相信大家都这样认为。2007是武汉房地产不平静的一年。回顾一年来房地产市场经历的风风雨雨，地产巨头汇聚武汉，地产大佬指点江山，武汉楼市在国内外资金的理性关注下，呈现了地产人的睿智和卓见，深层次地推动了武汉地产前进的步伐。

与此同时，2007也是房地产的调控年，地产新政频频出台，“第二套房贷款”政策从信贷角度规范房地产市场，打击炒房行为；“每次推盘量不得低于3万方”规定剑指捂盘惜售；加息成为家常便饭……

在政策和市场的激烈碰撞下，2007江城楼市跌宕起伏，房价成倍攀升、购房者排队买房、开发商大量拿地、外地人成购房主力……太多太多的事件值得回顾，太多太多的政策值得分析，太多太多的经验值得总结……“2007江城地产优年度总评榜”活动由此成型，盘点楼市方方面面，全面记录下这个特别的地产年。

政策盘、案名、企业、营销案例、广告语、别墅，每一个栏目的评选都期待您提出专业意见，哪项政策将深层次的影响房地产走向？最优楼盘要具有怎样的素质？家大业大的地产企业是否就能成为行业标杆？我们带着这些问题，组织了本次大话地产，与您探讨2007年武汉地产的得与失。

可以说今天来到我们论坛的都是武汉地产界的资深人士，不论从政策、理论还是实际的经验上都可以为我们提供真知灼见。所以今天我们提供了一些话题和各位一同来讨论，希望各位把您的想法向我们提出。首先我想请房地产界的资深人士聊聊在2007年感触最深、或者对行业影响重大的一件事。首先有请德盛行的缪德杰。

德盛行物业顾问有限公司 缪德杰总经理

缪德杰：我是觉得2007年确实是不平静的一年。这一年发生的事情真的是太多太多了。跌宕起伏、高潮迭起。所以我想可能一件事情也很难代表整个行业的发展。但是我想可以有几件事情来说。比方说从年初的世界城开盘热销上，当时的影响也是非常大的。到之后的武汉天地虽然是价格非常高，但是在短期内推出的房源也是很快销售一空。包括前两天的清江山水也是在短期内实现了高额的资金回笼。这几件虽然是不同的事情，在不同的时间段都反映了今年楼市的特点—“热”，而且热的有点发烫。我想这三件事情构成了今年武汉市场基本的特征。

主持人：总结您一句话就是热的发烫。这是我们缪德杰的总结。那这边中孚信的江浩您是如何看待武汉楼市的？

中孚信地产顾问 江浩总经理

江浩：我觉得07年武汉楼市给我感受比较深的一方面是整个房地产市场的价格，应该是近几年武汉楼市上涨速度最快的一年。当然从官方的数据可以看到，但是我们从具体的项目和一些片区的楼盘更加让大家觉得价格上涨很快的现象。比如在05年和06年汉阳、古田片区很多地方才3千多块钱。但是进入了07年像这些地方的房价基本上到了7千。包括光谷片区也是一样的。在短短的一两年时间，我们很多板块的涨幅都翻了一倍。这在武汉以前是少有的。这给了国内置业者一个非常明显的感觉，就是房价涨的很快。

另外从政府来看虽然前几年一直在说调控，但是今年调控出现了变化，以前更多的是关注对我们市场本身的特点，比如说70、90，或是用简单的手段调息等，但是现在我们发现市场在一边调控中继续上涨，今年是得到了根本的改变的。我们关注到今年的调控一方面政府加大了对供应渠道上的控制。各级政府包括中央政府都加大了对经济适用房以及廉租房的力度，大家可以通过这种渠道解决自己置业的问题，多了一些置业的渠道。另外从金融上增加了一些譬如控制第二套房贷款等等，这些抑制炒楼的手段，我想从根本上对市场起到了一定的作用。

实际上我们今年一方面价格在上涨，但是另一方面涉及到了居民居住的根本问题，政府也是换了一个角度在思考如何对市场进行新的调控。这个我想也是07年行业给我们印象比较深的感觉。

主持人：总结一下您的意思就是首先价格是涨高了，但是政府有了一些新的举措。不再是单一的调控。从各个方面政策、还有手段都增加了。这也是给了地产界一个挑战的思维。所以这点而言您也说的很正确。那么下面我们首先有请中房指数研究院的朱戈朱院长聊一下。

中房指数研究院华中分院 朱戈院长

朱戈：我感觉07年非常难受。我觉得可以用两个字代表市场。非常多的数据和现象，包括历史反差。看起来和事件没有关系，但是07年的反差让圈内和圈外感觉很大的。第一个是房价，据官方数字公布均价是5800元左右。今年到底涨到什么程度，至少我说不清楚。当时5、6月份晨报做了一个栏目的时候，我说要做最真实的数据，就做了以环线为基础做的数据，就看到今天晨报内环的价格是超过9千，中环的价格超过7千，外环以外是超过4千的。这个价格不管如何平均远远不止5800的数据。所以我们看到这个房价和我们传统意义上有公信力的统计有反差。

第二个是涨幅。去年年底成交价是4280元钱，今年到底的涨幅有多大呢？我敢肯定是100%以上的。但是这个倍数你从哪里可以找到呢？你根本无法找到。现在我们可以做一个统计方法，最后一天我们把所有在售盘的价格找出去直接除，找到他们的平均价。这个可能是市场感受最深得。

第三个反差可能市场发生的供应量和成交量有倒置。可能像刚才说到的世界城和香港瑞安等等，出来多少销多少，这在06年之前是没有的，但在今年我想值得我们深思。到底是有效需求大没有买，还是未来的投资价值大呢？

第四个巨大反差是政策的反差。实际上行内行外都知道武汉房价到今天这个点已经是这个城市很难承受的。这对未来城市的发展是有反作用力的，而且这在国外已经有很多无数的例子发生了。迟钝、疲软、麻木，最后演变到了投资的极端。我们从个案来看为什么房价会涨呢？不管作为发展商还是生意人，要挣钱可以公开去挣。十年前为什么武汉起不来？当时的武汉市政府是很迟钝和保守的。而现在的武汉好像又偏离到了另外一个极端。这在房地产业上的表达是非常明显的。

现在我们不能简单的说地价、供需关系、成本是房价上涨的原因，但是我觉得其中最核心的还是政府对市场的纵容。

从10月底到现在，上海、深圳、广州已经出现了价格下跌，甚至也出现了像中天置业这样的个案，这可能是一种苗头。我想今年发生的事件是正常还是不正常的，我想应该从后三个月来看看。对武汉市的现象从我个人来讲是比较忧虑的。

主持人：总结一下您的话就是地产泡沫，如果涨的像这种态势，必然会带来很多的市场隐患，也会对以后的市场发展带来不利的影响。这也是需要提醒大家注意的。接下来我们邀请到的是武汉市青年国民经济研究中心的主任王涛给我们说一下。

武汉市青年国民经济研究中心的主任 王涛

王涛：其实今年的事情比较多。在我印象中特别深的事是信息的公开透明度。比如说我们在做房地产发展报告的时候，最终像房价数据，我们通过多方面，最后均价到底是多少是无法统计最真实的。所以信息公开透明度是需要提高的。

第二个我觉得现在的房价是涨的很快的。如果说两到三年涨到这个幅度我觉得是很正常的，但是通过一年半发生这么大的变化是不正常的，也是不理性的。因为不管你如何算，也不应该是那样的水平。

第三个是关于住房保障制度的，从武汉市的住房保障写进政协的建议里面开始，包括经济适用房的摇号直播，到李宪生视察经济适用房，到大一点的参与经济适用房的建设。调控由原来的市场转到了重点保障上。这点对中低收入阶层来说是很好的信息。到底将来能执行到什么程度？这也是我们后期需要关注的。

另外关于限价地的推出对后市的土地，包括土地供应的模式是非常有意义的探索。如果说将来供应量大一些，我觉得这对房地产企业健康发展是有帮助的。

主持人：王主任的意思就是先总结了一下，然后提出了建议。这个是属于展望型的。

中部崛起的号角吹响，武汉的城市价值被训练发掘，外来的开发商、外地的投资者对武汉楼市热情高涨，这种外地人在武汉的投资风潮是对城市价值的肯定，还是出于对房价的信心？这股异地的力量是否也成为2007推动江城楼市的新势力？

江浩：作为机构投资也好，还是个人投资也好。实际上我们在看我们说的炒楼团里面我是惯常分为两种类型。在国内目前的背景下面，可能最容易对大家来关注的投资市场就是一个是股市、一个是房地产。我周边接触的一些朋友，他们作为异地置业也好还是怎么样，实际上也不是马上卖出去的。他们认为房子要涨价，有可能不一定马上就卖，也可能是放到三五年，这种我觉得还是很多的。这和以前上海的职业炒家不一样。如果说房产在五年内升值了12就转让出去你是不赚钱的。实际上我觉得可以肯定的说，这部分人对武汉07年的市场是产生了很大影响的。同时也对武汉房价的快速上涨贡献了一定的力量。但是从另外一个侧面来看，如果想很好的解决这个问题，我想还是需要跳出这个问题用其他的思维来解决。

今年十七大总理的报告也提出了一个问题，大概的意思是能让普通的老百姓能找到一些让自己财产保值增值的渠道。再加上政府对行业的调控，我想是可以分流很大资金的。从客观上可以降低行业泡沫的风险。

主持人：这边咱们中房指数研究院的朱总是如何看待异地置业的？

朱戈：异地置业实际上是在价差上的梯度消费和投资。咱们先从香港和深圳来看，为什么深圳的房价这么坚挺，是因为背后有大量的香港人在深圳置业。他们对这种价格两万或是三万是很迟钝的。同样在国内出现的地域差，武汉和深圳的房价出现落差的时候，一部分人和湖北有关的人，他们来到武汉买房置业。这个最核心的东西就是投资或是投机。我现在不知道这个事实是否准确，如果是真的就非常恐怖。我们今年估计在一千万平方的销售，这里有拿了400万的房子用来投资，或是沉淀在十年之后的供应量。这是未来市场巨大的定时炸弹。本来武汉的市场就只有一千万，这个价格是无法爬到这么快的，突然有一半的房子被别人抢走，那肯定会拉动价格的上涨。首先这个供需关系就被破坏了。但是说它的好或是坏是无法判断的。因为钱就是往多的地方涌的。将来除非房价不涨，或是涨幅低于现在的交易成本或是持平。异地置业的作用是非常多的。但是这个异地置业从9、10月份之后是陷入低潮的。因为大家突然感觉到了风险。即使是有人从深圳炒房挣到了钱，他们也觉得武汉利润很薄，或是看不清楚的风险。我想这个异地置业可能不光是武汉的问题，整个国内所有二线城市，甚至包括一线城市，异地置业是推动房价，改变供需关系最强大的因素。

政府当时做供地计划的时候是没有把外来置业者算进来的。这导致了供需关系极度不平衡。如果异地置业的规模还往下积累，有可能将来中国的房地产市场会从这里撕开一个口子。

主持人：好，我们房地产发展蓝皮书的王主任是如何看待这个问题的呢？

王涛：我感觉前面的老师、专家都谈的很好。我想说一下的是目前经济一体化的格局，包括现在快速交通体系构建的过程，这种跨区域的置业肯定是很多的。包括从黄石、鄂州到武汉的情况。另外这些投资客也是心理预期很大的，因为中国人都有一种从众的心理。有一些人都是研究比较透了的，但是还有一部分人是觉得家里人买了房子赚钱了，觉得下一套房子还可以赚有点钱就投入进去了，对这样的人我觉得需要加强引导，引导他们合理消费、合理投资。

另外不管是媒体还是一些机构来说，不能把异地置业作为一种炒作的工具。

主持人：刚才我们大家说的有点沉重，我们现在来说一点开心的事情。因为在一系列重大政策出台下的2007年，我们都在考虑是谁在体提升武汉人的居住水平，谁给武汉带来了前所未有的住宅体验？而且是哪些房地产企业在影响武汉楼市的发展？谁在武汉家大业大，产量大，以大家风帆树立行业标杆？我们先请缪总谈谈。

缪德杰：如果说一个企业的话，我觉得万科是全国领先的，同时在武汉他们07年做的项目，比方说金色家园，朗苑等，不像前几年做的比较偏远的郊区项目。他们都是在城市中心的项目，虽然规模不大，但是我觉得是具有一定特色的。比方像万科·朗苑给了我们如何利用老的工业厂房做的项目。再比如说金色家园在中心城区，交通非常繁忙的区域如何利用它来打造出精品。这些都是值得我们借鉴的。

主持人：我想企业能成为领军人物的话，一定会在周边树立标杆，这个体现在经济价值和文化价值上。这两个标杆都能成为整个区域的标杆作用的话，那就能成为领军人物。这边我们的江总如何看待？

江浩：现在我知道搜房也在搞评比的活动，那么最终市场会有一个公平的评价的。我想谈一下关于这样的企业，在今年给人感觉势头很猛的，一个是上市公司。我们看到武汉会聚了很多房地产上市企业。可以看到每一次的土地拍卖市场上，最终举牌的那一瞬间，在竞争的那几家企业基本上都是国内的上市公司。

另外从一线城市来到武汉发展的一些房地产企业，在07年也给武汉市场留下非常深刻的印象。包括从上海、深圳、福建、北京过来的一些开发商，我觉得这点也是对07年的武汉房地产市场起到了很好作用的。特别是在产品、人居的理念上都起到了很好作用的。

主持人：一个是上市公司、一个是外地的企业。让武汉的楼市呈现出和之前不同的状态。大家有了竞争，有了比较，谁优谁劣都显现出来了。我想中房指数研究院的朱总也有自己的想法，您觉得哪些是在影响武汉的楼市？那些企业是值得让人尊重的？

朱戈：我觉得你说的这些是有些模糊的。我们至少在07年也看不出哪家企业，或是哪个企业表达出值得让人尊重的地方。我觉得肯定是没有一家企业是真的深思和尊重的。

另外我觉得在07年谁块头大，谁有钱谁的影响力就大。比如说上市公司，像万科、来自香港的一些巨头等。另外这对本土的企业造成了一些影响，本土的企业全面萎缩。包括像本土的福星。未来的房地产市场可能就是成本越来越高，小企业是无法拿出资金来拼的。

主持人：我觉得任何一个公司对这个社会有影响，就必然肩负一点社会上的责任。

朱戈：最后说到这么多有钱的企业，谁的影响最大，我想还是要拿数据说话的。拿数据说话我觉得有两个端口。一个是你拿了多少地，另外你07年推出了什么样的产品出来，谁卖的价高，谁的量大，谁的影响力就越大。今年已经不需要任何的掩饰和客气，不管你是什么样的品质都可以卖出好的价钱来。但是从万科来看，它至少是比其他的企业做的认真一些的。

王涛：其实我想最终的根源还是要追述到消费者身上，因为最终他们要住，要追求舒适性和体验性。不管是万科还是金地，你盖的房子有消费者追随那就说明你盖的房子是好的。到底是未来哪些企业能引领市场，我觉得非常同意刚才朱总的观点，就是从数据来说话，一个就是你到底有多大的储备面积，每年的销售额多高，你到底做了哪些公益事业。另外从趋势来看，就像江总说的目前整个武汉房地产市场成了大企业的天下。长远来说这些资金流和人才流肯定是往有钱、企业品牌比较好的企业涌入。将来可能就是强者愈强，弱者愈弱。

主持人：我们搜房网既然搞这样的评选，我觉得高总您肯定有想法。

搜房网武汉分公司总经理 高琦

高琦：我不太同意朱总的说法。一个企业如何才可以得到社会的尊重，不是体现在我把房子卖的很低。其实今年市场上也有把房子本来做的不是经济适用房，但是价格却是经济适用房的价格。它能被社会尊重吗？它没有遵循市场的原则，所以我想一个企业能否得到社会的尊重，能不能成为行业的标杆。我相信大家刚才听到主持人的问题的时候，肯定第一反应就是万科。有没有谁会说到这个企业还会想本地的大佬吗？我想第一个印入脑海的还是万科。可能它在武汉做的房子还有这样那样的缺陷，但是它毕竟是房老大。他们以做汽车的方式来做房产，确实是比其他的企业要提前。这点在我们公司和万科公司打交道上可以看出来，他们企业的文化，甚至一些销售都是和其他企业具有很大的差别。

另外说到开发商不想负责任，其实这个行业的税收是相当高的。房地产市场起来了，土地拍卖出去了，你政府有钱了，相关的一些配套才可以起来。因为它毕竟是带动了整个城市的发展。所以我想对开发商来说这个是不好界定的。比如说像金地前段时间做的大爱无声，包括这个星期沿海会做一个母亲水窖的活动。还有新阳光也在捐赠希望小学。大家都有或多或少的一些表示，现在我们可能是感觉网友、市民对这个行业的开发商有一些误解，认为他们就是榨取了人民的血汗钱，开发商的形象不好，但是我认为还是有一些有责任感的。责任感就是把自己的房子做好。我一直非常喜欢人信千年美丽，我觉得它整个的项目做的相当细致，我觉得房子做好了就是开发商社会责任感的体现。而且他们公司的董事长一直就在工地上。我觉得能做到这点是很难得的。

主持人：所以标杆的作用是很重要的，这也是我们高总为什么做活动的初衷，让整个社会都能树立标杆，让其他的企业也能学习他们的想法。另外武汉楼市的2007年走得喧闹而精彩，从轻声吟唱到高“涨”而起，从低而不陈的曲声绕梁，到风声鹤唳，你觉得“十大优盘”应该具有哪些条件？是地位显赫、定位高端？还是形象亲和、关注度强？我们下面先从王涛主任开始。

王涛：我感觉其实今年对整个产品这块有责任的开发企业可能关注更多，还是一如既往的在产品精细化这方面发挥作用。一个比较好的楼盘是能尊重这块土地的，第二个是能尊重细节的，第三点是关于居住的舒适度。另外一个是价格。不管是今年价格涨的很快，或是明年卖一些。

朱戈：07年武汉市价格可以突破以前的成本，包括新技术、新材料的突破，包括一些强制政策的执行。当时说到优盘的时候，我当时看了很长时间。对于新东西的运用也是需要考虑的。至于说其他的布局你如何说是有道理的。另外关于十大优盘可以看看他们的口碑、信誉、和他们的硬件。谁的体重大、身高高、外立面漂亮等等。

主持人：我们请江总谈一下标准。

江浩：我觉得无非是硬件和软件。硬件就是所有看得见的东西，但是这里可以列很细的标准。像节能环保、园林都属于硬件。软件我觉得很重要，它说的就是服务，也是贯穿与整个楼盘的始终。从开始销售一直到业主住进去的感觉，这个我觉得都是这个楼盘本身应该具备的特质。因为楼盘必定是提供给人来居住的。关键是大家居住的感觉是否舒适。开发商在前期规划也好，在考虑这种理念的时候有没有更多的关注到业主的居住度，也是来评判我们心目中楼盘是否好的标准。这里可以细化出很多的标准出来。

主持人：那请我们的缪总谈一下。

缪德杰：刚才我觉得各位都提的很有道理。但是我想谈的是，我们讲的十大优盘，上面写的是地位显赫，定位高端，这个我想不一定是地位显赫、定位高端。是不是卖的最贵的就一定是高端了？我觉得应该是最合适的。可能有的楼盘定的价格并不是很高，但是是做的最合适的。它可能就是面对中等收入人群的，但是它做的是非常适合人居住的。我觉得更多的是要从它是否和谐来看。你的定位和价格是不是适合这群人？比方说为物业管理所考虑的种种设施是否到位等等。我想我们需要做这些配套的东西。这些是否在所有楼盘的设计上都有。

主持人：所以我们这个评选需要有一些细化的标准，让大家都知道是如何评出来的。

缪德杰：当然最重要的这个评选也不是专家去评选，应该是由广大的市场来进行的。需要由买这个房子的人参与进来。

主持人：所以我们这次评选不光是提出表扬，也可以为以后的购房者提供一些标准。这是咱们活动的一个重要的意义。是为以后的楼盘和房型提供标准。

朱戈：我建议可以提供一项就是性价比。

主持人：今天我们讨论的差不多可以到这里了。最后想请高总就这个活动说一点。

高琦：今天为我们提供了很多好的建议。我们也在考虑这个年度榜到底如何做。一般就惯例来看都做的很商业，但是今年我们不想这么做，我们就是想给广大的网友带来公正的东西。那这些东西如何来，我们也没有设置专家评审团这样的机构。但是也会邀请一些专家对入围的项目进行点评，当然我们也会借助市民的投票和网上的投票来进行，更多是借助民间的声音。我们的评判标准如何来定呢？代理公司不可以定，广告公司不可以定，媒体更不可以定，那谁来定呢？就是由老百姓来定的。另外网络体现的就是互动。所以我们更多的是希望由网友自己来评。我们现在是属于一个提名期。各个项目如果自己想参与的话，可以把自己参选的理由提出来，但是到了后期入围期就会有网友点评区了。就好象淘宝的卖家评论一样。你负面舆论很多的话，你就会被PK掉了。我也希望各位老总能给我们这个活动本身多提一些建议。

主持人：在这里今天我们盘点07江城楼市大话地产年度风云的活动就到此结束了。在此感谢各位嘉宾。再次地用掌声谢谢大家！

进入[新闻评论]      欣赏更多图片新闻 

>>>>>浏览更多市场动态，倾听各方观点，了解更多楼盘信息，欣赏更多图片新闻，请点击进入今日资讯>>>>

政策、“优”盘、案名、企业、营销案例、广告语、别墅，每一个栏目的评选都期待您提出的专业意见，哪项政策将深层次的影响房地产走向？最优楼盘要具有怎样的素质？家大业大的地产企业是否就能成为行业标杆？

2007，武汉房地产不平静的一年。回顾一年来房地产市场经历的风风雨雨，地产巨头汇聚武汉，地产大佬指点江山，武汉楼市在国内外资金的理性关注下，呈现了地产人的睿智和卓见，深层次地推动了武汉地产前进的步伐。

与此同时，2007也是房地产的调控年，地产新政频频出台，“第二套房贷款”政策从信贷角度规范房地产市场，打击炒房行为；“每次推盘量不得低于3万方”规定剑指捂盘惜售；加息成为家常便饭……

在政策和市场的激烈碰撞下，2007江城楼市跌宕起伏，房价成倍攀升、购房者排队买房、开发商大量拿地、外地人成购房主力……太多太多的事件值得回顾，太多太多的政策值得分析，太多太多的经验值得总结……“2007江城地产优年度总评榜”活动由此成型，盘点楼市方方面面，全面记录下这个特别的地产年。

政策、“优”盘、案名、企业、营销案例、广告语、别墅，每一个栏目的评选都期待您提出的专业意见，哪项政策将深层次的影响房地产走向？最优楼盘要具有怎样的素质？家大业大的地产企业是否就能成为行业标杆？我们带着这些问题，组织了本次大话地产，与您探讨2007年武汉地产的得与失。

本期我们特意邀请到行业资深的地产策划人来畅谈策划、广告之美。

时间：2007年12月7日

地点：搜房网大话地产直播室

参与人员：

合富锦绣地产顾问有限公司策划总监胡小雪

中科辉创地产顾问武汉有限公司高级策划师黄辉

中科辉创地产顾问武汉有限公司策划师乔安瑜

武汉华立置业发展有限公司总经理助理邵敏

武汉新聚仁房地产经纪有限公司资深策划杨璐

大鱼机构项目总监罗依莎

到会嘉宾均是地产界资深人士

以下是直播内容：

主持人：首先很高兴能邀请到各位参加这一期的大话地产，在座的各位都是武汉房地产界的策划精英了，先请大家自我介绍一下。

杨璐：大家好，我是武汉新聚仁的杨璐。我们之前的项目是东湖楚世家，还有万豪国际，写字楼项目有世贸大厦，现在新的项目叫静安上城。

邵敏：我是华立置业的邵敏。

中科辉创乔安瑜：我们操作的项目有接近尾盘的香港路·浅水湾，还有一些异地的项目和推盘的项目就不介绍了。

罗依莎：我们现在在做的项目是御水天成，基本上属于尾盘。

胡小雪：我是合富锦绣地产的，我们做千年美丽等项目。

主持人：今天请大家来也是请大家回顾一下2007年的营销案例和广告语。在讨论之前请大家给我们一个概念，就是我们以什么样的标准来评判一些比较优秀的广告。也请大家说说在自己心目中给自己印象最深的广告语。

武汉新聚仁房地产经纪有限公司资深策划杨璐

杨璐：以我的概念来说，我觉得地产广告语第一是对产品内涵的介绍，第二个是区域性，所以我非常感兴趣的是汉阳的那个墨水湾，那个广告语叫“汉阳偏心了”。我很直观的觉得即使不知道这个盘子，也会对这个盘子产生兴趣。

主持人：可能很多业内人觉得很好，但是购房人可能会看不懂。

罗依莎：它诠释的是一个地段的优势，因为南国明珠那个项目并不在汉阳的中心。其实真正的中心是在钟家村。以后的汉阳是四新区，所以它说它是中心。

搜房网武汉公司主编姚锐

姚锐：那个地段确实是差了一点，但是广告语说的不错。我觉得一个好的案名首先它要简洁、明快，容易让人记住，那种一口气一个广告语打十几个字的无法让人很容易记住。第二个能看这个广告语就知道它楼盘的卖点在哪里，实际上我觉得今年能真正达到这两点的案名不多。所以前段时间在论坛里我发了一个帖子就是把所有的案名都批了一遍。但是我们当时做策划案的时候比较推崇一个案名，好像御水天成那个广告语还不错。

罗依莎：这个实际上是我们的形象广告，我们御江天成主要是诠释那四个字，为什么叫御水天成，最后不知道为什么变成了我们的广告语，但后来我们的主广告语都不是那样的。

姚锐：大家觉得在自己的心目中不一定是今年的，但是哪一个楼盘给自己印象深刻？

中科辉创地产顾问武汉有限公司策划师乔安瑜

中科辉创乔安瑜：我们觉得在武汉的楼盘柒零社区还是印象很深的，有一种很让人感动的感觉。其实真正说好的东西我们从业内来看是看它能否和那个楼盘相通，但是消费者不会那样看的，可能消费者并没有意识到那些，我们更多的时候把那个当做作品来看的。

彭非：我觉得广告语最重要的还是标新立异，能吸引眼球的。

姚锐：让我想起了兰陵大公馆，“恨透大人物的小房子”。这个是很容易让人记住的。这种广告语就点出了我的卖点，然后又容易让人记住了。我希望大家可以来提出觉得一个真正的广告语需要什么样的特点？或是有什么样的广告语给我们容易记住的？

邵敏：我刚刚在隔壁老毕的办公室里面坐了一下，我看它的电脑里有碧桂园的案子，我是很早接触了它那句广告语的，就是“给你一份五星级的家”。这是用了多少年都经典的，我觉得要超越这句话很难。这句话据说是十几年都流行的。实际上我都不记得碧桂园了，但是只记得它那句广告语。还有我当时比较喜欢的一个比较大气的广告语，在我们边上的天下国际公馆，说是贵族走进来，走进来变成贵族。我觉得那句话是很容易让人记住的。

罗依莎：但是我不喜欢那个广告语，很俗气的。

武汉华立置业发展有限公司总经理助理邵敏

邵敏：问题就是你卖给谁，像人家戴的金表我们看了也很俗，但是并不是卖给我们用的。像柒零社区就是卖给我们这样的人的。像以前我们说广告做给谁看的，就是做给开发商的老板看的。市场好的时候你会发现广告是唯美派的。市场不大好的时候我们发现什么样的广告最吸引人呢？就是最实在的那种语言，比如说像我们的那句广告语叫“这里的房价3800起价”效果就很不错。

姚锐：但这个并不是广告语的功劳，而是营销方面的。

邵敏：不是说唯美的就一定奏效的。

姚锐：这个是必须由它所服务的项目来支持的。我不能说这个房子一万起。

合富锦绣地产顾问有限公司策划总监胡小雪

胡小雪：确实有这样的情况，像在房协那里的一个惠园大公馆就是自己的房子是10万欧元起。那是一个烂尾楼。

罗依莎：那个房子很多是外国人和外地的客户群。

邵敏：但是说实话它那个房子当时是领先武汉十年的。

罗依莎：直到现在也是领先的。

彭非：我记得那个时候给我印象最深的事是长城建设卖别墅靠派单来做的。

姚锐：九几年的时候所有的楼盘都是依靠派单来做的。

胡小雪：我认为任何的营销方式还是广告推广，是适合不同的人群和项目的特性的。像我们刚才说的原始的做法相对高端盘来说是一个丢形象的事，但是它可能是从高到低一个面的结合。像我看到那个天琴湾在徐东平价派单做宣传的时候我就拿了一张。

姚锐：这个广告语也是不错的。城市向西。

胡小雪：其实我今年每次过二桥的时候看到一些路牌上的广告语都颇有感受，我问过我们的策划师二桥上有多少块广告牌给你印象最深刻，那个时候我记得万科上的一个广告语就是“改变你与世界的距离”，而这是以前的十七英里说过的话。

杨璐：现在就改成了“世界的高尔夫”。

胡小雪：包括巢NEST我们做的把世界藏起来。我说你把世界藏起来，难道过段时间再把世界放出来吗？这句话的意思就是你要去想它的意境，我们要把好的东西珍藏起来，同时不显山不露水把它的价值发挥出来。其实当时提这个话的时候我还是有疑义的，另外还有巢提出的“敢于世界比品质”，这是当时他们的老总有这样的想法所以提出来的。

大鱼机构项目总监罗依莎

罗依莎：巢还有一句是“不同于99%的别墅”。那是我当时对巢印象最深的概念。

胡小雪：我觉得数字引入广告语里面是很好的诠释。包括华润推出了一个几又几分之几的生活，这具有很好的传达性。为什么我们说柒零社区是比较成功的。当时那个案名在沟通的时候也在考虑如何吸引这部分人的思想。就是我们在分析客户这块，发现那些刚刚毕业做老师的这些人他们的年龄都是在七十年代，就是这样一波人购房的需求是最大的。把人群锁定了之后，然后进行分类、划分。后面推出的一系列东西都是围绕这个案名来延展的。记得大家顾问出了一本书叫《解决》，那个时候就是对柒零年代的人思想的回忆和期盼，我后来看这本书的时候感觉影响很大，我个人还是偏向南方深圳方面的广告语，包括第五源等等。

汪泉：其实我觉得那个谓语城也很奇怪的。

罗依莎：谓语城其实就是江南家园的二期，以前江南家园做的产品也是很不错的，不管是户型还是外立面都是很成功的。但是后来出了一个谓语城，我当时不知道是江南家园，但是去了之后我才知道，个人感觉还是沿袭以前那个感觉最好。

中科辉创乔安瑜：其实你没有发现，虽然你们觉得案名不好，但是你们都还是关注了。其实我们并不能评判它好不好，但是它确实在市场上能引起关注。

胡小雪：还有另外一个原因当时那个谓语城我们也参与过，当时我们公认的可以叫做“红茶院落”，可能我们认为江南家园这一期的产品已经引不起客户的激荡了，还是想把客户给拉回来，让他们能感知。这个是大家顾问做的，高虹也在进行引导，我们如何把这个项目推向一个高度。那个时候北京有一个项目叫主语城，所以就想到我们的项目可以叫谓语城，而这个概念提出来的是新知识分子专区，也是比较符合这个人群的。而且后来涨价也是非常快的，如果还是江南家园的话涨价就不会很快了。

罗依莎：其实我觉得涨价和案名是没有关系的，因为光谷这块涨价都是很快的。

姚锐：但是如果是沿袭江南家园的话涨价就不能涨起来了，但是如果它换一个名字的话就很好了。不过像南国明珠那个换成墨水湾的话就不大好涨了。我们还是不要把话题扯远了，最好还是回到这个话题上来。大家自己作为业内人觉得比较好的广告语可以提出来。

汪泉：我一直很奇怪那个“地位”。

杨璐：其实它中间是一个国际象棋，也可以想象成第一位的意思，这是你可以进行联想的。

姚锐：我说这个话可能大家很难第一时间知道哪个好或是不好，因为各位都是做策划的，自己可能职业生涯中也有一些比较好的案例吧。像我们说巢NEST最早的广告语是“有爱要有巢”，这个广告语听起来很简单，是他们一开始就出来了，然后他们围绕爱和巢之间起了无数的广告语，最后发现还是这个广告语最好。这是它的一个历程。我们觉得自己生平中做了很多的案子，可能我推出来的时候就很平常。但是它其实有很多可以说的东西。

杨璐：这个感觉就像我们学哲学一样的。我们先提到这个东西，然后围着这个东西走了很远，最后绕了一圈还是发现最开始的最好。

胡小雪：这个就说明人生就像一个圈。

杨璐：因为我们开始就想把这个东西丰满起来，后来发现越是丰满离原来越远了。后来还是发现这个最好。

姚锐：其实最简单的就是最好的。

杨璐：就像我们有一个别墅的项目起名叫长岛。就是美国纽约那个长岛。我们想如何来丰满这个长岛，如果光是长岛就不是很好，我们想到很多包括中国意境，欧美路线的，最后走了一圈之后发现还是长岛最能概括某些东西。

胡小雪：包括我看了他们做的长岛的平面做的很好，一个就是把谷歌截取的长岛拼到那个平面上，然后把颜色变成比较大气的颜色。

杨璐：包括我们上面还有一个入选的静安上城。取名静安就是给人一种感觉是既安静、又安详的感觉。然后上城的概念大家都知道。把两个东西综合起来之后我们起名叫“静安上城”。实际上没有多少概念化的东西在里面，非常的平涩。然后广告语也起了很多，后来我们发现武昌的湖和汉口的湖比起来，武昌是不会缺湖的，但是我们发现在城市中心的湖很少了。汉口可能就是西北湖。然后看到武昌只有两个湖，一个是沙湖，一个是晒湖。

邵敏：当时我们也想叫菱角湖的，后来还是觉得叫新华比较好。为什么会取名叫新华时代呢？就是因为有太多人对这里的名字敏感了，我们就取一个大众化的名字。

胡小雪：前段时间我看到华润有一个项目叫归去来。那个项目在苏州，我后来发给杭州的AD看，他们觉得在那里很多都是这个样子的。原来我们说广告的南北派，北派以北京为首，深圳以南派为首。北派就是非常大气的，整个版面是大篇幅的，最后是一个画面就没有了。南派就是像做艺术照里面还要插一点小文字的。而长三角那里就更加的柔情写意了。

姚锐：那大家觉得武汉的氛围是什么？可能有的像杭州那样就是水墨文化渗到骨子里的，那我现在还不知道武汉是什么样子的？

杨璐：武汉就是中西合璧，南北兼容的。

姚锐：什么在武汉比较吃的开的？说老实话我觉得武汉真正唯美的并不多。

邵敏：可能还是我们的三千多块钱比较实惠。我们当时真的研究过。就是试一期看电话是多少。这个效果就是这么出来的。我们后来有一个盘名字就叫淮海第一城。它也是打价格，最高的价格就是4500起，旁边的房子还只卖3、4千的时候，它就这样打广告。当然4500的效果肯定没有3000的效果好，但是这个价格打出来确实让大家很清楚。

而且华立有一个特点，做项目所有的东西都是以文字为主，我们的LOGO什么的都是很少有图案的。

说到大气其实世界城做的蛮大气的。那个名字就很不错。

姚锐：光是广告投楚报去年就是一千万。所以世界城很多的做法是值得大家借鉴的。

彭非：但是现在的广告法是不允许起第一这样的名字的。

胡小雪：去年的时候新地·东方明珠起了一个名字就是“让你的名字给全中国的房子做榜样”，那个广告语一上线就被罚款了。

主持人：我们在这次的评选过程中发现有很多的开发商都来参加什么十大楼盘啊，十大案名的评选，但是关于十大营销案例却没有多少人感兴趣。

胡小雪：实际上是他们今年的房子卖的太好了。

主持人：那房子卖的太好了对你们来说是不是有影响。

胡小雪：但是从现在开始“寒冬”来临了。很多的开发商找到我们第一句话就说给我们聊聊政策吧。

罗依莎：我想开发商有这样的担忧是好事情。就像御水天成为什么起这样的案名，因为开始提案名的时候提了很多个，但是他们的老总一看到这个案名就非常喜欢，最后就改成了这个名字。

彭非：实际上御水天成的提升也是很多的。起码比我们的心理预期要高很多。

罗依莎：实际上它做的产品也是很好的，虽然没有很多的亮点，但是质量还是很不错的。

彭非：实际上当时我们看那个盘量的时候心理价位并不是这样的，预期能接受的也只是4千多，但是它一出来就是6千多。

胡小雪：我一直以为御水天成是至少是15万方的楼盘。

罗依莎：是的，有很多市民打电话来说你们有几期，有多少万方？为什么说我们是尾盘呢。因为这是一个小盘。但是开发商的概念不一样，他并不是说想做什么，而是纯粹的为了回款。

邵敏：我当时起的广告语是“幸福因缘而起”，就叫它“景江缘”好了。

罗依莎：原来我们做户外的时候，广告公司做了一整面，就像是水岸星城整面水的感觉。而我是强力反对的。首先你这个项目就有误导，你吸引的可能不是你的目标客户群，冲着你来的是大规模很大气的水的感觉，而客户真的来了之后会发现根本不是这个样子的。

彭非：是因为你正在推的时候是市场好的时候，可能因为这样把你项目的缺陷给掩盖掉了。

罗依莎：其实这个项目产品定位是成功的，推广定位是不成功的。

给我印象比较深刻的项目还有融科第一期的“一座城的联想，一代人的梦想”。

主持人：好的，今天非常感谢各位参与讨论。谢谢大家！

武汉规划中的新城区阳逻，目前城区面积37平方公里，人口16万，到2020年，预计阳逻将以106平方公里的面积，和60万居住人口跻身为一个中等城市水平。这样的发展速度，意味着阳逻地产市场将是房地产市场的一块巨大的蛋糕，里面的商机有待发掘。

【时间】2007年11月1日 下午2：00-5：00

【地点】泰合广场1103室 “大话地产”直播室

【主办】房地产门户网站搜房网 武汉分公司

【议题】看好阳逻的N个理由

【主持人】湖北交通台 田鹏

【入会嘉宾】阳逻片区各开发企业负责人

天琴湾 杨宁

金色水岸 米飞

东方佳园 郑阳

祥盛地产 郑智公

东方新天地 冯俊

阳逻城市广场 林海

>>进入直播

湖北交通台主持人 田鹏

主持人：咱们今天主要是来谈谈阳逻发展的问题。

各位搜房网的网友，还有湖北交通台的听众朋友们，大家好，这里所听到的是我们搜房网举办的大话地产节目。今天主要的议题是探讨阳逻的N个理由，今天的大话地产同样也是搞小动作，我们请来了很多的业内人士一起来聊这个话题，今天坐在我左边边的有天琴湾杨宁先生，金色水岸米飞先生以及东方佳园郑阳先生，在我右边的是东方佳园的冯俊先生，祥盛地产的郑智公先生，还有阳逻城市广场的林海先生。在今天我将为各位主持今天的大话地产。首先在活动开始之前简单介绍一下阳逻板块的背景。

首先第一个是阳逻大桥，当阳逻大桥在通车后，15分钟之内可到武昌。

其次是武钢搬迁，武钢将落户阳逻，直接带动了此地人气指数。

然后是阳逻新城，新城远景为106平方公里，60万人，相当于一个中等城市。

今天我们请来了地产界的专业人士也是一起想聊聊阳逻的问题。

在规划中的阳逻新城疫阳逻开发区为主体，另外囊括了武汉市新洲区阳逻街及双柳街的一部分，目前城区面积37平方公里，人口16万，规划到2010年，城区用地规模达45平方公里，人口33万；到2020年，城区达54平方公里，人口45万，远景为106平方公里，60万人。60万的居住人口，相当于一个中等城市。如此大规模的居住人口，意味着阳逻的地产市场将是一块巨大的蛋糕，而不少开发商已经嗅到了
阳逻的商机。

10月15日，保利地产公司发布公告称，已通过合作的方式，获得阳逻开发区柴泊湖以北、71.12万平方公里（约1067亩）的住宅用地，可建成总建筑面积达170万余平米的超大型小区。目前阳逻已聚集了东方佳园、东城明珠、金色水岸、城市广场等多个高品质项目。随着片区开发热度的“升温”，阳逻还吸引了地产集团、武汉城乡建设有限公司、武汉南湖房产开发有限公司等多个市内大型房企也投身与此。而从此，阳逻楼市将进入品质年代。

刚才我们简单的介绍了一下阳逻的情况，下面就请所有到场的嘉宾做一下介绍。

天琴湾 杨宁

天琴湾 杨宁：各位听众大家好，我来自于泰盈置业，我们在阳逻代理的楼盘是由世纪万通房地产开发有限公司开发的天琴湾项目。这个项目位于阳逻柴泊湖，属于一线临湖的项目。而且我们项目有一个很大的特别，是叠湾美宅，也是临水边坡地的地势做成的项目，然后我们项目的产品是多样的，从联排住宅到别墅是多样的。我们项目最大的特点除了水岸以及坡地以外，就是我们精致打造的品质。我们的项目是由曾经参与了北京奥运规划的ECO为我们做的项目整体规划。然后为万科、金地大型地产商服务的很知名的景观服务公司香港景尚为我们做的景观。应该来说我们整体的规划同其他的大型项目同样作为标杆而存在。另外在我们本月20号开盘的时候，我们这个项目既在意料之内，也出乎意料应该来说在阳逻中等偏高的价格，但是在一天之内我们是全部售謦了。当时客户蜂拥而来抢购的场面也是非常热闹的。

在后期我们在年底会陆续推出二期的部分产品，欢迎对阳逻有兴趣的客户过来置业。目前我们一期的均价是在2300。

主持人：这个价格也相当有吸引力的。

天琴湾杨宁：我觉得阳逻还处于发展的起步期。我们现在客户的群体其实也基本上是以青山为主，汉口买的也有，但是还是以投资为主的。因为投资获利来说是可观的。我个人认为价格上的优势是非常明显的。青山因为历史的原因，它是工业区，它的商品住宅的量是比较小的。甚至有一部分开发了之后大部分价格都是集中在5000以上，6000左右的，而我们阳逻大桥通车了之后，我们的优势也是慢慢显现出来了。

主持人：这也是看好阳逻的原因。

天琴湾杨宁：对的。

主持人：刚才泰盈置业的杨先生也介绍了天琴湾的情况。下面请金色水岸的米飞先生介绍一下。

金色水岸 米飞

金色水岸米飞：各位听众大家好。我们金色水岸是位于阳逻的平江西路，可以说是一个非常好的地段，我们金色水岸一共是八栋13层小高层带电梯的，是从今年5月开盘，至今已经销售过半了。现在我们金色水岸均价在2800，开盘时我们的均价是从2100多开始，现在的价格又上升了。我们金色水岸在阳逻来说是属于品质的提升。

主持人：下面请东方佳园的郑阳介绍一下你项目的情况。

东方佳园 郑阳

东方佳园郑阳：各位观众大家好，我是来自东方佳园的郑阳。我们是一个公园式的大社区。由18栋小高层组成，面积从78到100多都有。现在我们的位置还没有开盘，开盘的时间在12月左右，价格还没有定。我希望有关注阳逻的客户可以到阳逻了解一下我们项目的实际情况。
我们东方佳园是后观江，旁边还有两个湖，不管是旅游、休闲、娱乐、度假都是一个绝佳的好位置。

水映澜湾唐伟：各位网友大家好，我是水映澜湾的代表唐伟。我们公司在阳逻很早从事商品房开发的，我们在阳逻有两个项目，一个是金三角商贸广场。它有一个绝版的临江的小高层。这个小高层已经建成了。我们现在主打的项目是位于平江西路的水映澜湾。这个项目是从去年11月份开盘，现在一期销售已经完了。马上我们会在这个月底下个月初推出二期。现在销售的均价是2850。这个在阳逻是比较高的价位了。主要是小高层。二期主要是3000元左右，项目规划15万方。我们公司很看中阳逻片区的发展。从2005年到现在可以说是历经阳逻从一千到三千的价格。

特别是在今年八月份之后，包括在市场行政上都有一个非常好的发展方向和趋势。特别是有一些大的企业入驻。包括年底阳逻长江大桥通车之后，我觉得阳逻作为武汉地产一级的优势也会显现。我们公司对阳逻片区的发展也是充满信心的。谢谢大家！

主持人：下面我想请一下风清泊静的吴先生谈一下。

风清泊静 吴辉

风清泊静吴辉：大家好，我们是一个代理公司，我们这个公司叫梦想成真。其实每个人都有梦想的，我们现在既在成就每个消费者的梦想，我们这个项目从头到尾都是我们在跟，包括规划。我们之所以做这个项目，就是想为购买我们这个房子的人提供最好的品质。也就是完成大家的梦想。第二个我想简单谈一下目前阳逻的优势。阳逻现在主要的竞争对手是盘龙城和江夏，但是它和这两个地区来说优势是得天独厚的。因为简单的说一下盘龙城。盘龙城目前是发展的非常快的城市，而且武汉政府对盘龙城的支持力度很大。盘龙城所有的项目一共是9个，而且每个项目最小都在700亩以上。可以说比我们阳逻目前在建项目加起来都要大。它的重点的优势是环境。但是阳逻的优势在于它既适合居住，又适合投资。而且阳逻发展趋势要优于盘龙城，因为有工业的支持。

我们看沌口为什么发展起来，因为有神龙和东风，还有打造的汽车一条路，这些都有工业支持。然后阳逻有武钢、有一冶。以前阳逻有深水港，有电场，然后加上阳逻工业园，这些都是阳逻未来发展的坚实基础。有了经济基础决定上层建筑。所以我觉得阳逻的发展要远远优于盘龙城。

另外关于我们的开发商，我想目前在座的人都非常了解阳逻市场。我们的开发商是武汉第一个引进正规代理公司来做的开发商。当时我们做的武汉第一个楼盘中央街也是引进了最正规、最系统化的营运模式。所以为后来阳逻所有的开发商做了表率作用。可以说我们引进的都是当时没有的，是划时代的东西。

另外阳逻的发展趋势。我想有了之前的前三点，可以看出来阳逻价格由2004年均价600到现在均价2400，不是一个偶然性，而是整个发展的必然。我们在座的各位都是做房地产行业的，我们希望阳逻房地产市场会很平稳、健康的发展。希望这里不要做成房子都卖完了而没有人住的现象。所以希望我们房子卖完了之后我们提供一个好的环境，完成大家的梦想。

主持人：谢谢。现在我们要请我们的祥盛地产的郑智公先生谈一下。

祥盛地产  郑智公

祥盛地产郑智公：各位网友大家好。今天我到这里来有两个目的。第一个想把我们公司在阳逻所代理的一切项目，已经面市的，或是即将面市的向广大消费者推荐一下。第二个也是关于阳逻未来的发展。我们公司从2005年进入阳逻，操作过很多的楼盘。比如长江新城，潘龙小区都卖完了。马上面市的一个是东方佳园在湖北大学旁边。应该说位置很好。后面还有一个沿江大湖，自然环境很好，交通也很便利。另外东方新天地也是武汉祥盛房地产开发有限公司开发的，这个项目比较大，37亩的规划用地。旁边有8亩地是属于武汉外环，这个是我们开发商作为绿化给消费者享受的。另外从阳逻大桥往里走也是属于绿化的，我们把它打造成精品给消费者最好的享受空间。

这是我谈的第一点，我们规划的两个大盘，规模都很大。很多消费者都说阳逻不规划，没有什么好房子，去的话零乱不堪，没有正规的有规模的房子。那我们今年在阳逻所推出的所有的都是大盘，而且量都比较大，而且各方面的社区规划都是很完善的。我们在阳逻打的就是品牌，打的就是本地的品牌。

另外我想谈一下武汉祥盛房地产开发有限公司为什么看好阳逻呢？其一阳逻发展趋势很好，从地理位置上来讲离武汉很近。离青山就是半个小时左右，离汉口也就40分钟左右，我说的是公汽，如果自己开车的话会更近。从交通方面讲水陆空都有。在目前武汉的开发区来说地理优势占的很好。包括未来的规划都会通往阳逻。另外未来市政府对阳逻的规划以及看好，我想以后阳逻的发展在所有的开发区来说都占了很好的优势。

因为中国是政策性的国家，政策引到哪里，发展就到哪里。拿武汉来讲徐东就是这样的，二桥没有修好，徐东就很荒凉，二桥修好了之后所有的经济都带动了。一个地区只要经济起来了，房价也是跟着上的。今天像比较有代表性的君临天下已经7、8千了，这就是徐东。咱们今天的开发商看好阳逻也是看中这里的规划比较好。

阳逻大桥修好了之后，我想很多人从青山过来买房子，他们过来也就15到20分钟左右，前几年我看了一个消息，公交车已经开通了。我想很多消费者在这里居住，你的交通已经解决了。我们想想未来发展的趋势，阳逻大桥修好了之后，这边的经济也会形成像徐东那里的趋势。我们目前看到各大商家很看中阳逻这里。比如说香港的正大，澳门的财富集团，包括咱们武汉本地的龙头开发企业地产集团纷纷进入阳逻了。我想他们看重阳逻也是看重未来的规划。

所有的企业打造阳逻，我想未来阳逻的发展是不可限量的。所有的网友都可以关注它。当经济比较好了，我在这里拥有不动产，拥有物业就是给自己的生活最大的保障。我希望各位网友关注阳逻、想在阳逻买房子的，也可以在这里走一走，到这里看看未来的规划，也可以到咱们的楼盘来看看。欢迎你们到阳逻，到咱们的售楼部进行参观。

主持人：那咱们的东方新天地呢？

东方新天地 冯俊

东方新天地冯俊：这个现在还没有动。

主持人：那刚才咱们第一个话题谈了各个楼盘的特色，其实每个楼盘都有自己的特色和卖点。但是我想现在阳逻毕竟来说是比较偏远的地区，那咱们有没有针对的对象，咱们针对的某一类的人群，是什么样的构成呢？

东方新天地冯俊：这要看分几类来看。其实目前武汉市来看，你比如汉口、武昌和汉阳，整个主城区的楼盘价格一直呈很明显的上升状态。很多城区的购房者来看本身也有需求，但是高房价也是影响他们在主城区购买的因素。周边的板块你比如说光谷、沌口、包括盘龙城，包括今天发展迅猛的阳逻。通过政府政策的支持，包括经济的投入，包括等等一系列发展的因素结合在一起，周边的板块方方面面都有很大的气色和改变。

比如早些年说光谷，最开始价格也是一千多，今天到了多少呢？我们都知道富士康进入了光谷、它的房价从3千多到了4千多。那么光谷的环境包括一系列的配套也在政府的影响下做好了。那么包括盘龙城、沌口也是一样的。

阳逻特别是近两三年的发展势头，各种基础设施，包括工业上的发展也一直很迅猛。经济等各方面都已经得到了很大的发展。阳逻房地产市场也是刚起步，我们这块特别是今年推出的这一些楼盘和项目，与往年来讲有质的区别。目前从楼盘的定位、规划设计、配套，有很多涉及我们老百姓购房所考虑的一些细节，我们今年所做的项目都已经考虑到这些因素了。而且政府在大力发展基础设施。包括公交也即将开通。那么从青山往武昌去阳逻都更方便了。这些从交通设施、基础完善，各方面更加优越的阳逻，包括工业发展很迅猛的阳逻来说，目前在武汉市也属于最便宜的板块和区位。我想这也是广大的购买力，包括投资者选择阳逻的考虑。

主持人：天琴湾已经开盘了，我看了一下它的介绍，在生活环境上打造的比较好，那这个生活环境的考虑在购房者的心目中考虑很多，这点做的如何呢？

天琴湾杨宁：阳逻以前开发的水平很低，现在近一年多来，我们优秀的代理商进入到这个区域之后，和开发商拧成了一股绳，阳逻的楼盘这两年的品质是迎头赶上了，和其他区域的差距缩小了很多。

比如像我们的天琴湾，以前阳逻这边做房是拿到了地之后就盖楼，现在考虑很多，如果是坡地我们就利用地势打造叠湾的纯水岸的住宅，另外我们非常注重的绿化率。天琴湾的绿化率是达到了40%，这在其他的郊区楼盘也是不多见的。另外在户型上也做了更多人性化的调整，以前我们进入阳逻市场比较早。原来的户型都是停留在住的概念，就是消费者购房有几个层次，第一是我为了满足基本的保证只是住，第二是在住的基础上达到享受生活的要求。现在我们在住的基础上对阳逻所有楼盘进行了调查，感觉到现在所有楼盘的户型基本上都是花了很多心思的。吸取了很多先进地区户型的优点。武汉的城市就是一个“舶来主义”。我们也把其他楼盘的先进的东西引进到我们楼盘中来。另外从单纯的户型上来说，应该说我们阳逻的户型、产品品质也是不逊于武汉任何其他楼盘的。

主持人：两位说的我也理解，都也对。但是目前我们郊区楼盘很多，像汤逊湖、盘龙城等地，那阳逻有没有其他的地方不具有的优势，它的独特性在哪里？

阳逻城市广场 林海

阳逻城市广场林海：大家好，我是阳逻城市广场的代表，我叫林海。其实在这个阳逻众开发商济济一堂的场面上我感到很荣幸。阳逻板块的品牌是需要我们众力来打造的。所以今天搜房网主持这个活动我感到很欣喜。

一提到阳逻大家就会想到盘龙城、沌口等郊区的片区。我想我们阳逻和这些片区相比较既有我们的特点，又有差异性和优势。作为开发商来看地块的话，首先会从这个区域的升值潜力来分析，第二个会从需求量来探讨。第三点我们会从这个区域地缘性的优势，或是交通、地理等方面来研究。所以通过这三个方面来看，我觉得阳逻确实具有独到性的。

第一个从区域的成长性和价值提升来讲，我觉得阳逻是最被低估的房地产板块。其实阳逻是最好的深水港的地理条件，是工业区域。我想阳逻的价值不仅仅是现在的表现，而是将来的定位。阳逻是属于武汉的东大门的地理优势。同时也是一个很好的港口经济发展的载体。我觉得它以后的发展不是和沌口或是盘龙城相比，而是和上海的滨江新区来比的。因为它具有最好的深水港。

另外阳逻的规划就是重工业产业和港口相结合的经济发展理念。从目前来讲这样一个发展势头是很迅猛的，前景也是喜人的。所以作为这点来讲，城市机遇的发展一定会推动其他周边产业的发展，比如服务、城市配套。总的来讲这块阳逻肯定比盘龙城和沌口发展要好，我们会显示出自己独特的经济发展点。

第二点从需求的潜力来看，今后阳逻会有60万的人口。这可以说是很强有力的刚性需求，这必然会推动我们房地产业稳步迅速的发展。当然经济的发展必然是区域性的活动因素，这种活动也会带动房地产的活跃。第三是我刚才说的地缘性的优势，就是阳逻的自然环境。阳逻依靠长江，博览众湖，不仅是一个柴泊湖，还有很多的小湖泊。我想湿地、湖泊也是在城市的中心区域很难得的地理优势。

第四我讲交通，从交通来看，它的交通很便利。从目前到以后发展来看，它的交通也是具有不可替代的优势的。

现在阳逻的优势目前来看第一是价格。我也承认这个。就包括盘龙城和郊区远郊的价格都比我们高。因为我们是最低的，客源就自然会向我们聚集。但是我们现在不仅仅要说阳逻的价格问题，实际上也希望更多消费者看到我们本地的价值，看到众多的开发商打造地产项目，为提升整个阳逻地产而努力。我们的价格正像价格回归的良性发展轨道上。

主持人：谢谢，非常的全面。所以从这里来讲我们了解了阳逻和其他周边的房子有什么优势。我们刚才有一个议题说目前阳逻缺乏标杆性的项目。从体量、规划、价格、品牌等方面都还没有一个楼盘可称为住宅地标，咱们结合搜房网的住宅新地标票选活动，阳逻板块的现在或以后将有哪些项目值得关注呢？

泰盈置业杨宁：我觉得地标需要满足体量、规划、价格、品牌。我想体量应该是相对的。现在会有较大的开发商进来开发一百多万方的项目，日后肯定是地标性的项目。在目前这种状况下我想能成为地标性项目的也不在少数。起码提到阳逻或是阳逻房地产，大家很容易想到的项目。这里我不是“王婆卖瓜”，天琴湾是最火的项目之一。包括我们其他的项目也有，像东方佳园等都是蛮不错的项目，起码在目前都是可以称作阳逻地标的项目。日后的市场肯定是在不断向前进的，在发展过程中肯定还有新的地标涌现。

主持人：拭目以待，所以咱们现在说地标毕竟很早，毕竟还有很多的项目没有进来。

天琴湾杨宁：这个市场归根到底还不成熟。

主持人：阳逻大桥年底之后就会通车，这对青山人置业将是一个利好消息。目前，青山购房者对阳逻的关注度怎样？在阳逻众楼盘的销售中，来自青山的置业比例有多大？

天琴湾杨宁：我们天琴湾对青山那边的影响是很大的。其实青山是对阳逻房地产最早有认识的。我记得我们天琴湾提出来的口号就是先于青山人发现天琴湾。我们当时的目前就是引起青山人的注意的。现在我们基本上所有的项目都是意识到这个购房群体了。经过对我们市场的不断经营，现在青山的置业者应该对阳逻有了很强的概念了。

我们青山过来的比例大概是50%以上，大部分是属于投资的，汉口的比例也有一点，但是是以投资为主的。因为轻轨现在是会修到阳逻的。

主持人：金色水岸您目前的房子开始卖了吗？

金色水岸米飞：我们的房子已经开始卖了。对我们楼盘来说青山人只有占到30%左右，我们楼盘从品质上来说还不错，而且加上轻轨的利好消息，从汉口、武昌过来的人比较多。轻轨通了之后不管他们上班还是居家都是很方便的。

主持人：东方佳园您现在的楼盘开始卖了吗？

东方佳园郑阳：我现在的房子还没有开盘，大概开盘在12月份左右，具体时间还没有定。各个地方的人群都有过来。我们是分为两期开发。目前开发的一期是1—8栋，二期是9—18栋。我们开盘是一期和二期的。

主持人：咱们问问这边的东方新天地您这个项目和其他的项目有什么区别？

东方新天地冯俊：其实我们这个是属于桥头堡的项目，后期我们选择推广目标应该还是青山区域的居多。

主持人：那咱们祥盛地产还有什么项目开盘的呢？

祥盛地产郑智公：目前马上面市的就是东方佳园，可能我们预计是12月底左右，是属于小高层带电梯的。面积的配比比较多，有两房、三房都有。比较适合目前消费者所需求的房型。而且我们房型的设计比较经典。我们预计在11月底到2月份之间。另外东方新天地这个项目最大的卖点是规模比较大，地理位置很好，尤其是绿化率比较高。这也是我们重点打品牌的项目。因为绿化率上去了之后将近60%，这是其他的项目所没有的。我想关注品牌的消费者可以了解一下我们的项目。

主持人：那咱们的米飞说一下你们的项目开始了吗？

金色水岸米飞：咱们这个楼盘目前在认筹中。目前我们这个项目前期准备很长，到现在是属于内部认筹，基本上认筹率达到200户左右。总共我们是288户。我们这个项目是一次性开发，第一不捂盘，第二不销售。我们这个项目所有的资源都是为了另外一个项目做准备的。所以我们这个项目是8栋，每一户都是南北通透的。户型是由长江紫都的人为我们做的。我们还是希望为信任我们楼盘的客户提供最优异的户型和最适宜住的户型。我们内部认筹的人群主要来自于武钢。我们这个项目当时在青山做活动的时候，青山人还不知道我们这个项目在什么地方。所以我们青山的人占到95%。

主持人：咱们城市广场这边的情况如何呢？

阳逻城市广场林海：城市广场也是完成了推广工作。刚才主持人说的为什么阳逻集中了很多青山人呢？阳逻大桥通车了之后联系更紧的不仅是青山的客户。因为很多消费者会觉得阳逻特别远，通车了之后可以有更多客户到我们阳逻来。同时青山客户之所以占的比重很大还因为武钢的搬迁。作为阳逻以前也是顾及了很多的开发成本。

作为一个地标性建筑，要看它的建筑形式是否具有美感和艺术性。另外规划上是否具有自己的独特性。我觉得从这三个方面来考虑，我们阳逻城市广场确实具有这样的特性。第一我们的项目选址就在发展方向上，我们选址在阳光大道上，这里就是人文中心和商业中心的交汇处。同时也是阳逻向北发展的起点。我们想如何通过我们的项目来丰富这里。在我们商业群楼上我们有一个高层建筑。如果真的说地标性，我觉得我们是具备地标性的特质的，当然这需要市场的认同。也需要消费者在我们项目落成之后进一步关注我们的项目。也希望他们真正的认同我们的项目。

主持人：刚才提到房价的问题，阳逻的房价对于购房者，无疑是透出巨大的诱惑力的。当然阳逻的房子做了不少，但无序的乱建势必成为阳逻发展的阻碍，到处是私房，资源得不到合理运用，对此，您有什么看法？

天琴湾杨宁：我们天琴湾项目周边情况还好。另外这里谈到的问题，我自己感觉前几年这种情况很多，但是这几年通过政府进行的改变，这样的情况几乎已经绝迹了。

风清泊静吴辉：在我们的周边也没有这样的情况。因为阳逻有新的规划，我们那个位置是属于新的板块，以后也是生活区。也就是以后有景点的，周边也有一些配套。从周边来看目前没有乱搭乱建的。因为阳逻本身在以前没有得到很好的发展。现在所有的土地都实现了土地招标拍卖，就没有任何的乱搭乱建了。

风清泊静吴辉：我们发现阳逻有那么多的贴面楼，他们主要集中在平江东路等地。现在阳逻的土地全部都归新洲区。应该不存在乱搭乱建的情况。

随着楼市“金九银十”的到来，下半年呈放量趋势的小户型项目纷纷展露，在排队抢房潮涌下，小户型更是供不应求，价格节节攀升，再度成为了楼市宠儿……

时间：2007年9月17日下午14时30分

地点：武胜路泰合广场1105搜房网“大话地产”直播室

议题：漫话小户型投资热

主持人：湖北广播电台总台主持人田鹏

入会嘉宾：

纵横置业副总经理　　　　　周述刚

观湖铂金公寓项目总监　　　周彬遒

万科金色家园项目经理　　　刘润生

万科金色家园总监助理 　　 李骁勇

金色港湾销售总监　　　　　陈萍

美联地产副总经理　　　　　马志军

聚星地产总经理　　　　　　谢同祥

新华明珠销售经理　　　　　陈斌

橙屋服务式公馆项目经理　　王文波

大话地产直播现场

主持人田鹏：我是湖北省广播电视总台主持人，这次是过来给大家帮忙做一下主持，这几位我先做一下介绍。坐在我这边的是万科金色家园的朋友，这位女士是来自于金色港湾的朋友。这位是来自于美联公园前的马志军，坐在我这边的是君逸濠天的销售总监，这边是新华明珠的销售经理陈斌，还有铂金公寓的周彬遒，那边是橙屋公馆的项目经理王文波以及李钦。

首先向各位表示衷心的欢迎。这次的讨论是由搜房网和武汉晚报房地产周刊来讨论的，所以我们的记者也来到了这里。搜房网的同仁也为大家提供服务。今天是讨论小户型的话题，首先我想说一下咱们这个户型的背景，随着楼市“金九银十”的到来，下半年呈放量趋势的小户型项目纷纷展露，在排队抢房潮涌下，小户型更是供不应求，价格节节攀升，再度成为了楼市宠儿……以投资型产品来标榜小户型一点也不为过，回顾江城小户型项目的营销中心，置业顾问常常开口就来；您是来投资还是自住？投资在前，不仅让人感受到一股小户型投资“热”浪，滚滚袭来。

简要阐述一下目前小户型市场的现状：

首先，地段优势依然不减；地段是小户型最打动人的价值点，从今年江城纯小户型项目分布来看，中心城区占据九成；一方面中心城区土地呈小快开发，地段稀缺显而易见；另一方面开发商定位小户型产品，资金回流较快。

其次，“租、售”并举成投资模式；随着新房价格涨声四起，小户型投资回报率日渐提高和租房市场的繁荣发展，转手于出租并举成为了小户型投资新模式。

第三，纯小户型社区开始领涨；从下半年武昌和汉口核心区的小户型估价来看，普遍在万元左右，助推了整体区域的价格。

第四，户型产品概念化引入，功能性更强；这一点品牌项目可谓先行，从万科朗苑小户型入户花园概念的形成到金色家园眩目复式产品的推广，使得小空间里更见大视野。

今天请到业内嘉宾共同来讨论关于小户型的话题。首先我要说一下我是抱着学习的态度来的，因为毕竟在行业专业的领域里我是学生，所以也多提一些问题让各位解答。受到小户型在各类住宅产品中，一直被认为是投资上品，除了传统观念里总价低的因素，小户型为什么最具投资价值，被很多投资者认为是领涨产品？首先，李总监您是如何认为的？

万科地产李骁勇：一般小户型的地段比较好，而且涨幅也很大。

万科金色家园 总监助理 李骁勇

主持人田鹏：这是从地段还有投资价值来说的。陈总监您认为小户型有什么优势？

金色港湾 销售总监 陈萍

金色港湾：我想这种具有投资价值的观念对房屋都有投资价值，可能买小户型的人比较多一些，我想一般人可能认为它的总价很低，进入的门槛很低，在一般人投资要求下都会选择小户型。另外无论是出租还是住的话，它的优势要多一些。有很多人要买小户型，它的收益性就比较好。

主持人田鹏：那美联公园前您这边都是小户型？小户型有什么优势？

美联地产：小户型是市场上必不可少的置业种类，很多人来到武汉都希望有一个房子可以安定下来，我们用了这样的产品很符合这样的需求。为他们的生活状态、工作状态做了一定的产品，除了户型本身的经济、实用、合理以外，可能社区的文化，保值增值性都很好。现在市面上小户型很好卖可能是因为供应量太少，以及年轻人的需求相关。他们都不愿意买二手房，愿意买新房子。这样就很多。我们公司以前就开发过一个小户型，那是2001年。我估计有70%是投资的。

主持人田鹏：70%是投资，住的很少吗？

美联地产：这个社区我们希望这个楼盘70%都是用来自住的。因为它投资的地段就相对差一些。在堤角，但是我们借助轨道交通，希望能吸引很多第一次置业的人来购买，对社区文化更好一些。

美联地产 副总经理 马志军

主持人田鹏：实际的情况呢？

美联地产：实际的情况下个月可能才会知道。我们销售的还很好。

主持人田鹏：所以小户型投资和自住都是很划算的。

美联地产：主要是利于出租，而且它的增值的效果是最好的。比主流的100平方左右的楼盘更好一些。

主持人田鹏：就是升值的速度会增加。那我们把话题转到这边的几位嘉宾上。我想问一下这边的几位，你们认为小户型目前升值快，还是大户型升值快，或是大户型抗风险能力强，还是小户型抗风险能力强？

君逸濠天：其实我觉得这样的问题要根据具体的情况来分析，所以在这里我想以项目为例来进行说明。像我们的项目君逸濠天就是一个典型的小户型，酒店公寓的代表。它一方面具有几个价值，第一个方面是地段的价值，因为它是处于汉阳和古琴台的片区，是连接武昌、汉口和汉阳的交通要道，从这个方面来说，小户型也有存在中心区地段的优势。另外我们君逸濠天也代表了一种产品的价值。一般小户型都是由开发商斥资来打造的精装修的产品。像君逸濠天就体现了开发商在产品打造上花费了很大的心血。它有一个奢华的中央会所，还有安防系统，并且是武汉第一家采取中央空调高品质设施的公寓。第三点它也有投资和居住的价值，也具有小户型产品的特征。另外政府对古琴台片区的投入也很大，所以在这样的利好情况下，小户型的居住价值也是非常高的。另外还有一种我们所说的它的吸引力，像景观价值，人文历史价值等。我只是以这个例子来说明。小户型开发商所用的心思并不比大户型少。可能在某些地段等方面更有潜力才来打造它。所以我个人是比较看好的。

君逸濠天 销售总监

主持人田鹏：您看好它的投资价值吗？

君逸濠天：对，是它的投资价值。

主持人田鹏：那请我们的新华明珠来说一下。

新华明珠：大家刚才都说的很对，我想一般的老百姓都知道，小户型比大户型好出售，因为现在他们买大户型买不起，只有买小户型。我相信有很多人都知道小户型好卖。而且它的涨幅要快一些。对投资者来说小户型升值的空间是很大的。

主持人田鹏：那么您的楼盘30%都是小户型，大户型反而多一些，那为什么这个项目会这样呢？

新华明珠：因为这个项目当时做规划的时候都已经定型了，不能强硬的做成小户型。

新华明珠 销售经理 陈斌

主持人田鹏：就是说原来在设计之处是大户型，后来发现小户型好卖就转向了小户型？

新华明珠：部分还是要考虑国家的政策。

主持人田鹏：如果没有国家的政策，那以这个楼盘为例，是愿意做小户型还是大户型？

新华明珠：我想可能90平方的三房能做出来是很好的。我觉得目前市场上这种风头已经过去了。

主持人田鹏：刚才陈经理说了自己楼盘的理由，那接下来铂金公寓的您为什么要设计成小户型？有什么考虑，也是为了好销售吗？

铂金公寓：销售是一方面吧，我觉得现在城市的发展抢大户型和小户型，无非一个是抢地段，一个是抢资源。这个是没有绝对的，看谁占有了资源，看谁占有了城市稀缺的资源。另外我们做小户型一个是因为门槛低，而且买小户型就是占有地段，期待城市的升值，有一个非常好的由小博大的过程。

观湖铂金公寓　项目总监 周彬遒

主持人田鹏：但是大户型你同样的面积，你的小户型要面对不同的客户，这样不是很麻烦吗？大户型就很简单了。这样可以节省很多的力气。

铂金公寓：这样是不经济的。

主持人田鹏：是这样考虑的。接下来请我们橙屋公馆的来谈谈。

橙屋公馆：原先我们是打算做一个酒店的，所以它的硬件上是和四星级酒店相匹配的，包括中央空调，还有24小时新风系统，还有我们的层高是达到了3米3的，当然也可以在内部装饰上多花一些心思。我们那个项目是精装修的项目。我们把它一个基础的部分已经安装到位了。可能购买者在以后使用中可以随性的发挥他的构想。

主持人田鹏：那这个楼盘是百分之百的小户型。

橙屋公馆：是的，最大是70—80平方，最小的是30多平方。

橙屋服务式公馆 项目经理　王文波

主持人田鹏：那这个是自住还是投资好？

橙屋公馆：我感觉自住是很舒服的，而且我们的服务请的是香港一家酒店管理公司，是酒店式的管理服务，而不单纯是物业管理的服务。我们是上升了一个层次的。

主持人田鹏：对第一个问题我们刚才讨论了一些。现在有这样一个情况，就是同一个区域的普通住宅和小户型在单价上有很大差异，小户型单价要高出很多，为什么会这个价格差异成为正常现象？

纵横置业：因为我们最近在盘龙城做了一个盘子，在开发上小户型比大户型的成本要高。它有几个指标，一个就是我们武汉市绿化的指标，按照物均3.2人，每人一平方米，基本上我们仍然按照国家的标准来做成本就很高。现在我们做了F、天下之后，争取按照国家的标准来做盘子，叫F、阳光城，如果做大户型我们做2000多就够了，做小户型要做3400户，按照物均3.2人计算，公共绿地的面积要很多。另外卫生间、厨房加上公共配置都要多。现在我们按照4比4来配车库的话，车库达到了5万方。车库的成本可能到了1500，但是做高层建筑一千就够了。这样每一个就多了500。另外人防是6A级人防，也是按首层计算的，另外就是公共绿地面积，这几项成本都比一般大户型要高很多。

主持人田鹏：这是从一开始设计规划上就有的？

纵横置业：在武汉这样黄陂、江夏是不一样的，武汉市城区是有经济适用房的，但是在盘龙城不存在。主城区不一定按70%配90平米以下的户型，但是在郊区就要配。这样规划的难度是非常大的。比如说我们最近邀请了一些国外的公司给设计院进行规划。小户型作为投资来说是很好的，但是它的舒适度是差的很远的。因为90平方米的房子，我们叫做舒适三房，三房做出来有东边、南边。你做小户型要不就是东边，要不就是南边，不可能都有的。所以小户型做起来难度很大。要做起来很舒适是不太可能的。而且我们现在是两梯两户，11层以上是两部电梯，那么现在做小户型就是两梯四户了，这样电梯是非常浪费的。如果配置好一些的电梯，你的成本就很高了。要做小户型真正规格做的话，你的成本是很高的。

纵横置业 副总经理 周述刚

主持人田鹏：所以说它的价格比大户型要高。这个高多少是合理的呢？

纵横置业：我估计是10%—20%左右。

主持人田鹏：万科您觉得为什么小户型的成本要高一些？

万科地产：这是市场需求带来的。

万科地产：我想结合我们金色家园来谈谈，首先说到价格，影响价格的因素一个是成本。这可能是我们考虑的基本因素。其次一个项目如果说产品，我觉得普通住宅和小户型，咱们在这里讨论它不存在谁比谁的价格高还是低，成本只是一个因素，但不是决定的因素。我觉得影响它的价格一个是地段，其次就是对资源的整合能力。比如说万科对各种资源的整合能力都是很强大的。还有一个就是我们的服务。主要这个项目是比较软性的。结合万科自己来说，金色家园这个项目是在京汉大道上，它的项目分为一期、二期。说实在的我对这个项目的价格都有一个心理底线，我觉得它很值钱，我觉得万科是对目前武汉开发产品的补充。基于万科多年专业服务的精神，我很自豪地说这个项目确实有一些独到的地方。另外也希望各位有多的时间到现场去看看，交流一下。目前对这个价格还没有到公布的阶段。因为确实我们的公共部分和户型都有很大的创新点。我相信这会给市场带来惊喜的。金色家园这个项目其实不是纯粹的小户型项目。因为我们这个项目小户型占到了很少。而且我们有130的三房，基本上是以两房、三房为主，它只是包含有小户型的产品。

万科金色家园 项目经理 刘润生

主持人田鹏：我想问您自己横向比较，同样一个金色家园，它同样的大户型和小户型百分比差多少呢？比如说小户型比大户型高多少？

万科地产：其实这个项目具体比例是多少，我真的不能准确的说多少才合适。而且我觉得小户型不见得比大户型一定要高。这确实是值得商榷的，大户型也不一定比小户型便宜。

君逸濠天：其实刚才大家都从景观、成本角度上来分析了小户型、大户型价格的比较。因为大家都是做销售的，其实我们对销售价格的策略是非常实在了。如果说在定价的时候，像我们君逸濠天是一个酒店，它在定价的过程中除了考虑这种景观，以及后面说的综合因素以外，可能面积大小也是考虑的原因。为什么会有这样的考虑呢？因为我觉得房地产的销售，一个需求能转化为实际购买行为就在于是否能承受住。可能住户在考虑最后是总价是它的决定因素。所以在同样一个单价，不同的面积，小户型一定是比大户型高的。这样来说如果我的小户型单价稍微提高一点的话，总价的门槛还是要低一些。所以我们在做价格的策略上也要考虑这种面积的因素。基本上我们现在的客户都能够接受这样的观点。

铂金公寓：其实单价还有一个因素，我们前期小户型有一些附加值。为什么这样高是因为装修。另外可能在小户型定价的时候还有和写字楼等比较，会扯高一个价格。而大户型很多时候不是作为投资产品来算的，这样的话也可以把价格抬高。另外小的需求毕竟量大，而大的需求量小，小的有大量需求做支撑，它的价格自然会高。这里面有很多因素的。

主持人田鹏：所以您的意思也是看好小户型为什么占到70%。另外您的位置是不是也是适合做小户型的？

铂金公寓：是的。

主持人田鹏：我觉得位置是不是也决定户型呢？

铂金公寓：其实有时候开发的时候也考虑这个问题，就是地块的形状，如果大户型做的不经济，出不了那么多，小户型毕竟空间小，它的边角余料也可以做进去，选择的人群也更广一些。现在房产开发的过程实际上是一个平衡的过程，其实我们也有大户型，还有5%是大户型。我觉得更多是看好地段以及它的发展前途。而且现在国家已经规定了90平米以下70%。另外从市场上来说，刚才说的90平米的三房实际上也是有的。在我做的顶琇晶城也是有三房的。

铂金公寓：其实真正90多平方的三房是都有的。然后现在是一种回归，这才是老百姓真正喜欢的东西。

主持人田鹏：那问一下像万科，您作为一个购房者，您觉得舒适上小房子比不上大房子吗？

万科地产：是的。

铂金公寓：我不觉得，这个舒适是相对的，有的觉得私密感舒适。人的感受容易被社会的群居效应而影响。这其实是观点的转变。

主持人田鹏：但是小户型确实有它的弊端，就像刚才说的采光这也是影响它的原因。

铂金公寓：其实也和我们的人群有关系，现在很多都是年轻人，他们平时都在上班，这个应该影响不大。

主持人田鹏：小户型的不适性其实可以通过其他的方式来弥补。我们刚才谈了小户型的价格差异了，还引发了其他的情况，有人评价说小户型本来就应该按套销售，这就和很多别墅的销售概念相似，这是不是和小户型的投资性相关？大家都是精装修的吗？精装修应该好卖一些吗？

铂金公寓：其实也是未来发展的趋势。像年轻人都是集全家力量来买房子的，而且装房子也是很繁琐的事情。

主持人田鹏：精装修当然可以省一点事，那如果我是一个买房人，我想你的精装修真的是精装修吗？还是为了卖高一些？

铂金公寓：像万科四季花城是武汉市最早精装修的，但是后来是整装带家具的，以后发展的方向我觉得家具是更个性化一些。而且还分为几种类型。型号是可以自己选择的。因为我们现在广州市场代理的楼盘这种占到50%以上。而且很多都是精装修的，这是一个发展方向。毕竟和人整个的节奏感有关。而且也通过市场的方式来淘汰。如果精装修成为流行的话，哪家公司装修也会成为卖点。

主持人田鹏：那咱们的万科·金色家园也是精装修的吗？

万科地产：是的。我们是精质装修，就是想做成和其他的产品不一样的。

主持人田鹏：您说的这个精装修我们是看不到样子的，我们可以想像。咱们的美联·公园前是精装修吗？

美联地产：我们是毛坯房。

主持人田鹏：您为什么没有考虑精装修？

美联地产：您刚才说的年轻人愿意买简单房子住进去，但是我们还是认为现在买房子经过支付能力如何，也不是一个人来做的，还有父母、亲朋好友帮助他来做这个。不装修的话他买的价格会相对低一些。我们认为首次置业对单价是很敏感的，所以我们考虑更多的是这个，而且小户型不光是年轻人买，还有一些其他的人群，他们的购买人群都不是一个阶层的，对这点我们还把握不准，所以我们就直接做成了毛坯房。

刚才大家讲小户型其实也有很多档次的。我们对装修还吃不准，所以就做成了小户型。因为在武汉还有不少都是毛坯房交房的。

主持人田鹏：咱们的橙屋公馆是精装修吗？

橙屋公馆：是的。我们是在南湖，周边高校很多，可能年轻人比较集中一些，而且我们的体量相对来说比较小一些。我们留了一万方，相对来说风险是很小的。对美联来说他们的风险要大一些。所以我们就尽量选择了一个更让市场人接受的产品。

主持人田鹏：您的精装修是如何定义的？

橙屋公馆：我们是菜单式的精装修。这里面除了家私、软装不包括，其余的都包括，然后整体的卫生间、厨房、墙面什么都有的。

主持人田鹏：咱们F、天下是精装吗？

纵横置业：万科是领导了一种潮流。而我们也是为了引领一种潮流，我们要实现住房的个性化，别墅是外端个性化，那这个户型也可以个性化。我们会做几十套的样板房给大家，我们就是为了引领一种潮流而做的。

主持人田鹏：这种装修的毛坯房和精装房差价有多少呢？

美联地产：一般样板房做1500一平方米。精装修每个楼盘都有自己的档次。你可以自己选择标准。

主持人田鹏：你就是可以在买之前选择几种模式，但是买了之后就不能拆了。

美联地产：从理论上说这是一种产业方式，因为每个人都变成装修专家是不现实的。我们都认可精装修房是以后的趋势。

主持人田鹏：我们看到香港有很多的房子都是精装修的。但是中国内地大家都喜欢自己装。

美联地产：工作节奏是不一样的。

铂金公寓：你通过装饰可以增加自己个性化情趣的要求。

主持人田鹏：今天我们的女士不多，我们问问陈总您觉得菜单式的装修会成为趋势吗？

金色港湾：我如果是房人，我会自己选择自己家具的方式，不会选择菜单的，其实菜单可能是有一些区别，但是我看了一些房子，我是看不出来有什么大的差别。

主持人田鹏：您是喜欢买毛坯房还是喜欢买精装修的？

金色港湾：我买了一套精装修的小户型，自己住的房子是毛坯房。因为我觉得我买的那个房子是在18层，我自己装修太麻烦了，另外我这个房子是租给别人的，自己也不住。

主持人田鹏：但是自己住的房子还是希望有一些个性化在里面？

金色港湾：是的。我也是专门请了一些人到现场看的。

主持人田鹏：装修是很容易闹矛盾的？

金色港湾：是的。

主持人田鹏：估计你装下来和他提供你的精装修比的话能差多少？

金色港湾：这个比不了，我自己买的是大户型，他那个是小户型。

主持人田鹏：所以我觉得精装修是为了夫妻和谐做的需求。

金色港湾：也不能那么说。

主持人田鹏：我觉得为什么美联·公园前搞毛坯房我是可以理解的。

美联地产：在国外都是拼装式的，你当然可以说精装修好。你可能就是在材料采购上有一些优势，这是国家的产业还没有到那个地步。

主持人田鹏：您这边是产权式的酒店式公寓。也是精装修的？

君逸濠天：我们这个是统一的精装修。因为目前武汉市市场上来说，毛坯房和装修房一般是面积上面的。像社区里面的大户型还是留给客户发挥的余地，而小户型一般以精装修居多，菜单式是为了缓解购房者的个性需求和统一性之间的矛盾。但是我个人其实不是很看好菜单式的装修，从客户的角度来讲，客户要么选择毛坯房自己去搞，那选择精装修是节约自己的时间成本。菜单式的装修可能在装修细节上，或是开发商选择上，客户还是需要探讨和选择的。就跟自己毛坯房相比较而言就很小了。虽然装修提供的500或是800，但是里面的细节还是需要自己谈，所以这点的话我认为菜单式的装修还是不会成为主流。

橙屋公馆：但是这个是站在销售的角度上，我觉得站在客户的角度，这样给客户多一些选择，或是让他们觉得我的房子并不是和别的房子一样，工厂式的房子，给客户的心里好受一些。所以我觉得菜单式的装修并不一定会被市场淘汰。

美联地产：如果集中采购有它的优势就更好了。这种菜单式的制造它的核心价值还是能体现的。所以我想还是会在以后的市场里面存在。它是精装修里面一部分的指向。

主持人田鹏：如果您是一个购房者是比较倾向于哪种？是毛坯房还是精装修？

美联地产：我是选择自己装修。

主持人田鹏：那现场你们自住是选择毛坯房还是精装修的？咱们有9个人是选择毛坯房，那么精装修选择的有5人。那这位女记者朋友你为什么会选择精装修？

记者：可能和我个人的经历有关系，我比较忙，我可能觉得精装修比较省事，而且我想精装修会体现个性化的东西出来。如果我自己做装饰的时候会考虑一个主题，比如说我喜欢浅色系或是冷色系，我会把主题选好再去做这个样子，如果所有都是暖色系没有选择也不是很合意，如果有菜单式让我选择风格，可能我会把装饰，节约我的时间精力和个性化都可以结合到一起。因为现在的精装修并不是全部都包干。所以我想基本的一些成本我愿意去为它花钱。其实我是在花钱买时间，如果这样子我可能会比较愿意。

橙屋公馆：我觉得这里面有一个，就是关于我们今天的话题，刚才我看了一下，菜单式的选择会不会成为小户型的趋势。就是我们在讨论选择毛坯式的装修还是菜单式的装修，你的前提是选择自住。自住你是买的130的住宅或是别墅，还是50、60平米的小户型。如果我是130的话肯定是选择毛坯房，那5、60的话我就会选择精装修，我觉得我没有必要在上面花这么多的精力。

主持人田鹏：你的意思是目的不同选择的就不同。

铂金公寓：这里有一个观点和大家探讨一下，什么叫个性化。首先可以问一下别人的门你进去多少次，另外个性化的东西是放在外面展示的，放在家里更多的是私密性多一些。个性化你体现的是门牌号、门口的鞋子等都是不一样的。我觉得单套的房子是私有的，是不可复制的。这套房子对你和家人来说都是个性化的。

橙屋公馆：也许我看不到，但是心里面还是希望是不一样的。虽然有时候我可能看到别人和自己的一样，虽然不一定看的到，但是还是会想想。

纵横置业：我认为房子自己装修应该本身的目的是提高房子的价值。一个是我自己居住，居住的什么样的人，人为什么讲风水，就是你属性不一样，要求也是不一样的。如果我是对外租个出去了之后，通过我自己的设计，原来有很多可以参考，我认为这个潮流可以符合。这是可以体现自己的价值的。

主持人田鹏：像使用舒适度也是体现自己的价值的？

纵横置业：每个人的要求是不一样的。

铂金公寓：所有的房子你装好了之后，你的房子可能增值了，但是你的装修肯定是贬值了。

纵横置业：那是你的装修不到位。我们如果提高房子的价值，居住是有价值的。

君逸濠天：这里面体现了一种个人的居住习惯。

橙屋公馆：这点在经济角度上也有体现，像国外有很多买二手房进行销售的，他们买了之后无非是自己刷一点墙，然后种两棵树，马上就会把价值提升。我加了之后体现了自己的心思之后，让人感觉到我的房子与众不同，同样可以带来不同的价值。

纵横置业：比如说一个毛坯房只卖200万，那装修完了之后就卖500万了。

主持人田鹏：所以装修之后是可以提升它的价值的。

高琪：实际上我们看到同类的地段如果一个是精装修，一个是毛坯房，它的价格是相差1000元左右。现在建材工装和家装是不一样的，集体工装还是不好的，它的质量反而达不到自己装的。所以业主进入了之后有很多都是自己装修的。

主持人田鹏：这样你的成本是增加了，但是却没有达到成果。

高琪：这种工装的东西和我们外面买的零售是不一样的，有很多的功能都不一样。

主持人田鹏：那我们这边精装的如何说呢？

美联地产：这就是产业化还没有到那个程度，你要实现那个目标会有很多问题的。

橙屋公馆：我们觉得这里也看到、听到很多事实，我们只能说去选择一些好的装修公司，尽量把服务做好，同样加上我们后期的一些质量保证，因为现在随着市场慢慢在完善的过程中，现在是有一定改善的。

高琪：而且我们当时做那个也是国内很有名的公司做的。我当时觉得是很放心的。他们会不会非常的注重品质，要为后期做什么铺垫，但是实际上最终的效果和我当初的感觉是完全不一样的。

主持人田鹏：那这里我想做一个表决调查，对精装修的质量放心的有几位。有两位。

美联地产：万科也有一些问题，有句话说房地产没有品牌。连李嘉诚的楼盘在北京也会出问题，你万科就不会出问题吗？

这个你不能说买了万科的房子就不会出问题。但是一定会出问题的。你只能说你这个房子做的很好，我们就说你对这个地方做了贡献。它成功了100个楼盘，失败了一个，我们也认为是正常的。这个是谁也无法判断的。

主持人田鹏：就是不同的地方虽然是一个牌子也会遇到不同的情况。

美联地产：因为什么东西都是不可控的。

万科地产：我觉得您这个风险段谁也无法预测，但是有一些东西是可控的，我们也不能把哪些因素无限的放大，我觉得更多是企业不同，理念不同，管理的方式不同才造成了诸多不同。

美联地产：我是在反复论证我那个观点，你不能说万科做的精装修就完全没有问题。

铂金公寓：有一些是靠服务赢得品牌的，有一些确实是从质量上赢得的，所以从房地产上来说房子是不可能没有质量问题的。只能说是万科的服务做的很好。

橙屋公馆：而且这种精装修是很难控制的。

美联地产：你如果觉得精装修可以给客户更好的体验，虽然有一些小的投诉，但是客户也会买的。

高琦：不过样板间真的是不能说明什么问题。

铂金公寓：这就是“结婚的时候不能看艺术照”。

主持人田鹏：像我们平常买房子不可能把房子拆了看是什么样子，那我们买房子是看品牌还是看价格的？是先看品牌还是先看价格？

美联地产：现在是很特殊的，现在房子一推出来就马上卖光了。

君逸濠天：我觉得还是看性价比吧。

美联地产：这些你看都看不到怎么看性价比呢。

君逸濠天：如果价差确实超过你对品牌的价值的话你可能还是不会买的。

美联地产：现在假如开发商把一个房子卖10套，你是一点都不知道的，所以你就只能看品牌了。如果是现楼我们就不用看品牌了。你要是做精装修房子能做到现房交楼，我们也不用看品牌了。

主持人田鹏：以后的趋势肯定就是现楼了。

美联地产：这是趋势。如果我做的性价比在同一个地段比万科好的话，肯定是我卖的好。但是这种看不到现楼的情况下肯定是品牌好一些。

纵横置业：这个我认为同一品质的情况下看品牌。

美联地产：假如是现房，我就会看性价比更好一些的。

高琦：像万科他们的物业做的很好，我想有一些人是为了感受物业去买的万科。

主持人田鹏：如果是你的话，我看了新华明珠是在汉口的新华路这个地方，同样的两个房子都在那里竖着，当然都没有盖，如果你是置业者你走到那里去了，你是买哪个？

万科地产：万科一般都会比其他的楼盘贵，首先是它的物业。还有就是我们做的项目目前还没有什么问题发生。还有一个万科对前期产品研发的力度投入是很大的。另外万科的施工也是精雕细琢的。从选材、地板、电梯等是突破了传统项目的。

主持人田鹏：那我想问一下，楼盘和楼盘之间肯定有竞争，像万科的强项是全国性的，那这边本地的开发商他们的强项在哪里？他们要和这样的楼盘竞争的话，会有什么样的优势？

美联地产：本地开发商和外地开发商最大的不同在于，本地开发商了解市民的需求多一些，另外了解层次更多一些。虽然没有万科那么多的分析，城市的发展是不是像他分析那样发展的呢？本地开发商对人体格局、结构都更了解一些。因为房子是七十年的事情，并不是卖的时候涨了一下就体现了。你要把房子卖的好，地发展的更好，你的客户群才会喜爱。本地开发商对客户群，对城市发展，地价的了解更多一些。这会造成它的增值。

主持人田鹏：它就更贴近本地客户的需求。

万科地产：我并不否认万科做的有不足的地方。咱们可以换一个地方去讨论。

纵横置业：我认为现在并不是品牌不品牌的，房地产的房子是七十年，它如果使用七十年多少年不落后就是它的标准。比如说我们看房地产，我们觉得谁做的最好，我认为杭州的绿城房地产公司做的最好，因为它做的规划城有十几年还不落后。房地产做的好不好首先是看它超前了没有，不是看它现在卖不卖钱，而是看它多少年之后不落后。品质是更重要的。

主持人田鹏：其实房子好卖，这个广告一打，现在的情况都好卖，但是将来值不值钱就要看房子本身了。

金色港湾：像我们在一期的时候确实是在停车、小区公路上考虑了更多一些。像后期我们也会把这些问题考虑进去进行改进。一个好的产品的品质也是可以体现开发商的实力的。

铂金公寓：但是我觉得太超前了也不可能，如果你做的超前10年别人可能会买不起。新技术新材料的发展是非常迅速的，因为新材料更新的速度，比你本身房地产开发经验的速度是更快的，你在开发的时候是超前不了的。

纵横置业：我们的超前是指规划超前。

铂金公寓：现在武汉的人口是800多万，通过N+1的形式之后，我认为武汉的城市突破2000万是没有问题的。现在开发的房子十几年二十年就会拆了，是以非常快的速度来拆现在的房子，所以现在开发商赶紧把房子做出来进行变现，而不是更多的考虑我是如何做艺术品的。因为像国外城市的房子都是先污染后治理，一般等它有了能力治理的时候才会做的更好。

纵横置业：我们这个楼盘是这样考虑的，我们房子是超前的，无论经济是下跌或是上升都没有影响的。

铂金公寓：现在武汉市的土地已经到了7200，往后建筑成本慢慢是个衡量，建筑对于整个房子的价值影响力会越来越小。

因为土地是一个增值量，而建筑是个恒定量。所以更重要的是土地的增值带给房子的增值，所以房子对整个建筑物来说并不是最重要的，而是占领的地段。所以小户型90%在城市中心，它占领的就是地段。个人都占有自己的地段，地段价值的不同，那个房子的价值也就不同。

橙屋公馆：买房的稀缺资源是越来越少，所以不存在上限的。

铂金公寓：这个是你预期的收益。

主持人田鹏：小户型可能还是投资比较重要。如果说现在100万在市中心只能买一个小户型，但是在城郊可以买两三套，那大家是买中心还是买郊区的呢？

铂金公寓：这要看你的资金周转了。你的钱变现了之后才会增值。因为我和上海的投资者交流过，他是从50万变成了1000万。你放一年可以赚5万，放三个月可以赚2万，你是放三个月卖还是放一年才卖？如果一年之内你的资金周转率能达到最大，才会赚的更多。

纵横置业：房子投资有价值没有，如果大家都发现了它的价值，这个房子就没有价值，当大家都没有发现这个价值，而你发现了之后这个房子才是有价值的。

主持人田鹏：汉阳房子的物业如何？

金色港湾：我们的物业是我们公司自己的人来做的，前期是金地，后面是万科。我们是从零开始学的。整个管理体系都是从万科那里学来的。

主持人田鹏：那问一下万科物业的特色是什么？

铂金公寓：万科物业的导向是持续创造客户的需要。我上个星期去另外一个公司收房，收房收了很长时间。而我去自己的房子里拿东西，在前面超市的东西拿小推车，有很多的东西抱着，然后物业下班看到了我，就跟我一起拿。

主持人田鹏：铂金公寓的物业有什么特色？

铂金公寓：这个我确实不记得了。我们自己有物业管理公司，但是这个楼盘是请的外面的。因为服务的类型是不一样的，对物业的类型要求也是不一样的。

主持人田鹏：问一下新华明珠你们的物业有什么特色？自住的话小户型买的物业希望安静一些。

新华明珠：我们相对来说不能说是全部的小户型，没有像他们做专门的小户型。只占到30%。而且一层楼是八户的话，有两户是小一点的。我们是外聘的物业公司。

君逸濠天：我们是酒店式的公寓。完全是按照星级酒店的标准来做的。

橙屋公馆：我们是住宅项目，但是请的是香港一个酒店管理公司。从事的是酒店管理服务。包括住家的打扫卫生、清洁房间，包括衣服的清洗都有统一的。我们一期、二期主要以中年人为主，他们可能追求居住的舒适性，而我们三期项目更多是为年轻人打造的项目。

主持人田鹏：那我觉得小户型做起来的物业比大户型麻烦一些。同样一个小户型管的就要麻烦一些。

橙屋公馆：然后物业费就要相对来说贵一些。

橙屋公馆：因为我们澜花语岸是由武汉本土的公司在管理，那这个三期产品出来了之后，就专门请的酒店管理公司来管理的，因为两者需要的物业管理服务的内容是不一样的，我们特地找的两家物业管理公司来管理的。而且我们那个项目处于南湖，而且由于它的环境、景观优势都是不一样的。

美联地产：国内的物业是引入的香港的产品，因为它这是公共的，只要有一个人不交费，那就会有一批人以更多的理由不交。

主持人田鹏：小户型为什么要盖到郊区呢？

纵横置业：因为我们受到地的限制，在本市里面可以平衡的，你的经济适用房可以不做小户型，但是在郊区不能平衡，必须要达到70%。按照发展前景来说，从中国人本性来讲，都住小户型也不好办。郊区的房子本身就很便宜，你买一个120平米的房子也不需要多少钱，在城里大房子买不起就买小户型了。

主持人田鹏：就是小户型做在郊区方便一些。

纵横置业：小户型做在郊区便宜，而且做在盘龙城肯定是好的。而且他们这里的自然资源也是很好的。它也是绿化率达到55%的区域。

主持人田鹏：小户型的购买者最好选择在哪里？

万科地产：我认为还是选择市中心。

金色港湾：如果不是小户型的话就选择在开发区。我们那个地方是武汉市的价值洼地，还不到武汉市均价的水平。

主持人田鹏：您认为它的暴涨时期是在什么时候？

金色港湾：三环线马上开通就会来了。

美联地产：我认为武汉城市的轨道交通连接着整个电信、商业、工业。把高端的客户运到市中心来，把低端的客户也可以引入到周边去。包括中央投资做铁路，因为用汽车发展的模式，在中国比较困难，而利用轨道交通在中国会走的非常好。

主持人田鹏：所以开发商选址就很重要了。

美联地产：我认为你投入的资金越多，相对反映出来的房价越高。你投了交通它的价值就会在房子上体现出来。这是效率的提高。

纵横置业：我认为下一步的投资热点是在盘龙城。

铂金公寓：我认为也是在盘龙城。它是在武汉的二环，机场高速在这边，它是作为武汉市航空港区，目前又可以从新华路贯通到盘龙城只需要25分钟，而且它是一个价格洼地。而且它是一个体验区，你进去看了之后就会喜欢它。目前只是因为大家还没有认识它。而且我认为适合投资一般就是低资金进入高回报才是好的投资。所以我认为一个热点热不热，一个是和政府的导向有关系，另外一个和开发商的力度有关系，还有一个是和媒体的舆论有关系。

橙屋公馆：我感觉目前还是二环区域内的发展潜力更大，因为市中心基础就高一些，发展的空间稍微缓慢一些。当然三环发展的区域也太大了。可能目前来说还看不到那么遥远。可能在二环上的建设量要大一些。

新华明珠：我说目前在武汉哪里买房都是可以的。现在武汉大的环境是非常好的，到哪里买房子都会上涨。

君逸濠天：我认为还是市中心的有湖有江有景观的位置比较适合投资，其实因为我自己也是打算投资我们的君逸濠天的项目，确实它是符合我刚才说的三边工程，然后又是湖边。

主持人田鹏：这也是我们消费者关心的，我们房价还会涨到什么程度？

美联地产：房地产的问题在国外来看也是经济问题，不能通过建设部，什么国土资源部来解决问题。房价当然有一个边际线，到了60年才能回报的限制。中国的房价这么高是不对的。

主持人田鹏：所以大家公认的意见就是房价还会上涨，而且我们看不到房价的拐点。

我们今天讨论的是小户型，不过和小户型有关的也讨论了，马上就“金九银十”了，大家如何做我们也拭目以待。现场在座的有万科、金色港湾、美联地产、新华明珠、铂金公寓、橙屋公馆、君逸濠天、纵横置业等开发商代表作客。今天讨论到这里也接近尾声了，最后要感谢各位的到来，同时也非常希望有更多的机会坐在这里，掌声谢谢各位！

时间:2007年9月13日,地点:武汉市武胜路泰合广场1103搜房网会议厅,主题:“寻找武汉市低密度住宅”

主持人：很高兴今天能够邀请到各位来参加本次的大话地产，一起聊一聊有关"武汉低密度住宅"的话题。

我们看到近段时间，武汉地王频现，上个月关山一路的一块地以5046元/平米的价格再创武昌新高；随后，马场角的一块地也卖到5287。。。地价的高涨决定其住宅只能向空中发展，武汉就象一个大工地，到处都是高楼拔地而起；但另一方面，随着经济的发展和人们生活水平的提高，购房者又对生态环境、生活方式提出了新的要求，低密度住宅于是在市场走俏。。。我们这里说的低密度是相对的，是较之中心高层而言的，就在中心城区高楼频起的时候，市场又对低密度有很大的需求，于是低密度住宅呈现郊区化的发展趋势，今天我们请来的各位都是武汉目前低密度项目的代表，各位能不能谈谈低密度住宅的发展前景？低密度住宅和高密度住宅相比有着哪些绝对优势？

观筑地产 高级策划师 熊志荣

观筑地产熊经理：低密度住宅我们认为是以多层为主，然后附有小高层、高层的综合性的住宅小区。这是我们对现状做的一些理解。

其次我们认为低密度应该有良好的景观，以及比较好的外部环境。这是我们对整个低密度的看法。而且从整个来说，我们龙城·天居园也是在做低密度的产品，而我们提出了一个主流的多层洋房，也是为市民提供这样的产品。可能高层会很闹，会出现一些问题，这也是给大家更多的选择。

主持人：就像刚才熊经理说的低密度住宅自然景观很好，比较开阔的感觉，所以现在低密度住宅有了郊区化的趋势，您认为这是必然的吗？

观筑地产熊经理：我认为土地是有限的，有限的土地随着密集度越来越高。高层和小高层也会慢慢成为主流的产品，这个方面我认为没有定论，只是说市民接受什么样的产品，我们就做什么样的产品。从目前来看多层的低密度住宅还是比较受欢迎的，但是现在的客户也不排除多层和小高层的产品。可能高层的一些开发模式我们也觉得非常好，在盘龙城也不排除其他的项目采取高层开发的方式。这样只要是消费者需要的，或是能营造非常好的生活环境的住宅产品，我认为市场都是可以接受的。

主持人：盘龙城这个区域我们通常理解是传统的别墅区，这种普通住宅在那边对配套的要求相对要高一些。不知道在座各位是什么看法？

观筑地产熊经理：这点我想应该问一下名流的朋友吧。

名流地产 陈琦

名流地产陈琦：首先我们的项目规模是很大的，在盘龙城的住宅项目是最大的，我们的远景规划是10万人左右。所以我们考虑是站在消费者的立场上考虑他们日常生活所需要的东西，比如说医院、教育、消费以及生活日常起居的需要，所以我们首先引进了中百超市。还有一个就是在年初已经开通了盘龙城首家的社区巴士，当时投入的资金也是很大的。所以这方面也是解决他们两个的需要，一个是日常购物的需要，一个是交通的需要。所以从这两方面来讲我们首先是完成了它的配套，在后期我们还会引进学校、幼儿园以及开发社区的商业、医疗服务配套设施。

主持人：就是郊区楼盘一定要做规模化才可以解决问题吗？

名流地产陈琦：有规模化的话它的成本相对就低一些。而且这种配套也是需要多方面比较全面的。它所提供的服务体系以及涵盖面都是很广的。这是我们集团从战略角度上考虑的。下半年我们会着重于配套上。

主持人：那么鼎鑫置业你们从配套上是如何做的？

鼎鑫置业钟志亮：我们小区注重的是内部的细节。小区内部像基本的生活配套，幼儿园或是什么可能在每个小区都有。像绿化在很多的郊区项目上都可以看到，但是在我们小区引进的美国的园景让客户足不逾户都可以领略到各个国家的不同的风情。因为在盘龙城各个密度都很大的情况下，你如何去做呢？另外我们也是在产品细节上着重去做的。特别是有一句话说开发商都可以做房子，但是如何做房子能体现生活的品质，能满足消费者的需求呢？这是我们摩卡小镇所追求的。因为盘龙城是武汉的文明之根，这体现了文化和小区和谐的环境。

主持人：但是景观在郊区的楼盘中可能是大家共有的东西了。

鼎鑫置业 钟志亮

鼎鑫置业钟志亮：可能绿化大家都会做，但是如何做的有特色呢？因为我们不是追求大众的，而是让你居住在里面感觉到你的生活品质是不一样的。从小区的园林绿化上就可以看到你是生活在不同的环境里。

鼎鑫置业朱红平：作为业主所必须的购物、会所和幼儿园在我们二期和三期上都会体现的。而购物上业主从家里出来五分钟就可以走到。我们一期是2200平方米的商铺，如果相对于其他的项目而言，可能是早早就卖了。由业主自己经营。而我们并没有轻易的卖掉，而是为客户的生活所需做统筹规划。

另外考虑到业主出行，我们修建了几条路以方便他们出行。

主持人：因为现在郊区化的成本是很高的，我不知道在郊区楼盘的购房人群是如何定位的？

名流地产陈琦：我们的定位是比较广泛的，之前我们也有过统计，这些所有意向购房和购房的业主，有一部分是年轻人，一部分是中年人，在我们项目里覆盖面是很大的。

主持人：就是我刚才说的在郊区生活会提高它的生活成本，在你的人群中会是怎么样的？

名流地产陈琦：我们考虑他们的生活成本是几方面的，可能会有它的出行的成本，还有社交的机会成本以及购物的成本。在我们这里为他们配置了社区巴士，其实从出行上来讲对业主的费用是很低的。在日常生活上也是在不断的完善。整个成本上相差不是很大的。

主持人：还有一种说法说郊区化可能是高档楼盘，相对来说普通住宅在这方面当时定位是如何考虑的？

名流地产陈琦：对客户定位投资可能是一定的比例，但是自住的比例也是相当高的。据我们客户反映很多都是过来自住的。

观筑地产熊经理：在做项目之前我们对自己的目标客户做了一些调查，他们的购房目的不同，但是他们对这个地方有一个良好的心理预期，他们认为盘龙城将来的发展是很好的。那么说他们的出行成本或是其他的成本。我们认为开发商是做的城市运营者，而不是单纯的开发商。我们提出了行政的生活圈的概念，既然是生活也要解决衣食住行的问题，我们也在打造盘龙城的商业步行街，这也是我们正在做的，并且也是二期、三期中提供给大家的一个亮点。另外盘龙城是一个经济开发区，在开发商开发的同时也需要政府的努力。那我们看到的是马上收费站不收费了，公交车下半年要通五辆车，这使得客户看到了希望。

另外我们的客户也是有一些见识和见地的，他们发现在深圳这边特别是以空港为居住的居住性、可达性以及升值的潜力都是非常可观的，那在武汉这样一个在郊区具有空港配套的片区，它的潜力和价值都还没有挖掘出来，他们对这方面也是充满了肯定和期望的。

据我们对客户的了解，他们更多的是买的心理预期。盘龙城整个区域工作的人会越来越多，我们算了一下，一个人大概是提供5万多的就业机会。会新增15万常住人口的比例，这样的需求我们认为还是非常合理的。另外加上一些心理预期的客户，我们认为盘龙城作为城市运营的发展是良性的，也是健康的，也是让我们看到希望的。

主持人：像这样的低密度住宅本身产品的类型是越来越稀缺的，但是如果建在盘龙城或是郊区的地方又显得并不是弥足珍贵的感觉，那大家对盘龙城的升值空间又是如何看待的呢？

鼎鑫置业 朱红平

鼎鑫置业朱红平：我记得名流是最先进入盘龙城的，05年是1700左右，现在基本上是3000左右。这也仅仅只是两年的时间。从我们来看05年是2500，现在是接近到了3000。政府的投入到位，整个形势是大好的。

主持人：对于投资者来说他们不仅仅把目光集中在盘龙城这几个项目上，他们还会把目光集聚到中心城区，那如何体现盘龙城的优势呢？

观筑地产熊经理：从消费者来看他们可能认为是处于高位的价位了。它的发展是健康的，升值的潜力还是很健康的。

另外盘龙城也不见得是低密度的住宅，像我们旁边的歌林花园通通都是高层，包括我们现在也会做高层的，可能很多兄弟单位都在做综合的复合型的小区。说是低密度我是赞成的，但这里总的来说体现的是环境。

主持人：刚才说的高层低密度的概念可能还是产品类型的，如果是盘龙城这边的话，像您刚才所说的不存在低密度的优势。在这边是主打价格的优势还是会有一些其他方面的优势呢？

观筑地产熊经理：我觉得更大的魅力是来自于盘龙城的区域。这是促使消费者来购房的原因。因为首先这个地方的价格不高。另外是北京招华的涨幅很快。让很多的消费者认为武汉也要走这样的道路，他们的心理预期是非常好的。其次我们根据消费者的预期，所有的开发商提供了适合这个片区的产品，它这个房子从品质上是过关的，而从生活上一些小的配套来说是给客户解决了基本的衣食住行的，这样才达到了一个共同的环境。

名流地产陈琦：更多的消费者看中的是盘龙城的前景。它虽然相对中心城区有一些欠缺，但是发展前景是很好的。盘龙城这个门槛很低，可以满足不同客户的需要。这样就形成了市场的势头很好，另外还有我们将来的预期也是很好的。目前更主要的是心理距离上大家还没有扭过弯来。通过大家的努力，这整个区域的发展趋势是很好的，所以相对来讲升值的空间是很大的。

观筑地产 朱红菊

观筑地产朱红菊：我觉得我的感觉可以代表一部分客户的心理和对盘龙城的认识。我觉得盘龙城的崛起和发展是很快的。在我们咱们武汉市各大成交的数据来看，盘龙城目前的发展势头是很火的。应该来说政府对盘龙城整个政策的支持，还有一些交通规划上的利好给盘龙城区域的发展带来了很多有利的因素。以前说起盘龙城很多人第一印象就是非常偏远，当时到这里置业的产品类型主要是以别墅群体为主，真正当时的群体档次是很高的，就是一些有车一族。然后真正的发展就有了普通住宅的出现，也就有了更多的大众消费群体把眼光投入到这里。可以说在这里的产品定位是很丰富的，而且他们也得到了不同消费者的认可。这整个片区也得到了市民的认可。

为什么现在这么多人愿意过去？是和这块交通的改善以及发展有很大的关系。盘龙城大桥的通车，以及众多公交车的通车，让消费者都愿意到这个片区来。而这个交通会随着整个城市发展和片区发展不断进步和完善的。这也使得很多人相信这块未来的发展是很好的。另外说到价格可以说盘龙城的价格是武汉市目前区域价格最便宜的区域了。作为投资者也是最具有潜力的市场。它的投资成本不会很高，而它的回报却是很大的。

这也是我认为为什么有很多的客户选择这边的原因。

主持人：对市中心的消费者来说选择到盘龙城去生活，不仅仅是选择了一个房子，也是选择了一个生活方式，很多人就是抱着和自然更接近的心态去那里的。

观筑地产朱红菊：其实不管什么样的人，包括普通人都希望拥有一个比较好的生活，都有它梦想中的生活姿态，那我们现在所提供的产品，首先从价格上来说是具有很大优势的，而我们提供的产品的品质、景观资源都可以满足他们内心对住房、对生活的渴望。

观筑地产熊经理：这里插一个小故事，当时我们有一个朋友是在名流买的房子，我们和他聊天。我们问他为什么买这边。他说他在这边上班，而在市中心也有房子，这可能是他购买的动机。我们问他生活方便吗？他说小的配套还可以，但一些大的生活配套还无法解决。但是过了两三个月之后问他，他的感觉是越来越好了。

我们这边的开发商也是在动手做相关的配套。使得盘龙城和前几年相比是一步一步提高的。另外说到以前的金银湖和现在的光谷，可以说是恶意的透支城市的血脉。而我们盘龙城相对来说是非常干净的。这使得客户非常愿意选择在这里居住。

主持人：刚才陈经理说的进入的中百是大型的仓储吗？

名流地产陈琦：是的。我们公司原先是在北京做项目，当时它的郊区配套什么都没有，我们当时是提供了社区巴士。那个时候也没有通煤气，我们自己买了几辆煤气的装罐车。我们为了客户日常生活的品质，承担了政府的一些职责。所以对目前武汉的项目来讲，也是把以前的一些规划理念贯穿到项目中去了。

观筑地产熊经理：特别是政府为这个区域造血的能力，再加上我们开发商自身的努力，使得这个区域越来越具有吸引力。

名流地产陈琦：盘龙城的项目都是比较扎堆的，很多的优势都是互补的。使得我们的人气就做旺了。而且目前很多的项目也是差异化的竞争，使得优势是互补的。并不像其他的片区都是过于分散的。

就在上个月我们做了比较大规模的业主调查，我们发现购买我们这个项目的客户是遍布武汉三镇的。所以从盘龙城辐射的区域来讲是越来越大的，不仅仅局限于汉口。

主持人：盘龙城目前打造的是“武汉第四镇”的概念，但是前段时间光谷也是打着这个牌子。

鼎鑫置业朱红平：盘龙城提到的概念是很多的，有“空港”、“第四镇”等。

观筑地产熊经理：这和一个区域的变化和进程是分不开的。什么才是我们这个区域重点打造的，比如说是物流或是空港的建设，这样逐步的认识到它的发展。所以说是不是“第四镇”并不重要，它其实就是融入到汉口的一部分了。因为城市的城市圈是不断扩大的，我们只需要把它做好了就可以了。这是和我们所有在座的项目是分不开的。

主持人：我想最初盘龙城提出的一些概念，比如说“空港”概念现在又被金银湖拿过去用了。为什么会出现这样的情况？

名流地产陈琦：其实理念性有很多的方向可以探讨的，但是落实到区域的发展还是需要脚踏实地的。盘龙城提出的空港经济区是从它的经济发展上来谈的，而且是逐步走上务实的道路，对我们整个地块是一种利好的消息。从它的文化才诞生了这样的产业，这也和政府观念的转变以及资源有效的利用是分不开的。

观筑地产朱红菊：刚才提到的光谷，我想它完全没有必要提“第四镇”的概念。而且大家都知道光谷代表的是高科技、高校呀，但是提的话是可以自由发挥的。我觉得不管是“第四镇”还是“第五镇”，就是说它可以慢慢承担起城市发展的功能而不断健全的。

观筑地产熊经理：我们要分清楚是某一个开发商的个体行为还是政府行为，我们可以来看看金银湖这边，可能是某一个开发商提出自己是“空港物业”或是“空港经济”。而盘龙城的概念是政府在提的。我们是在做“空港经济”，这是政府确实在引进发展为盘龙城的国际行为做努力。这是实实在在可以看到也可以投入的东西。

鼎鑫置业朱红平：关于盘龙城政府的投入是很大的。

观筑地产熊经理：目前空港的体系需要相当多的产业链去做。需要相应的包装、相应的物流公司，盘龙城这里可以实实在在形成“空港经济”的。

鼎鑫置业朱红平：另外还提到了“总部经济”的概念。

主持人：很多网友对“空港”并不是特别的理解，可能像深圳一些一线城市可能空港对房价的影响很大。但在武汉空港的产业链要上来的话还需要时间，不知道大家是如何预期的？

名流地产陈琦：现在武汉是航空空权开放的城市，这对我们今后区域的发展是提供了政策保证的。

观筑地产熊经理：从发展的眼光和板块的眼光来看，只要武汉城市的发展做好了一个榜样，就会让很多的客户去相信它的明天更美好。

名流地产陈琦：像很多的一线城市，北京、上海、深圳、广州，他们的空港带动这个板块的经济是非常快的。就比如像广州的机场，当时03年的时候是搬到了新机场，而周边的物业是发展非常快的，现在已经是相当成型了。为什么武汉的空港经济非常有活力？因为现在整个是放开的。这对于我们今后整个航空物流的吞吐量是非常有利的。

观筑地产熊经理：而且现在武汉的天河机场正在扩建，扩建的工程是原来的3倍。而且直达的国际航班的数量也会增加。随着我们出口的增加，外汇储备的增高，这对整个区域的贡献是非常大的。

鼎鑫置业朱红平：政府对盘龙城的投资加大，道路交通的完善以及各种生活配套的完善，使得客户的期望值很快就能实现。

观筑地产熊经理：像住在武汉的徐东片由于有一个收费站，房价都涨不上去，当收费站拆除了之后整个区域的房价涨了500元。政府对区域的改善和投入，使得整个区域的发展越来越好。

只有政府在一个区域的运营做到位了，这个区域的价值才可以体现，只有你有了真正的产业链的支撑，这方面的生活配套上才可以释放。

主持人：今天和大家聊了很多，很高兴和大家的交流。谢谢大家！

我们知道写字楼的发展可能和国家的经济和第三产业的发展有很大的关系。武汉从去年下半年开始有很多大型的外资企业入驻，对今年的写字楼市场比较看好。

时间：2007年8月30日 下午3：00

地点：搜房网直播室（泰合广场1105）

主题：新形势下武汉写字楼的发展趋势探讨

主持人：很高兴今天能邀请各位来参加我们这次的大话地产，随便的聊一下。因为我们知道写字楼的发展可能和国家的经济和第三产业的发展有很大的关系。武汉从去年下半年开始有很多大型的外资企业入驻，对今年的写字楼市场比较看好。另一方面我们在网上查了一些数字，武汉从99年以后写字楼租金达到巅峰之后，现在下滑到了50块钱每月的水平，然后空置率在20%左右，对写字楼这块是很大的问题。现在请各位专家聊一下武汉的写字楼到底往什么样的方向发展？

全创班尼：事实上我个人觉得武汉市场本身就跟刚刚所说的上海、北京市场不一样。因为武汉这个城市就跟别的城市不一样。我来到武汉差不多一年多，我觉得武汉这个城市的肌理是割裂的，完全是长江和汉江割裂成三块的城市。在每个区域里面，它自己自然形成的核心。同时每个区域都有几个核心。比如说汉口我们现在的建设大道是周围这圈，然后加上可能在武广和建设大道这块是完全两个商圈，我个人觉得武汉目前的入住率达到80% ，租金达到50。虽然我个人没有严实的数据。但是我知道在上海的5A甲级写字楼是用美金来算的。

主持人：像这边很多持有写字楼的都把方向转到了乙级写字楼。

全创班尼品牌策划有限公司

项目总监 鲁向华

全创班尼：我个人觉得像新世界这样的绝对不会把写字楼出售，因为他们有一个大的方向，他是一个细水长流的战略。当然在周围其他的也是。但是像武广我不太清楚它为什么把写字楼出售。这里面有不同企业发展的方向决定它楼盘发展的方向。然后这块在整体来说每个区域有自己不同点。比如说在武昌东湖板块，在这里可能更多写字楼形态会集中成一种叫做独栋式或是生态式的写字楼区域。而在汉口这块中南的核心区域发展应该是像新世界以5A级写字楼作为它的基础。

在现在三个区域里面我觉得最薄弱的还是汉阳。汉阳也是有历史的原因。从开始的时候汉阳属于不毛之地，现在变成了重工业的城市，但是还没有形成城市的概念。这块我相信在汉阳地产业的发展应该会倾向于一个办公楼加上厂房的发展形式。就像东风想做自主品牌的产业园，再加上高一点星级的写字楼。那这样的形式发展是比较适合在汉阳区域发展的。

主持人：刚才这边也说到一个问题，如果他来做写字楼更愿意租，特别是甲级写字楼。那么世贸这边呢？

武汉新聚仁房地产经纪有限公司

投资咨询部经理 刘少敏

新聚仁：世贸他们也是想卖的。当时他们做起来的时候就开始卖了。但是后来出现了一个问题，金融危机出现了。当时卖的很贵，但是现在卖便宜了。像泰合这个楼也是卖过的。包括武广还拿到上海去卖过。他们都是当时价格很高，现在全部跌下来了。但是销售的情况都是外地人比较多。他们还是投资居多。他们也觉得奇怪，为什么武汉的写字楼就没有人光顾呢。如果在他们这样的城市会觉得是最赚钱的地方。我们从进入武汉市场一直在做写字楼。在徐东做的中力企业大厦。然后中南也做过。我们发现在市场上普通的写字楼好卖，高档的写字楼不好卖。因为普通的写字楼比住宅的价格便宜，客户也愿意接受，而且租金不比甲级写字楼低多少。

像我们在徐东做的写字楼逐步到了30多块，世贸也要40多块钱。当时徐东的住宅是卖4700左右，而我们最高价也是4700。至于客户不接受主要是和目前武汉市的情况有关。从一个专业角度来讲写字楼我们给它下的定义是赚钱的工具，是企业一个形象的名片，一般买写字楼是企业发展到一定规模之后就会注重它的形象。这里面包括品牌、实力以及形象。所以当公司发展到了一定的阶段肯定会买写字楼。而在武汉这边的公司比较少，他们做大了之后自己也会有房子的。而买写字楼的相对来说是很少的，他们多半是到住宅里去了。这里面基本上大企业有、小企业也有。而且不是说像在北京、上海一样感到在住宅里办公很丢脸。而这边是无所谓的。

所以我们也在讨论写字楼到底该做什么？包括我们在徐东、岳家嘴等地都有写字楼。从洪山广场到徐东我们所接触的写字楼就有11个，这和国家目前的政策也是有关的。我们看报纸或是新闻，经常会说经济发展到了什么程度，说是华尔街的写字楼是空荡荡的，写字楼是经济的“晴雨表”，按照目前武汉市发展的行情来说是逐步往上涨的，但是目前很多都到住宅里去了。

但是这对大公司来说是不一样的，他们有自己的战略。而像这样的公司在武汉是特别少的。我们卖的几个写字楼基本上是卖的外地客户的。所以对武汉市的写字楼企业来说如果你不是为了考虑融资或是公司长远的战略发展就不要做甲级写字楼。如果从项目的角度出发而不是从公司的角度出发来看，甲级写字楼做出来现金流一定是负的。再加上你周边有住宅和酒店的话，你的财务风险一定是很大的。

浙商集团武汉嘉运房地产开发有限公司

营销策划部 王莹

湖北浙商集团：像我们这边做5A甲级也是做了蛮长时间的考虑，前期我们也是跟戴德梁行合作，像我们浙商集团都是温州的企业家，是一个联合体。他们也是蛮信任这个市场。和戴德梁行在前期的调研中做了很多的调查。因为我们首先自己想做5A甲级，另外从市场未来来看，特别是2、3年之后还是需要5A级写字楼的。

像外资企业他们一般都是以租赁为主的，而不会在当地购买。一般买的比较多的，像我们未来的定位，因为我们毕竟是浙商集团，未来是希望做到浙江企业在华中的集合地。这块对我们领导层不是很担心的事。

还有一类写字楼，譬如新世界为什么在武汉做的这么好，就是武汉有一些企业能撑起这个牌子。我们一直在讨论5A写字楼，但是在武汉确实是没有这样的写字楼的。这个标准其实是很高的，包括像国贸，他的楼道空间很矮，而且它的楼层的通风层都是对流的，因为写字楼智能化还是在硬件上，包括电梯。我们希望自己未来能做到真正的武汉5A级写字楼，也希望能成为武汉市地标性的建筑物。

全创班尼：我觉得你还是可以做高端的物业，你说的那个观点我蛮赞同，武汉没有真正的5A甲级写字楼。我刚刚在网上看到一个消息，武汉的写字楼中央空调调查。说是这些空调多少年没有清洗过，因为清洗的费用很高，这个我觉得在新世界会好一点点，因为他们两三个月会换一个口，当然这也是香港公司过来之后给的服务上的观点。

我觉得每个区域都会有自己商务地标性的东西。我们的合作伙伴东合置业选择在沌口做了一个甲级写字楼群，这也是这个区域里面所面临的问题，就是说这个区域必将会城市化，这么大的产量，一年将近一千多亿的产值，肯定需要这样的商务来烘托整个区域的城市化。我想城市化的东西就像我们在建设大道上看到的高楼大厦。这些东西给人感觉这个区域已经很成熟了，因为有这些高楼大厦的话里面的第三产业必定是蓬勃发展的。如果说这些高楼里面的公司都是住满的，这个区域第三产业的经济肯定发展非常快，在整个经济比重里会很高，这可能是现代城市最核心化的地位之一。我想这也是我们东合置业在这里为整个区域做的原因之一。

另外沌口是工业城市，必定要解决一些过来的企业如何去用的问题，这些企业基本上都是工厂，那么工厂必须要解决它的一些配套，比如说我的工厂设在哪里，所以东风集团会考虑在沌口做一个产业园，就是为了解决其他企业移植过来的生产问题。这块他们考虑的蛮健全的。

主持人：像园区的写字楼和世贸这样市区的写字楼配套要求是不是不一样的？

全创班尼：肯定是不一样的，像世贸这样的放在这里肯定是标杆。在沌口这块我个人觉得它是一个工业型的城市，它需要为企业解决几个问题：首先写字楼做商务的地方一定要解决名片问题，必须要有一些服务措施能解决到它的生产问题，包括其他的融资平台。因为买一个写字楼在这里重新建厂房投入很大，包括其他一些增值方面的措施也一定要完善，然后才可以让真正想在这里发展的厂商有信心做这个事情。因为做这么一种举措我相信对任何企业来说都是非常细致和严谨的。因为这面临的是工厂的转型和搬迁的问题。

主持人：现在的住宅市场销售是非常火爆的，那写字楼什么时候才可以实现销售的热情呢？

全创班尼：我觉得现在武汉城市在前二十年的脚步是停滞的，也面临着一个问题，现在武汉市场以私营企业为主，但他的实力还没有发展到能承受购买一层或是多层的实力上来。这必然会对写字楼市场有一定的冲击，这也是和武汉原来的码头文化息息相关的。

我相信现在武汉不管是GDP的发展也好，还是整体市民财富的支配率也好都是越来越高的。我个人觉得在未来的三年至五年，武汉的最近或是写字楼的价格一定会涨起来。现在过来投资的是外来的人，他们看到了武汉这块的趋势，现在是写字楼发展的低谷，我现在入市肯定会在未来赚钱。

主持人：现在对投资者是如何来做的呢？

全创班尼：我去年做新时代的时候，那个时候有一栋附楼做公寓，一周就卖完了。本身团队里的蓄客量是有的，另外我在现场看到一个场景，就是我在现场接待客户的时候发现一个北京过来的投资客，他是拿了一打资料，就是我们新时代的资料。然后他过来现场看。不光是看你的高度、位置、设施、装修等，他还有一张纸可以打勾的。我觉得现在的投资者是很理性的，不会觉得你宣传有多好就怎么样，他是按照他投资的意愿，我需要这种产品了，是写字楼就看写字楼这块有哪些可以选择。如果是酒店式公寓就看哪些可以选择，是这块了就看哪一块酒店式公寓在传播上最好，然后再和我心里上想要的东西进行挂钩，再到现场去检测是否符合他的卖点。投资者我想最追求的就是回报率，达到了之后他们就会马上下定了。

主持人：现在像从外地进入武汉投资的人很多，那为什么写字楼相对来说很弱呢？

天橙中国传播机构 五千年广告（武汉）有限公司

副总经理兼客户总监 傅家旺

天橙机构：我想首先第一个话题谈谈一个城市与写字楼的关系。我们从一个城市的角度来看写字楼会得到很多的东西。第一点城市与写字楼，第二点我们看看写字楼的一些类型，包括未来的发展。第三块我们看看武汉的写字楼。这样会更全面一些。

有一位地产界的朋友说，一个城市的发展看看第三产业。那么我今天说你看看这个城市发展好不好首先看看第三产业的服务业和他的写字楼。如果说这个城市写字楼的规划、硬件、宣传关系到这个城市的形象，因此我们回过头来看看武汉。为什么武汉的写字楼还处于低谷期。其实写字楼的形态一种就是销售，一种是租赁。作为一个企业去运转写字楼的时候，一种是做来自己办公的，还有一种是用来投资的。

现在武汉在整个中国城市的价值来说还是不够的，整个武汉的经济增长率还是比较平缓的。相对其他六省，郑州、西安、长沙、重庆、成都他们的增长率是很高的。首先我认为政府需要把武汉市的形象做的很好。我认为我们政府为了写字楼的经济应该要从一个大的宏观市场上做对外宣传。

另外我们来看看广州写字楼的发展对武汉的影响。广州的写字楼最早是在天河北很集中的，首先标准就要高。作为一个城市要看待写字楼就要划分区域，而且要做生态、商务的规划。那我们看看武汉，武汉的特点决定了写字楼的特点。有地产界的朋友说武汉的成功决定了武汉的三镇，武汉的成功不足也可能是武汉三镇发展的不足，因为每个镇都有自己的中心，这可能会瓜分写字楼的份额。就拿汉口来说，有两个以金融为中心的写字楼，还有武广、新世界这条商务区。汉阳他们是以工业园区为写字楼的，而武昌又分为两块，一个是以中南为板块的写字楼区，第二块是以鲁巷、光谷为中心的写字楼区。这样的五足鼎立会导致写字楼有很多的类型。

其实我觉得武汉是不是需要做有一些特色的写字楼。比如说以金融为主的，它里面的金融就要涵盖保险、银行、证券等行业，而且金融性政府也要对这里做好规划管理。像沌口可以打造成工业性的生态型的园区化的写字楼。现在武汉也在走这样的特色，比如说鲁巷的光谷就在走IT路线。因为武汉地理的原因导致了这样的特色。武汉在中部龙头的地位被确定之后，关系到我们老百姓的经济口袋会越来越丰富，这样投资的能力就会强一些。

今天我谈的话题一个就是从城市角度进行规划，第二个我们不能改变城市，只能在这个基础上改造它、完善它，第三个写字楼还有一个观念，未来的写字楼会单纯一些，现在在武汉还有商住楼和办公楼，我认为作为一个企业如果想做大做强，在纯粹的办公楼里面有很多的优势。因为做生意都讲究门当户对。在写字楼里面办公一个是可以体现企业的身份，另外可以共享很多的资源，效率比较单纯。如果是商住的话对居住的居民来说会造成不便，而对我们工作来说也是不便的。我相信武汉会走纯粹的写字楼的路子。这也只是时间的问题。

关于写字楼的标准，我建议他们需要有自己的特色。比如说我的外形在武汉市独一无二这也是差异，第二点我的真正的配置是不一样的，包括地面的使用材料，里面的结构等等。第三点根据每家公司的不一样做一些人性化的东西。比如说中央空调对不加班和加班的企业能否入户等等。

主持人：实际上刚才也提到了人性化和纯粹的问题。我想起今天见到的广告公司也是在商住楼里面办公，他们也说了广告公司经常要加班，但是如果到泰合这样的写字楼来的话就断电了，无法加班。

天橙机构：你如果在什么样的写字楼里面是很关键的。比如说在新世界肯定是不会断电的。

全创班尼：03年我在北京的时候就是这个样子的。武汉现在还没有打造这样分户式的入户空调。

主持人：这个是成本很高吗？

全创班尼：不是说成本很高，这个是在在规划的时候就要做好，然后再执行就好了。问题在于我们现在所说的新世界国贸原来是一个烂尾楼，它的楼层2米8高，但是没有办法。

还有一个原因从今年开始，武汉的CBD要开始启动，我相信它首先启动的是会展板块，这个会展中心现在还没有具体落实。是跟德国会展集团进行联合的，他们是世界上十大专业展览中的七大运营商，必然会带给我们这边很多高档、大型的会展形式。也就为这个区域里面的商务、金融、贸易的企业带来很大的活力。

另外王家墩的CBD是很大体量的，像我们看到中国的写字楼发展很好的，北京、上海、广州、深圳，包括重庆也发展的很好。这几个区域里面都是CBD建立起来了之后强劲的拉动力把整个市场的价格推高了。对整个城市地产的拉动是很大的。

我们在每个区域做写字楼的时候需要有这么一个定位，我在这块适合做什么，而不是说你把客户拉过来的。

天橙机构：其实我觉得写字楼、销品茂等等都是属于商业地产。比如说我们在广州的一些销品茂会跟一些主题店，像麦当劳、百佳等，我们会事先谈好。写字楼在做规划的时候首先要定位好，我是做什么样的写字楼。而不是说别人做5A，我就做6A或是7A。我认为浙商是有优势的，浙商有很多的企业，他们要发展，华中也是中部的龙头，能不能在中部做一个总部的基地呢？是整个华中六省的形象呢？这个就有点像订单式的地产。因为这样的话你的写字楼出来了之后必须要面临租或是售的问题，但是长远来看写字楼商业的价值租还是好一些。

全创班尼：我个人觉得沌口是一个不适宜生活的城市。白天有很多人，但晚上经常见不到人。

天橙机构：其实这些都是应该在规划前考虑好的，比如说我们做的一个商务型写字楼，它自己是有会所的，下面有银行、证券等。如果说政府在这个区域做写字楼，能不能把拿到地块的开发商搞一个写字楼联合国一样，大家形成互补，又能够形成差异，这样是不是不会形成恶性竞争呢？另外我们开发商也要承担起为这个城市服务的责任来。

全创班尼：我个人觉得写字楼和住宅相比是更高端一些。但是武汉为什么那么多人过来投资高档住宅呢？因为现在的住宅产业比如说在深圳，你买房子要么就是一万或是两万，而跑到这边金都汉宫才八千多，这么好的房子这么便宜是没有道理的。

另外他们也看到住宅的价值有很大的升值空间。这几年武汉的房价上升是很猛的。

天橙机构：特别是像光谷那边今年上升的很快，我认为80%是应该感谢政府的。

全创班尼：因为富士康带来的是就业率，肯定要把一些高管带过来，那他们在哪里住呢？肯定是要在旁边住，所以周边的楼盘相应价值也上升很快。而且光谷那边的价格对他们来讲是很低的。

天橙机构：从一个大的角度来说我在这个城市投资是要讲究经济回报的，武汉的经济是比较平稳的。

袁宏：实际上在写字楼来说它的业态是很丰富的，也是属于有第三产业的发展进来。这种业态对上面的租户或是业主来说他们是否看中这个东西呢？

湖北浙商集团：我觉得应该是配套的。

全创班尼：实际上我们刚才所说的配套，第三产业的配套就是给到你进来之后的优势。可以让你在选择上加分，但是它核心的那个6到7分是从你的产品、地段、定位开始的。如果这三个解决了，它首先会在这六个上面加，你会提供给我什么东西。最后可以到8分到9分就可以买了。当然我们也觉得一个项目是需要有自己的文化的，必须要有核心的东西。比如说你现在进入到武汉，想看到的第一个写字楼就是新世界国贸，但是不能凭借这三个就能让人家进驻到你这里来。你的价钱是多少，你周围的环境是什么样子，能不能适合我公司的发展，你里面其他的企业是不是能进行互补呢？这些方方面面的条件都会影响到你最后是否买这个。

湖北浙商集团：实际上我们的配套是和5A的定位相匹配的。我们也会有商业，目前有两个方向。一个方向就是做以女性为主题的，然后又是高端专业的市场。另外一个希望能做到单一品牌的发展趋势。比如新武汉并没有像LV这样的旗舰店，如果我们要达到顶级的话也在往商业发展。

主持人：因为你们是开发企业，像综合型的写字楼和纯办公的写字楼有没有成本控制的问题？

湖北浙商集团：目前我们规划的还是以写字楼为主体，然后商务配套，像我们那边也不可能达到说做两栋写字楼，因为商家从盈利的角度来说是比较合理的。

主持人：今天的会议大家聊的都很开心，我代表搜房网感谢各位的出席，谢谢！

从昨天开始就在网上做了区域板块的人气调查，通过这一天的调查我们可以看到网友投票有2334票，其中盘龙城占了80%，汤逊湖占了20%。从这个比例上来看盘龙城是占有绝大多数的优势的。但是我们从区域这块来分析的话，不管是从项目、区域特色来看，是各有各的优势。

主持人何雨洁

主持人何雨洁：因为今天我们来谈中央别墅区这个概念，之前我们从昨天开始就在网上做了区域板块的人气调查，通过这一天的调查我们可以看到网友投票有2334票，其中盘龙城占了80%，汤逊湖占了20%。从这个比例上来看盘龙城是占有绝大多数的优势的。但是我们从区域这块来分析的话，不管是从项目、区域特色来看，是各有各的优势。之前盘龙城这块在市场上运作有更多的特点可以让更多置业者知道，可能汤逊湖这边是媒体的作用没有到位，今天就是通过这两个区域的对话能更好挖掘区域的价值，包括未来的预期，所以今天请到了各位负责人。今天我想从汤逊湖这边来看，因为从支持率来看是比较低的，这边从支持率上来代表汤逊湖展现它的魅力。首先有请李总。

中天鸿源副总经济师李涛

中天鸿源李涛：投票我也正好早上看了一下，我们汤逊湖处于劣势，不过从搜房打的中央别墅区五大特点来看，我肯定要为汤逊湖呐喊几声。我觉得汤逊湖应该比盘龙城更具有中央别墅区的特征。首先我谈一下自己的观点。

第一从规模上来看，之所以盘龙城的投票这么多，我想应该说盘龙城从F、天下03年开始推向市场，以它为先驱，盘龙城这块后来的巢NEST、山水龙城、盘龙湾一些项目等，这几个项目在目前的武汉市的别墅市场名字叫的很响亮。对消费群体上来看声势上是占了优势的。但是汤逊湖的发展比盘龙城早。现在的保利十二橡树、庄园1896、还有美院COAST，还有一些别墅项目，应该说从规模上来讲汤逊湖这边是占有绝对的优势的。不管是老别墅还是新别墅体量都会比盘龙城大。

第二点从地段上来说，从汤逊湖来说已经成为了武汉市最大的城中湖。以前谈城中湖都把东湖作为最大的，但是现在随着城市变迁，以光谷为核心向四周辐射，一直延伸到江夏都是很城区的概念，已经从远郊向近郊的过渡，汤逊湖实际上成了最大的城中湖。对汤逊湖周边沿线我们上次也在汤逊湖片区关于别墅的研讨会上提出一个概念，就是汤逊湖片区的别墅以后不能纯粹的定义为“别墅”，而是要叫“城市别墅”。从地段上来讲我觉得汤逊湖离中心城区的结合度要把盘龙城好一些。我前段时间正好去盘龙城采盘，晚上9点钟才从售楼部回来，从返回的过程中我特意走了一下盘龙大桥，发现从那里基本上无法走到城中心，还是要沿着中环走到机场的路口才可以返回城中心。整个的过程一共花了我28分钟。但是如果从我们汤逊湖的美院COAST过到光谷也就8分钟的路程。我们缩短了20分钟。

第三点从容积率来看这块并不太好说。因为武汉现在的别墅大部分是综合体，纯别墅的项目很少。现在盘龙这边除了F、天下是真正意义上的纯别墅区。像巢NEST、宝安的山水龙城、罗纳河谷、恒达盘龙湾也好更多是以联排出现，独排是处于相对弱的群体了。对我们汤逊湖沿线的产品，像庄园1896也是一个综合体。但是作为宜家汤臣三期还是属于一个纯别墅了。像我们的美院COAST容积率基本上都是一个低密度的别墅产品。而且我们马上要推出另外一个项目容积率会更低，可能不超过0.3。像汤逊湖这边都是以独栋为主导，它很显然容积率是比联排低很多的。

第四点从人群上来看，我首先做一下自我检讨。因为汤逊湖一直都是以经济型别墅为发展的。从以前的澳门山庄、绿岛花园等，给市场的形象就是经济型的别墅，像这些别墅对整个汤逊湖片区别墅的价格影响是很明显的。包括我们现在很多的项目价格上不去也是一些老别墅是低价的，从我们最近几个项目的营销情况来看，至少从我们新推的项目上来看价格上升的趋势是非常明显的。像橡树庄园100多套房子已经卖完了，我们的70多套也已经卖完了。而且卖的非常快。从业内操盘来看的话，卖的快说明你操盘是失败的。因为你卖低了是亏了的。像我们美院COAST的房价两个月提高了50%，可以看出来汤逊湖片区置业的消费者对别墅的价格接受度还是非常高的。

现在盘龙片区不管是F、天下、山水龙城、罗纳河谷、恒达盘龙湾虽然说吸引了很多的富人在这里置业，但是从价格的增长上我想有更多的有钱人会选择汤逊湖置业的。

说到最后的核心内容就是氛围。我觉得氛围从环境在内，从资源的角度来讲，汤逊湖有8万亩水面的，它的优势是显而易见的。对于做别墅自然环境是非常重要的，如何提供优美的自然化、生态化的自然环境，对别墅的生活氛围来讲是最具特色的特征。从环境来讲我想至少盘龙还要发展到后湖或是盘龙湖，要发展到这里才可以和我们现在所开发的汤逊湖的自然资源相媲美。而且除了汤逊湖的自然资源，还有龙泉山这样的有一定体量的山，从中国人很古老的居住习惯来看，仁者乐水、智者乐山，有山有水这样居住的氛围自然条件会更好一些。我就简要的说到这里。

刘必恩：其实李总也不是指的矛头，他是非常理性的进行分析的。我在这里想谈谈自己的一些看法。

首先我们必须明确中央别墅区的定位，给它一个什么样的标准。给了标准之后可以说哪个更贴近一些，哪个更侧重于哪种类型的。其实中央别墅区必须要具备几个条件，第一个是规模。因为没有规模你可以说根本谈不上中央别墅区。这是最重要的一个方面。你这个区域必须具备一定数量的独立别墅，并且有一定的人群居住在这个区域才可以形成别墅区。最起码这个别墅加起来不能少与1、2000栋。

第二点我觉得可以称为中央别墅的，很重要的一点就是综合的商业配套。我们去看北京、上海的中央别墅区，除了规模以外，它已经围绕这个别墅居住形成了综合商业化配套的链条在里面。所以可以作为支撑。综合商业配套它应该为别墅区高端人士有五星级酒店、高端的卖场等，这样一些东西给别墅的房子形成整体的配套。

第三点应该说到它的容积率了，容积率能保证中央别墅区的品质，因为我们知道既然能称作中央别墅区是能代表楼盘的一些别墅稀缺性或是尊贵性，这个容积率就是把楼盘的品质定位在那里了，是怎么样的楼盘能达到这样的容积率。有这样的容积率保证它的客户群是稀缺的，绝对可以引进高端的人群。

第四点不是地段，我觉得环境是比地段更重要的点。如果你只有一个地段，可能它离城区很近，我觉得再开发什么别墅也失去它的意义。

第五点应该是它的人群，这个区域形成什么样的氛围，这样的氛围是不是以高端人士以及以一些高知人士建立的区域。

最后一点就是这个区域它的交通上具有哪些优势，能不能给这些高端人群出行和生活带来优势。

我觉得深化下去应该这样理解。规模这块我不多说了，我重点在山路上来多说一些。现在是北京所提出的中央别墅区，它这个地方就是以顺义和昌平为主的，围绕这个河边修建的别墅，它的周围已经配套了很多高端的东西，特别是近期奥运会很多的水上项目，场馆有设在那里。上海现在形成的中央别墅区有两个地方，一个是虹桥机场这边，后来发展起来的就是佘山这一块，它就是有很好的景观优势。在那里建有很多的五星级酒店以及高尔夫球场，它形成了除了别墅之外，更多的是高端商业相吻合的别墅区。

回头来看武汉，我觉得现在的盘龙城具有这样的优势，除了盘龙城再开发别墅以外，那下一步要推出的包括我们集团在做的有两个五星级酒店，在这里就定位于一个高级的别墅区。另外还有一个我们即将要做的奥特赖斯，就是品牌服装店，还有宝时捷的专卖店等，现在新兴开店的有专门做红木家具这块的卖场，它可以说是我目前见到的武汉市最高档的红木和檀木的家具店。从商业上来讲现在的盘龙城无形中具有了这样的优势，因为它的项目全部是围绕高端人群来展开这样的配套的。来解决以往这个区域所带来的不足。

说到容积率这块我深化下去就是这样理解的，能成为中央别墅区是针对独立别墅而言的，联排别墅我觉得不具备这样的条件，这样的别墅的集合群才可以称为中央别墅区。目前在盘龙城做这个群的除了我们F、天下，还有一些楼盘。整个的加起来大概会有将近3千套的规模，我不太清楚汤逊湖那里有多少，目前从我的角度来讲汤逊湖那里纯别墅的楼盘还没有。可能美院COAST是做的独立的别墅。

我觉得从这几个方面来讲是基本上阐述了我的观点的。另外来分析一下这两个区域并不是完全对立的。盘龙城有它的文化和卖点的优势，以及交通的优势，因为它是3500年前的盘龙古城移植到这个地方，既然是古人选择这个地方，它在上风上水上是具有得天独厚的优势的，另外它的天河机场是武汉的空港城，作为盘龙城很好的配套，在这个区域给富人出行带来很大的便利。目前北京、上海我们所称的两个中央别墅区都是捱着机场的，这点从北京、上海发展起来应该是我们武汉发展的前沿。可以说将来武汉的发展，成为中央别墅区是跟随他们的脚步的。

作为汤逊湖这边有一些自然景观的资源优势，原来是武汉市比较传统的开发，可以说我们F、天下进入盘龙城来看，原来早期的别墅是集中在汤逊湖这块，虽然还没有大规模的项目推出。从武汉的城市格局来看，我觉得也具备有两个中央别墅区的条件，像上海有两个。从武汉来看，武昌这边还是有地缘上的关系，除了像徐东、青山到我们那里置业以外，大部分还是喜欢到武昌置业，而我们汉口这边也集中在汉口置业。所以我觉得两个区域各自有他们的优势。

主持人何雨洁：刘总说的是非常的完整。我记得刚才李总说他的车坏在了路上，半天得不到解决。而刘总您说了很方便高端的人士出行。出现了一些问题是怎么来解决呢？

刘必恩：其实那块已经开起来了，我记得有五家4S店，不知道他为什么没有去。

黎丹丹：我认为武汉现在还不适合来决定哪个区域是中央别墅区。为什么这么说呢？首先武汉的房价和北京、上海是完全不一样的形态，北京、上海这样的一线城市已经发展到了比较完善、成熟的状态。然后从别墅产品来说，居住氛围和消费群这块已经是非常成熟了。可是在武汉市不一样。我不知道为什么在飞速发展的同时，为什么一定要给各家蒙上条条框框去遵循，为什么一定要挖掘出谁是中央别墅区。另外刚才刘总说到盘龙城是非常具有文化底蕴的区域。那么我认为盘龙城你们为什么不能说成是武汉唯一一个景区别墅片区呢？

而汤逊湖片区最早开发别墅的整个区域也是在这里，它的历史是最悠久的，但是经过了几年，因为整个武汉也在成熟，房地产也在成熟，因此我们整个汤逊湖片区成了什么样的状态。就是产品形态参差不齐。但是在武汉最早期的富人区聚集点是在虹景花园，也就是在武昌区。从现在的开发情况来看，首先是富士康的引进，开发区为此成立了专案小组。我认为现今政府的政策是在光谷片区，乃至汤逊湖片区。

另外中环线也是在汤逊湖这个片区。汤逊湖片区离光谷片区也是最近的。近几年光谷片区的发展我相信大家都看的到。可以说我们就是世界城的后花园。从整个光谷片区来看，你说它的供给是绝对超过了你们单个的盘增加了4S店或是什么的。这个是谁的规模大呢？

另外谈一下别墅，首先别墅要具有一个条件就是闹中取静，你并不是说越远越好。还有一点就是主持人所说的，一开题上说我们完全是弱势的。我要解释一下。首先盘龙城是近几年进驻的，还有几个大盘的进入，它的投放量和广告量都比我们密集和集中。另外我们为什么不做广告都能生存下去呢？说明我们的基本条件就比盘龙城有优势。刘总认为美院COAST有独别，但是我要解释一下我们保利十二橡树也是一个独别。

谈到我们整个产品的定位，我们先从客户群来说，我们的客户群是任何宣传都没有做的，而我们的楼盘都销售完了。这是为什么呢？首先我谈一下我们的购买人群，有政府官员、深圳方面的投资客、武昌区域的人群。从我们的片区购买人群来看可以说明武昌人比汉口人有钱。

实际上我认为整个片区来说还不应该定位于中央别墅区，因为我们还没有成熟的入住客户。我认为更多的是应该挖掘自身的产品优势，结合片区的优势来找到自身的特点。如果说文化底蕴、风景和规模的形成，我认为盘龙城确实是比我们有优势，作为景区别墅它是有优势的。但是我们汤逊湖板块的别墅来看是经历了很长时间洗礼的，是经得起市场考验的，也是相对于现在的盘龙城是更加成熟的区域。

赵彦：其实从目前的体量来看，罗纳河谷在整个的盘龙城占的并不大。我觉得我还是比较赞同黎经理的说法，其实不要分彼此。其实以前谈到武汉市有没有房地产的泡沫，后来商量了之后，发现武汉市的高端还没有成行，其实以还没有成行的高端市场来谈中央别墅区还是不现实的。其实像盘龙城主要吸取的是汉口的人群，它可能是从商的人比较多一点。而汤逊湖这边是武昌的人群，他们有很大的能力消费别墅市场。

从绿化的角度上来说是各具优势的，比如说汤逊湖和盘龙城他们的面积都挺大的。从整个绿化环境上来说都是不分彼此有优势的。另外从配套上来说，光谷的发展绝对是现在武汉市的第一位。而对光谷最大的受益者是汤逊湖。可以刺激高消费的人群到汤逊湖去。在盘龙城这块来说，从我们现有的情况来看，交通是很方便的。之后加上它本身的空港经济，外环和中环线上，这些都是对盘龙城利好的因素，其实在配套上都各有各的优势。

主持人何雨洁：请陈经理这边谈一下汤逊湖的想法。

新聚仁陈经理：我其实是负责汤逊湖一个项目的。真正对武汉市场还不太了解。我觉得汤逊湖这块区域想把它打造成中央别墅区，和上海的中央别墅区相比，我觉得还是有希望的。

上海的别墅区比较有特色的有三个，第一个有虹桥区域，第二个别墅区我想应该放在浦东，浦东有个碧云社区，在里面居住的外国人可能比中国人多。第三个是佘山区域。它相对其他两个区域更弱一些，它真正是高端的区域。因为上海的资源比较少，它之所以卖这么贵可能是资源的原因。首先虹桥和金桥为什么形成了高端别墅区，因为虹桥是经济的开发区，金桥是外贸的出口区。由于这两个区域带动了这两个区域的别墅。发展大概有10多年，现在已经形成了规模了。我们现在的汤逊湖和盘龙城应该还不能说是中央别墅区，只能说我们向着这个方向来发展。

汤逊湖这块对别墅需求的量会更大，居住的氛围和感觉都会很好。另外上海是缺山少水的区域，佘山是上海唯一有山的地方。而我们汤逊湖确确实实是非常好的山、水的资源，而且随着城区的扩大，汤逊湖可能成为最大的城中湖。有了这么好的经济发展的基础，再加上好的自然景观的资源，我相信汤逊湖今后的发展会非常好的。

另外交通上慢慢中环和内环有很多的交叉点，其实出行40分钟左右并不是很远的概念了。在上海住在佘山到浦东机场大概有一个多小时。所以我觉得在交通上也是没有太大的问题的。我相信汤逊湖这个区域今后会成为非常好的真正意义上的中央别墅区。

山水龙城杨经理：我首先想表达的观点就是和刚才的黎经理还是差不多的。就是现在我们谈论哪个区域是中央别墅区的话还早了一些。这两个区域从现实来看都是不具备的。

大家都在赛跑，谁能把自己的片区规划好的话就会更好的达到终点。因为从这两个区域来看不管是景观、还是文化脉络都是各有千秋的。从06年到07年盘龙城有三条路会开通，客户到达这里会很方便。另外商业配套在两个片区上都是很弱的。另外谁能把这个片区的别墅做到最好，和国际品质接轨是最有说服力的了。

我们在这里说谁是中央别墅区好像没有意义。回到这个观点来看，盘龙城区域近两年政府的支持是相当大的。如果说一个片区的炒作单纯靠开发商来做的话肯定是效果很弱的。还需要政府的帮助。

另外盘龙城所有的开发商都在向顶级别墅上靠。大家都想把自己打造成顶级、一流的大盘。

主持人何雨洁：您说的中央别墅区是在领先一点点优势的前提下，您觉得是您领先还是汤逊湖更领先呢？

陈经理：从政府的支持、还有大环境老百姓的认可上我们是很有优势的。

主持人何雨洁：刚才提到不论是从经济基础、自然资源、还有愿景都觉得中央别墅区是更符合汤逊湖的。您是如何看的呢？

陈经理：汉口是一个商业主体、汉阳是工业主体、而武昌是文化主体。从清朝开始整个汉口的商业氛围是经历了百年熏陶的。和武昌的商业相比是高出一截的。既然我们提到中央别墅区，特别是和商业中心靠的近会更加接近一些。

李涛：说中央别墅区的概念，我一来是抱着PK的态度。谈到中央别墅区这个概念，杨经理和赵经理都是保持中立的。谈到PK我们并不是要追究谁比谁好，而是找到相互之间可以学习的地方。谈中央别墅区更多的是做定性的过程，而不是做定论的过程。现在国内真正有中央别墅区的说法就是北京一个，实际上上海和深圳都很薄弱的。北京主要是有大量的别墅扎根在一个片区，所以有了这样的概念。

像说到经济方面的支撑，实际上对北京的中央别墅区也是没有太多的配套支撑的。到05年以来因为奥运的原因，以及延伸到新武展这块，发展了大量的商业配套之后，北京的中央别墅区才有了更多的底气。

对我们两个区域来讲在武汉谈比较公正的观点，是很难谈中央别墅区的。因为在武汉的别墅发展都很短。只是我们汤逊湖发展相对长一些。以后在我们两个片区里出现大量的都可能会是住宅项目。而汤逊湖片区别墅冒出来的很多，过了这个做别墅的高峰期之后，以后出现更多的可能是普通住宅。当大的普通住宅把两个片区大量的土地占领了之后就不是中央别墅区了。

 任何一个片区只有当它的经济形态上升到一个高度之后，你这个片区才可以获得很好的发展前景。另外向配套上有一些更好的改善，当这些东西实现了之后才有条件朝着中央区去提升。作为我们汤逊湖片区是具有这个优势的。因为离我们最近的光谷片区已经形成了一个很好的经济形态。在武汉也形成了高GDP的增长。从00年以来光谷区域已经作为武汉市GDP的核心增长点。它的投入会更大，发展也会更快。

作为盘龙提空港等概念也仅仅是一个起步，而这种成熟区的发展是无法比的。

所以我建议还是去找一些两个别墅区以后发展的机会。别墅按照三镇的划分就是沌口、盘龙、汤逊湖。真正有竞争力的就是这三个片区。而沌口的别墅量很少，呐喊的声音也比较小。对我们这两个区域就是定义为两个中央别墅区也没有什么关系的。对他们价值的挖掘才是我们最根本的目标。这样对大家才是更好的过程。

刘必恩：我不知道他所指的成熟配套是哪些东西，最起码我过去看除了高校和光谷园以外，还没有什么东西。盘龙城和汉口之间的关系远远超过汤逊湖和武昌的关系。盘龙城离汉口的中心区以及汤逊湖到武昌的中心区两个的距离相对来说到底是哪个比较近呢？盘龙城本身是依托于大汉口的，盘龙城是拥抱大汉口的，整个大汉口是受长江和汉水的限制的，它只能往北，那我们看到最核心的就是盘龙城这个区域。

如果东西湖是靠近汉口的偏东北边的话，阳逻那边是偏东北，金银湖是偏西北，盘龙城就正好是在武汉的正北边。和武汉的关系是最密切的。而现在政府对武汉的投入来看，盘龙城是和汉口连在一起的。所以盘龙城的潜力是更大的。因为毕竟老汉口的根基从商业上来讲是历经百年形成的，以及整个大汉口的商业氛围和它所聚集的人群，也不是短期光谷所聚集的人群可以超越的。所以这点来看盘龙城更具有优势。

以后政府重点发展的区域在哪个区域，是在门面的区域，为什么现在武汉大力的建设火车站和机场呢？如果从交通上来看，我们知道80年代属于汽车，90年代属于火车，那么进入二十一世纪就是航空的年代了。从这个角度来讲盘龙城无形中具有从现在到将来发展很好的导向。包括搜房网上提到的深圳的航空公司准备在盘龙城投入几十个亿，下一步的投入也不亚于光谷的区域。

包括现在的东航、南航一些航空公司也有很多，这些空姐、高级管理人群，它所形成的阶层也是很大的人群。加上企业总部的建设，汉口北十大专业市场的建设，它是定位于华中地区规模最大的市场，它具有很强的优势。政府的投入是需要回报的，为什么这一两年时间在盘龙城区域大量投入修路等一些配套建设呢？我们也可以看到政府的投入也是重点在发展盘龙城区域。

盘龙城除了我前面说的这些优势以外，自然资源的优势也是很强的，因为盘龙城这块从飞机上可以看到是属于一个岛屿的，它的南边是府河，这两个将盘龙城围在一起，对盘龙城的湿度、生态环境具有很好的调节作用。盘龙城本身是具有九山十府难得的自然优势的。

当然从汤逊湖发展来看，它本身有湖泊，而以光谷的高科技为主导的优势也是具备的，所以这两个区域在将来也是带动武汉市经济发展的“推进器”。从这个别墅的发展来看，下一步称为中央别墅区还是中央居住区，有一个问题是他们都将面临的，就是政府不将批准建别墅，就是没有别墅的时候还能不能称为中央别墅区？

我刚才估算了一下，加上盘龙城这边可能就是1000多套。因为我们后边拿出来卖的也就是800多套了。也不多了。而汤逊湖这边可能也就2000套左右，这两个区域加起来也就3000—4000套左右。从这个角度来讲中央别墅区的概念可能会泡汤，因为别墅太少了。由于中国的国情决定了不允许再做别墅，从这个价值点来看任何一个地方的别墅都是奇货可居的。

主持人何雨洁：刚才黎经理说武昌人比汉口人有钱，我看到刘总这边是极度不赞同的。

李涛：我们看富人可能汉口人比武昌人多，但是作为人均收入来说还是武昌人比汉口人多。

主持人何雨洁：但是杨经理也说了看最终决定到底是经济为主导还是政治为主导。因为我们都知道政治中心是在武昌这边，但是经济中心是在汉口这边，我们在想能够成为这个区域概念的可能是政治偏重一点，还是经济偏重一点呢？

李涛：我先纠正主持人一个概念，经济和商业并不是一个概念，谈商业它是一个经济核心区但并不是商业核心区。像支柱产业、武钢、武烟，武昌是占了两大点的，汉阳这边是制造业，可能武烟是在汉口这个区域，应该说我们汉口和武昌各占了两个经济支撑点。从经济的角度看区域划分，我认为两个区域是均等的。富人来说汉口比较多一些，因为它的商业区有很多的私营经济体，小老板很多。对于武昌这边的发展，高收入人群比较多。而且汉口作为一个老城区有太多的穷人了。作为武昌它的人均收入还是比汉口高的。

中国指数研究院武汉分院院长朱戈

朱戈：别墅和位置、和买房人的需要都有关系的，别墅它和我们平常的思路是完全两码事的。别墅的生活是别墅存在最关键的东西。你不管是在盘龙城还是汤逊湖，首先选择在这个地区盖别墅是一种无奈，那个地方土地便宜。我们选择别墅只能选择有山、水资源的。我个人对F、天下还是很喜爱的。现在的别墅区资源稀缺，时间越往后推价值越大。但是买别墅的人地域性比较落后。买盘龙城或是汤逊湖不需要什么积累，我看到哪里好就买了。别墅给人的东西特别多，我们现在强加的欧式等风格都是一种强加的，我们是站在很低的位置看别墅的，其实别墅和普通的住宅是完全不同的东西。回头来看美国，美国乡村别墅的价值是远低于城区公寓的。

朱戈：实际上汤逊湖和盘龙城在区域的文化和人气上都需要做一些东西。做好了之后城市和有钱人没有缝隙了，你有了亲和力了，这些产品带来的附加值会从价值、速度上都表现出来。现在提到别墅一定会想到城郊，城郊的资源是为别墅生存的。后来可能因为这种价值和高位会形成市场的凝聚力。

别墅里面一定要拒绝投资人。因为别墅最后要住人，没有典型的人物在里面，这个别墅一定是失败的。

回到这里中央别墅区需要如何来做呢？首先大家一说到别墅要想到别墅在哪里。这个概念是很清晰的了。

主持人何雨洁：我们今天的话题就到这里结束了。谢谢各位的参与！

由搜房全球机构武汉分公司与宣缘房地产广告策划公司共同承办的华中地区启动仪式——“2007，武汉主流别墅圈派对”于6月7日晚在晴川国际饭店江畔露台举行，武汉在售的十余个别墅项目将齐聚一堂，见证武汉年度经典别墅。

武汉的房地产面临的状况与发展？写字楼将面临什么样的挑战与机遇？写字楼在中部经济发展中，是不是先进生产力发展的方向？如何提高区域写字楼企业的创新里？区域写字

亚洲房地产峰会由亚洲地区12个国家和15家国际级房地产行业组织联合主办，包括：联合国人居环境发展促进会、国际房地产商协会、法国建筑设计师协会、中国地区开发促进会

房地产金融盛会--2007亚洲房地产峰会现场

5月23日下午，亚洲房地产峰会组委会执行主席来光贤等作客，为网友详细介绍该峰会的具体情况和最新动向。

▲ 时间：

2007年5月23日14：30

▲ 地点：

搜房大话地产直播间

▲ 嘉宾：

亚洲房地产峰会组委会执行主席 来光贤
　　亚洲房地产峰会组委会秘书长 吕彬
　　亚洲房地产峰会组委会副秘书长 郑子岳

▲ 主持人：

搜房网新闻中心记者 杨文清

▲ 以下为本次访谈的图文直播：

【主持人 杨文清】各位网友大家好！今天作客搜房大话地产的三位嘉宾是亚洲房地产峰会组委会执行主席来光贤先生；亚洲房地产峰会组委会秘书长吕彬先生和副秘书长郑子岳先生。今天的三位嘉宾不是地产商也不是代理行，而是三位从事房地产峰会的专家。首先我觉得网友可能会不太了解这个大会，从这个标题上会觉得这个大会是很大型的会议，第一它的范围是亚洲，其次它覆盖整个房地产行业。所以我想首先请来先生为我们介绍一下这个大会具体的一些情况。

亚洲房地产峰会组委会执行主席 来光贤

【来光贤】亚洲房地产峰会它目的是为了真正能够国际化，不是我们中国自己解决自己的事，从国际的范围内讨论房地产的问题。因为很多国家已经走过来了，我们还正在这个过程当中。再一个香港是一个国际金融中心，因为房地产与金融关系很密切。房地产会影响金融，金融也会影响房地产。所以利用香港金融中心的地位把金融和房地产能够对接一下。所以我们这个会很大的特点就强调的是创新和务实。不是一般泛泛的讲房地产涨价啦，宏观调控啦，贵啦，便宜啦，我们向更加广的范围内，更加有针对性的角度去做，这是在香港开这个会的出发点。香港也是我们中国的一个大城市了。这个会还和去年三亚的会有联系，那个会也是亚洲房地产。那个会的特点，这个房地产不是给房，不是卖房，整个产业链，土地、房子、装修、建材这样一个产业链。因为国内也很多会，我不是说他们的会好与不好。要么谈谈宏观政策，要么谈谈房价。要么针对某一个深入的谈谈。我们是针对整个产业链来谈。这样能够与别的会有不同点，有它的特色，更适合他们的需要。所以上次在三亚房地产的会去了好多领导同志，包括王风远副主席都亲自去，另外还有部长级的干部也去参加。而且与会反映很强烈，要求今年在香港开这个会。

【主持人 杨文清】原来今年的峰会在香港召开是应去年与会嘉宾的强烈要求所以才这样选择。当今会议可谓星罗棋布，我们为什么要举办一个这样的会议呢。

【来光贤】房地产业作为可持续发展的经济热点，为亚洲各国及地区经济、金融界人士关注的焦点，为此各国和地区都制定了政策措施，既促其发展又防其泡沫。特别是在房地产金融政策影响之下，地产业的银行借贷门槛逐渐提高，融资渠道的单一已成为制约地产发展的瓶颈，那么怎样寻求更多融资渠道、有效规避房地产业的金融风险，成为企业和购房者的关键问题。当前，房地产业主要依靠银行贷款筹集建设资金，风险较高，容易危及金融稳定，产生房地产市场泡沫。因此拓宽房地产业的直接融资渠道是值得发展的一种办法。另外，房地产企业融资策略也需要做一些实质性的调整：由原来单纯依赖银行贷款的模式，向以银行贷款为主,私募等创新融资为辅、建立阶段性多元化组合融资、实现项目低成本和资金链安全的策略融资渠道模式转变，使企业竞争力得到全面提高。

【主持人 杨文清】我听出来了，本次峰会是为房地产业拓宽融资渠道，也就是找资金来的。

【来光贤】没错，但这只是其一，第二，从国际范围内探讨房地产发展是又一重点，为此房地产业在国际上有共通共融性。与国际知名地产企业的沟通与学习。比如日本、韩国、新加坡等国，房地产市场经过近百年的发展已成为一个成熟的市场，他们在房地产经营方面必然会有其经营秘诀，而本次峰会就是为了学习亚洲其他国家和地区的房地产发展经验，学习的同时，遵循国家走出去的方针，什么时候我们也能走出国门，去日本、韩国开发房地产去。

【主持人 杨文清】具体的主办单位都有哪些呢？

【吕彬】大会主办单位包括：联合国人居环境发展促进会、中国房地产开发商协会、国际房地产商协会、亚洲城市发展促进会、法国建筑设计师协会、中国房地产品牌研究中心、亚洲建筑业协会、亚洲装饰业协会、亚洲物业管理协会、亚洲建材装饰市场协会、中国房地产策划研究院、亚太房地产业报社、《中国房地产开发商》杂志社等13家单位；协办单位商务时报•环球地产；承办单位香港亚商财富国际集团有限公司、中国房地产策划研究院、中国瑞联国际展览投资集团、上海万图思瑞会展服务有限公司、中房商协(北京)管理咨询有限公司；脑库支持全国工商联会展业商会筹备组；服务单位联房（北京）国际会展策划中心、北京瑞联国际会议展览有限公司、中文联合(北京)信息技术研究院。

亚洲房地产峰会组委会秘书长 吕彬

【吕彬】因为我们这个会在香港开，不光是中国的企业，不光是中国范围内的区域，可能是亚洲地区的。因为我们都委托内地的负责去组织内地的企业去。还同时委托了日本、韩国、澳门，亚洲周边的这些国家，我们这个会的规模应该是在五、六百人。我们亚洲房地产峰会，我们设了很多分论坛，比如这次我们有亚洲建筑规划对话地产CEO；还有一个叫亚洲物业管理对话房地产CEO。还有中国城市招商引资高峰论坛。围绕这个城市、建筑规划，房地产、物业，这么一个产业链。最终是以投、融资为主，主要是内地的企业和国际性投资的，或者是房地产的这些开发商给他们提供一个平台。不是谈谈政策，谈谈房价，那个大家去谈这个会也没有什么意义。所以我们一定要起到一定的目的和意义，能给房地产产业链提供更深的服务，更深的平台。

【主持人 杨文清】对房地产很多人都有这样一个概念，认为房地产这个行业地域性非常强，各地的经验仅适合各个地方，很难普及广泛的应用。大家会对亚洲房地产峰会产生这样的疑惑，我们从日本，或者韩国之类的国家，如何能够务实的学习应用他们的经验呢？

【吕彬】主要是学习、借鉴、交流。最终还是实现合作，能给他们交流、借鉴、学习，最后的目的就是合作。你比如说现在有好几家新加坡的投资公司，它就很强烈要参加这个会，要我们找出说你们内地的这些房地产都有什么项目，有什么目录，要针对这一些内地房地产企业参加亚洲房地产峰会，他们有什么项目他要去分析，他要有针对性的过来。虽然是一个区域性的，但是我们最终是提供了一个合作的平台。

【来光贤】实际上是一个合作平台，是打开思路。你比如设计，我们老是这样一种房子。香港的地很少很少，但它盖的房子很多很多。那我们土地少，这是面临很重要的问题。香港怎么把地利用起来，很少的地盖很多的房。我们国内一个城市一个地区那你结合你自己的实际情况，有些地方可能是丘陵地比较多，有的地方可以填海。但是国外都有这方面的经验，你可以把这方面的经验拿来，吸收你不同需要的东西。这也正是香港开亚洲房地产峰会很重要的原因，可以和各方面好的东西吸收过来，又不是完全照搬，同时又把最好的东西拿过来。因为我们现在北京的房子多漂亮，不比世界上的房子差。但是，还有可以改进的地方。你比如说我们原来盖的房子是一排，现在看上去很不合适了。所以我们是想真正给房地产从设计开始。给建设提供更广阔，更高层次，或者更深入的服务，这是我们会很重要的特色，就是务实。

【主持人 杨文清】媒体们也有讨论过，房地产行业已经开始从一个本土化行业逐渐的走向国际化。它也有这样的一个趋势，亚洲房地产峰会正是迎合此趋势。您刚才谈到了最重要的是务实性，那您能再具体介绍一下参会的房地产企业会从这里得到什么样切实的收益和收获呢？

【郑子岳】两点来考虑。先补充先一个话题，就是区域化的问题。我们认为房子本身它的主体是区域化，这是一个客观的方面。但是作用在房子上面的课题，这些雅俗不是区化的，经验不是区化的，理念不是区化的。这可能是在各个城市之间的学习，也可以扩建到国际上去。我们上香港的时候就看到了地很少，但是它建筑物的密集度很高，但并不影响和谐度。我们在内地普遍追求容积率，他们可能不追求，但是也很和谐，也很安逸，很舒适。我们从这个方面可以借鉴。区域两个字由来是两方面的因素，一是广告的因素这是客观的，上海的广告在北京打没用。第二城市规划的区域化，一个房子在上海市里面，北京市规划就没用。但是作用在这个房子上面的很多经验、理念可以放开来谈，不能够闭门造车。

亚洲房地产峰会组委会副秘书长 郑子岳

【郑子岳】第二个话题就是务实方面。我们是这样想的，2007年的6月底已经有12个会。一般的会我参会也有很多场，坐而论道的比较多，这个会的后期干了什么这个需要归根到底的问的。来主席说的一个词叫服务，我们也要看。一个会之前的宣传都能做，你能做我也能做，会中的服务是硬件也能够做到。会后参会的企业怎么服务？并不是来参加小论坛，这个不是服务。这个务实体现的是什么呢？就是合作化，你比如说我们在三亚的时候，产业链它实际上就有一些隐形的项目对接和合作，就是说我是建筑规划设计单位，你是房地产的老总，我们有合作的可能性，通过你的演讲，通过我们的对话，这是很现实的一个。第二个比如说有物业管理的，装饰装修的，这些可以形成六方甚至八方会谈。不是就是这样一个论坛，怎么设计，怎么规划。老总不在场再怎么谈也是务虚的，设计再好不用你的行不行。我们为什么把这些人请在一块？这是在上一年的产业基础上进行质变，这些模式还延续。第二个还需要增加一块投融资这一块。这个可能要占60％到70％的比重。因为现在和以前不太一样了，银行贷款都比较困难一点。

【郑子岳】一方面产业链，第二个很形象的比喻，我有地，你没有钱，你有钱你有地，他来管理，他来规划，这就不叫产业链了。这种项目的供需放在一块。另外还有就是在投融资这块更加务实化。这次去是有针对性的。比如说我们在会前有多少的房地产，或者有多少的城市有什么样的资源。什么样的项目，什么样的情况，大概投了多少数额，有什么政策，形成一种会刊的形式，在会前寄出去。投、融资商他们去不用摸底了，会前就有了。我们只是作为一个载体把他们弄到一块，我们开会不能私下聊天，我们有很多载体，比如说这种鸡尾酒会，还有高尔夫球会。给你们提供一个平台，你们去交流。作为会议本身是一个载体和媒介的促进作用，这可以从两个层面来理解。

【主持人 杨文清】我觉得参加这个峰会有别于其他一般的会议，不仅仅是听会，听两天就回去了，目的性很强，参会是可以得到合作，或者是可以寻找到商机的。我想这样的话参与的企业积极性会很高。

【来光贤】我们中央经常讲关键是在于落实。怎么落实？我们通过这种会很务实的做，那就是落实的一种方式。举点例子，比如有的企业建筑规划设计公司，我们的客户就是房地产公司。我们想在你们的会上更深入的交流。作为房地产开发企业，因为国际上大腕级的建筑规划设计师去了有多少，我们也想跟他们认识一下，我们也可以给它提供一个平台，共同的去交流，企业双方，还有产业链各自的不同行业的一个交流平台。

【主持人 杨文清】听完之后确实感受到是一个名符其实的亚洲房地产大会。这个大会有五个分论坛，请介绍一下这五个分论坛。

【郑子岳】我们先讲它的形式，形式可能是在同一个时间，同一个大地点，不同的分论场召开不同的会议。你比如召开物业管理论坛；城市建设发展的论坛；投融资一个论坛；房地产本身也有一个论坛；建筑规划设计有一个论坛。有五大块。这五大块它是讨论行业内部的，是分屋的。这个讨论有一个串的，说房地产老总未必听房地产这一块，可能去了物业管理这一块，可能去了规划设计这一块，这个论坛同期的举行，第二天会有整体的对话，整个这个小时里面全部在，房地产提问上面坐的是建筑规划设计师提问。再换过来。这种形式是对整个产业的补充，对话的方式就超越了本身就谈房地产，就谈物业管理，这样很孤立。这五个论坛一是为了第二天的对话做伏笔，在之前先定位，第二天上午对对话的方式进行补充和诠释。

【主持人 杨文清】这次大会以金融为重点，那么将有哪些金融机构出席呢？

【吕彬】本次大会将整合更多的金融资源和房地产界进行对接，邀请近百家金融机构，上百位金融界人士参与；其中国内也有上百家知名开发商参会，大会还邀请了澳门、台湾房地产与金融界有关人士参加。包括：东亚银行、美国万通投资银行、花旗银行、德意志银行 联华国际信托有限公司、麦格里中国物业投资银行 、凯德置地(中国)投资有限公司 、渣打直接投资有限公司 、中城投资管理有限公司、香港裕景地产集团、香港中原地产 、世贸集团控股有限公司、中坤集团、凯悦亚洲发展有限公司、中新置地集团、香港龙发集团、合生创展集团、联合地产(香港)有限公司、 恒隆地产有限公司、星展亚洲融资有限公司、 富力地产、太古地产有限公司、 恒基兆业发展有限公司、 英皇地产、香港新世界发展有限公司、恒基兆业地产有限公司、信德集团执行、新鸿基地产执行、 菲律宾国家航空公司、 摩根大通投资银行、美林亚太、嘉德置地集团、 凯德置地、 香港长江实业、 美联银行、 麦格理房地产投资银行、摩根士丹利添惠亚洲有限公司、 瑞士信贷（香港）有限公司、 美国利国皇家投资管理(亚洲)有限公司 、新联银行(香港)有限公司 、达利证券有限公司 、宝源投资管理(香港)有限公司 、华人置业集团国际有限公司、信和置业有限公司 、星港地产投资有限公司、 威格斯有限公司 、亚洲信贷监察有限公司、 鼎盛金融有限公司 、信国际金融控股有限公司、 粤海投资有限公司等。

【主持人 杨文清】从筹备大会到现在，参会企业的积极性如何？

【郑子岳】应该都是很积极。他们也参加过很多投、融资的会未必很显著，原因是我过来对别的方面不了解，只是在会中交流。我们会前两个策略，第一我们先找项目，后找投资商，项目多，项目汇集成一个小册子，我们投上去以后，他们会针对我们提供的素材里面，比如说哪一个，他们会点名的说他去不去，他要去的话我们就去，是这样的情况。还有的不仅仅针对这一个项目去的。所以我们策略可以公开化。先是项目有很多，这些项目肯定会参会，同时跟这个项目我们成一个册子，跟投资商，投资机构寄过去，他们打电话咨询，这样参会比较踊跃。

【主持人 杨文清】这样会不会导致会议筹备难度增加，或者周期很长？

【来光贤】是。我们筹备了八个月。有的人觉得找几个人一弄，一发就行了，好像觉得可以照葫芦画瓢。

【吕彬】还有人仿我们的会，仿完了以后办不起来，到处从网上发一些信息，说我们这个会不好，我们这个会是假的，现在出现这种执行竞争。

【来光贤】这样觉得好像很简单就可以弄。实际上这种会给社会上形成一个是恶性竞争，一个是重复，一个是没什么效应。也不知道哪个好哪个不好。

【吕彬】有的企业，现在有好几个企业报了一个会，叫什么品牌中国2007房地产峰会，说报了以后中国单位也都撤了，主办单位原来叫中国企业与改革发展研究会也都撤了。但是来参加我们会议的有很多会员，说交了款了，这怎么弄。意思这是太乱了，这种会三个人，五个人把你的内容稍微一改就能套上去了。

【来光贤】因为这个门槛很低，直接就照搬过来就可以了。我们特别需要提醒一下，没有什么真正深入了解，光是道听途说，网上发布一个假消息，造个谣，这都不能相信。应该是什么呢？应该是你以前开过什么会，今年开什么会，不能光发一个东西。

【吕彬】还有的会是从来没有做过，就发了一些照片，说多少钱。这个行业确实很大，我觉得你们媒体也可以帮助一下。

【来光贤】今天你们可以提一下这个问题。你讲的很对，我非常赞同你的意见，要很长时间的准确，只有充分的准确才能开一个负责的会议。我们讲我们这个会的负责性，这意味着什么？意味着我们做了大量的长期准备。会前、会中、会后的服务。务实比提一个口号难多了。所以我们负责的会，这句话是我们工作人员用汗水堆出来了，我们花了很多钱，我们建了网络，还有广告的宣传，还有反复的联络。你有什么项目要弄点出来，交给银行、投资商，公司做了很多招商引资的工作，我们基本上都给他们找上对象了，这个工作是很难的。所以我们想开这个会也想把这个会真正的做好，因为房地产对我们国家太重要了，从温家宝总理一直到建设部长王光涛都很重视住房问题，安居乐业，这是健康小康社会的关键。我们在这个大政治情况下做实事，提供一点实实在在的服务，是为了这样一个目的。现在产生一些流言蜚语，不负责任的，也找不到单位，说是一个团伙，说这个会是非法的。

【吕彬】也很多人给企业发传真，说我们这个会是非法的。

【郑子岳】我们现在也想通过媒体，借这个平台，我们说我们合法，别人不信，我们只能通过法律手段，我们也一个北京大家律师事务所开了一份律师函。北京市大嘉律师事务所关于近期有一伙不法分子假冒国家民政部的名义，肆意诋毁“2007亚洲房地产峰会”的严正声明。自今年4月份以来，社会上出现了一些不法分子出于行业竞争的原因，通过种种手段和方式恶意诋毁房地产行业一颇有影响力的论坛——“亚洲房地产峰会”，近期又假冒民政部的名义，向企业发传真，再次诋毁和诽谤“2007亚洲房地产峰会”，另经查询，网上所有关于“2007亚洲房地产峰会”的不良言论均出自同团伙，峰会组委会已经委托律师搜集有关证据，若有企业收到类似的传真、信息，请及时告知，希望业界企业、有关单位及媒体不要因其误导而被蒙蔽。特此严正申明！北京大嘉律师事务所。

【主持人 杨文清】您可不可以从专业的角度说，因为关注我们网站的业内人士很多，他们经常要参与这些论坛，对于这样大会用什么样的方式辨别出这样的会议是有意义的，值得我们参加的？

【吕彬】其实可以从几个方面，一是首先看到这个会上一届，往届这个会做的规模和水准是一个什么样的会，再一个要看这个会的影响力。一说亚洲房地产峰会，现在整个全国和房地产有关的网站，我们连击有300多家了，包括地方的，包括国际性的网站都有连接。

【郑子岳】还有一个问题，别人做不到他认为你一定做不到。第二个问题惯用一种技巧，比如我们去年办过了，打个电话，去年有某某企业说很差很差，类似的贬义词，你无法查证，也有可能那么一两个，也可能没有。但是作为没有参加过会的人看肯定会有影响。这样不能以一盖全。第二有很多东西，我们收集资料，装订成册，他们认为不可能这样做，因为我们就没这样做。这样一比较他认为你做的就是假的。甚至我们会议的题词都怀疑，我们可以通过媒体文件来说。

【吕彬】看你做的好就去诽谤。

【主持人 杨文清】我觉得大家应该还是相信一句老话，耳听为虚，眼见为实。

【来光贤】人家开什么会可以开，我们不反对，我们也不会说人家你那个会不应该开，你开好开坏了，这个由参加会的同行之间说。我们不会去涉及。这是我们开这个会的，我们自己的品质决定，我们不会去说人家的坏话。因为只要社会上有人参加那你就开，我们还是针对这个原则，做好自己，我们不会去涉及到人家。现在我们成了弱势群体了，你做好了大家就对付你了。这个我们要含冤的，我们属于含冤性质的，弱势群体。其实我们什么也不怕，我们都是真的。这是我要讲的一条。人家开这种会我们就说你们不好，我们好，我们绝对不说这个话，好坏容许竞争。这是第一个。

【来光贤】第二个我们也提醒参加会议的与会的单位，有一个人说坏就说，什么都不知道。所以不能有一个人马上都跟着说。现在社会上好事不出门，坏事传千里。这个问题也提醒参加会的人，也不要有一个人说就马上信，你可以打电话问。

【来光贤】第三点我们还是以实实在在的内容来去做。我们真正是为企业把项目对接，怎么能假呢？事后我们给你找了对象可以去合作，怎么会假呢？另外我们在香港开，香港可以随便开假会的吗？我相信，香港可能开假会的难度比在我们内地哪个小地方难的多得多，你不信就试试。香港的法律是很严明的，我是香港政参研究所的顾问。香港要胡乱造谣是不行的。可能在国内找哪个小城市开开可以，在上海有产生这样的问题，前一段新闻广播一个汽车弄了一个假的。但是你在香港国际化城市要弄这个假的行吗？所以你想一想就知道了，区分一下。

【吕彬】这是因为竞争，他拿我们的函也往外发。他就进行诽谤。对我们有没有影响？从道理上来讲对我们没什么大影响。但是从企业方来讲好像分不清，不知道哪个是真哪个是假。但是这种做法它只能是暂时的。其实最终企业还是识货的，哪个会是一个品牌会，哪个会有知名度，哪个会影响力大，哪个会企业应该参加，他们会有选择的，只是个别的企业他们暂时会分不太清楚。这种方式好像没有什么太大意义。

【来光贤】我觉得竞争是容许的，但是诽谤是要承担法律责任的。我在这里明确的讲一句话，搞诽谤那些人最后要承担法律责任的。

【主持人 杨文清】竞争任何行业都存在的，但是恶性竞争是每个行业都不容许的。虽然会议很多，但是参会的人都明白每个大会有自己的针对性，参会要有自己的目的性。除了峰会这一块之外，今年还设立了“亚洲奥斯卡风尚大奖”这样奖项的评选。这个奖是去年没有的，能请各位介绍一下吗？

【郑子岳】评奖有很多，但是评选可能有两个字，一个得评，还得选。从这个角度上来讲，我们是这么一个流程，我们整个的过程通过申报材料，我们审核，我们的奖民是很中性的，比如说奥斯卡国际风尚大奖也好，这是第一。第二前不久也有报道说重金万大奖，我们澄清了奖项不受限制，申报也不受限制，评审也不受限制。钱怎么来的？我们有一个函就是宣传推广。你如果借助于搜房，借助于平面媒体，借助于电视，我们给你估价，但是我们不是慈善机构，也不是公益组织，我们一定要收钱的。我们整合媒体的资源估价，两万也有，五万也有，十万也有，甚至更多。这是强制性的吗？绝对没有说一个企业不交就怎么样。这样很奇怪，很不理解。我们通过奖有两个含义，我们希望行业里面有比较品牌的，比较优秀的企业，包括一些人物，包括一些楼盘，我认为这是好事情，但是不要乱评。刚刚违法的，刚刚曝了光的楼盘你来十大，这就有问题。刚从监狱出来被评为诚信企业，这样更是不可能的。农村有一个小卖部贴一个牌子叫当代大世界，这样是不可能的。企业报完名了我们不能打电话多少钱的奖，这样的做法可能有，但是我们肯定不会是这样。这是讲评选的流程和原则问题。

【郑子岳】还有奖项本身评这个奖在以后出现的，比如说劣质问题，公司也出现欺诈行为，此奖项立刻就废除，不能延续下去的。假如这个楼盘刚评大奖，第二天倒了，我们就有一个监控的问题。但话说出来，你不能保证人大代表不犯错误吧，但是评那一刻肯定是好的。

【主持人 杨文清】风尚大奖主要设立哪些奖项？

【郑子岳】风尚房地产有，行业有，可能涉及到企业。楼盘、人物、企业三大块。

【来光贤】一讲到奖就很敏感，好像带有一种体现权力性的奖，这种奖按照法律规定他们可以弄，我们就不能弄。比如科学家发明奖那你是不能随便去弄的。但是另一方面中央电视台，或者哪个报社评一些先进人物。什么经济十大人物，这种带有一种社会型的，社会上大家公认的做的不错，给予一种鼓励，这实际上不是政府批准的，给你搞个模范，就是鼓励性质的。公众大多数觉得你不错。按照一定的标准，经过大家的评选得出来的。某种程度这是大家公认的奖，但是这个奖和政府批准的奖是不一样的。而且这个不是一次评完就完了，经济十大人物每年有的，它是年度性的，不是评了就终身了，是年度性的。我看经济风云人物每年评一次，今年是谁谁，明年谁谁谁，有的是今年有了，明天还有，有的是今年有明年就没有了。这个评奖是自愿的，我觉得我不错，我就自荐，上我们看可不可以上，可以上就行了。如果是一个商品可以高价评估。为什么大家都评模特，因为一评模特，这个模特的身价就贵了，可以作为形象代言人。现在商品要宣传，自己做广告花钱很多的。既然你评上你反正要宣传，你把我做广告。这个钱我们是出不起的。我们这个奖的性质和经费是这么一个性质。一个是自愿的，一个是我们不是代表权力批准给予你什么，是一种公众公认奖项。

【主持人 杨文清】今年怎么突然间想起来设立这个奖，这个大奖是不是随着日后房地产峰会一直的评选下去？

【吕彬】因为这个会本身在香港开，就代表国际性质。我们就请国际性的一些协会行业商会的促进会共同去参加这个会。我们想把它做成行业一个品牌去发展，亚洲房地产峰会共同去推进这个奖。再一个主要是对亚洲地区一些比较优秀的企业。给他们提供一个展示的机会，这是一个最终的目的。

【主持人 杨文清】评选的标准是什么样？或者什么样称之为风尚的奖？

【吕彬】我们有很严格的标准。风尚只是一个名称，我们一是有申报的标准，首先你必须要符合这个标准。符合这个标准以后我们通过把整个行业内有关行业协会，或者是他所在地的房地产方面的协会进行进一步的调查，再一个根据他报材料的标准，我们有专家委员会对这个东西进行审核。我们是分成几步来做的。

【主持人 杨文清】是不是所有的人参加大会就一定要参加这个评选？

【吕彬】不是，因为我们分的有的是区域性的奖，有的企业说报了风尚大奖，最终不行，只能是地方性的奖，可能由于你的影响力不够。这个东西有的企业是符合这个了，可能他没有到。有的企业是报了以后他不符合，我们这个奖分很多层次，有的是区域的，有的是中国区域的，有的是国际区域，是靠很多指标来的，并不是说我报这个奖，我报了就评上。那不乱套了，中国这么多企业，每一个企业报一个奖吗。

【主持人 杨文清】第二届亚洲房地产峰会是今年的6月21号在香港举办，从现在算起应该是差不多不到一个月的时间，现在大会的筹备情况进展到什么阶段了？

【吕彬】现在整个包括酒店，包括所有的演讲嘉宾，包括领导基本上都已经就绪。现在报名的人已经到300多人了。现在最关键是一个月，有很多企业觉得这种会议不是很长，现在我们每天都接到好几十个电话，问怎么填表，怎么报名，我们去香港办通行证怎么办，香港的接机是怎么接，这个会议的议程，整个我们都在陆续的落实到位。

【主持人 杨文清】非常感谢三位嘉宾今天来给我们介绍房地产盛大的会议。最后希望三位可以用一句话来总结一下，点评一下亚洲房地产峰会最大的特色。

【吕彬】我们今年亚洲房地产峰会主要就是以融资、融合、务实为主的。最主要是能给这些参会的代表提供最终合作的机会。

【来光贤】这次会实际上就是为了落实人人有房子住，最近国家提出的是我们要实现人人有房子住，这是真正实现我们国家的目标。我们想为人人有房子住，这个峰会做出一点贡献。谢谢搜房网给我们老朋友在一起合作交流的机会。我们跟老朋友是谈心事，我们就想实实在在的告诉大家我们在干什么，非常感谢搜房网对我们的这次采访。

【郑子岳】十二个字，承前启后、继往开来、引领中国、放眼亚洲。

【主持人 杨文清】非常感谢三位。也希望各位关注我们搜房网的业内人士，继续的关注亚洲房地产峰会，并且到时候参加你们的峰会。我相信他们会在大会上得到他们想要的东西。谢谢三位！

买股票，股市红火自然不在话下，升值诚可贵，被套价更高；买房，宏观调控的风声一天比一天紧，房价涨到天上去，又谁来高空接盘呢?

在中部崛起，“中国向中”的城市及经济变革中，天河机场作为武汉城市形象主展示面，正承载与形成着“武汉空港”的产业与经济。而“武汉空港”……

本次活动聚集了江城地产界的美女们，共同畅谈地产、女人与房子的关系，讲述大家在职业生涯中遇到的逸闻趣事。以及……

时间：2007年1月18日（周四）下午2时 地点：武胜路泰合广场1105搜房网“大话地产”直播间 与会嘉宾： 利嘉置业（武汉）公司 湖北长城建设实业有限公司 武汉市万科房地产有限公司 武汉双环房地产开发有限公司

搜房之所以今天发起这个活动，是很希望把我们武汉市的合作建房的事情能撮合起来，连先生从04年那个时候就很有勇气发起这个事，我们大家都觉得为之一震，但一直未能做成功，困难究竟出在哪里？

主持人：尊敬的各位领导，社会各界嘉宾，以及记者朋友们，大家好！ 我谨代表高尔夫城市花园对各位领导与嘉宾的莅临表示热烈欢迎！今天是一个极为喜庆的日子，因为中国人居环境将正式的入户我们的高尔夫城市花园。

2006年第12期[大话地产]，将聚焦近期发生的这项与房地产行业密切相关的新政策——“物权法”草案六审稿对于“70年土

首先欢迎大家来参加我们的大话地产栏目，大家可能都是第一次来，我是从上海调过来的，今天请了三位老总来谈谈关于总部经济领域的一些问题。我们希望通过一个比较随意的方式，把这些问题讲的更加明白和清楚。

活动主题：商业地产与城市开发并赢新思路活动时间：２００６年１０月１９日下午２：００活动地点：武胜路泰合广场１１０５搜房＂大话地产＂直播室

新政之下，传统会展与网络可谓是形成了“冰火两重天”的境界。会展的冷落、报纸广告的下滑，昭示着传统的房地产营销的劣势尽显，优势已被挖掘殆尽！互联网以其低成本、高效率、快速度的优势毫无顾忌地占领着人们的时间与空间！

活动主题:新政下武汉市商业地产如何成功运营活动时间:2006年10月24日下午2:00活动地点:武汉市武胜路泰合广场11楼搜房大话地产室

◎蔡甸地产后起勃发 打造地产新舞台 ◎武汉市西部新兴区，蔡甸地产后起勃发 ◎解决发展“瓶颈”问题，打造生态居住区 ◎发挥资源优势，树立市场品牌规模 ◎合理规划，引导生态居住区建设、保护及利用 ◎上下同心,共同勾画生态居住区美好蓝图