[摘要] 武汉真的需要救市吗？武汉会放开限购吗？武汉的房子现在到底好不好卖？现在是抄底的最佳时机吗？
楼市各种专业统计数据如数字迷雾，各说各话；中央的层出不穷的调控政策频繁多变，总是让人雾里看花，无所适从，更看不清楚其中的深意与影响。“我们现在能出手买房了吗？”，“这个政策会打击到楼市吗？”，“未来房子好卖吗？”……为业内人士解惑，为普通购房者答疑，《楼事一刻钟》应运而生。
《楼事一刻钟》期：救市
数据显示，包括温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、沈阳、青岛等15个城市存销比已超过20个月,也就是说,这些城市的新建商品住宅要卖至少20个月才能卖完。存销比超过16个月的城市数量则达到20个。 在武汉，虽未有大规模放开限购传闻，但7月开始实施的高校毕业生落户新政已引发市场热议，甚至不少人将其理解为武汉政府为了救市，变相放松限购。武汉真的需要救市吗？武汉会放开限购吗？武汉的房子现在到底好不好卖？现在是抄底的时机吗？
本期主题：政府应该救市吗？（下）
主持人：武汉房天下高级分析师亚麻
嘉宾：湖北中体投资管理有限公司市场总监周波
湖北房地产经济学会常务理事、中指研究院华中分院分析总监李国政
什么在支撑武汉上半年楼市？
亚麻：作为购房者来看的话，今年的市场大家因为不懂可能觉得要观望，但是其实从成交数据来看的话，它没怎么降，那是什么在支撑着武汉楼市这个成交？
李国政：虽然说年初以后大家都在观望，但是我们数据统计那一块也可以看出来，每个月平均大概也还有1.2万套的销量。就是说武汉住宅这一块，平均每天400套——最简单的就是300多人每天在掏钱买房。我们说的观望可能是总体上来，但是实际上成交量还是不错的，所以这就是我们说武汉为什么，没有像很多城市说是价格也好、销量也好，大幅度下降，
这个背后原因首先是武汉比较大，市场供应量比较大。如果想买房总有一款合适你，所以不管是刚需、改善还是投资，他觉得这个地方房子多，另外一块过去两年我们必须讲武汉房价上涨幅度比较慢，我们经常讲合理的房价什么意思？就是这个价格得跟你收入相匹配，那你可以这样讲，房价没怎么涨，你家庭收入增加了，两年前我没敢买，两年后我一看这个房价跟两年前没有什么差别，那我可能现在有需求就买了。
周波：现在看到的一些数据大多数来自网间数据，或者有数据的预售阶段的备案数据。但是实质上我们从开发商的角度来说，我的正式的回款节点并不是拿到预售证的时候，起码要提前一到三个月。
蓄水、认筹、卖卡、入籍开始的时候，至少就是已经在首付的前提上，一两成是可以回来的，到预售的时候是前三成到五成回来的。所以现在分析到的数据是三个月前的。而到网签的那个阶段，实际上那是滞后的数据了。
另外，老百姓购房力怎么样，最重要的是消费动机啊——我把你房子拆了，我再给你两百万，你说你干吗，那就去买房吧。另外还告诉你轨道交通通到到哪了，以前一环内、二环内我卖不起，现在告诉你，我现在轨道交通已经通过了，你到三环外也才10来，那你房子多便宜啊，我给你两百万的拆迁款，把你房子拆了，你还指着你花一百万买房子，你还能留一百万呢，那老百姓你这两好对不对，那开发商也乐意了，那政府也开心了。
现在政府土地收储的这个节点也是随着轨道交通的发展而发展的，那这个时候那这个滞后效应，我的地是先卖的，我到发改委批的轨道交通我是先批的，等于说我拿了几张纸，我就换来了土地金的钱，政府也是很开心的对不对，我们不能说政府就拿土地财政就一定不好。
现在通过一个数据的合理性、规律性的变动，就说环比、同比怎么样了，我认为现在还没到救市这个阶段，更何况我们认为政府也不会救，他只是更好地去稳定它、促进它健康成长。
亚麻：虽然咱们的数据现在很好，而且它有一定的滞后性，但是实际上整个武汉的市场它还是比较稳的，而且相比于其他的市场它还是很健康的，可以这么理解吗？
李国政：武汉确实2009年以后大规模城中村改造，我们2012年卖了900多亿的地价款，2013年700多亿，今年上半年确实惨一点，到现在200亿多一点。
我刚才为什么讲中央现在不干这种一刀切的事呢，因为那个城市差距之间太大了！有的地方没有这么整改，它就是房子太多了，卖不动了，人口也呈现外流趋势。
而武汉，或者北京这样每年常住人口增加个十万几十万的，像北京去年常住人口就增加了45万，每年都在增加人口。所以我们经常说武汉本地人好像都不缺房子，但是为什么还有这么多人买房呢？这个背后的原因是武汉这两年经济发展，很多企业，比如说世界500强为代表的都来了，来了之后高新的职位它就多了，对人才的吸引力它也加强了，所以大家愿意留下来了，留下来了这些外地人，他留下来他想发展了，他必须得买房。所以外来人口的推动力肯定是不能小视的。
现在很多城市在政府救市这块，在户籍这块做文章。如果是武汉城市的户口了，那买房子就不受限制了，另外一块我也可以符合国家的号召——国务院发文件说了说鼓励大中城市有条件放开落户，地方政府这既是响应国家号召，顺便把市给救了，我觉得这挺好的。
如何看待远城区楼市发展?
亚麻：网友经常问，我们虽然看到武汉整体的成交虽然不错，但看到远城区的房子很多都是空着，就是是什么原因造成的呢。
周波：首先，现在我们所谓的远城区，实时的定义叫新城区。三年前的远城区，现在已经不远了。以前我们到江夏，叫武昌县，随着现在交通工具，轨道交通、环线建设已经完全不算远了！现在的这种时间成本的结语武汉市是做得不错，我们还是比较感谢政府，环线建设、轨道交通的发展，逐步在把远城区在拉近。
其二，远城区也在适时地调整产品结构，不全是90平-110平这样刚需很旺求的这种产品。而都是首改、二改，或者说是这种强化改善性的产品。而且现在它的产品很灵活，不限购、不限贷。另外就是周边地区的发展，武汉市现在提出就是8+1，8+1城市圈意味着你不再是你一千万城市人口了，你还有8个一圈在里头的这种发展，人口都在扩大化。
李国政：周总刚才说的1+8——我们之前开玩笑说，武汉要救市，那空间太大了，我出个命令1+8都可以来买房，那得了吗？肯定不敢这么干，另外一块周总刚才没好意思说，其实我们观察了这么多年，一方面我们说新城区，或者远城区也好呢，它之前房子确实多一点，虽然价格低，为什么说空的多，或者卖得不怎么样呢，确实没有办法住，比如说盘龙城黄陂这些地方，07年、08年房子就卖了很多了，但是我们说现在很多买房人是刚需，刚需就讲究个孩子读书、看病，你什么都没有。
有的就说黑心开发商什么都不搞，都顾赚钱！但是我们认为这个板子不能都打在开发商身上，那个开发商也有委屈，他说这个拿地时已经把该交的配套费都交了！政府当年承诺，这条路能通，那个有个小学、医院，结果我的房子都差不多了，什么都没看到，买房人都来找我了！这些年来这种远城区的情况还比较多。所以这个背后为什么远城区，很多人说空置率高一些，或者说住得不方便，我相信这个情况现在改变，但是确实可能还需要一段时间。
现在买房合适吗?
李国政：首先来说说经济适用房。武汉市今年6月份是最后一批经济适用房，为什么？经济适用房首先没有那么多地，要不然有地也是比较偏远的地方，这是一个问题，就是说你买了可能住进去也不方便。另一方面，如果真正按照符合经济适用房购房标准的，那家庭收入很低，它也买不起来，虽然说便宜，三千块钱，一套也得十几万，银行也不愿意给它贷款。因此以后政府这一块有产权的房子——对不起，没有了。只有公租房——就是你愿意租，你可以来租。
确实整体来说，房地产肯定有泡沫，只不过有的地方比较大，有的地方比较小。这几个月半年一调整我们可以看出来，武汉还好，有的城市有的开发商，欠了一屁股债，注册资金几千万，欠了十几亿的债，我们说这种洗牌是正常的。
买房人后怕，万一我要买到那种房子怎么办，或者房价跌了怎么办？怎么说呢？有房的人，赶上武汉发展的大好时机了，房子在不停的涨价。对于没房的人来说呢，可能觉得未必是个好消息，你涨，也要等我房子买完之后。但地铁通了，大桥通了，这个都是助推房价上涨的一个因素。
如果是外来的人口，确实需要在武汉安家落地，无论什么时候都是一个好的时机。但对于投资的人来说呢，说我能不能指望抄个底？三年或者两年我翻一番，或者涨个50%，那我的建议就是说得了吧，你找别的渠道去！
周波：对，该出手时就出手！
亚麻：就是作为刚需，你在武汉买房你还是买房，但是作为投资你就不要抱很小幻想了对不对。
李国政：你不要抱着像过去两三年就涨一倍，迅速套利的那种，这种可能性越来越小了，并且没等过两年不动产统一登记，房产税一收，这个到时候你的房子想卖都难了。
中央现在严格说了，打击投资投机！以前你房子空在那，不要紧，没费用，物业费都可以不交，那以后可能还要交房产税，虽然说现在还没有落实，但是中央一直在说，我这个东西一定要弄，不是2006年，就是2007，反正你自己看着办吧。
另外，调控导致的楼市洗牌，使混水捞鱼的都洗出去了。为什么万科、保利这么多年在武汉收购合作了很多项目？这个以前都拿不到的，为什么？现在小企业紧张了，做不下去了，就只能卖给大企业了。另外，对买房人我觉得也是一件好事。大家都是品牌企业，你这么大的摊子，不可能说这个房子卖给我，出问题你就跑了吧！不可能的，你在武汉这么多项目，可能做个五年、八年、十年，还是在这，你跑不掉的。所以我觉得不管对于老百姓来说，还是对于这个行业，调控未必是坏事。
周波：投资型产品就是越来越规范。
亚麻：不管怎么样，这个阶段政府还是在规范这个市场，所以未来这个规范的东西，尽管现在可能条件还不具备，但是未来的走势肯定是要在规范，规范这个游戏规则。
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