[摘要] 2014武汉土地市场降温，供销两不振。楼市调整尚属温和，成交量价走势趋稳。市场冷热不均、两极分化，平均去化率低于去年同期。盘点2014年上半年热点项目及重点企业表现。未来趋势：支柱不变，调整难免。
一、土地市场：土地市场降温，供销两不振
2014上半年，武汉土地成交金额213亿元（含住宅、工业、商业等），较去年同期的335亿元下降36.4%。今年上半年成交金额在10亿元以上地块，来自青山工人村、硚口长丰村、汉阳仙山村等城中村改造。相较于2012年和2013年土地市场的表现，当前土地市场下滑势头明显，一方面是楼市降温开发企业拿地更为谨慎，另外武汉城中村改造高峰已过，相对而言，优质的土地供应也减少，导致供销两端不振，土地市场降温。
（数据来源：中指研究院数据信息中心，中房指数系统）
二、 住宅市场：楼市调整尚属温和，成交量价走势趋稳
2014上半年，在上市供应量剧增的背景下，新盘低开起到良好的促销作用，加上特价房、团购盛行，市场价格实质性下降，促使买房人出手，相对于其它城市动辄3成以上的降幅案例，武汉楼市调整尚属温和，小幅促销及特价房流行，多在10%以内，总体尚稳。
2014年上半年武汉住宅市场供应量再创历史新高，累计供应超过920万方，相比2013年同期涨幅接近50%，供应量增加，后期市场销售压力较大。
（数据来源：中指研究院数据信息中心，中房指数系统）
2014年上半年，武汉楼市受金融监管过严，消费贷审批时间过长等诸多因素影响，消费者处于观望态势，成交量与去年同期基本持平，住宅成交量超过730万方，成交金额超过500亿元，均处于历史同期相对高位。
分区域来看，大武昌、大汉口和大汉阳三个区域的成交量比例大致为4：3：2，其中，洪山区、汉阳区、东湖高新分列武汉住宅销售量前三位，但这三个区域同样也是新增供应的三个区域。目前，白沙洲、汉阳四新、大光谷区域，已经成为武汉供应和销售的热点区域。随着地铁4号线二期、鹦鹉洲大桥以及雄楚大街全程高架、地铁2号线延长线的推进，这几个区域有望保持供销两旺的势头，作为武汉三环线以内的房价洼地，一旦白沙洲、汉阳四新价格趋稳，武汉整体房价调整空间也就不会太大。
（数据来源：中指研究院数据信息中心，中房指数系统）
2014年上半年，中指研究院重点监测的35个主要城市，有32个城市成交面积同比下降，降幅为南宁85.12%，北京降幅47.32%，从成交面积来看，武汉虽然也出现下降，但降幅仅0.83%，说明武汉楼市调整尚属温和。近年来武汉经济增长、大规模城建提升价值、巨大的楼市供应量以及房价上涨放缓、外来人口吸引力加强，这些因素合力支撑了武汉楼市的坚挺。
此外，从成交套数来看，上半年，武汉住宅成交7.5万套，较去年同期增加近千套，说明楼市需求依然旺盛，但消费者在户型面积的选择上更趋紧凑实用。
2014年6月，百城价格指数统计，武汉住宅样本平均价格8283元/平方米，较上月降低79元，环比下降0.94%，同比上涨6.19%，与2013年12月武汉百城价格8291元/平方米基本持平；另外，北京、上海等十大城市住宅均价为19517元/平方米，环比下跌0.45%，为连续第2个月下跌，下跌城市个数增加至9个，武汉房价仍处于十大城市下游，楼市泡沫相对较少。
三、 开盘表现：市场冷热不均、两极分化，平均去化率低于去年同期
2014年上半年，中指院华中分院监测开盘167次，累计推出3.73万套，开盘当日累计销售2.04万套，平均去化率54.6%，低于去年同期的57.5%。经历过去两年土地成交放量之后，武汉楼市新增供应高峰到来，如第二季度新盘扎堆上市，仅5月就有12个，4月和6月均有6个。市场在经过一季度的观望后，二季度开始出现变化，万科嘉园，金地自在城、花样年花郡，九龙仓月玺等颇具影响力的项目低开入市，对区域市场影响非常明显，有的直接拉低片区价格，有的加剧区域竞争；武汉上半年去化率在80%以上的开盘共有24次，其中，万科金色城市、复地东湖国际各有2次和3次；但上半年实现“日光”的项目只有2个，分别是1月的保利城和4月的王家湾中央生活区，此外，有29次开盘去化率低于30%，充分说明市场冷热不均、两极分化的情况。
四、 2014年上半年热点项目及重点企业表现
1、郊区刚需盘为楼市成交主力，碧桂园生态城再次蝉联“三冠王”
从住宅项目销售排行榜来看，刚需盘依然为楼市成交主力，且前10名中有5个项目都位于郊区。碧桂园•生态城自2012年入市以来，迅速带动了花山板块的崛起，2013年成为武汉楼市成交套数、成交面积、成交金额“三冠王”，2014年又凭借领先的优势再度蝉联“三冠王”。世茂锦绣长江4月推出5期世茂外滩，为临江的稀缺住宅，折后均价11000元/㎡的价格显得非常亲民，项目开盘热销，位居排行榜第二位。2014年，联投置业多盘齐发，联投龙湾和联投广场两个项目表现突出，分别占据销售套数排行榜的三四位。
表：2014上半年武汉住宅销售套数排行榜
表：2014上半年武汉住宅销售面积排行榜
表：2014上半年武汉住宅市场占有率排行榜
（数据来源：中指研究院数据信息中心，中房指数系统）
2、大汉阳区域住宅市场集中度较高
从分区域销售排行榜来看，大汉口和大武昌成交前十位的住宅项目合计区域市场占有率都在23%上下，而大汉阳则高达37%，说明大汉阳的住宅市场集中度较高，其中世茂锦绣长江为单盘区域市场占有率，达8.08%。从销售套数来看，黄陂区的项目在大汉口区域销售排行榜上占有4席，都是均价6000元/㎡以下的刚需盘；大武昌区域的热销项目也多位于花山、光谷南和白沙洲等热点板块；大汉阳区域成交前十的项目均价都在万元以下。
表：2014上半年大汉口住宅销售套数排行榜
表：2014上半年大汉口住宅项目市场占有率排行榜
备注：大汉口区域包括江岸、江汉、硚口、东西湖、黄陂、新洲
表：2014上半年大武昌住宅销售套数排行榜
表：2014上半年大武昌住宅项目市场占有率排行榜
备注：大武昌区域包括武昌、洪山、青山、东湖高新、东湖风景区、江夏
表：2014上半年大汉阳住宅销售套数排行榜
表：2014上半年大汉阳住宅项目市场占有率排行榜
备注：大汉阳区域包括汉阳、经开、蔡甸、汉南
（数据来源：中指研究院数据信息中心，中房指数系统）
3、武汉商业市场理性回归，集中度显著提升
2014上半年，商用物业成交平稳，但市场集中度显著提升，武汉商业市场理性回归，消费者对优质项目较为追捧。
商业市场占有率前十项目合计成交金额近20亿元，市场份额28%，较去年同期增加10个百分点；写字楼占有率前十项目合计成交金额24.7亿元，市场份额超过50%，较去年同期增长过倍。
表：2014上半年武汉商铺市场占有率排行榜
表：2014上半年武汉写字楼市场占有率排行榜
（数据来源：中指研究院数据信息中心，中房指数系统）
4、十强企业市场占有率提升，保利地产蝉联销冠
2014年上半年，销售前十企业市场占有率为26.6%，较去年同期增加了3.6个百分点。其中，保利地产以半年销售突破30亿元的业绩，再次蝉联房企市场占有率之冠；万科经历一年多的调整之后，在新老项目的共同带动下，市场占有率明显提升，居第二位；保利置业则凭借保利城项目的热销，一举登上房企排行榜第三位。余下的七家企业中，福星惠誉、联投置业和地产集团都是本土企业的代表，其中联投置业表现抢眼，作为国有大型控股公司联投集团旗下房地产公司，经过几年潜心经营，公司呈现厚积薄发之势，首次进入十强榜单就拿到了第五位的好成绩。
表：2014上半年武汉房企市场占有率十强排行榜
注：商品房全口径数据，市场占有率以销售金额计算。
五、 趋势：支柱不变 调整难免
展望下半年，中央调控政策将延续分类指导双向调控原则，继续推进长效机制建设，市场短期供大于求的压力可能促使更多地方政府微调政策，政策环境差异化特征更趋明显。基于当期经济形势和房地产市场特点，中央或将继续采取金融措施支持自住需求，合理引导和稳定市场预期，地方政策微调也将短期刺激市场，下半年需求或将缓慢回升。
供应方面，随着前几年供应土地逐渐进入上市推盘周期，同时多数企业上半年业绩压力较大或将促进下半年企业推盘增加，市场供应将有所增加。供大于求的状况将导致“去库存”仍是下半年主基调；预计房价将在波动中延续阶段性下行趋向；不同城市将继续分化，库存持续高位、去化周期长的城市房价下行压力较大。
具体到武汉而言，武汉的城市基建与重大招商成果不断，交通配套、经济增长、就业提升有目共睹，对外来人口的吸引力不断增强，而这些都是楼市稳定发展的最根本要素。经历了2012、2013年的连续销售新高之后，目前的调整是政策与市场叠加的效果，第三季度的拉锯战不可避免。
目前，一方面，银行改变存贷比计算方式、定向降准不断释放流动性，另一方面，地方政府的救市从未停止，市场观望随时可能被打破。武汉去年底刚刚出台“汉七条“等紧缩政策，加上总体销量尚可，因而没有”救市“举措。但作为调控政策严厉程度可排进前五的二线城市，随着供需状况改变，房价上涨逐步遏制，也有松绑的必要性和合理性，加上整体经济、人口的支撑，市场成交与价格都会趋稳，不会有大起大落的表现。
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