[摘要] 房天下数据监控中心统计显示，2014年1-6月份武汉招拍挂出让土地总计11次，成交51宗地块，成交面积311.54万平方米，同比去年上半年下降29.3%；总成交额193.85亿元，同比下降37.4%，仅相当于2013年全年成交额的28%。
房天下讯 房天下数据监控中心统计显示，2014年1-6月份武汉招拍挂出让土地总计11次，成交51宗地块，成交面积311.54万平方米，同比去年上半年下降29.3%；总成交额193.85亿元，同比下降37.4%，仅相当于2013年全年成交额的28%。
上半年51宗地卖194亿同比降37% 单月成交不足1亿元
2014年武汉楼市没能延续去年火爆的态势，成交量与成交金额同比均出现大幅度下降。房天下数据监控中心统计显示，1-6月份，武汉总共计划供应58宗地块，其中5宗流拍，2宗延期出让，其余51宗找到下家。51宗地块成交面积311.54万平方米，同比下降29.3%；土地出让金193.85亿元，同比下降37.4%。
整体来看，武汉土地市场表现较为低迷，月均仅卖地32.3亿元，其中成交额的4月份不足1亿元。而从土地成交走势来看，供应地块质量以及数量决定了土地成交情况，优质城中村地块成为土地土地市场的“x因素”。
经历了2013年12月份狂揽104.49亿元的土地盛宴，2014年开年武汉连续两个月仅卖地30亿元左右的表现差强人意。其中1月份绿地24亿元连拿青山区工人村三宗地块、中铁大桥局11亿元竞得汉阳四新大道地块成为其中的“明星”。
进入3月份，硚口区古田长丰村4宗地块拍出了55.81亿元，尽管是底价成交，超高的总价依然拉高了整体成交金额。同样有优质城中村地块出让的6月份，汉阳仙山村3宗地块成交额高达54.7亿元。而这两个月成交总额均高于60亿元。4、5月份迎来远城区专场，成交量价跌入谷底。
商住混合用地占大头 15宗卖132亿元
从出让地块的用地性质来看，武汉土地供应以住宅类用地为主，大部分项目都包含商业规划。在所有成交土地中，住宅、商服混合用地依然是成交大头，15宗地块成交面积160.46万平方米，成交金额132.24亿元，占成交总额的68%；住宅类地块用地规模较大，19宗地总共成交106.17万平方米，成交金额44.01亿元；商服用地成交15宗，成交面积25.39万平方米，成交金额16.28亿元；此外，工业用地也成功出让3宗，成交面积19.51万平方米，成交金额1.31亿元。
业内：房贷收紧资金压力大 房企拿地谨慎
土地市场不温不火，底价成交、流拍、远城区专场成为上半年土拍的常态。房天下高级分析师亚麻认为，今年以来楼市下行，在需求不足、银行房贷收紧等因素的影响下，武汉楼市进入僵持期，购房者观望情绪浓厚。受此影响，开发商承受较大资金压力，拿地节奏有所放缓。此外，由于今年上半年武汉优质地块供应相对较少，开发商为尽可能降低风险，对地块的选择更加谨慎。
武汉各片区土地成交情况
35宗地块底价成交占2/3 13宗溢价140%
房天下数据监控中心统计显示，今年1-6月份武汉出让的51宗地块中，除3宗招标出让的地块以外，其余挂牌出让的地块有35宗底价成交，占成交数量的68.6%；出现溢价的地块有13宗，仅占比25.5%。
数据可以看出，超过2/3的地块都是以底价成交。而在出现溢价的地块中，溢价率的为武汉新睿途在2月份竞得的一宗经开区靠近三环线的204C2地块，溢价率达到140%。据了解，该地块起拍价8622万元，武汉新睿途与一家竞买人竞价长达近2个、216轮才拿下该地块，成交价20922万元。
值得关注的是，上半年成交地块溢价率第二高的地块也是上述公司在同一天拍得，且紧邻经开区204C2地块，成交价34622万元，溢价率达到132%。
两家以上的开发商同时竞争，地块才会出现溢价，溢价凸显了其开发价值。在上半年出现溢价的13宗地块中，除江夏、汉南、东西湖各有一宗地块以外，其余10宗均来自主城区，其中青山区3宗，经开区4宗，汉阳、江岸、东湖高新区各1宗。相较于远城区，主城区房地产项目需求更大，开发风险较小，土地也更加受到开发商的青睐。
多宗主城区优质地块底价成交 余家头滨江地块流拍
尽管主城区优质地块往往会受到多家开发商的追捧，但是同以往不同的是，今年以来推出的多宗主城区优质地块出现竞价的并不多，甚至出现了流拍的情况。在5月份的一场土拍中，一宗位于二七长江大桥桥头的、紧邻奥山世纪城的余家头滨江地块无人报价，“主城区滨江地块流拍”反映了武汉土地市场的寒意。
在35宗底价成交的地块中，主城区17宗，占比接近一半，其中不乏硚口古田、汉阳四新等主城区核心地段地块。多宗主城区城中村大宗地块地理位置优越，也仅有一家开发商报价入手。
底价成交的中心城区核心地段地块出现在2月份，中铁大桥局以10.91亿元收得汉阳区四新大道一宗住宅、商服、文体娱乐用地，该地块紧邻墨水湖，净用地面积达到17.31万平方米，楼面地价2100元/平，同周边7500元/平以上的新房均价相比，仍有较大的获利空间。
此外，硚口区古田长丰村的6宗城中村地块均以底价成交，楼面地价均在2300元/平方米左右，相较于古田良好的开发条件以及周边房价，无异于“白菜价”。汉阳仙山村出让的3宗地块也以54.7亿元底价成交。
3大城中村卖地134亿元 屡“上头条”
房天下数据监控中心统计显示，2014年上半年武汉共计成交28宗城中村地块，成交面积234.1万平方米，占土地总成交面积的75.15%；成交总金额146.86亿元，占土地总成交金额的75.75%。
城中村地块由于地块用地面积大、地价高，尽管出让的地块数量并不多，却也成为土地成交的大头，极大地影响着武汉土地收入情况。目前武汉城中村改造进入尾声，作为武汉土地重要来源的城中村土地已经越来越少。位于三环内的城中村地块，大部分都是拍出了“高价”。
据统计，有3个月份武汉均有“超级城中村地块”入市。最近的6月份土拍中，汉阳仙山村推出3宗地块，总净用地面积达到70万平方米，未来规划建筑面积达200万方，最终成交价格为54.7亿元，占该月土地成交额的87.7%。
此前的3月6日，武汉土拍迎来“古田城中村专场”， 6宗地块虽然都以底价成交，却也成交了55.8亿元。在的1月份，青山区工人村3宗地块被武汉绿地拿下，由于靠近武钢、武汉火车站、天兴洲长江大桥以及杨春湖等，这几宗地块受到多家开发商的争抢，起拍价20亿元最终拍出了24亿元。
上述3大城中村推出的地块，总成交金额达到134.5亿元，占到上半年土地成交额的近7成。而后期城中村土地的供应则成为影响武汉土地收入的“左右手”。
下半年城中村地块集中入市
统计显示，今年1-6月份武汉包含纯住宅用地、商住混合用地总计仅出让266万平方米。据了解，2014年武汉住宅用地供应在900万平方米的“高位”，相当于2013年国有建设用地供应规模的两倍，如此大的供应量或许只有在下半年才能显现出来。
根据2014年武汉政府工作报告，今年的旧城区改造集中长江大道沿线、古田片、汉正街、二七片、谌家矶、龟北片、蛇山北片、白沙洲片等。特别是汉正街的银丰片区以及古田片的改造开发，汉正街将转型升级成文化旅游商务区，古田则将建成汉江湾生态新城。其中仅汉正街文化旅游商务区的可经营性用地就达到170万平方米，下半年古田还将有4大片包括城中村及旧厂房区土地挂牌：江家墩片、易家墩片、舵落口片及化工企业搬迁三期。预计今明两年，武汉中心城区中还将有归元片、台北路片等旧城改造土地挂牌。
本土房企唱主角 抢地少
据统计，2013年武汉一共诞生8个“地王”，地王频出的背后，不少房企多次“陪跑”却只能望地兴叹，有开发商感慨“不拿地王就拿不到地”。而进入2014年之后，地王便销声匿迹，底价成交、流拍成为贯穿上半年土地市场的常态。在不少业内的“土地寒流”呼声中，出手的大多是武汉本土房企，去年常见的万科、招商、恒隆等大牌纷纷缺席，布局的品牌房企少之又少。
从1月份土拍开始，武汉楚商投资、华发置业、当代节能、新睿途、园博园置业、古田联合置业、武汉核建、武汉二零四九等本土开发商就扮演着武汉土拍的主角，在拿地过程中，很少有房企竞争抢地。
品牌房企拿地少 绿地24亿拿地领衔
在土地低迷阶段拿地的大牌，“一只手可以数完”。
今年年初的一场土拍，绿地豪掷近24亿元连拿青山区3宗地块，住宅、绿地用地成交额14.7亿元总价，商服用地溢价率达到55.7%。青山区工人村3宗地块起始总价就达到18.06亿元。在拍卖开始之前，已有多家开发商报价竞争。其中P(2013)234号地块经过近3个、69次喊价，绿地从“传言中的佳兆业”等多位开发商手中抢得，总价43050万元，楼面地价2910元/㎡，溢价率55.7%，成为该场土拍溢价率的地块。
据了解，这3宗地块靠近武钢、武汉火车站、天兴洲长江大桥以及杨春湖等，未来公共设施配套将会进一步完善。绿地同时拿下这3宗地块，打造附带大体量商业配套的大型居住社区。业内人士预计，按照地块的楼面地价，该项目将带动周边房价突破8000元/平。据了解，这是绿地首次在青山拿地。绿地在武汉已有多个项目，其中还包括“武汉606”在内的将成为武汉市地标性建筑，再次拿地彰显了其深耕武汉的战略布局。
接下来的2月份土拍，位于汉阳区四新大道与连通港交叉口西北角的住宅、商服、文体娱乐用地，是该场现场土拍起始价的地块，被国企中铁大桥局以10.91亿元的底价一举拿下，楼面地价2100元/平。
3月份武汉硚口区古田推出了6宗城中村优质地块，位于长丰村的5宗住宅、商服地块全部被名流置业及其子公司拿下，总成交金额达到53.7亿，总成交面积达到50万平方米，总体量近200万方，是近3年来汉口中心城区出让的地块。
据了解，名流置业集团已于2012年1月与武汉市土地储备中心、硚口区长丰街办事处签订了《硚口区长丰村集体土地房屋拆迁委托协议书》，预计整个项目的土地使用权需要投资金额约65亿元，包括土地补偿款约12亿元；还建房建设等资金约23.5亿；土地整合、还建房公共设施及拆迁补偿等约24亿；后期相关税费约为5.5亿。
绿地、名流相继扩大其在武汉的布局，大手笔或许正是看中了武汉未来城中村改造的美好前景。
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