[摘要] 今年，武汉楼市在重重压力中开场：去年底限购政策加码，公积金贷款门槛提高，继续缩小购房群体；年初国内部分城市楼盘大幅下调报价，形成购房者观望预期；银行对房贷没了兴趣，让开发商回款压力骤然增加。这三大压力，让楼市进入阶段性调整期。
房天下讯 今年，武汉楼市在重重压力中开场：去年底限购政策加码，公积金贷款门槛提高，继续缩小购房群体；年初国内部分城市楼盘大幅下调报价，形成购房者观望预期；银行对房贷没了兴趣，让开发商回款压力骤然增加。这三大压力，让楼市进入阶段性调整期。
房价：上半年整体稳定 均价8345元/平
开发商迅速反应应对困局。今年上半年，武汉房价基本处于停涨状态，释放了部分需求。据中指院百城价格指数统计，2014年上半年武汉新建住宅均价变化呈现“倒U字形”，1月均价为8317元/平，2月均价为8326元/平，3月为8383元/平，4月继续上涨均价为8401元/平，5月均价微降至8362元/平，6月均价继续下降，为8283元/平，较上月降低79元，环比下降0.94%，与2013年12月武汉百城价格8291元/平方米基本持平。
总体来说，武汉上半年房价总体呈稳定状态，整体均价为8345元/平，1-6月房价，先升后降，不过幅度很小，6月房价与1月相比，仅下降了0.4%。
（来源：中指研究院，百城价格指数 单位：元/平）
国家统计局公布70个大中城市住宅销售价格变动情况，今年5月，武汉新建商品住宅价格环比持平，涨幅为零，这也是自2012年10月来，武汉房价环比首次没有上涨。不过，同比来看，武汉房价上涨了6.6%。
6月份百城房价指数显示，100个城市新建住宅平均价格为10923元/平方米，环比上月下跌0.50%。这也是继上个月首次下跌以来的连续第2个月下跌，跌幅扩大0.18个百分点。其中武汉新建住宅价格环比下降了0.94%，同比上涨6.19%。
市场：新盘低开 老盘特价成主流
回顾今年楼市上半年开盘态势。
春节过后，从杭州开始，新闻爆料一楼盘每平降价3000元之后，各地，尤其是一线城市，不段爆出楼盘大幅度降价新闻，让很多武汉的购房者相信，楼市也会跟风，后市或降价。
事实上今年上半年，在武汉，直言降价的楼盘极少，但新盘调低开盘价、减少首付款、老盘推出特价房等促销形式已渐渐成为市场主流。更多开发商，则通过“特价房”、“底价竞拍”、零首付、补贴利率、赠送家电基金等曲线方式，暗中调低房价。
光谷关山大道一家楼盘，去年一期报价每平方米1万元出头，今年5月二期开盘，报价调整至9500元/平方米。
尤其令人意外的是，昔日汉阳地王——九龙仓月玺项目的广告可谓货真价实。该项目在6月1日开盘，多种优惠叠加下的开盘价格甚至低于广告宣传：一套顶层房源售价仅8800元/平方米。
九龙仓月玺所在汉阳汉钢中路的月湖B地块于2010年底出让，楼面地价8063元/平，是当年甚至今日的汉阳单价地王。按照3000元/平方米的建安成本推算，该项目成本价也在11000元/平方米以上。目前，月湖片区多为高端项目，销售均价普遍在12000-14000元/平方米。而九龙仓月玺却以8800-12656元/平方米的价格出售，令业内十分震惊。
此外， 在汉阳市场上，广电兰亭盛荟也调低了新盘入市的价格，原本开盘前透露预计9000元/平方米以上，实际开盘价格8199元/平方米。
6月某个看房活动中，武昌一楼盘就推出3套特价房源，其中一套108平米的房源直减24万。而另一楼盘也推出数套特价房，降价12.7万。
一楼盘销售人员透露，其实早在五月，已有项目陆继推出“一口价”房源。当时，大多特价房、优惠房价格是在房源原价基础上，再打折比价，因此算出来15万、20万优惠看似巨惠，实则有一定水分。但进入六月后，各房企压力加大，且为了真正带动销量，给出的一口价、优惠价，多是在现有优惠基础上做的让利。
预测：成交稳定房价难降 限购放松不大可能
前几日，武汉不少开发商疯传一张网络截图，称武汉市将出台5条措施放松限购。记者昨日从房管部门核实了解到，这是不实信息。
实际上，早在今年初，武汉一些开发商即通过开发企业协会，向主管部门提出“放松调控”的建议。但记者从武汉市房管局获悉，该市暂时没有类似调整计划。
数据也证明了这一点，上半年武汉商品住宅成交量有74997套，仍处于历史较高水平，并且楼市价格稳定，没有出现房价大降或者大涨的情况，总体呈现量价齐稳的局面，楼市政策发生大调整的可能性不大。
此外，楼面地价也是影响房价涨跌的一个重要因素。
楼面地价，加上建安成本、税费、融资成本和营销费用，就构成房价成本，再加上开发商利润，就是商品住房最终售价。而从今年上半年开发商在这些热门片区拿地的价格看，某种程度上能从侧面透露出开发商对片区楼盘定价的“底线”。
虽然不少购房者预期武汉房价会继续走低，但值得一提的是，今年上半年，武汉地价维持稳定，表明开发商对未来房产定价的态度。如江夏、四新、白沙洲等置业热门区域的地块，成交楼面地价仍为2000—3000元/平方米，与去年基本持平。
总之，无论是上半年房价数据，还是从市场表现来看，由于武汉庞大的刚需推动，同时又受房贷收紧的限制，房价大幅上涨的动力不足，房价大幅下降也很难，预计三季度武汉房价或将维持拉据态势。
6月百城新房房价七成环比下跌 武汉均价跌至8283元/平方米
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