[摘要] 近日，武汉“地王”——月湖九龙仓项目的“超低”开盘价让不少购房者惊讶不已。这个2010年拿地时楼面价高达8063元的项目，新推的93平方米和97平方米户型折后价在1.1万元左右，部分低层房源折后单价甚至在万元以内，此前市场预测开盘价超过1.5万元。
房天下讯 去年一二线城市楼市火爆，开发商手中现金充裕，刺激着拿地热情。然而进入2014年市场转冷、银行信贷紧缩等因素影响，市场成交表现欠佳，进而带来的资金压力也愈发明显，基于建筑周期的原因和资金流等周期性原因，地王“走衰”在拿地一到两年之后开始发酵，并且最近在蔓延。
昔日“地王”备受煎熬 楼市面临新一轮洗牌
近日，武汉“地王”——月湖九龙仓项目的“超低”开盘价让不少购房者惊讶不已。这个2010年拿地时楼面价高达8063元的项目，新推的93平方米和97平方米户型折后价在1.1万元左右，部分低层房源折后单价甚至在万元以内，此前市场预测开盘价超过1.5万元。
入市房价比楼面地价仅多3000元，业内人士直言“1.1万元均价难免要亏本”。在售楼中心，不少置业顾问也向记者介绍，“开发商是赔本赚吆喝，赶快捡便宜。”
在南京，中冶置业南京下关区滨江地块被分几次进行了转让，若按挂牌底价成交，预计总计或将不足5亿元。广州的富力、雅居乐、碧桂园三家组团255亿元拿下的广州亚运村“超级大盘”，项目今年5月31日推出70套大户型特价户型只售9800元至12500元，相比该项目去年超过1.5万元的均价降幅已超30%。
此外，北京万柳地块、西甸村等“地王”也正在煎熬之中。业内人士分析还有很多“地王”项目正在谋划降价开盘，甚至在寻求对象合作开发或者直接转让项目。
部分地王目前的窘境在拿地之初根本无法预料。从地块拍卖之初，即3-5年之前，楼市经历了一轮火爆，单价、总价“地王”频现。本寄希望于房地产市场的火爆给高投入的“地王”带来高，然而4年后，完成建设达到开盘期的“地王”们却遭遇了楼市调整。2014年在银行信贷紧缩持续，市场基本面开始转为“以价换量”的市场背景下，一些“地王”企业开始过起了“紧日子”，未来生存状况令人堪忧。
地王有风险：九龙仓遇熊市降价 金地待牛市抢滩
根据测算，一般情况下，楼面地价在整个建安成本中占30%-50%，市场不好时，开发商往往会强调土地成本问题。但在市场好的情况下，除了考虑成本，开发商会根据购房者预期来制定价格。
从武汉现有的“地王”来看，多宗还处于晒地皮阶段。由于部分“地王”诞生于武汉房价疯涨的时候，经过两年多的限购限贷，调控还会持续下去，武汉“地王”面临的多是“等待”，短期内想要解套很难。
以九龙仓月湖项目为例，2010年底该地块成交时，恰逢武汉楼市、土地市场位于高峰。这宗面积逾4.2万平方米的地块，楼面地价高达8063元/平方米，彼时汉阳中心区新房均价也才8235元/平方米，堪称“面粉跟面包一样贵”，并创下当年武汉单价地王。而在该地王诞生三年之前，2007年，华润在月湖片区拿地的价格，楼面地价只有3887元/平方米。
不过，在九龙仓拿地仅3个月之后，武汉就出台严厉的限购、限贷政策，土地市场旋即进入调整期，并一直持续2年。2012年底，中海地产买下紧邻九龙仓项目地块，楼面地价只有5500元/平方米。身价高昂却面临市场调整，这样的尴尬，并非仅仅月湖这一个项目。
2007年，京汉大道义和巷一宗地块被金地拍下，楼面地价达6879元/平方米。当年底，突如其来的房地产调控，让片区房价一直徘徊在8000元左右，整整2年该项目都无法动工。但在这波调控结束后，经历2年发展，片区房价很快冲至1.6万元/平方米，该项目顺势亮相，被市场接受。
“以时间换空间，通过房价快速上涨平抑高地价，是高地价项目解套的主要方式。”中指研究院华中分院市场研究总监李国政表示，房价不可能无限上涨，目前调控已经常态化，在这种情况下，开发商拿地将愈发理性，类似解套的办法是否继续生效，有待观察。
针对昔日地王如今尴尬遇冷，业内人士认为，“地王项目一般不可能拿来做普通住宅，因此地王拿地成本跟区域房屋售价之间并没有太大的可比性，根本还是取决于项目定位”。但在目前竞争激烈的环境下，降价促销肯定是企业回笼资金最有效的方式，“但具体楼盘的开发成本和企业实力都存在区别，价格是否会出现松动需要进一步观察”。
不甘亏本 和记黄埔囤地赚大了
从足够的话题性和曝光度转向实实在在的，部分开发商选择地王“晒地皮”，伺机开发或者囤地出让。
和记黄埔循礼门项目位于京汉大道和江汉路交汇处，该地块于2005年4月30日被和记黄埔拿下，成交价4.2亿，楼面地价为3167.06元/平方米，刷新了当时武汉市土地市场的单价记录，此后，“地王”进入沉睡模式。
2007年，位于京汉大道义和巷的一地块出让，楼面地价高达6879元/平方米，面粉比面包还贵，引人侧目；2013年9月份，紧邻循礼门的精武路地块被越秀以90.1亿元拍下，楼面地价12617元/平刷新武汉地王纪录，必然带动周边房价地价的上涨。如若和记黄埔地块在此时出让，必然会翻番。
和记黄埔在2009年真正拿到地块以后，就应该迅速进入开发建设流程。不过在此后两年多的时间里，该地块继续沉寂，直到近两年才真正意义上动工，目前项目已经出地面4层左右。业内人士预计，和记黄埔在这轮超级囤地之后赚得盆满钵满。
2010年12月，一宗位于武昌和平大道新生路与沿江大道交界处的地块花落一家武汉本土开发企业联发瑞盛，成交价38.6亿元，楼面地价高达8754.6元/平米，成为当时的武汉“总价地王”。该地块也在“晒地皮”接近4年之后，日前被传因资金缺位，已转让给一外来开发商。
2011年1月，武汉西北湖地产开发有限公司以4.6亿元买下了常青路与后襄河北路交汇处地块，楼面地价高达8778元/平米，一举成为武汉单价“地王”。时隔三年，该地块仍然荒草丛生。
业内人士表示， “地王”的地价成本已经接近周边新房售价了。像类似地块在晋升“地王”后，开发商并不急于开工，开工和销售速度普遍放缓，而是进入较长的等待期。“地王需要等待时机，顺势而出。”
“地王的地段等优越性都是其他地块无法比拟的，成为地王是有其理由的。”中指研究院华中分院副总监李国政分析称， “地王”项目开发需求资金巨大，政策风险也大，开发商容易不堪重负，但武汉“地王”项目不会出现大幅度降价，“优质的土地资源毕竟很少。”
“由于无钱可赚，甚至面临亏本，这些“地王”都在等待市场回暖。在这种情况下，只能将开发时间尽量延迟，能拖就拖。”业内人士认为，楼市火爆时期，开发企业花大价钱夺得“地王”，是实力的象征，是推动股价上涨的理由；对部分开发企业而言，考虑更多的可能是经营战略，而不是项目本身能赚多少钱。
值得一提的是，在持续的调控下，楼市遇冷同时敏感的土地市场也受到影响。房天下数据监控中心统计显示，2014年前五个月武汉土地成交总价仅133.69亿元，同比大降44.6%。有业内人士称，银行贷款收紧开发商资金紧张，库存加大，开发商拿地谨慎，自2013年9月份越秀拿下精武路地王之后，武汉就没有出现“地王”了。
武汉昔日地王命运如何：变楼王or尴尬转让？
2013年武汉土地市场因精武地王注定会成为不平凡的一年，精武地块秒杀了武汉历年的地王，回顾2005年-2013年武汉地王历程，住宅地价从不到2000元/平，已经飙涨至8800多元/平，9年翻4倍。
2005年为地王元年，世贸夺鹦鹉洲滨江地块，楼面单价1967元，开发楼盘世茂锦绣长江，目前均价为12000元/平方米。2005年4月，瑞安集团33.9亿的总价拿下永清街地块，并再次刷新地王纪录，开发楼盘武汉天地御江苑目前均价为25000元/平。
2006年武汉融侨就以8亿的价格拿下武昌积玉桥旧城改造区，楼面单价2330元创新高，开发楼盘融侨锦城目前二手房价格已 过10000元/平。
2007年1月，上海豫园蛇吞象拿下武重地块开发楼盘复地东湖国际，当时楼面单价为3286元，目前楼盘均价为14600元/平。
2007年的8月份，武汉的第二个地王应运而生，金地地产以楼面地价6879元/平方米的价格，拿下这块位于京汉大道义和巷地块，成为显赫一时的“地王”，开发楼盘京汉1903目前均价为19000元/平。
2008年出了两个地王，一个是商业用地，一个是住宅用地。而且全部在京汉大道，就是武汉国际广场和大智路的武汉银泰房地产开发有限公司开发的“大智嘉园”两块地的楼面价，一个是6687元，一个是6107元。银泰大智嘉园目前二手房均价在14600元/平左右。
2009年11月份吉庆街一期地块为商业用地，在当天无人竞价的情况下，被江岸区国有资产经营管理公司直接摘得。总金额为29380万元，每亩单价为1998万元，楼面地价为9078元/平，至今商业用地单价记录未被打破。
2010年-2011年地王三易主 2013年硚口后湖光谷地王被刷新
2010年11月25日，汉钢两宗地块楼面地价创新高。
P（2010）130号地，该项目用地位于汉钢中路以西，属于居住、商服用地，中烟集团以13.18亿拍得，楼面地价7704元/平米，刷新武汉土地单价记录，创单价新高。中烟月湖琴声于2014年初开盘，目前均价14000元/平。
P（2010）129号地，该项目用地位于汉钢中路西南侧，属于居住用地，九龙仓以10.2亿拍得，楼面地价接近8063元/平米，再创新高。如今地王项目开盘，新推的93平方米和97平方米户型折后价在1.1万元左右，部分低层房源折后单价甚至在万元以内，此前市场预测开盘价超过1.5万元，被认为“亏本”销售。
2010年12月7日，武汉联发瑞盛以38.6亿元，拿下了武昌新生路与临江大道交汇处一宗150亩地块，楼面地价8755元/平方米，创出新高。P（2010）150号项目用地位于武昌区新生路与临江大道交汇处，属于储备用地，成为单价新地王。此地块在“沉默”了三年半之后，日前被传因资金缺位，已转让给一外来开发商。
其中备受关注的P(2010)128号地块——武昌车辆厂地块由上海绿地集团以以53.98亿拿得，楼面地价3500元/平米，成单宗总价地王。绿地国际金融城606米楼王还未出地面，目前住宅均价14000元/平。
到了2011年1月，地王纪录继续刷新。住宅类用地楼面地价的为拍出的汉口后襄河地块，武汉西北湖房地产公司以4.6亿元竞得，楼面地价达到8778元/平米，成为武汉居住用地单价地王。目前该地块仍在“晒地皮”。
2012年土地市场较为平稳，1月神龙汽车公司夺得武汉开发区1c1地块，楼面地价为6442.63元/平，为商业用地当年价，到了年底12月份，长华有限公司拍得硚口区京汉大道的住宅商服用地，楼面地价为5800元/平。
到了2013年上半年，土地成交升温，多片区地王刷新。
2月7日武汉举行的土地拍卖中，香港恒隆也在意料之中的以33亿将武广商圈的P（2013）001号地块附近地块收入囊中，楼面地价7200元/平米成为硚口地王，规划中的恒隆广场还没有动工迹象。
6月28日武汉土拍中，位于江岸区后湖建设渠路西侧的P（2013）090号商住用地，紧邻百步亭花园，经过34的激烈竞拍，最终被湖北长江联合置业以5.12亿元摘得，楼面地价4110元/平，溢价率38%，该楼面价也成为后湖片区新的地王。
而后在8月6日其中塔子湖地块被湖北房投以5.51亿元竞得，楼面价4702元/平成刷新之前地价为后湖新地王。
另外光谷关山大道1宗经过多达226轮竞拍，湖北长城建设控股集团旗下的湖北金石置业发展有限公司以71300万元的高价竞得，楼面地价5228元/平，成为光谷地王，溢价率达到138%。
楼市下行 武汉未来地王难出
“从历年来武汉地王目前的现状来看，政策层面对其开发前景影响”，房天下高级分析师亚麻介绍，“2010年以前拿的地王，差不多都赚钱了，之后的却不同程度地陷入了难产的境地。”
据房天下不完全统计，从2003年到2013年武汉房价翻了近4倍，其中2005年，武汉房价首次跳涨，2008年由于全球金融风暴的影响，楼市一派萧条，2009年至2010年武汉楼市的火爆让业内和购房者措手不及。2011年开始，楼市进入了“史上最严厉”的楼市调控周期，限购、限价、限贷政策频出，楼市急转直下。地王的命运同武汉楼市的起伏非常“巧合”。
从2005年开始武汉接连出现的地王项目武汉天地、世茂锦绣长江、融侨锦城、复地东湖国际等，都随着武汉房地产的持续走高尝到了甜头，高价并不影响其热销，均价基本上都在万元以上，武汉天地目前均价23000元/平甚至成为武汉市住宅均价的项目之一。
而在2010年之后拿地的地王项目，日子则“难过”得多。亚麻认为，“在目前的市场情况下，地王项目已经举步维艰，未来再出现地王意味着更高的风险，地王出现的概率势必会大减。”2013年房地产龙头万科就曾多次表态“不会拿地王”。
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