[摘要] 17日下午，由房天下主办的主题为《新一线！武汉吸引力》的大话地产沙龙在万达瑞华酒店圆满落幕。会上，武汉房企大腕以及业内专家齐聚一堂，从武汉城市发展、旧城改造、商业地产的运营和招商等方面进行分析，剖析了武汉城市和商业地产发展的优劣势，探讨武汉未来城市建设和商业地产发展的方向。
房天下讯 武汉距离一线城市有多远，武汉商业地产发展路在何方？17日下午，由房天下主办的主题为《新一线！武汉吸引力》的大话地产沙龙在万达瑞华酒店圆满落幕。会上，武汉房企大腕以及业内专家齐聚一堂，从武汉城市发展、旧城改造、商业地产的运营和招商等方面进行分析，剖析了武汉城市和商业地产发展的优劣势，探讨武汉未来城市建设和商业地产发展的方向。
4月17日下午，万达、瑞安、保利、越秀、凯德等大牌房企负责人齐聚万达瑞华酒店二楼纽约厅。磅礴大气的武汉城市宣传片令到场嘉宾屏息观看，武汉是“新一线城市”？武汉离一线城市有多远？这是武汉人民、武汉政府关心的问题。武汉商业地产发展、旧城改造遇上了哪些问题？这是房地产业内关心并亟待解决的问题，同时也与普通老百姓有着千丝万缕的联系。这些问题在各位大腕的心中也有不同的见解。
中指研究院华中分院副院长胡超首先发言，他用一系列数据论证了武汉跻身一线城市“还是梦想”，但是飞快的发展速度令“追赶北上广”只是时间问题，引起了在场嘉宾的共鸣。中国新天地武汉项目总经理廖珈庚、万达广场投资有限公司副总经理陈云等也先后根据自己的亲身经历，以及自身项目的运营经验，总结出”武汉商业地产发展的的问题是同质化竞争问题“、”地铁等基础设施建设的薄弱阻碍了商业地产的发展“、”商业地产必须展开差异化竞争“等观点。
同时与商业地产息息相关的旧城改造也是沙龙关注的一大焦点，在大刀阔斧地进行旧城改造的同时，保留原有的文化底蕴并赋予新的元素成为业内专家的共识，如何做到这一点是政府与开发商必须共同面对的问题。
论坛讨论的议题都与政府有关。基础设施建设、项目规划、片区规划以及旧城改造整体规划都离不开政府的合理规划与引导，如何为武汉城市发展装上政策的翅膀，成为政府的一大考验。为武汉城市发展建言献策，大腕的观点显得分量十足，大话地产现场讨论气氛热烈，嘉宾的精彩观点不时博得全场掌声。
出席本次大话地产的房企大腕和业内专家包括：武汉万达广场投资有限公司副总经理 陈云、中指研究院华中分院副总经理胡超、中国新天地武汉项目总经理廖珈庚、湖北中核置业副总经理朱仲明、保利(武汉)房地产开发有限公司商业组负责人周斌、凯德商用（华中区）区域投资经理杨博文、越秀地产高级招商经理严智勇、武汉中体投资管理有限公司市场总监周波、戴德梁行武汉策略发展顾问部主管及高级助理董事周星、武汉瑞安天地房地产发展有限公司市场推广主任郑昊、湖北普提金商业置业股份有限公司策划经理李婷婷、碧桂园海外事业部代表、湖北省广播电台<千房百计>主持人王政、927《我爱我家》栏目策划张文逸、生活家杂志熊争等。
《新一线！武汉吸引力》大话地产嘉宾齐聚
1.5线城市！武汉提升吸引力需内外兼修
一线城市最重要的指标是什么？武汉城市发展水平到底处于哪个水平？话题始一抛出，便引发现场嘉宾热烈讨论。
武汉近些年步入了城市发展的快车道，但是距离真正的一线城市还存在较大的差距。“说武汉一线城市，实际上也是市长的追求和武汉人的梦想”，中指研究院华中分院副总经理胡超笑言，“武汉追赶一线城市是个愿景目标，毕竟GDP总量没有过万亿，人均方面武汉现在是1.4万，水平已经是中等偏上了，但是值，不但是落后于北上广深，还有副省级以上的城市中排名是中等以上，南京、杭州这样的城市还是优于武汉。”
但是从数据上看，“复兴大武汉”仍然是一个很好的基调。“2010年以后，依靠重工业的追赶，武汉GDP总值从5000多亿到9000多亿，增速在在前列，而中国的GDP增速是全球，所以从增速上武汉是一个向上的，有活力的城市”，胡超分析。
武汉万达广场投资有限公司副总经理陈云认为，与北上广深这样的一线城市相比，一线城市要有一个标杆，那就是国际影响力，以及中产阶层的占比。“很多省会城市有一个特点，就是中产阶级缺失，只有社会底层和中高层，比如说像合肥，它的城市阶层结构有点像埃菲尔铁塔，有钱人在塔尖，底层在塔底。武汉的情况比合肥要好，因为有很多外企及名企进驻，培养了一批中产，但仍没形成强大的中产阶层。”
关于一线城市的标准，中国新天地武汉项目总经理廖珈庚发表了自己的看法。“从经济发展水平来讲，核心指标是GDP”。“武汉人口已 过1000万，周边没有可与武汉相较的大型城市，可以说，武汉现在是中原””，具有很好的发展基础。GDP值武汉没有明显优势，但发展潜力武汉是靠前的。从这个意义上说，武汉不是二线城市，而属于‘1.5线城市’”
“但从商业和地产的角度来说，不能光看GDP，更要关注城市规划，这对外商来讲非常重要”。廖总认为现在的武汉仍然存在较大的短板，“武汉目前亟待解决两大短板：基础建设严重滞后，比如地铁只有两条半，应在包括轨道交通在内的基础建设上加把劲；除了基础建设 “硬件”，市民素质和城市文化等‘软件’还需要升级。”
“纽约为什么是国际大都市？”武汉中体投资管理有限公司市场总监周波分享了自己的观点，让不少嘉宾感同身受。“因为她的包容度，外来文化业可以生根。武汉要成为国际大都市，软实力更重要，需要有更多的专业公司和专业的消费者。”
商业地产同质化竞争严重 基础设施建设是硬伤
近年来同属二线城市的成都、沈阳等城市的商业地产发展迅猛，更被认为已超越广深，与北京上海共称为中国商业四强，与之相比，武汉商业地产虽发展速度不比其慢，却在质量上尚待努力。
业内大腕专家为武汉建设建言献策
万达广场投资有限公司陈云颇有发言权。他认为武汉商业地产发展目前面临的问题，首先是同质化竞争的情况比较严重。“很多商业地块都限定了商业、写字楼的配比，这在一定程度上限制了开发商对地块的利用，因而大批开发同质化产品的项目增多。”
保利(武汉)房地产开发有限公司商业组负责人周斌认为，商业地产的发展能够体现一座城市的软实力。“成都是看得见的好范例：本地居民的“吃喝玩乐”极具特色，消费者去到不同的商户，能够体验到有差异的休闲文化内涵。武汉缺乏的正是差异化的品牌，品牌数量不多，国际知名的几乎没有。”
另外武汉在公共交通、公共资源配套等硬件方面的硬伤也成为众多业内人士集体“吐槽”的对象。“武汉地铁目前才开通三条，如果未来武汉在交通配套、公共服务等硬件上更进一步发展了，商业地产的发展也将更好”，陈云认为，在公共交通、公共资源配套服务上政府可以做得更好。目前，武汉在大力发展城市建设，拆迁、旧城改造的规模都比较大。
“公共交通对商业的选址有很大的影响，例如武昌沿江大道的区位条件很好，但是汉口的消费人去需要过江，如很把北边的人吸引过来，交通等基础设施的建设是首要考虑的条件”，凯德商用（华中区）区域投资经理杨博文举例称。
业态单一：开发商差异化竞争 追求“酒香不怕巷子深”
主力店的招商在很大程度上决定了一个商业地产项目的成败。相较于奢侈品大牌主力店，针对中产阶级的次主力店在近年来发展更为迅速，快时尚品牌已成为武汉商业地产的“标配”。
武汉中体投资管理有限公司市场总监周波认为，商业综合体要想避开同质化竞争的惨烈局面，最主要的还是要练好内功，把核心特色的东西做好。周波以中体置业为例，“是否可以考虑做不一样的项目呢？你可以做胖锅轩、必胜客欢乐餐厅，那么，我们也可以做体育餐馆。每个开发商在做商业项目时都应该考虑到自己的优势，像有些开发商就会用商业地产结合旅游地产，这就是做出了自己的特色，做出了自己的核心竞争力。”
湖北中核置业副总经理朱仲明从自身项目出发，同嘉宾分享了商业地产在面对竞争方面的一些体会。“做准定位，从消费对象的需要出发。中核在蔡甸引进“欧尚”等蔡甸原先没有的品牌，同时又引入家电企业、影院等，既满足了当地消费者的需要，也因为抢占了先机，中核本身也获得了不错的发展。”
此外，目前整个商业地产都需直面电商的竞争，陈云认为，商业地产面对电商竞争的方法就是增加商家的业态管理，增加商业地产的体验式消费。“比如逛逛商场还可以吃个饭、溜个冰，看看电影，目前，这也是世界上很多商业业态发展的一个趋势，比如说美国就有一个商家把游乐场搬到了购物中心里，大家除了吃喝玩乐还可以溜冰，这是一个趋势。”
旧城改造要大刀阔斧 更要保留“文化精华”
2014年武汉进入旧城改造的高峰期，汉正街、古田、归元寺、台北路等等中心城区雄心勃勃，欲转型高端商业中心，在转型、规划和上，各旧城区在未来发展上应保持哪些特点和差异？
多次参与并对武汉旧城改造颇有研究的戴德梁行对此更有发言权。戴德梁行武汉策略发展顾问部主管及高级助理董事周星以汉正街的改造为例，谈了她对旧城改造的理解。
“旧城改造比新区开发更难，但也更有意思”，她认为，“旧城改造包含很多历史性的东西，有很多文化的积淀，汉正街也是如此。汉正街存在的问题不仅是包括业态比较落后，交通等各方面也有一定的问题，所以这些小商品市场如何整合，整个的汉正街应该以怎样的形象面世，这是政府主要要考虑的一个问题。”
“对于汉正街的改造，一方面要保留它的历史和传统以及文化。汉正街的文化在于他是商贸业，商贸更多体现的是一种兼容并包和服务天下，敢于人先的文化和精神；另一方面，汉正街今后展现给世人的状态应该是现代化的。”
中国新天地武汉项目总经理廖珈庚特别强调：大刀阔斧的变革应当避免产生文化的悲剧。旧城改造或新建建筑，传统建筑包含的文化历史内涵需要与现代商业做有机结合，保留其中最精华的元素，展现一方独特人文风情。
武汉正进入旧城改造的高峰期，对商业地产的发展来说既是机遇也是挑战。周总坦言武汉的旧城改造难度非常大。“首先武汉人口多，拆迁安置的难度大、对民生的影响也大；其次武汉边拆边建，一段时间内对城市管理有很大压力”，他表示，“如果武汉能像法国巴黎，旧城区是旧城区、新城区是新城区，城市功能区划分清晰，彼此间有立体交通网沟通，开发的难度就会降低，并且更容易形成城市的品牌，武汉就会变成有品牌的国际大都市。”
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