[摘要] 2012年武汉楼市白皮书年终刊火热出炉，盘点2012年楼市政策，回顾武汉楼市成交情况，解读武汉土地市场，探析武汉购房者心态，一一解析各大热门板块，展望2013年武汉楼市前景。
编者按：2012年，武汉楼市月度成交量屡破纪录，而全年成交量也创新高，数据显示，2012年全年商品住宅总成交量13.53万套，达到历史峰值。这一年，在政府宏观调控政策以及开发商推盘策略影响下，武汉楼市价稳量涨，大批购房者入市。此外，各大房企年底掀起新一轮拿地热潮，纷纷表示出了对于武汉楼市后市的乐观预期。2013年武汉房地产市场未来走势如何，且让我们拭目以待。
2012年武汉楼市白皮书年终刊火热出炉，盘点2012年楼市政策，回顾武汉楼市成交情况，解读武汉土地市场，探析武汉购房者心态，一一解析各大热门版块，展望2013年武汉楼市前景。
《政策篇：坚持调控不动摇 年度700万套保障房提前建成》
关键词：支持刚需、抑制投机、月月督察、打击囤地、保证保障
2012年，房地产调控政策稳中趋紧，在保证经济发展的背景下坚持调控不放松，通过差别化信贷等手段，支持合理自住需求，抑制投资投机需求；保障房建设力度持续加大，1-10月城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，已提前完成年度700万套新开工任务目标。
1、稳增长背景下，调控方向不变，保护合理自住需求
住建部、发改委、央行等多个部门支持首次购房需求。
货币政策适度宽松形势下，房地产新增贷款稳步提升，支持释放合理需求。2012 年，央行在2月和5月两次下调存准率0.5个百分点，在6月和7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍。
2、继续坚持房地产调控方向，抑制投资投机等不合理需求
地方政府微调楼市政策，促进释放刚需，但未突破限购、限价等政策红线。多数为公积金政策松绑，上海、芜湖、中山、珠海等地出台的触及限价、限购等根本性调控措施的政策被叫停，表明地方政策不可触及中央调控的底线。
2.1反复强调坚持调控不动摇，督察组监察各地政策落实
中央和相关部委强调房地产调控不放松，巩固调控成果。提出房地产调控的两个目标：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。要稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹
3、继续推进土地管理制度改革，适时调整供地计划
推进土地管理制度改革，加强土地市场监管。国土部加强与证监会、银监会的联动，将房地产土地闲置情况，并抄送给银监会、证监会等部门，对于涉嫌土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，银监会将在新开发项目贷款的发放上给予限制，证监会将在其上市、再融资和重大资产重组的审批上予以限制。
4、保障房：加大资金支持力度，提前完成保障房建设目标
今年1-10月城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，提前完成年度700万套新开工任务目标。
《土地篇：2012年武汉楼面地价微张 二环内城中村地块出让完毕》
关键词：供需齐涨、价格平稳、住宅类、主城区、城中村、新区域、品牌化
1、土地供应同比增长22%，主城区占六成
2012年武汉累计推出地块287宗，土地供应总面积1704万平方米，同比增加22.21%。
住宅类用地占据主导地位，居住用地供应占比，推出214宗，累计供应1461万平方米，占总供应量的86%；
商服用地推出70宗，供应面积占比13%。
工业类用地仅推出3宗，供应面积占比仅为1%。
从供应区域来看，主城区供应土地面积1059万平方米，占武汉市总供应面积的62%。主城区东湖开发区（光谷区域）以302万平方米的优势位居各区域榜首。
2、土地成交量同比增长近一半 ，楼面地价微幅上升
2012年，武汉市累计成交249宗土地，成交面积1500.47万平方米，与去年同期相比增加47.87%，土地出让金额为895.66亿元。其中居住类用地合计成交193宗，土地面积1341.47万平方米，成交金额为832.76亿元，溢价率3.47%。
主城区居住类用地成交127宗，土地面积1031.55万平方米，占武汉市居住类土地成交总量的76.9%，成交金额为760.99亿元，溢价率为3.05%。
2012年武汉土地供应结构占比图
2009-2012年武汉居住类土地成交情况
（数据来源：中指研究院华中分院）
3、二环内城中村地块出让基本完毕，城中村地块渐获企业追捧
武汉市政府2004年下发了关于完成二环内56个城中村改造的文件，截至2012年底，除洪山向阳、烽火村部分地块未公开出让，黄浦等4个地块以其它形式实施城中村改造外，其余50个城中村地块均已挂牌成交。56个城中村目前未成交量为64.46公顷，仅占0.3%。
2012年更多品牌企业将城中村地块收入囊中，不仅有“旧城改造专家”——福星惠誉的继续参与，更多品牌企业如金地集团、融侨、保利、名流置业等，亦纷纷试水城中村项目，或将提升武汉城市化进程。
4、昔日“地王”进程参差不齐
相比北京、上海等城市，武汉地王较少，2012年土地成交价格虽有升温但火爆不足，潜在地王甚至出现流拍现象。
2007-2012年“地王”（共计12宗当年总价或楼面单价较高地块）规划建筑面积465.41万平方米，现已上市146.11万平方米，占比31.4%。上市时间多为开发商拿地三年后，采取分片区滚动式的开发模式，为多数“地王”降低风险的办法。
5、品牌企业拿地意愿增加
2012年，以福星为首的12家典型品牌房企在汉获取土地约和218.5万平方米，约占总体15%，总金额超过174亿；市场整合力度加大。
6、白沙洲、后湖等区域成为企业关注热点
从2012年度拿地区域来看，品牌房企纷纷抢驻白沙洲、后湖、光谷等热点区域。
随着2012年12月28日武汉地铁2号线的开通，2号线及未来将开通的地铁线路对周边土地价值都会产生深远影响，对城郊乃至郊区土地价值的影响更为显著，预计将来会成为武汉拿地的热点区域。
2012年武汉房企市场占有率20
注：市场占有率以销售金额计算
《住宅市场篇：2012年武汉商品住宅成交创新高 均价涨幅得到控制》
关键词：成交量之最、均价、库存压力减小、刚需主流、高端武昌东湖、保障房
1、住宅市场新增供应量与2011年基本相当
2012年，武汉商品住房累计新增供应1527.98万平方米，与2011年相比小幅增长6.16%。
2、成交量创下新高，均价涨幅得到控制
2012年武汉商品住宅累计新增成交13.53万套，较2011年增加2.8万套；成交面积1336万平方米，同比增长24.24%；销售金额852亿元，同比增长23.59%；成交均价为6378元/平米，环比微幅下降0.52%。（注：数据涵盖远城区新洲、蔡甸和汉南，含保障性住房）
2012年成交均价涨幅也得到控制，全年均价较2011年略有下降，各月度均价环比涨跌幅均未超过5%，且始终保持在6400元/平米以下。
2011－2012年武汉住宅新增供应情况
2011－2012年武汉住宅新增成交情况
注：自2011年3月起，数据新增远城区新洲、蔡甸和汉南；自2012年5月起，新增东湖风景区
（数据来源：中指研究院数据信息中心，中房指数系统）
3、武汉住宅供需基本持平，出清周期下降，存货压力稍有缓解
2012年武汉住宅库存及出清周期
（数据来源：中指研究院数据信息中心，中房指数系统）
截止2012年末，武汉累计库存面积2496.57万平方米，较去年同期小幅上升6.92%。但2012年出清周期从6月开始持续下降，截止12月底，降至19月。存货压力相比2011年大幅缓解。
4、成交结构：90平米以下销售占比超四成，刚性需求占主力
2012年，武汉商品住宅成交以90平米以下销售，累计占总销量的42%，销量居次位的为90-120平米，占比38%，两者合计销售8成。120平米以上需求占比相对较少。
2012年武汉住宅成交面积分布图
5、远城区销量占全市近四成，东湖风景区均价
洪山区蝉联，累计销售2.31万套，较上年增加5247套。区域内项目万科金色城市、保利心语、保利中央公馆均是武汉市住宅销售10。
远城区热销力度不减，六个远城区合计销售5.08万套，占总销量的38。
随着城市轨道建设逐步完善，交通也越来越便捷，东西湖区的金银湖、吴家山、黄陂盘龙城以及江夏等近郊区因价格优势、环境较好等逐渐成为武汉市楼市热销区域。主城区中除洪山区外，江岸区、东湖新技术开发区和汉阳区销售套数均在万套以上，武昌区和青山区则在6000-9000套之间。
新增东湖风景区均价，为21291元/平米，主要区域内仅纯水岸东湖一个项目在售。
6、新开盘项目监测： 推盘量较2011年略有增加，总体去化率不到50%
2012年，武汉开盘个数累计364个，较2011年增加42个，共计推出8.3万套房源
万科金色城市开盘次数，共计推盘9次。
从项目去化率来看，2012年仅有6个项目开盘当天去化率100%，比2011年少8个，且均为刚需项目，分别为万科金色城市、中城时代、人信太子湾、保利心语、保利公园家(小区网论坛)、星悦城。
7、普通商品住宅
7.1普通商品住宅供应充足，月均超百万方
普通商品住宅供应充足，月均供应112万平方米。
普通商品住宅成交占总成交的8成，刚需占主力。 2012年普通商品住宅累计销售近千万平方米，占住宅总成交的8成。销售均价为6267元/平米，其中主城区普通商品住宅均价为7489元/平米，六个远城区4690元/平米。
东湖开发区光谷版块已逐渐成为武汉市“第四镇”，住房需求较大，房地产销量较好。
8.高端住宅
8.1高端住宅，武昌区占三分之一，均价东湖风景区
2012年武汉市高端住宅成交量较为平稳，月均销售超过7万平方米，成交量占商品住宅总成交量的8.4%；全年均价始终保持在13200元/平米以上。
武汉市高端住宅销售武昌位居榜首。武昌区内高端项目较多如复地东湖国际、武汉万达公馆(小区网论坛)、绿地国际金融城、武汉1818中心等项目，区域内累计供应61.24万平方米，占总供应量的32%。
武汉市高端住宅销售均价东湖风景区21702元/平米。2012年高端住宅成交均价东湖风景区，为21702元/平米，区域内仅华侨城一个项目。
2012年武汉市高端住宅供应量区域占比情况
9.保障房——对房价增长有明显抑制作用
9.1保障房供应增幅超过商品住宅
武汉市保障房供应量近三年增幅超过商品住宅， 2012年保障房累计新增供应162万平方米，主要集中在硚口区和洪山区。
9.2保障房成交比例大幅攀升
保障房销售比例大幅上升。近两年随集资房、福利房等大量上市，保障房销量急剧增加，2012年占住宅成交量的14%。
2011-2012年商品住宅均价走势及含保障房住宅均价与剔除保障房均价差额
（数据来源：中指研究院数据信息中心，中房指数系统）
保障房将每月住宅均价拉低200-1000元/平米。武汉市2012年保障房均价3097元/平米，武汉市商品住宅（剔除保障房）均价为6920元/平米，高于含保障房均价542元/平米。而2011年保障房将去年住宅均价拉低406元/平米，保障房销售比例增加对武汉市均价拉低效应也越来越大。
2012年保障房成交性质分类占比
（数据来源：中指研究院数据信息中心，中房指数系统）
《分物业市场篇：商业物业成交量高位运行》
关键词：商业涨量、写字楼涨价、SOHO热点、二手房活跃
2012年，住宅市场限购不放松，而前期密集的商业地产投资项目逐渐上市，进一步推动了武汉商用物业市场的发展，商业物业成交量处于高位运行，但价格跌幅较大；写字楼成交出现下滑，但价格有所上涨。
1、商业物业成交量高位运行，远城区成交带动价格下滑
2012年，武汉商业物业市场由于供应充足，成交量也一直维持在高位水平，总成交量为119.65万方，较去年增长近38%。
价格方面，2012年武汉商业物业成交均价有所下滑，为13430元/平方米，主要原因为远城区商业地产的大量入市，其价格相对较低。
2、写字楼成交有所下滑，纯写字楼项目明显增加，成交价格有所上涨
2012年，武汉市共计成交写字楼3712套，成交面积67.52万方，纯写字楼的成交金额65.73亿元（此数据不不含SOHO类产品）；但整体成交均价有所上涨，为9735元/平方米，较去年上涨5.6%。今年市场经过2011年的迅速增长后的一个调整，高档纯写字楼项目逐渐增多，如汉街总部国际、绿地国际金融城、都有着较好的市场表现。
万达•汉街总部国际一枝独秀，占武汉写字楼整体成交份额近三成。
东湖高新技术开发区（光谷区域写字楼需求增加明显）成交25.43万平方米，占总销量的37.73%，金融港、洪福添美城市广场、融众国际等项目均表现较好。
3、SOHO类产品成交量价逐步增长，武昌区居首
2012年SOHO类产品共成交30.75万平方米。
从2012年武汉市各城区SOHO类产品的成交情况来看，武昌区成交量位居，共成交7.74万平方米，绿地国际金融城贡献，占整个区域的50%以上。
4、2012年武汉二手房住宅市场表现
2012年，武汉二手住宅共成交31248套，成交面积261.47万平方米，从全年的成交走势来看，成交量和成交价格均出现逐月增加态势。新房市场政策的不稳定因素造成很多客户持观望态度，这在一定程度上增加了二手房市场的活跃度。
《客户篇：省内市外购房者成为楼市主力》
关键词：省内市外、聚集效应、刚需置、改善性
1、武汉楼市聚集效应凸显，省内市外购房者成为楼市主力
近年来，随着武汉经济的快速发展，以及武汉“1+8”城市圈1交通网格局正式形成，武汉楼市表现出对省内城市强大的聚集效应，武汉市外湖北省内客户在汉购房比例逐年增加，2012年达到44.47%，已经略微高出市内客户的购买比例。
2、中小面积段户型成交占比不断上升，刚需置业者和改善性需求客户为主
目前武汉成交客户以刚需置业者和改善性需求客户为主，整体占比超过八成。
3、武汉主流购房客户特征分析
根据中国指数研究“2012武汉主流购房客户调查”结果显示，目前，武汉市场主流客户主要为一次购房和二次购房客户，其家庭结构以单身、两口之家及夫妻+6岁小孩为主。
调查结果显示，光谷、汉口中心和武昌中心是客户购房主要的区域，购房目的以结婚用房、改善性用房和工作需要购房为主。
从客户购房目的来看，主要是结婚用房、自己无房等刚性需求，合计占比59%；其次是改善用房，占比23%。购房者最看重的因素前三位的分别是交通、环境和价格。
《版块篇：14个版块分割武汉楼市》
1、后湖版块
1.1 后湖为土地市场热点区域，城中村地块占主流
2012年，后湖版块共计成交23宗地块，占全市成交总量的9.2%；成交地块的规划总建筑面积为712.68万方，且全部为居住类或包含住宅的综合用地。
1.2后湖楼市成交价增量稳，为汉口中心外溢客户区域
作为武汉市规划的居住新城，近几年后湖版块楼市大盘扎堆，地产集团、城投、百步亭、晋合、中海等品牌企业纷纷进驻。2012年随着汉口城市广场、幸福时代等多个项目开盘热销，全年区域成交量达7366套，较前两年都有明显增长，位居各版块成交套数排行第五位。
从成交均价来看，2012年后湖版块成交均价接近7500元/平米，与2011年相比波动不大，但较2010年有10%的涨幅。
随着宜居新城的建设加速推进、各类交通生活配套的不断完善，后湖的发展日新月异。未来将有多个大体量的商业综合体逐步投入运营，后湖新城居住氛围也日益浓厚，未来将迎来更大的发展契机。
1.3 区域热点：
热点一：武汉规划新建19处公租房，有13个项目位于二环至三环间，主要集中在后湖、长丰、黄金口、洪山。位置在二环内有4个项目，分别是汉阳的赫山路公租房、桃花岛安居苑、华立苑和武昌的余家湖村公租房。另外，青山还有2个项目在三环外。
热点二：江岸区绿道正式竣工迎宾，这是武汉中心城区建成的首条绿道。贯通长江二桥汉口桥头和后湖，全长12.5公里。江岸区绿道还将与汉口江滩绿道、张公堤绿道连接。该绿道南起黄浦大街与沿江大道的交会路口，北至金桥大道与和谐大道交叉路口，总投资约2800万元。
1.4 区域热销项目简介：
鼎盛华城，位于后湖大道与建设大道的双门户交汇处，整合多重优质城市元素，打造匹配汉口地位的高级都会生活社区，不仅汉口中心地铁3号线兴业路站出站口近在咫尺，通达武昌的地铁8号线也在附近设站，二七长江大桥，三环线轻松畅达武汉三镇，带来潜力无限的未来价值。鼎盛华城距离汉口中心西北湖不过6公里，往北距离天河机场20，汉口北商品专业市场仅5。教育、超市、银行遍布鼎盛华城周围，集多功能为一体的复合性都会生活圈正在崛起，鼎盛华城一同见证。
鼎盛华城效果图
物业地址：武汉江岸建设大道与兴业路交汇处（地铁3号线兴业路站）
售楼地址：江岸建设大道与兴业路交汇处（地铁3号线兴业路站）
搜房网提供的售楼电话：400-813-0000 转 62399
价格：均价8600元/平方米
动态：鼎盛华城3号楼79-140㎡房源在售，均价8500元/平，5号楼、6号楼在售87-140平米房源，均价9000元/平。敬请关注。
2、白沙洲版块
2.1 区域潜力大，白沙洲版块成为土地市场新宠
2012年，白沙洲版块共计成交8宗地块，规划总建筑面积为187.48万方。
2.2 从一枝独秀到品牌房企纷纷进驻，白沙洲版块将成为楼市下一个热点
白沙洲版块现阶段有万科金色城市、福星惠誉东澜岸、佳兆业金域天下等四个项目，其中2010年12月万科金色城市首次开盘，拉开了该版块房地产市场发展的序幕。2012年，在房地产调控不放松的背景下，白沙洲版块销售火爆，成为武汉楼市的“黑马”，本年度版块商品住宅成交4283套，较上年增加近千套，在武汉市场地位逐步加强。
从成交均价来看，2012年白沙洲版块成交均价6198元/平米，较2011年下跌7.4%。主要是由于福星惠誉东澜岸、佳兆业金域天下等项目相继入市，都以毛坯房为主，有别于万科金色城市的精装修产品，因此拉低了区域均价。
目前，除已有的三家大企业外，华润、复地、清能等品牌房企也开始布局白沙洲版块，未来几年，该区域的供需将持续攀升，白沙洲版块已经成为武汉楼市的又一个热点。
2.3 区域热点：
热点一：长江上首座双层公路桥梁、武汉市第九座长江大桥——杨泗港长江大桥，工程总投资约80.34亿元，拟于年底开工建设。工程起点设在汉阳国博立交，止于八坦立交，连接汉阳区和武昌区。规划中的杨泗港长江大桥位于鹦鹉洲大桥上游约3.2公里、白沙洲大桥下游约3公里处，总长约4.3公里。
热点二：武昌区将未来新的经济增长点定位在白沙洲，白沙洲工业园1.93平方公里是武昌未来新的经济增长点。白沙洲工业园2006年明确为省级经济开发区，今年武昌区提出打造白沙洲智慧产业园的建设计划，力争用5至8年时间把白沙洲地区建成高端生产性服务业基地。
2.4 区域热销项目排行：
3、南湖版块
3.1 南湖是武昌性价比的热点版块，成交量较前两年翻番
南湖版块是武昌住宅项目最为密集的区域之一，保利心语、保利中央公馆、泰然南湖玫瑰湾等大型项目都群聚于此，版块的市场表现在武汉也一直处于十分显眼的位置。2012全年成交套数超过11500套，相对过去两年翻番，位居全市各版块排行第二位。
2012年，该版块的成交均价为7710元/平方米，较2011年下跌5.66%，这主要是由于保利心语等项目顺应市场形势，采用了低价快销的方式。
目前，由于开发商的大量涌入，南湖区域核心优质区域土地基本都已被瓜分殆尽，区域客户也出现逐渐向白沙洲等版块转移的趋势。
3.2 区域热点：
热点一：2012年10月，《湖北省湖泊保护条例》上岗”执法，作为国内首部省级湖泊保护条例，“千湖之省”将拥有最有力的护湖尚方宝剑，规定违法填湖建房罚50万元。武汉将投108亿治污，东湖、南湖明年底彻底截污。
3.3 区域热销项目简介：
泰然南湖玫瑰湾，雄踞武昌南湖核心地段，坐拥6000亩湾域，近千米原生湖岸线，相邻狮子山，是武汉稀缺性都市生态两型湾区豪宅。项目总共分四期开发，总建筑面积为53万㎡，规划总户数约3500多户，小区容积率为1.7，绿地绿为35%。一期已全部售空，二期销售进入收尾阶段，业主幸福入住。
泰然南湖玫瑰湾效果图
物业地址：武汉洪山狮子山街苫风咀8号(中百仓储旁)
售楼地址：洪山区狮子山街苫风咀8号项目内玫瑰会馆(中百仓储旁)
搜房网提供的售楼电话：400-813-0000 转 54216
价格：均价8600元/平方米
动态：泰然南湖玫瑰湾110-140㎡宽景高层1月暖心加推，3万抵5万感恩倒计时，敬请期待!
4、徐东版块
4.1 年末徐东版块单价新地王诞生
团结路16号地块，引来香港、北京、武汉、上海的4家开发企业争抢，最终被武汉瑞华置业有限公司夺得，总成交价10.06亿元，楼面地价高达5433元/平方米，一举刷新该区域单价地王的价格。
4.2 徐东版块发展潜力可期，区域成交量创历史记录
徐东版块交通和商业的不断完善，吸引了万科、保利、华润、福星惠誉等品牌开发商进入，也得到了购房者的青睐。2012年，版块成交趋于火爆，全年累计成交5050套，创下区域成交历史记录。
2012年，该版块的成交均价为7920元/平方米，较2011年下跌8.01%，一方面因为区域项目竞争激烈，价格有所回调，另一方面因为区域大量保障房成交所致。
未来，随着青山滨江商务区的全线开启，徐青版块将迎来又一次的质的飞跃。
4.3 区域热点：
热点一：武汉钢谷作为武汉市、青山区“十二五”重点项目，肩负领头青山区产业结构调整的重大使命。青山区悠久的第二产业发展历程，为青山区积累了丰厚的经济基础的同时，也导致了产业结构的不平衡局面，要调整产业结构，重新焕发经济活力，则需要为第三产业提供良好的发展平台，重任之下，武汉钢谷应运而生。武汉钢谷作为青山以“商务为主、商业为辅”的大型商务综合体问世
热点二：武汉正全力冲刺国家旅游城市。2012年5月，武汉跻身首批国家智慧旅游试点城市。9月起，启动旅游标准化城市与国家智慧旅游城市创建。杨春湖换乘中心将打造成国家一级旅游集散中心，开通旅游景区直通车，明年底接受国家验收。
热点三：韩国乐天集团将在武昌青山建连锁超市。乐天集团是世界500强企业，从事食品、物流、酒店、石油化工、金融等行业，在韩国商业综合实力排。乐天集团“2018年跻身亚洲十强跨国企业”的战略规划，其计划于2018年集团销售额实现11765亿元人民币。
4.4 区域热销项目简介：
江尚是湖北瑞盛投资的城市高端综合体项目。江尚直面浩荡长江、立足二桥门户、扼守徐东片区、武汉大道和长江二桥的枢纽位置，武汉瑞盛投资斥资20逾亿，在3万多平米以繁华铺就的每一寸土地上，打造5栋总建筑面积共约23万㎡的超高建筑群——江尚。此外，江尚在武汉次引进世界前沿的“时尚艺术”（Vogue Art）理念，打造武汉“时尚艺术”都市综合体，滨江大宅、国际5A写字楼、时尚生活街区、高端会所、酒店式精品园林多重业态在这里融合，酝酿着一种截然不同的时尚姿态，坐标城市的生活未来。江尚整体开发周期为四年，2011年正式动工，2014年整体交付。
江尚效果图
物业地址：武汉武昌长江二桥武昌桥头与和平大道交界处（武汉大道上）
售楼地址：武昌徐东大街销品茂（临时营销中心）
搜房网提供的售楼电话：400-813-0000 转 85583
价格：待定
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5、硚口版块
5.1 硚口版块单价地王刷新
崔家墩地块，被武汉时代天宇公司，以1.535亿元收归囊中，楼面地价5823元/平米，刷新硚口区单价地王的历史。
5.2 硚口版块商用物业项目表现优于住宅
近年来，融侨、保利、联发、越秀等开发商已进入该版块，随着城中村开发逐步推进，供不应求的现象逐步得到大大改善。2012年，硚口版块商品住宅累计成交1620套，成交量较去年同期有所下滑。2012年，硚口版块成交均价8885元/平方米，基本与上年持平。
2012年，版块内的南国大武汉家居广场写字楼和商铺产品表现抢眼，成交量位居全市前列。其中，写字楼成交4.85万方，位居全市第四；商铺成交7.83万方，居全市首位。
硚口版块内配套齐全，生活便利度高，与商业区近在咫尺，人口密集，各种需求均非常旺盛，房地产项目的市场认可度相对较高，区域价值将有所提升。
5.3 区域热点：
热点一：瑞典宜家项目一期购物中心力争在2014年10月开业，该项目总计27.6万平米，一期为20余万平米的4-6层购物中心，预计将包括影院、大型超市、家电卖场、零售店等，定位为综合商业中心;二期项目位于一期的东北相邻方向，为3层楼、7万平米的宜家家居卖场。
热点二：南泥湾大道全长近4公里，规划宽40-50米。东起青年路，西接解放大道额头湾，承担着打通汉西、舵落口两大物流中心及王家墩CBD的交通功能。2012年9月25日西段已通车，将缓解目前长丰大道物流交通压力，拉动沿线商业及物流业发展。
5.4 区域热销项目排行：
6、汉阳核心区版块
6.1 中海地产布局汉阳
中海地产以9.66亿元的底价拿下月湖地块，楼面地价5500元/平米，完成了其在汉阳的战略布局。
6.2 汉阳崛起，版块成交量超过前两年总和
2011年下半年开始，沉寂已久的汉阳核心版块开始发力，2012年，累计成交6605套，比前两年的成交总量还要高，虽然有大量还建房和保障房拉动的因素，但汉阳核心版块的崛起之势有目共睹，从创造楼市热销奇迹的广电兰亭系列，到提升区域居住品质的朗诗绿色街区、万科汉阳国际，汉阳核心区的居住价值日益凸显。
十二五期间，汉阳将结合自身情况，利用固有优势，向“人文名镇、宜居家园、繁荣都市、幸福新城”的方向打造，未来的汉阳更加宜居。
6.3 区域热点：
热点一：武汉将主城区严格控制在三环线以内，按照“三镇三城”理念，推进汉口、武昌、汉阳建设相对独立的基础设施体系，让三镇各具各色、均衡发展。在主城区外规划建设6座“独立城市”，主城区与这6座中等规模的现代化新城间，将有快速路、轻轨等快速交通连接。
热点二：武汉市文化产业振兴计划提出，发挥滨江之城、百湖之市的自然地理优势和历史文化名城的人文优势，以“沿江、环湖”为文化产业发展地标，以文化产业园区、重大文化项目为依托，结合各区产业优势和区位特点，形成“三城一环”的总体发展格局。
热点三：武汉拟投资25.62亿进行龙阳大道改造工程，包括长约1.8公里的高架，郭茨口、王家湾、墨水湖北路和隆祥街四座立交，该工程起点为郭茨口，终点为陶家岭，全长约3.44公里，其中知音路至烟厂南路段采取主线高架形式，长约1.8公里，双向6车道；其余路段均为主线地面形式，长约1.64公里，双向4至8车道。
6.4 区域热销项目排行：
7、武昌滨江版块
7.1、武昌滨江版块高端居住区优势凸显，成交走势平稳
近年来，随着徐东区域经济迅速崛起、武昌滨江商务区的初步成型，滨江居住版块已成为高端房地产项目的聚集地，金都汉宫、融侨华府、积玉桥万达广场、绿地国际金融城、华润橡树湾等高端楼盘项目的聚集显示出区域房地产发展的巨大潜力，福星惠誉、三江航天、上海绿城等知名房企都相继参与到滨江商务区的开发之中，区域房地产市场呈现迅速崛起之势。
2012年，武昌滨江居住版块共成交商品住宅1313套，较上年增长14.97%；在成交价格方面，12564元/㎡的销售均价也足以说明版块作为高端居住区的定位已经被市场所认可，随着滨江商务区的发展和开发商的扎堆进入，版块的市场供求规模将会进一步扩大，成为武汉房地产市场中最为关键的版块之一。
7.2 区域热点：
热点一：武汉大手笔彰显“三镇三城”滨水特色，5年投3000亿建48个“水项目”，使滨水成为市民健身娱乐的休闲空间。武昌地区构建大东湖生态水网，改善湖泊生态环境。通过建设武昌滨江商务区和推进滨江滨湖旅游，使滨水成为武汉经济发展的重要推手。
热点二：地铁4号线全长约33公里，是规划4条穿越长江的地铁中，一条连接汉阳和武昌的地铁。地铁4号线分两期建设，一期长约16公里，连接武汉火车站和武昌火车站，设站15座；二期长约17公里，连接武昌火车站和汉阳黄金口，设站13座。预计2014年通车。
7.3 区域热销项目排行：
8、光谷北版块
8.1 光谷北版块土地市场持续火爆，三大巨头均有新增地块
2012年，万科、金地、保利在光谷北都有新增地块，且规划建筑面积都较大，万科超过20万方，金地和保利超过40万方，金地地块是武汉首宗采用网上拍卖方式竞得。
8.2 光谷北版块房价上涨较快，客户呈现南移东扩趋势
近年来，随着东湖高新区产业的迅速发展，区域住宅地产业异军突起，成为武汉楼市增长最快的版块。随着光谷北版块房地产市场的发展日趋成熟、配套完善和交通改善，成交均价也由2010年初的6135元/平方米上涨至2012年的7653元/平方米，且上涨趋势依然明显，因此，区域客户呈现逐渐向光谷南和光谷东版块转移的趋势，2012年，光谷北版块累计成交7403套，较上年减少近千套。
8.3 区域热点：
热点一： 2012年12月，武汉轨道交通2号线的通车，意味着武汉“地下城市”的时代到来。未来十年，武汉市将在城市核心区域建设总面积2000万平方米的地下空间，打造一个“一轴三线多片”的“地下城市”，在王家墩中央商务区、杨春湖、鲁巷和四新地区打造四座“地下城”。
热点二：城际铁路拉动光谷扩张，中部电子商务科技园于2012年11月开工。根据规划，到2020年大光谷区域企业总收入将超3万亿，建成4条轨道交通线和11条有轨电车线路，其中两条轨道交通线光谷东部。
8.4 区域热销项目简介：
长航蓝晶国际地处光谷区域核心地带，位于关山大道与雄楚大街交汇处。地理位置十分优越，交通极为便利。长航蓝晶国际规划净用地面积82398.08㎡，容积率2.8，总建面307539.81㎡，绿化率35%，整个项目分为三期开发，一期总建筑面积为72132.06㎡。长航蓝晶国际是继蓝晶绿洲之后，作为长航集团在武汉打造的“蓝晶系列”又一力作，项目作为一个符合型的城市综合体项目将开创武汉低碳科技社区的精品时代。
长航蓝晶国际效果图
物业地址：武汉洪山雄楚大街与关山大道交汇处向东200米处（原长航机电厂）
售楼地址：雄楚大街与关山大道交汇处（原长航机电厂）
搜房网提供的售楼电话：400-813-0000 转 69934
价格：均价13000元/平方米
9、光谷南版块
9.1 光谷南版块发展迅猛，成交量连续两年
光谷南版块作为综合居住区的起步时间较晚，但在光谷北版块市场火热的带动下，发展速度十分迅猛，2012年，成交量达到9886套，超过光谷北版块，位列全市第三， 这也是该版块连续两年成交量增幅超过100%。
在成交价格上，作为刚刚兴起的大型居住区也显示出其高性价比的优势，2012年成交均价6252元/平方米，较相邻的光谷北版块每平米低1400元，如果剔除区域高端别墅楼盘的高价因素，普通住宅的成交价格则更具市场竞争力，这也是该版块2011年以来迅速成为市场热点的重要因素之一。
保利、万科、金地、阳光100、远洋等知名房企均在光谷南版块布局有住宅项目，其中，保利海上五月花、阳光100大湖第等项目更是凭借其优质的产品和高性价比的销售策略掀起了首置人群涌向光谷南版块的热潮。
9.2 区域热点：
热点一：2012年12月，江夏区藏龙岛省级湿地公园顺利通过国家林业局组织的评审会，即将晋升为湿地公园。藏龙岛湿地以湖泊为主，还分布有少量沼泽，总面积达311.75公顷，其中湿地面积256.68公顷。武汉市已拥有国家住建部批准设立的金银湖国家城市湿地公园和国家林业局设立的东湖国家湿地公园。
热点二：2012年11月，《武汉市物流业空间发展规划2012——2020》显示，欲在江夏规划布局第二机场，主要建设江南机场国际航空物流港。该物流港西临京港澳高速公路，东靠107国道和京广铁路，将以全货机运输为重点。据规划，该物流港总面积551.44万平方米，重点发展航空运输、航空转运。
热点三：城镇规划显示，将把江夏建设成为一个相对独立、自成体系，具有中等城市规模的大光谷南部生态新城。在城镇体系规划中，明确在1000平方公里新农村区域内，合理确定集镇、中心村的位置、数量与发展规模，切实保障基础设施配备，因地制宜，分类指导，做到集约规划和保护历史传承并重。
9.3 区域热销项目简介：
阳光100大湖第，位于中国光谷汤逊湖畔杨桥湖大道2号，汤逊湖中央别墅区核心，华中农业大学楚天学院与湖北美院之间。是中国500价值品牌(世界品牌实验室)、中国房地产百强企业10(国务院、清华大学和中指研究院)、中国蓝筹地产企业(经济观察报)——阳光100置业集团(总部在北京)登陆武汉的大型世界住区。项目雄踞武汉中国光谷南大门，距光谷广场仅需15，从三环线到天河机场仅需50。区域内集中了许许多多的高等院校和高新技术企业，随着2010-2020武汉城市发展规划的实施，城区面积扩大一倍后，汤逊湖将取代东湖，以得天独厚的自然环境、高素质的人文氛围和大规模的高科技产业集群，成为武汉国际发展潜质和最适宜人居的版块之一。
阳光100大湖第效果图
物业地址：武汉江夏汤逊湖畔杨桥湖大道2号（华中农业大学楚天学院对面）
售楼地址：中国光谷汤逊湖畔杨桥湖大道2号（华中农业大学楚天学院旁）
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价格：均价7300元/平方米
动态：阳光100大湖第主推TTS公馆88-124平精装地暖产品，均价7300元/平，首付7万起！敬请关注！
10、东湖新城版块
10.1 东湖新城土地资源稀缺，版块潜力大
东湖新城版块离市中心近，是武汉著名的风景区，周边环境好，是市区内的原生态、低密度、亲水片区。该区域内的建筑面积和人口规模较之其它区域非常有限，更体现东湖等环湖地块土地的稀缺性。
2012年，东湖新城版块共计成交3宗地块，有两宗为福星惠誉获取的城中村地块，楼面地价仅1960元/平米；另一宗位于岳家嘴、中北路东侧，楼面地价3871元/平米。
10.2 华侨城带动东湖新城版块成交量价快速增长
东湖新城版块为武汉新兴版块，2012年之前项目较少，整体成交量不大，均价也在万元之下， 2012年随着以纯水岸东湖为代表的优质项目入市热销，全年成交套数达2566套，房价更是上涨至14043元/平方米。
由于受到土地供应量的限制，东湖新城版块房价已经发展成为多个规划新城中均价的片区。随着华侨城项目的发展成熟，区域版块的价值将会进一步凸显。
10.3 区域热点：
热点一：2012年10月，东湖通道开工，东湖通道北起二环线红庙立交，止于喻家湖路与喻家山北路相交道口。全长10634米，投资估算约75.7亿元。计划于2014年12月底通车。项目建成后对改善城市交通，保护东湖生态，提升景区环境具有重大的意义。
10.4 区域热销项目排行：
11、吴家山版块
11.1政策利好带动吴家山版块成交量攀升，创历史新高
吴家山版块在售活跃项目较少， 2010年在沿海赛洛城等项目热销带动下，月均成交套数达241套；进入2011年后，受国家宏观调整政策影响，成交量出现萎缩；2012年，在吴家山升级为经济技术开发区等利好消息的带动下，成交量出现回升，全年累计成交套数3290套，创下历史新高。版块成交价格也稳定在5600元/平左右的水平。
吴家山占据板武汉市西部门户，为武汉市城市圈西部的重要战略支点，随着交通一体化进程加快，吴家山版块在武汉城市圈中商旅联通的重要枢纽地位将进一步确立，地段价值日益凸显。
11.2 区域热点：
热点一：武汉四环线汉江特大桥开工，桥址起于东西湖区、止于蔡甸区，主桥全长714米，2015年底完工。四环线工程的建设不仅能完善武汉“环线+射线”路网布局，而且将形成连接新城组群之间的快速通道，有效衔接新城组群的交通枢纽、物流园区、产业园区。
热点二：革新大道将从新径向西延伸8.51公里，沿线与油纱线等交叉，终点位于新沟镇波天湖村附近与荷沙公路相交。承担着吴家山街、慈惠街与走马岭街、新沟镇之间的交通联系，西延完成后，将成为东西湖区一条重要的内部快速通道。
热点三：2012年12月，全球的煤炭供应商神华集团总投资额达55亿元的热电联供项目签约落户吴家山，预计于2015年投入使用。建成后首先将为东西湖区吴家山、金银湖、常青花园、工业园等100多平方公里区域供暖供电，覆盖居民人口约30万人。
11.4 区域热销项目简介：
沿海赛洛城位于环境优美的金银湖金山大道与张伯路交汇处，是品牌10的沿海集团巨资打造的145万方大型高档社区。项目紧邻33万方黄狮海湖泊，拥有漫长湖岸线资源；一期和二期都有成熟的大型商业配套，满足业主日常购物生活需求；公司巨资引进的北大附中，是武汉，乃至华中最优质的教育资源，能为业主子女提供0~17岁全程高端教育；赛洛城体量超大，独立引进数条公交线路，便于业主出行，另轻轨一号线的延长线和地铁6号线也将于近年通车过开工。
沿海赛洛城六期翡丽公馆效果图
物业地址：武汉东西湖金山大道与张柏路交汇处（沿海赛洛城翡丽英伦会馆）
售楼地址：东西湖区金山大道与张柏路交汇处（沿海赛洛城翡丽英伦会馆）
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动态：沿海赛洛城六期翡丽公馆2012年12月16日加推17栋89-123㎡房源，当天售罄，折后均价6000元/平。预计2013年3月份加推新房源，敬请关注 ！
12、四新版块
12.1 四新版块发展前景诱人
四新版块是武汉新区的核心组成部分，在武汉新区总体规划中被确定为三大功能组团之一，未来规划中将定位于一个生产性的服务中心，文化旅游中心和现代化的商住新城。良好的发展前景已经吸引了绿地、金地等品牌房企进驻。
12.2 四新版块市场成交活跃，未来有望成为武汉发展潜力的区域
2012年，随着武汉国际博览中心的投入使用，以及金地、绿地、朗诗等性的大型开发商的持续耕耘，四新版块的市场成交活跃，未来有望成为武汉发展潜力的区域。2012年，四新版块商品住宅累计成交2456套，成交量相比去年增长近一倍；在均价方面，四新版块2012年商品住宅成交均价为7289元/平方米，较去年同期下降13.44%，表现出以价换量的趋势。
随着政府政策的持续利好，四新版块的发展也将会逐步走上快速轨道，版块的商业氛围也将会火爆起来，相关配套也会不断完善升级。届时，四新版块将会借着未来更加方便快捷的交通和愈加重要的城市地位发挥更大的影响力。
12.3 区域热点：
热点一：武汉市文化产业振兴计划将四新版块定位为博览功能区。以武汉国际博览中心为主体，建设博览主展馆和会议中心、科技馆、海洋馆等，形成以会展业为主导，集科技、商务、休闲、娱乐、旅游于一体的多功能复合型现代化城市服务中心。
热点二：《武汉建设国家中心城市行动规划纲要》将武汉的国家战略功能定位为“一枢纽三中心”，“一枢纽”即“国家综合交通枢纽”，“三中心”即“国家商贸流通中心”、“国家先进制造中心”、“国家创新示范中心”。
热点三：武汉市国土规划局制定了墨水湖北路改造方案，将修建武汉首座双层高架桥，是汉阳中心区与武昌中心区之间快速通道，墨水湖北路改造工程西起龙阳大道，止于江城大道。预计2013年3月份开工建设，2015年10月竣工，工程总投资约18.3亿元。
12.4 区域热销项目排行：
13、武昌核心区版块
13.1已成为武汉高端居住区，成交量跌价稳
武昌核心区是规划中的公司总部区、行政区、商贸旅游区和办公居住综合服务区，区域内的商业环境与生活环境极为优越，加上丰富的景观资源，该区域已成为武汉高端人士的居住核心，因此武昌核心区也成为武汉价格过万的几个版块之一。2012年，武昌核心区成交均价10271元/平方米，因为价格较高，所以在刚需当道的2012年，版块成交量下滑明显，累计成交786套，较上年减少42.59%，但区域成交均价本年走势平稳，始终保持在万元以上。
13.2 区域热点：
热点一：武汉地铁4号线一期正式进入铺轨阶段，一期从武昌火车站到武汉火车站，二期从武昌火车站到黄金口站。今年起至2017年，武汉中心城区每年将至少有一条轨道交通线建成通车。4号线一期计划2013年年底通车。
热点二：凯德商用将签约武汉1818中心，投资16亿打造7万平方米的购物中心，新加坡凯德商用是亚洲上市的购物中心开发商、拥有者及管理者之一。该项目是凯德是首次进入武昌，在武汉打造第三个项目，在中国的第59家购物中心，预计总投资在16亿元左右。
热点三：八一路延长线建成通车，为武汉市重点工程，起于卓刀泉北路八一路口，止于鲁磨路和喻家山北路交会处，全长约3860米。沿途经过庙湖、八一湖、沙湾村和菱角湖，与卓刀泉北路、邮科院路、沙湾路相交。为继武珞路—珞喻路、雄楚大道之后的武昌第三条交通大动脉。
13.4 区域热销项目排行：
14、王家墩中央商务区版块
14.1 成交走势平稳，未来发展潜力较大
尽管王家墩CBD虽然还在建设中，但其带来的价值效应已经显现，该地带不少高端楼盘已问世，房价也迅速上升。一旦CBD全面成型，将吸引跨国公司总部和地区总部来此落户，从而发展起以现代服务业为主导、国际金融产业为龙头的国际金融功能区和现代服务业的聚集地。2012年，王家墩中央商务区住宅成交走势平稳，维持在月均100套上下，全年累计成交1091套，成交均价11473元/平方米。
依托数千亿的投资和产业支撑，随着各项高楼大厦投入使用和交通等配套的不断完善，未来几年CBD版块将迎来井喷式的发展，实现向城市新中心的跨越，迎来更大的发展契机。
14.2 区域热点：
热点一： 2012年12月，武汉地铁的开通，为CBD成为武汉地铁商务的样本提供了条件，武汉CBD坐拥5条轨道交通线路，拥有多条地铁的换乘中心，不仅是对区域内住宅，更是对写字楼等的物业价值产生深远影响， 亦会成为武汉地铁商务的先行者。
热点二：武汉东湖中央文化区、王家墩商务区、汉口沿江商务区、青山滨江生态商务区、武昌临江商务区、汉正街中央服务区，武汉明确这六大商务区将作为未来5-10年商贸物流业、现代服务业的发展支撑点。王家墩商务区以总部经济、高档酒店、商业及楼宇经济为主。
14.3 区域热销项目排行：
《市场展望篇：房产税试点范围有望扩大》
1、政策环境：调控继续紧，房价走向仍是新一届政府关注重点
调控政策仍坚持从紧取向，支持合理性住房需求为主要方向。2013年，房地产政策总体已经定调，调控政策仍将保持从紧取向，继续通过限购、差别化信贷税收等措施抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，其中值得关注的是，改善性需求的政策取向能够从抑制转为支持，这将是推动2013年房地产总体市场发展和需求分化的重要动力。
保障房五年开工3600万套的任务逐年顺利完成，但其中已建成比例尚未过半，为达成十二五末保障房覆盖率20%的目标，相信明年保障房的建设力度仍将加大。房地产税制改革将逐步推进，房产税扩大试点范围、交易环节税收兼并是大势所趋。
2013年若房价涨幅超出政府容忍范围，可能出台更严厉措施。
预计明年调控政策仍保持从紧，但若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，仍有出台更严厉措施的可能性，如进一步收紧信贷政策。
如果房价继续上涨，在经济增速回归到政府预期、房地产投资开工稳健、经济下行风险不大之后，政策加码的风险可能上升，这一时间点可能会在下半年。
12月16日的中央经济工作会议精神，“继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，预计限购政策短期没有退出的可能，保障房建设和土地供应仍是中央增加供给、缓解房价上涨预期的重要手段，同时总结房产税改革经验，适时扩大试点范围，以推进房地产业长效机制完善。
房产税试点范围有望扩大，并逐步建立房产税制度。
2012年随着我国税收制度改革逐步推进，房产税扩大试点范围的预期日益增强。2012年8月国家税务总局组织来自30多个省市的71名税务系统工作人员在中国人民大学学习房产税批量评估技术，为房产税扩容做准备。
2、经济环境：武汉工业倍增计划年 进军万亿俱乐部
2012年是“十二五”规划的第二年，也是武汉“建设国家中心城市、复兴大武汉”的年。
武汉已全面实施工业倍增计划，努力建设先进制造业中心；制定和实施新兴产业培育计划，全面引导企业创新发展，力求高新技术产业的产值实现重大突破；并且加强招商引资，针对钢铁、汽车、电子信息、装备制造等重点产业，开展产业链招商，实现城市经济的全面稳健发展。
今年前三季度，武汉地区生产总值(GDP)为5598.87亿元，比上年同期增长11.5%，工业、内需、收入等指标继续保持较快增长，经济总量居副省级城市方阵；前三季度，武汉市居民人均可支配收入为20914.83元，比上年同期增长14%；预计全年城市居民人均可支配收入23500元，增长13%；农村居民人均纯收入9500元，增长15%，可实现年初提出的居民增收与经济增长同步的目标。
随着经济总量增加、重点行业整体向好、新城区工业产值快速增长、城市建设和交通的不断改善，武汉的城市面貌也在发生日新月异的积极变化，将为武汉市房地产行业的持续健康发展奠定坚实的基础。
3、土地：供应成交总量依然较大，城中村改造延伸至三环
近三年来，在大规模城中村改造的带动下，武汉无论是住宅用地累计成交量（按规划建筑面积计算），还是待开发的土地存量，在都位居前列，预计2013年土地市场供应量依然较大。同时，随着武汉城市地位的提升、基础设施的改善和楼市的快速发展，众多品牌房企依然看好武汉的发展，土地市场成交量也会保持在高位。随着明年年初洪山烽火村部分地块的公开出让，二环内56个城中村即将改造完成，武汉城中村改造开始逐步从二环到三环过渡。
随着2012年12月28日武汉地铁2号线的开通，2号线及未来将开通的地铁线路对周边土地价值都会产生深远影响，对城郊乃至郊区土地价值的影响更为显著，预计将来会成为武汉拿地的热点区域。
4、市场：潜在供应仍处历史高位，城市整体均价上涨空间较小
虽然2012武汉楼市价稳量增，成交总量创出历史新高，但新增供应量要高于成交量，市场库存压力依然较大，出清周期在20月左右，仍高于其它一二线城市。同时，随着二环内城中村改造的完成，未来3年内楼市供应量会持续增长，而在限购限贷不放松的情况下，市场新增需求有限，若供需差距进一步拉大，市场竞争会愈加激烈，城市整体均价上涨空间较小。
5、刚性需求仍为市场主流，改善性需求受支持，继续成为市场有力支持
限购政策严格执行下，武汉市场仍以刚需为主流，但改善性需求将是市场亮点。预计明年在房地产调控不放松，继续抑制投资投机性需求的背景下，刚需将继续成为市场主力。近期住建部部长姜伟新在定调明年房地产政策时提到“支持合理自住和改善性需求”，而去年的说法是“支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求”。如果对改善性需求的政策取向能够从抑制转为支持，市场向好是必然的，过去两年限购等政策极大地误伤了改善性需求。预计2013年，改善性需求继续释放，与刚需共同支撑武汉市场。
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