[摘要] 随着中国住宅建设和房地产投资的飞速发展，商品房质量问题引起的纠纷呈不断上升趋势。在购房者与开发商在房地产市场中所处地位的对比来看，购房者明显处于弱势地位。购房时几乎不能对购房合同进行修改，购房后碰到问题不知所措。
“买房”对于中国人而言，很多人都经历过，相信每位购房者在购房置业的过程中，不免都会遇到形形色色难以解决的问题和不能理解的困惑，作为购房者应该如何来应对呢？“买房360”将从购房者的现实置业问题中出发，360度为购房者剖析个中详情，带领购房者走出置业困惑。
“买房360”栏目立足于竭尽所能的帮助购房者解决置业难题，期待广大购房者的积极参与。
房天下讯 随着中国住宅建设和房地产投资的飞速发展，商品房质量问题引起的纠纷呈不断上升趋势。在购房者与开发商在房地产市场中所处地位的对比来看，购房者明显处于弱势地位。购房时几乎不能对购房合同进行修改，购房后碰到问题不知所措。很多购房者在发现商品房质量问题后不知如何索赔；也有很多购房者对一般质量问题提出巨额索赔甚至要求退房，结果是输了官司又赔钱；更有很多购房者对于收房手续不当一回事，入住后才发现严重质量缺陷。
这些都让购房者苦不堪言。交房难，收房苦。如何才能用专业的收房知识，让购房者在收房过程中规避风险。购房者在验收收房时要注意哪些，在维权时应具了解哪些知识，当新房出现质量问题时该如何索赔？下到收房技巧，上到维权法律知识，购房者都需要一一掌握，小编整理了一些资料，供购房者参考。
巧用七大武器全面维权
第1种武器：判官笔 签收房文件前先验房
先验房后交费，再签署收房文件是较为合理的收房程序，但是某些开发商为了方便自身工作或者为了规避购房者因房屋存在质量问题拒绝收房而承担交房的违约责任要求先签文件、缴费再交钥匙。购房者应尽量要求先验房，再拿起“判官笔”签署收房文件。如果实在无法改变收房流程，购房者也应当在收房文件上用手中的“判官笔”留下“未验房”字样，为日后维权留下有利证据。
第2种武器：三叉戟 确认开发商是否达到交房条件
收房时，购房者应当使用“三叉戟”，检验开发商交房时应向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而且这三大证件必须为原件而不是复印件。不管购房合同是否有约定，取得《竣工验收备案表》是法律规定开发商交房的必备条件之一。购房者还应注意查验《竣工验收备案表》上是否有相关主管部门的备案意见及印章，房屋的交付应符合购房合同上约定的交付条件，否则购房者有权拒绝收房并追究开发商的违约责任。
第3种武器：量天尺 检验面积是否存在“缩水”
期房难免出现面积误差，院司法解释规定，房屋套内建筑面积或者建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，没有约定的误差比例在3%以内的双方据实结算，超过3%的买房人可以要求退房。收房时，购房者可向开发商索要《商品房面积测绘技术报告书》，如对商品房测绘面积有异议，可以到测绘单位查询所购商品房面积的测绘情况，必要时可自己委托相关测绘单位，祭起“量天尺”重测面积。如遇到实测面积与合同约定不符，应按照合同的约定主张权利（签订合同时应注意分别约定清楚建筑面积和套内面积以及误差处理办法，避免出现多付钱购买公摊面积的情形）。
第4种武器：霸王锤 检验房屋是否出现质量问题
购房者在收房时，应该举起手中的“霸王锤”，仔细检查自己所购房屋是否有质量问题。如果在收房时发现房屋出现质量问题，则应先保存证据，然后立刻告知开发商。并同开发商一起确定出现的质量问题是否属于房屋主体存在问题。如果房屋的主体存在问题，购房者有权要求退房并要求赔偿。如果是主体以外的质量问题，应及时要求开发商进行整改并在可能的情况下取得开发商书面整改时间的承诺，避免遭遇无限拖延。
第5种武器：金算盘 检验非毛坯房2012寻找武汉十大好房子正式启幕 好房大擂台开打是否符合约定
购房者如果购买的是非毛坯房，则应该查验自己购买的非毛坯房是否达到合同约定的带装修约。目前市场上一些非毛坯房声称2000元、3000元的带装修约，但实际带装修约远达不到宣称的标准，甚至有的合同约定门窗为“高级”门窗，玻璃为中空玻璃或单层玻璃，这些约定的不确定性会增加购房者的维权难度，建议在非毛坯房合同中具体约定装修使用的材料、设备的品牌、规格、等级、质地、颜色、产地、价位，避免使用“优质”、“高档”、“先进”、“相当于”、“不低于”等含糊词语。所以，购房者在收房时，必须充分运用“金算盘”这种武器，将开发商的带装修约计算清楚，避免自己的权益受到损害。
第6种武器：黄金锏 查验开发商是否擅自更改了规划
按照规划建设是地产项目的一个基本标准，但在现实生活中，某些开发商为了增大可售面积，可能擅自更改规划，如原来规划中有的景观无故消失、小区规划中的停车位被挪做它用等。除非因不可抗力的因素开发商不能随意更改规划。如果有更改，应取得规划管理部门的批准，须通知所有业主，并征得业主的同意。如果开发商单方变更规划，而业主并不知情时，购房者就应当使用“黄金锏”，直接向有关规划设计部门联系，核实开发商是否存在擅自更改规划的行为。如果核实确实存在，那购房者就应该保存证据并立即与开发商进行交涉，协商处理。如果协商不成，购房者可根据购房合同的约定要求开发商承担违约责任。
第7种武器：玄龟盾 公共配套是否达到约定标准
房屋所在小区相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑与购房人的日常生活息息相关，购房者收房时应查验小区的公共配套是否符合约定标准。
由于大多数项目是分多期滚动开发，购房者如果购买的是前期开发房屋，则往往要忍受后期项目施工过程中的工程噪音以及施工污染等，因此购房者应尽量要求开发商承诺在房屋交付使用时，做到交付房屋的周边场地清洁、道路平整。同时利用“玄龟盾”，在交房项目与在建项目之间形成一道屏障，与后期开发的施工工地分开，形成明显有效的隔离设施和距离，并保证后期开发工程施工发出的声音不超过国家对噪音控制的标准。不仅如此，购房者还应要求开发商在合同上写明，绿地等小区绿化配套设施的具体完成和交付使用的时间。
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新购房屋出项严重质量问题 可要求解除合同并索赔
不得不说，购房者在收房后遇到的问题让人防不胜防，尤其是非毛坯的房子，更容易出现质量问题。在维权的过程中，购房者往往处于弱势，必要时应该拿起法律的武器来维护自身的合法权益。
关于房屋质量问题处理的相关法律规定
《人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”
出现商品房质量问题后怎么维权
1、商品房主体质量不合格。
商品房主体质量不合格，法律规定不得交付使用，这样的房子不应通过验收。但是现实中确有主体不合格的房子通过验收为合格并交付使用的情况。在此种情况下，购房人如果认为房屋主体质量不合格，首先应该向工程质量监督单位申请重新检验，经检验确属主体结构质量不合格的，根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十二条以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，购房者有权解除商品房买卖合同，即退房，并要求开发商赔偿损失。协商不成可以起诉。
2、房屋主体质量合格，但房屋因有其他质量问题而严重影响正常居住使用。
“严重影响正常居住使用”是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身安全、财产安全及正常居住使用。购房者订立合同的目的是购买使用功能正常的房屋，开发商交付的房屋不能让购房人实现使用目的，构成根本违约，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。此种情况下，在协商或诉讼过程中要对房屋质量进行鉴定，证明质量问题的客观存在、损害结果的存在以及他们之间有因果关系。
3、房屋存在其他质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。
在这种情况下，开发商存在部分或轻微违约，尚未达到根本违约的程度，所以购房者不能要求解除合同并退房。依据相关法律规定，如果在保修期内，开发商应当承担修复责任，如果开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。此种情况也需要作出质量鉴定。
民服务的执政行为也得到进一步的深化和规范，像“金港．观山水”这样的事件也将会越来越少了。
办理房证 开发商要担责
面对没有房证的烦恼，购房者应该如何为自己维权呢？房地产交易权属登记中心的工作人员告诉记者，超过合同规定的办证时间还不能拿到房证，就得通过有效途径维护合法权益。首先，和开发商协调交涉，什么原因造成不能按期办理房证，还要等待多久，并拿出解决双方合同违约的意见和办法。其次，如果双方意见分歧较大，无法取得一致，就得采用司法诉讼方式维权了。
律师表示，关于开发商违约购房者得不到房产证的情况，都是咨询的多，但真正打官司的很少。尽管对自己有利，但不少购房者都嫌打官司麻烦，只是被动地选择等待。夏文林律师称，遇到开发商违约，购房者同样可以通过法律武器维护自己的权益。在《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有着明确规定，未办理房产证的，应按商品房买卖合同约定承担违约责任，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，购房人可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算。出卖人应承担违约责任分三种期限：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
夏律师称，如果开发商办理房产证，业主是可以选择协商或诉讼的方式，根据合同约定或者法律规定来追究开发商的违约责任。
对不合理收费购房者应大胆拒绝
收楼时面对不合理收费 购房者应如何维护自已的合法权益?
一、发展商或物业管理公司向业主收取任何费用，都应向业主提供合法有效的收费依据。收费依据非常重要，包括购房合同，物业管理协议，业主签字认可的业主公约等文件，以及法律法规和政府有关文件等。
二、业主在签订购房合同时包括补充协议、物业管理协议、业主公约等文件时要认真审查。如有关于收费的约定，要查清那些是合理合法的收费，那些不是，必要时要求开发商和物业管理公司提供收费依据。如对方不能提供合法有效的收费依据，业主有权拒绝签字，并有权拒绝任何不合理收费。
三、收费有几种情况：有些收费是双方约定的，有些收费是法律法规或政府文件规定要交纳的，有些收费是法律法规或政府文件禁止的，还有些收费法律法规或政府文件没有任何规定，双方也没有约定的。属于、第二种情况的，业主应该交纳，属于第三、第四种情况的，应该予以拒绝。
遭遇霸王条款 应要求开发商退还定金
日前，福州林先生看中一套房子，没多想就交了定金10万元。后来签订合同时，他发现合同中不少条款是霸王条款，又后悔了。
林先生说，销售合同中约定按套计价。如果开发商面积少于3%，购房者无权要求开发商赔偿；如果开发商面积超过3%，购房者要按实际多出的面积付房款，无权选择退房。合同中要求购房者在30天内办理完成贷款手续，否则每天支付违约金万分之五，而开发商交房的违约金是每日10元。
林先生想问：合同还没签，如果协商不成，他可以要求退定金10万元吗？
根据人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，在合同没有明确约定的情况下：当商品房的实际面积与合同约定面积不符时，如果面积误差比值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；面积太大且误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，面积过小且面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
如果商品房买卖双方当事人就合同的具体条款无法达成一致意见，根据规定，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立”的情形，那么出卖人应当将定金返还买受人。林先生遇到的情况属于“因不可归责于当事人双方的事由”，开发商应该退还定金。
律师提醒
为了避免与开发商发生不必要的纠纷，建议购房者交付定金时，尽可能要求开发商提供其拟定的商品房买卖合同的范本，以便决定购买并交付定金。
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