[摘要] 蓝海郡作为光谷北板块为数不多的一线临湖项目，随着光谷北板块住宅项目的逐渐增多、市场同质化问题越来越突出的情况下，项目以其资源稀缺性必将受到区域向往高品质居住体验的消费者的追捧。
部分：光谷北居住区板块
1、板块范围：
东：三环线南：三环线 西：卓刀泉南路—民族大道 北：珞瑜路
2、区域规划
自2001年起，武汉•中国光谷开始呈现跨越式发展，成为带动武汉经济迅速增长的核心引擎。2010年12月，国务院已正式批复支持武汉东湖高新技术开发区建设国家自主创新示范区，也成为继北京中关村之后国务院批准的第二个国家自主创新示范区。
在武汉市发展规划中，打造国家自主创新示范区、提升自主创新水平，实现产业升级和转型将成为光谷“十二五”规划中的主线，并会进一步加大对该区域的投资建设力度，将整个东湖高新区建设成为科技创新的领航区、高端产业的聚集区、改革开放的先行区和生态文明的示范区。
光谷的发展定位于两型社会建设的核心基地、城市圈科技创新的辐射中心，功能定位于武汉市集产、学、研、居、服务功能为一体的创新型城市功能核心区，未来将不断加快东湖国家自主创新示范区建设，初步建成世界一流的科技园区，成为武汉社会经济发展的重要突破口，并将发挥自主创新示范区辐射带动作用，推动国家创新型城市建设再上新台阶。在产业发展配套方面，居住社区配套将是积极发展的重点，“关山居住组团”也成为“十二五”规划中的着力发展点，也正好为光谷北板块房地产的发展起到助推作用。
3、产业支撑
作为国家自主创新示范区，光谷板块也是武汉高新技术产业最为集中的区域，光电子信息、生物、能源环保、高端装备制造、高技术服务业等战略性新兴产业基本上在区域形成了产业群聚化的发展，也是武汉市着重打造的全球重要的光电子信息产业集群和领先的生物产业基地。
目前，光谷产业区内关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、机电产业园等园各具特色，7000多家高技术企业、20多家世界500强企业聚集于此，还建成了国内的光纤光缆、光电器件生产基地，的光通信技术研发基地，的激光产业基地，光纤光缆的生产规模居全球第二，国内市场占有率达50%，光电器件、激光产品的国内市场占有率40%。
根据发展规划，全力打造以光电子信息为支柱型产业，以生物、环保、现代装备为战略型产业，以高技术服务为先导型产业的“131”产业架构，到2020年形成具有国际竞争力的创新集群。今后几年光谷将要重点建设的的园区还包括未来科技城、中华科技产业园、光谷生物城、光谷金融港、新能源环保产业园、地球空间信息产业基地等一批具有前瞻性的新兴技术产业，还会新建一批新兴产业发展急需的新型研发机构，组建智能电网、工程设计、数字家庭等一批新兴产业技术联盟，不断加速区域产业升级、培育武汉经济新的增长点。
4、区域人口
从2002年起，光谷已经成为武汉人口增长最为迅速的片区，区域内共有 多家高等院校，56个省部属科研院所，拥有约超过35万在校大学生和20多万名各类专业科技人员。
目前光谷板块约有常住人口70万左右，并且区域新增人口每年都在以25%的速度递增，即每年新增人口在15—20万，到2015年，光谷区域的总人口预计将达到150万以上，成为名副其实的武汉城市副中心。
作为高新技术产业聚集区，高知人群集中是光谷的一大优势，统计显示，学历在高中、中专及中专以下的人口，仅占该片区人口的3％，大学专科约占14％，大学本科占54％，硕士占26％，博士及以上占3％。高学历、高薪、高素质成为光谷区域人口的共同特点。
5、交通状况
光谷板块近年来的迅猛发展在一定程度上也得益于交通的发展，目前，区域内已形成“四纵六横”的交通体系，区域内横向交通的有珞瑜路、雄楚大道、南湖大道三条主干道，中环线也已全面竣工, 纵向交通有光谷大道、关山大道、民族大道、卓刀泉路等主次干道，路况良好，整体规划合理，基础设施齐全，可便捷地通往武汉三镇，未来还将新建、扩建、续建东方大道、三环线东段等道路50余条，建设完成后区域交通线路全长将达到200公里，以实现区域内畅通无阻。
区域内35条公交线路通达武汉三镇，地铁2号线的即将竣工也将实现光谷板块与汉口核心圈的，区域交通通达性将不断提升，对外交通上，从光谷上武黄、京珠、沪蓉高速，107国道、316国道，快速通达整个鄂东南，连接南来北往。
6、商业配套
2007年，世界城光谷步行街的落成标志着光谷商圈的正式加速发展，大洋百货、家乐福超市等零售巨头的进驻迅速提升了商圈的档次，改变了以往仅仅依靠鲁巷广场苦苦支撑的局面，紧接着，光谷商圈以世界城步行街为核心，迅速发展，鲁巷广场扩建、武商量贩光谷店、光谷国际广场、大型数码基地等都迅速崛起，而商业旗舰世界城步行街也接连推出了其二期西班牙街和意大利风情街，国内规模的精品旗舰店街、酒吧街、婚姻街、武昌档次的58层酒店、写字楼也都在建设之中。
随着光谷板块的不断扩张、房地产市场的蓬勃发展和居民社区的不断成熟，目前光谷商圈已经基本形成了“一主两副”的商圈格局，即以世界城步行街为核心商圈、以强力引进沃尔玛超市的光谷天地商圈和新世界集团打造的“光谷新世界中心”为两大副商圈的三足鼎立格局，其商圈辐射范围也扩大至光谷南板块、江夏区、南湖区域甚至整个武昌。
在商业业态发展上，光谷商圈也在不断发展完善，武昌I-MAX影院、大型纯外资家电卖场、武汉时尚运动用品连锁超市、精品名品店等将不断满足区域高端消费阶层的需求，而光谷新世界推出的集居住、办公、商务、购物、文化娱乐、游憩等各类功能复合与一体的第三代城市综合体模式，也将为区域消费者带来新的消费体验。目前，光谷商圈已经成为武汉市业态最为集中、商业链最为完整的综合性商圈之一，国内外知名的商业巨头也都纷纷加入其中，俨然已跻身成为武汉一级商圈之列，随着区域经济的不断发展，光谷板块商业将会进一步繁荣。
7、区域房地产市场发展
近年来，随着东湖高新区产业的迅速发展，区域住宅地产业异军突起，成为武汉楼市增长最快的市场板块。2010年至今，光谷北板块共售出商品住宅19370套，平均每月成交量为880套，在中指研究院划分的23个武汉房地产市场板块中，光谷北板块的成交量一直居于前列，其成交总量占武汉楼市成交总量的10%，如果加上光谷南板块，那么整个光谷板块的住宅成交量的增长速度则远远超过其他板块区域；板块成交均价也由2010年初的6135元/平方米上涨至2011年10月份的8006元/平方米，逐渐由低于武汉市成交均价到高于全市均价约24个百分点，且平稳上涨趋势依然明显，足以说明光谷北板块的生活居住价值正逐渐被市场认可，这与区域经济产业的迅速发展也是息息相关的。
8、板块价值潜力分析
光谷北是目前武汉房地产市场上上升势头最为迅猛的板块之一。房地产市场的发展速度与区域经济的发展前景是息息相关的，作为新晋的国家自主创新示范区和武汉经济发展的引擎，光谷的发展必将得到政府的大力支持，市政配套、交通规划、产业布局也将得到进一步完善，而作为武汉三镇后的另外一极，光谷必然需要大量成熟的居住社区来满足规模不断扩张的产业发展，区域中地理位置较好的居住板块也必将受到高端人群的青睐，而作为大光谷区位优势最为明显的光谷北板块，房地产空间潜力将会迅速释放。
第二部分：光谷北板块地标项目——保利蓝海郡
1、项目概况
项目名称：保利蓝海郡
预售许可证：暂无
地理位置：洪山雄楚大街452号
所属板块：光谷北板块
开 发 商：湖北保利投资有限公司，武汉市祥浩房地开发有限公司
物业公司： 暂无
物业类型：普通住宅、别墅、花园洋房
占地面积：9.2万平方米
建筑面积：31.5万平方米
开盘时间：2011-12
竣工时间: 2012年下半年
销售价格：暂无
产权：70年
户数：总规划户数2864户
2、 区位交通
项目位于洪山区南湖北路旁，属于武昌区核心城区，地理区位优势较为明显。项目向南一线临湖，周边生态环境较好、景观优美，北临城市主干道雄楚大道，交通较为便捷，是光谷北板块的优质居住区。
在公共交通方面，有多条公交线路通过卓刀泉南路和雄楚大道可武汉各区域，项目附近有6个主要公交出站点，公交线路包括618路、903路、586路、715路、538路、66路、596路等超过20条，能够汉口、汉阳等区域。另外，正在建设中的地铁2号线也在项目不远处设有站点，通车后将大大缩短通往汉口的时间，从而进一步提升项目所在区域的交通区位优势。
目前，项目周边的卓刀泉南路、雄楚大道、珞狮南路都在根据城市发展的规划不断进行着改造升级，特别是雄楚大道的快速路高架工程的开始建设将会极大的带动周边区域交通情况的整体改善，届时交通将不再成为困扰区域居住组团发展的难题。
3、 周边配套
项目地处光谷北板块与武汉四大居住中心之一——南湖居住新城的重合地带，优越的地理位置使得蓝海郡能够尽享光谷板块和南湖板块的完善配套。在商业配套方面，蓝海郡处于光谷和街道口两大商圈的核心辐射范围内，足以满足区域居民的节假日购物活动需求，沿雄楚大道上，各大仓储超市、星级酒店、高档会所林立，再加上区域社区商业街的不断成熟，居民的日常生活服务和商业都十分便捷；在教育方面，华师一附中初中部，华师附小，卓刀泉中学，武汉外国语学校、武汉理工大学、武汉工程大学等知名学校能够为区域提供优质的一站式教育，方便居民解决子女日后的教育问题。
齐全的医疗设施也更加方便居民日常生活，社区诊所、荣军医院、广州军区武汉总医院、荣军医院、湖北省妇幼保健院等医疗资源丰富，银行、金融机构网点也是遍布社区周边。
4、 产品规划
保利蓝海郡项目南临南湖，是光谷北板块中极少数拥有湖景资源的居住项目，依湖而建则更是体现了其拥有更为稀缺的湖岸资源，项目价值得以提升。社区内共有多层洋房7栋，高层建筑12栋，还包括一栋幼儿园和4层的商业建筑，总建筑面积为31万方，建成后将成为具有区域代表性的临湖社区。
小区内建筑形态设计科学，别墅、洋房及高层住宅依次矗立南湖湖畔，既强调了别墅业主的亲水品质，又保证了高层住宅具有开阔的景观视野，居住品质可见一斑。社区采用纯粹的英伦风格建筑，外立面色彩鲜明，线条清晰，气质凸显，项目还成为了伦敦发展署中国代表处、伦敦市长办公室中国代表处批准的湖北英伦文化推广基地。
社区内自建的幼儿园和商业体也显示出项目建设规划时的人文关怀，方便了业主的日常购物需求、解决了业主子女学前教育的后顾之忧。
5、户型设计
C2a户型 两房两厅一卫 87.27平米
B3户型 三房两厅两卫 121.52平米
项目所推出的户型是较为迎合目前市场需求的实用两房和三房户型，并且在户型设计的实用性与创新性的平衡上也有着较好的把握。
项目大部分户型均为南北通透，室内布局方正，通风采光性能好；
客厅、主卧均可通往阳台，室内景观均好性强，居住舒适度高；
室内房间布局科学，卫生间紧临主次卧、厨房靠近餐厅，便于生活；
可改造房型、赠送空间可以增加住户的实得面积，提升性价比；
室内房间都有大面积对外窗口，主卧浴室也能对外直接通风采光；
明厨明卫，厨房设计方正，便于家庭多人操作，功能阳台也便于储存杂物。
6、开发商品牌
湖北保利投资有限公司隶属于中国保利集团公司，是中国保利集团下属两大房地产开发公司之一——保利香港投资公司在武汉的开发平台。主要从事房地产开发，具备二级房地产开发资质。公司以房地产开发为经营主业，并将经营业务延伸到工程施工和物业管理，目前已形成了完整的房地产开发产业链。
公司立足武汉城市圈经济大发展，实现了多区域布局、多盘联动开发、多业态产品格局，先后开发“保利•华都”、“保利•才盛景苑”等九个房地产项目，其中，60万方公园式水景高层社区“保利•华都”荣获了“2009中国宜居住宅杰出项目”、“2009中国十大轨道交通典范楼盘”、“中房指数系统样板项目”、“2009~2010年光谷片区住宅新地标”等诸多殊荣。目前，企业总开发量近300万方，销售额、市场占有率均进入了武汉市房地产市场前十，在武汉乃至于湖北市场上都有着较强的竞争实力。
7、潜力价值分析
项目位于武汉经济增长极，区域价值增长势头强劲
作为未来武汉副中心城区及武昌规模、最成熟的大型居住组团之一，南湖板块区域价值上升的潜力正逐渐被进一步挖掘，待交通配套不断完善，板块区域内的居住项目价值将得到提升。
拥有南湖湖岸稀缺资源，项目空间较大
蓝海郡作为光谷北板块为数不多的一线临湖项目，随着光谷北板块住宅项目的逐渐增多、市场同质化问题越来越突出的情况下，项目以其资源稀缺性必将受到区域向往高品质居住体验的消费者的追捧。
户型设计顺应市场主流，赠送面积凸显产品性价比
项目两房和三房户型面积适中、实用，是市场上的主流需求产品，在目前购房成本高、政策严格的楼市运行背景下，此类户型已成为市场购房需求的，因此受政策调控的影响也更小，再加上户型可扩展的赠送面积，市场认可度将会大大增加。
开发商品牌效应明显，为项目增添市场竞争力
目前，保利品牌已经成为楼市精品项目的代名词，而保利在武汉的多个高品质项目的美誉度也将提升蓝海郡项目的市场形象，使其能获得更高的市场溢价，项目增值功能也将得以体现。
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