[摘要] 临近年关，部分城市的“限购令”期限将至。尽管未公布正式文件，但住建部已经放出风声：地方限购到期延续，房地产调控政策不存在放松的可能。
临近年关，部分城市的“限购令”期限将至。尽管未公布正式文件，但住建部已经放出风声：地方限购到期延续，房地产调控政策不存在放松的可能。
12月4日，住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴向本报记者明确表示，房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至明年。而此前有媒体证实，住建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后对限购政策进行延续。
据北京中原市场研究部统计，在目前已经执行限购的46个城市中，通知原文明确截止时间的城市为：福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州、南宁等12个城市。其中，除南宁的截止时间为2012年2月29日外，其他截止时间都为2011年12月31日。这意味着至少有11个城市的住房限购措施即将到期。
而截至记者发稿，11个限购令即将到期的城市，当地政府尚未对明年限购是否继续执行明确表态。以石家庄为例，据媒体报道，石家庄市住房保障和房产管理局表示，限购令取消还是延期，取决于国家是否出台进一步调控要求，市政府届时再做相应的决定。
就力度而言，各地的限购政策也区别甚大。最严的有北京“限购5年”，最松的有衢州“本地户籍只限购第四套房”，还有部分城市只限购主城区，比如广州、珠海等。
住建部官员透露，近期国务院分管领导多次就房地产调控的问题作出指示和批示，核心要求就是不能对现有房地产调控政策予以放松。
“此轮房地产调控最核心的措施就是以限制性购买为特征的措施，所以在可以预见的未来，限购不存在放松的可能。”上述官员补充说。
自各地“限购令”实施以来，楼市成交量持续低迷，房价出现明显松动，特别是一线城市的调控效果逐渐显现。中指研究院12月1日发布报告显示，11月100个城市住宅的平均价格为8832元/平方米，连续3个月环比下降，且降幅有所扩大。
虽然房价降声一片，一线城市住房成交量锐减，但统计数据显示，前10个月商品房销售面积79653万平方米，同比增长10.0%，其中住宅销售面积增长9.0%。这意味着楼市整体成交仍在可控范围内。
在住建部政策研究中心副主任王珏林看来，如果现在对已经执行一年的限购政策进行松绑，在尚未有承接政策的情况下，可能引发报复性反弹，从而抵消楼市调控刚刚取得的成效。
更值得关注的是，在限购延期之外，多项调控政策仍在储备。
本报记者此前从权威渠道获悉，决策层认为目前楼市调控仍处关键期，为防止房价反弹决策层还有多项严厉政策储备，包括限贷、房产税加快推进，以及对投资性购房严格控制等。
新闻回顾>>汉版楼市限购没有“有效期”
(来源：长江商报)目前已经执行限购的48个城市中，有10个城市的限购政策截止时间都是年底。近日，住建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。这也昭示着，在中央经济工作会议前夕，政府企业、中央地方之间博弈最为激烈的楼市调控，仍看不到放松的迹象。
对于当初没有规定“有效期”的汉版限购令是否继续执行？武汉房管局日前表示，虽然汉版限购令中并没有规定截止时间，但明年将继续针对楼市调控不放松。
武汉不可能先“松绑”
事实上，此前不少房地产业界人士都在观望，看年底到期的限购令是否会延续。延续与否有着强烈的信号意义，如果限购令自然停止就意味着房地产调控政策将进一步放松。
业界人士认为，虽然北上广深一线城市限购令都没有明确的退出时间，但一旦其他城市开始退出，则地方政府可能会寻求机会陆续退出限购令。但目前消息显示，限购令将继续作用，明年楼市调控措施仍不可能放松。
一资深地产人士表示，限购令在明年放松的机会都很小，除非GDP增速下降到8%以下，但目前看来这个可能性几乎是没有。
武汉房管局日前表示，明年仍将切实稳定商品房价格，严格落实限购和限贷政策，探索房价调控长效机制。
同时，有知情人士表示，一般来讲，武汉对于政策的发布，不会先于一线城市，对于限购这类政策，除非北上广深一线城市明确限购令退出时间，否则明年武汉限购令将看不到退出可能性。
明年武汉房价或趋稳
今年1月至10月份，武汉市商品住房成交均价为6402.89元/平方米，同比上涨5.09%，与去年同期相比涨幅回落了12%，已经完成了年初制定的“房价涨幅低于全市年度生产总值和居民人均可支配收入的增长水平（两者取较低的水平）”的目标。
中指研究院（华中）副总胡超认为，比起限购令，信贷有放松迹象对武汉楼市影响更大，“虽然此次下调准备金率幅度很小，但预计着信贷收紧局面结束，今后信贷可能流向保障房建设和首次置业等购房者的房贷申请，这可以使得楼市得到支撑。”
对于明年武汉的房价走势，胡超认为，明年房价可能以平稳为主，降幅可能也不会太大。
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限购令走向悬而未决:部分二三线城市限购“疲态”渐显
（来源：中国证券报）临近年底，部分二三线城市楼市调控也走到一个微妙时点。业内人士认为，目前来看，一些二三线城市在限购政策落实方面“疲态”渐显，或试图放松限购令，或期待限购令自动到期作废。截至记者发稿时止，多个限购令将到期的城市未就限购令走向表态。
限购令走向悬而未决
石家庄市的限购令将于今年12月31日到期，与石家庄情况相同的还有厦门、青岛、海口等8个城市。石家庄市住房保障和房产管理局表示，限购令取消还是延期，取决于国家是否出台进一步调控要求，市政府届时再做相应的决定。目前，8个限购即将到期城市中还没有一个主动表示将延长限购令。
事实上，部分二三线城市对于限购一直显露出暧昧的态度。从佛山市试图松绑限购令被紧急叫停，到中山市11月10日出台12月31日到期的“无诚意限价令”，地方政府的调控力度一直受购房人的质疑。虽然今年7月监管层要求房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，但目前来看真正出台了限购措施的二三线城市并不多。惠州、岳阳等限购呼声强烈的城市，至今也未出台任何调控措施。
而一些已经出台限购措施的二三线城市，限购令执行得较为宽松。以沈阳为例，虽然沈阳市政府宣布在二环内实施限购，但有沈阳二环内楼盘的销售人员表示，外地购房者缴纳一定的费用就能获得一份可以用来购房的纳税或社保证明。沈阳当地业内人士曾向中国证券报记者表示，如果二三线限购城市的范围扩大，沈阳很可能对现有的限购令进行升级。但时至今日，沈阳限购令一直没有“升级”迹象。
土地财政亟待打破
有业内人士认为，由于地方政府收入较多依仗土地财政，因此这轮地产调控阻力重重。
不过，也有分析人士指出，由于此轮调控不断深入，一些导致房价上涨的结构性因素有望解除。世联地产首席分析师王海滨认为，此次调控的“深度”前所未有，应该用更加宽广的视角观察此轮调控中采取的措施。同时，央行10月金融数据显示，广义货币M2的增速已经有所下降，这表明推动房价上涨的货币因素也得到抑制。
王海滨认为，房价不能打开更大下行空间的原因之一是部分开发商幻想在前几年积累的资金耗尽之前政策转向。但此轮调控一直都在朝着解除地方政府对土地财政的依赖努力，无论是试点地方政府发债，还是营业税改征增值税试点方案公布，抑或资源税改革，都是为地方政府开辟其他收入来源的重要尝试。只有当地方政府不再留恋土地出让收入之时，房价才能真正打开下行空间。
【市场】 近十个城市楼市限购令年底到期 房价或现普降
（来源：中国证券网）最近一段时间，房地产调控成效逐步显现，部分城市房价开始出现明显松动，房价下行拐点基本明确。作为此轮房地产调控政策中效果最显著的一剂猛药，部分城市的限购政策将在今年年底到期。业内人士普遍预计，目前房地产调控并不具备放松的条件，明年多数城市仍会继续执行限购政策。
10月以来，楼市尤其是一线城市房价下调趋势愈加明显。未来房地产调控政策会否出现松动？针对市场关注的这一焦点话题，近期高层频频表态，强调继续推进房地产调控。在此背景下，业内人士普遍认为，年底部分城市的“限购令”到期后，明年仍将继续执行。
记者整理发现，近十个城市的限购政策将于今年年底到期，包括厦门、福州、海口、青岛、石家庄、合肥、中山、苏州等城市在颁布“限购令”时都曾明确，12月31日为限购政策执行的“有效期限”。
上述限购令即将到期的城市，当地政府至今尚未对明年限购是否继续执行明确表态。青岛市相关部门负责人曾表示，限购政策到期后是否延展，需视国家宏观政策而定。石家庄市住房保障和房产管理局有关负责人也称，石家庄“限购令”截止时间暂时定为今年12月31日，并不是说12月31日一到，该政策就完全取消，到时要根据国家政策与市场变化情况综合考虑，确定“限购令”是否需要延期。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林近日在参加“锦溪国际湖居论坛”时明确告诉记者，限购令年底到期后肯定还会继续执行。“目前调控政策还不具备放松的条件，现在楼市调控的重点是防范房价反弹。”王珏林表示，一旦限购放松，各地房价很可能会出现报复性反弹，那样的话历时两年的调控成果将毁于一旦。“限购限价政策应当是较长期的调控任务，‘停限’需要外部环境的支持。”王珏林告诉记者。
“从目前的形势来看，继续推进房地产调控仍然是工作重点，部分城市限购令到期后继续执行的可能性较大。”上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示。他认为，在中央屡次重申房地产调控不放松的情况下，地方政府明年不可能放松限购，但在操作层面出现松动的可能性仍然存在。“限购令的退出将是有节奏、分区域地逐步退出，而不可能是中央一下令，各地限购一起退出”。杨红旭表示。
上海中原地产研究部总监宋会庸也表示，多数城市明年将继续执行楼市限购政策，可能会有少数城市限购到期后“按兵不动”，“不说话、不做事”，等有关方面意思明确了再正式表态。但明年楼市调控的主基调仍是“两限”为主的从紧政策。
【本地动态】限购限贷误伤刚需族 武汉市民:开发商还没真正割肉
（来源：武汉晚报）“我在汉正街交了3年的税，但税务登记上都是我老公的名字。我想用我的名字买套房，可以吗？”11月19日，马女士在武胜路的“金海名都”售楼部咨询银行工作人员。而工作人员的解释是，不能提供本人的一年完整交税证明，就办不了贷款买不了房。
限购、限贷，是今年楼市里最热的两个关键词。人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》指出，明年3季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”。而武汉市房管局近日明确表示，明年将继续限购、限贷。
资深地产人士、永丰行总裁汪洋认为，今年武汉的投资购房需求都被政策挤出来了，剩下的都是刚性需求。
今年1月14日，“汉版”限购令出台，“一个家庭只能在中心城区购买一套新房”。当时，盘龙城、东西湖、江夏等郊区楼盘“欢呼雀跃”。而到2月22日，该限购令升级，郊区与二手房均纳入限购行列，“拥有两套房子的家庭将不能再购买房屋”。一时间，购房者进售楼部，首先打听的是“我被限购了吗？”
“如果没有限购，像在汉口中心的‘中华城’、‘金海名都’的楼盘，将都是‘日光盘’。”汪洋指着“金海名都”对面的楼盘说，2005年，他代理该楼盘销售，开盘当天售罄，其中大多数买家都是附近汉正街的老板。
“限购的威力很猛”，汪洋介绍，位于香港路路口的“中华城”，之前登记的购房者多是建设大道“金融街”上的有钱人。但该项目是限购楼盘，很多人拿着钱买不到房。“如果‘中华城’是不限购楼盘，很多人都会抢。”
在“限购令”的作用下，今年的“不限购”的SOHO、LOFT、商铺等，成为楼市热钱转移的方向。2月26日，经开万达广场二期精装SOHO上市，吸引了千余名购房者抢购。在汉口北，一批专业市场的商铺也开始“挑买家”。在这轮调控中，商业地产的泡泡也被吹大。汉口中心商铺均价7万元/平方米，均价每平米达10万元，武昌、光谷、汉阳商铺均价已达5万元/平方米。
与投资者不同，很多换房的改善型置业者，今年被“限贷”伤得很深。2007年，张先生在市中心贷款买了一套50平方米小户型，如今结婚生子后，想换一套90平方米的两房。但今年的“限贷”，让他换不起房子。
以市中心的一套90平方米、单价1万元的户型为例，“限贷”之前，张先生只用支付总价90万元的3成，即27万元首付款。而“限贷”之后，张先生却要付90万元的6成，即54万元首付款。两者相差27万元。银行工作人员介绍，现在的规定是只要你有银行房贷记录，不管你是否还清贷款，是否卖掉首套住房，都算“二套房”，首付6成，利率上浮。
而比限购、限贷更可怕的是，购房者的心理预期开始下跌。“当多数人都认为房价要跌时，谁还敢此时买房？”“开发商还没有真正‘割肉’”，对市民而言，他们还没有感受到武汉房价降了多少，而只知道房子卖不出去了。
这轮调控，改变了此前的“好地段的房子不愁卖”的传统，也改变了“城市中心楼盘不降价”的铁律。浦江筑城总经理章建雄认为，上一轮调控，郊区与城区楼盘出现分化，而此轮调控出现了刚性需求与投资需求的分化。
不管市场风云如何变幻，永远做市场主流产品。
今年3月底，万科总裁郁亮曾表示，“应对市场变化，要保证做对产品。以前房子只要降价就能卖出去，而现在不仅是钱的问题，购房者还要有资格才能买。”
今年上半年武汉市商品住宅成交数据显示，80-90平方米、总价50-60万元的户型成交占比，120-130平方米的三房户型，成为“一步到位”式置业热门。在这轮调控中，符合市场主流需求的万科从中得利。据数据显示，截至11月初，武汉万科销售额突破60亿元，而去年全年武汉万科全年销售55亿元。
王攀介绍，万科金色城市推出的房源价格与面积，都是符合大众需求的。因此，该楼盘6次开盘，每次推出几百套房源，6次“日光”。
除万科外，朗诗也是专心产品的房企。做别人没有的产品，11月12日，朗诗绿色街区开盘推出的恒温恒湿的科技住宅，热销2亿元。
王攀认为，高端产品打企业品牌，中端产品抢利润，低端产品占市场份额。在市场不好的年份，就做大众化的产品。
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