[摘要] 陆小姐开始了第一步退让。她从房产中介处获知，部分银行对自愿“加价”的客户是留有余地的。于是，她开始和银行谈利率上浮，由此，她才得到了几家银行的业务接待。据陆小姐透露，期间，和她谈利率上浮限度最高的一家支行，甚至开出了上浮30%的高价。
银行贷款的四种平衡体系
●分支行间平衡
● 贷款种类间平衡
● 贷款期限上的平衡
● 利息上的平衡
“路线图”的最顶端是银行的总体风险控制管理部门和资产负债审核委员会；计财部门居于其下，在贷款“总量控制”下平衡着各个部门的贷款额度；而贷款审批部门则直接面对房贷申请人
尽管有着稳定的收入、税单，工资流水清晰、之前也从无不良信用记录，但这样的贷款申请人，现在也都很难轻松地从银行拿到房贷了。
准新娘子陆小姐就是这样一位贷款人，最近她为了婚房喜忧参半。喜的是，早已相中的小区房价最近松动得厉害，已决定购买二手房的陆小姐遇到一个急于套现的“上家”，给出了很让她心动的一口价；忧的是，财力刚够首套房首付三成的陆小姐，已经和本地多家银行来回绕了一个多月，按揭贷款却始终拿不下来。
现在房贷发放困难众所皆知，但具体难在何处？记者于日前多方采访，“银行如何发放房贷”这一看似简单实则牵扯多方利益的问题有了清晰的脉络。
一让再让的贷款人
陆小姐告诉记者，9月底开始，她陆续咨询了工行、建行、交行、浦发、中信、招商等多家银行，但当她进入网点，提出要按揭贷款时，得到的答案清一色是“没有额度”、“贷不出”或“明年年头再试试吧”。有时，这个答案甚至不需要银行员工出面告诉她，因为大堂里的保安就已经可以非常熟稔地说出一套信贷控制政策，并将她拒之门外。
陆小姐开始了步退让。她从房产中介处获知，部分银行对自愿“加价”的客户是留有余地的。于是，她开始和银行谈利率上浮，由此，她才得到了几家银行的业务接待。据陆小姐透露，期间，和她谈利率上浮限度的一家支行，甚至开出了上浮30%的高价。
几经周折，某家股份制商业银行的支行客户经理终于答应以上浮10%的贷款利率帮陆小姐“试试看送批贷款”。但是，在进入流程前，该经理告诉陆小姐，请她考虑将首付“至少提至四成、五成”。因为只有这样她的贷款申请才能“排得靠前、获批可能更大”。客户经理事先表态，正在排队的房贷申请很多，只能尽力，不能保证结果。
在陆小姐第二次让步，即东拼西凑出了四成首付后，她的贷款申请终于送审，并于上月末“审批通过”。正打算把精力投入预订婚宴的陆小姐怎么也没想到，银行明明已经告诉她贷款审下来了，之后却又再告诉她，没额度放款，请她继续耐心排队。
为什么房贷审核通过却放不出来？一头雾水的陆小姐实在搞不清楚，房贷在银行内部要走过怎样的“路线”，才能落到贷款人手中。
银行内部的房贷路线图
某商业银行一信贷业务负责人向本报介绍，和房贷申请直接对接的是银行的贷款审批部门，这一部门一般在银行的零售业务风险部之下，名头叫做“个贷审批中心”或类似称谓。
大部分股份制商业银行和一些小银行的审贷权在分行，比如交行和浦发；但也有建行这类国有大行，将部分审贷权下放到支行。
对于这个部门的职能，上述负责人的回答是：“只管批贷款，不合格的退回去，合格的就排队等额度”，也就是说，这个部门通常是“点对点”看个体申请是否合格合规，和“大面上”的支行总体可用放贷额度无关。
在资金面从紧之后，这个部门在审核房贷时有什么变化？记者从一家大行的相关业务人员处了解到，该行虽然不作明文规定，但一般对贷款人首付占比都要求适当提高；其次，银行对贷款人的财力审核也从严把关，对工资流水、交金交税记录都不能再“睁一只眼闭一只眼”，特别是一些无法用税单证明的收入来源已经无法计算进贷款人的财力状况中；此外，对于资信情况一般的部分贷款人，银行还可能要求其每月还贷额度不得超过其可被证明固定收入的50%；而对于利率，此前的优惠价早已成为历史，“目前首套房一般都希望贷款人能同意小幅上浮利率，二套房至少上浮20%，年底前很多小银行上浮30%都不一定贷得出”。
审批部门只管审贷、不管额度，哪个部门负责额度发放呢？上述负责人告诉记者，每个银行的总行和分行都有一个类似的计财部门，在贷款“总量控制”的情况下平衡着各个部门的贷款额度。
于是，银行贷款的“四种平衡体系”进入了记者视野。
首先，是分支行间平衡：总行计财部门会根据总量在各个分行间分配可用贷款额度，各个分行再根据各支行历史业绩表现将额度分配到支行；
第二，是贷款种类间平衡，而在对公及零售各贷款种类中，“房贷”已不再是若干年前的“香饽饽”。某银行总行一高管近日在这一问题上暗示记者，房贷问题落脚点是政策导向问题，比如该行在平衡贷种时，对国家扶植的绿色信贷增长“不设上限”；而房贷，自然在总量控制下被挤占了生存空间。
第三是贷款期限上的平衡，每个银行都有长期、中长期、短期贷款间的额度分配；
第四，是利息上的平衡，一般而言，不被看好的贷种需要尽量争取相对较高的利率，因而对于房贷，那些自愿首付占比大、利率上浮多的申请，就容易在“候款大队”里排位靠前。
在计财部门之上，是什么指导着这一“平衡”的划归？“路线图”的最顶端是银行的总体风险控制管理部门和资产负债审核委员会。它们会根据央行的政策制定并调节银行的总体贷款政策，决定当年或当季新增贷款要向何处倾斜，也会根据存贷比状况和准备金收缴政策制定计算出可用贷款额度的总量。
陆小姐的疑惑到这里应该能得到解答。在这张路线图中，她的贷款通过的很可能是支行贷审部门的审批，而额度发放部门则在分行及以上，接受着总行风控部门和贷审委员会的政策指导。由于贷审和放额度严格来看其实走的是两条运作路径，在资金面从紧而总量又受控制的情况下，就不难理解贷款申请即使通过审核、放款流程还路漫漫的现状了。
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