[摘要] 20年间，我国房地产市场经历了过山车般的起伏跌宕，牵动着整个国民经济发展的脉搏。据《朱镕基讲话实录》披露，直到朱镕基卸任前的2002年，他还在中央经济工作会议上表达了对这一问题的关心。
“最近，还有一种谬论，国外的报纸也有，国内的报纸也有，说房地产项目这么沉重，都是过去分税制搞坏了，说税收都收给中央了，地方没钱了，所以只有发展房地产才有钱。”
《每日经济新闻》记者获悉，2011年4月22日，82岁的国务院原总理、清华大学1951届校友朱镕基来到清华园，在清华大学的百年校庆之际与师生座谈。
在上世纪90年代特定历史条件下，房改无疑是朱镕基面临的重要经济课题之一。在此期间，他力推的公积金改革、“安居工程”和保障房配建制度，都对我国的房地产市场发展产生了重大影响。
20年间，我国房地产市场经历了过山车般的起伏跌宕，牵动着整个国民经济发展的脉搏。据《朱镕基讲话实录》披露，直到朱镕基卸任前的2002年，他还在中央经济工作会议上表达了对这一问题的关心。
他说，“我现在的提法还是，在局部地区、个别地区，房地产已经出现一点热。同志们，从一点热到过热是很快的，半年就行，我对此有几十年的经验。这说明一个什么问题呢？就是我们一定要考虑可持续的发展。”
在沪率先建立公积金制度
朱镕基与房改颇有渊源。早在1988年，国务院召开次住房制度改革工作会议，提出要在分期分批推行住房制度改革，随后上海市便率先启动了房改试点。而在当时，朱镕基的职务正是上海市市长。
1991年，在借鉴新加坡制度的基础上，朱镕基经过反复论证，在上海建立了住房公积金制度。到1994年，这一制度被纳入《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》中。
公积金制度的建立成为这次改革最关键的一步。1995年12月25日，已就任国务院副总理的朱镕基在“住房制度改革经验交流会”上说，“我认为公积金的使用和管理是房改的中心环节，关系到整个房改工作的成败。”
在当时收入水平相对不高的情况下，公积金的缴付比例被设定为5%，即“个人交5%，单位拿5%”，并设立银行专户储存，由政府财政监督。
这一制度迅速在推广，并在很大程度上解决了住房资金的问题。1997年1月24日，朱镕基在出席住房制度改革工作会议时，强调要对此继续推进。“这几年开过多次住房制度改革工作会议，都是在强调推行和完善住房公积金制度，但是从来看，目前住房公积金的归集率还不高，公积金提取的比例较低，进展也较慢，不够平衡。我认为现在是时候了，可以提高住房公积金缴存率。”朱镕基在这次会上说。
此后，各地不断出台地方法规，提高公积金的提取比例。直到2005年，三部委出台的《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》强调，公积金的提取比例应保持在5%到12%之间。
官方的数据显示，截至2010年底，住房公积金的归集总额3.15万亿元，归集余额1.94万亿元。预计到“十二五”末，归集总额7.21万亿元，归集余额4.01万亿元。
但在另一方面，对于公积金的管理和监督却一直存有漏洞。有关人士告诉《每日经济新闻》记者，公积金管理留下的问题一直延续至今。2010年，住建部在28个城市试点公积金建设保障房，欲强化该笔资金的运用。对于这一政策，业界褒大于贬，但公积金的使用和监管中存在的部分问题，目前仍未得到真正的解决。
大力解决安居工程资金缺口
公积金反映出房地产资金悖论的一个侧面：一方面是不断膨胀的公积金余额；另一方面，保障房建设却面临着较大的资金缺口。时至今日，这一问题仍在困扰着各级政府主管部门。
自上世纪90年代保障房建设伊始，资金的问题就一直存在。1994年8月4日，国务院住房制度改革领导小组在北京召开工作会议，朱镕基在会上披露了一个数字：在当年的“安居工程”试点建设中，上半年地方资金到位率只有24%。
这样的情景似曾相识。在近年来的保障房建设中，资金问题一直是困扰保障房建设的瓶颈。2009年，人大常委会专题调研组提交的一份报告显示，截至8月底，当年保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。
“安居工程”于1995年正式推出，主要由政府和银行筹款兴建，房屋直接以成本价向中低收入的家庭出售。其后演变成经济适用房。
到1997年，“安居工程”面临的资金问题仍然十分明显。当年1月24日，朱镕基在住房制度改革工作会议上提出，要把“安居工程”和公积金制度结合起来，用以解决商品房建设资金问题。他说，“解决住房问题的资金怎么解决？全部盖房子的钱都让银行来拿，那是搞不久的，也是搞不多的。住房制度改革的实践表明，建房资金还得由国家、企业、个人共同分担。”
对此，朱镕基在上述会议上提出了一项影响深远的政策，即 “配建”。“地方政府要统一管理，经营性房地产公司都要承担一定比例的‘安居工程’建设任务，以经营其他业务的盈利弥补建造‘安居工程’可能出现的亏损。”
他还透露，这项政策是马来西亚住房部部长“介绍”的。在马来西亚，这已被列入法律的条文中。
如今，商品房配建保障房已被纳入到土地出让的硬性要求中。这一制度在很大程度上，解决了保障房建设的资金问题，但在调控深入、市场低迷的情况下，也造成企业拿地热情的减退。
而在保障房建设的资金方面，尽管政府不断尝试使用各种金融工具，但多位业内人士曾向 《每日经济新闻》记者表示，随着未来几年保障房的建设保持在较大的规模，资金缺口仍是其面临的主要问题。
据住建部估算，今年建设1000万套保障性安居工程，共需资金约1.4万亿元，其中政府投入5000多亿元，社会力量投入8000多亿元。按住建部公布的数据，今年1~8月，保障房的开工率已达到86%，但保障房建设的后续资金仍被认为是困扰其建设进度的主要问题。
警示房地产市场“过热”
上世纪90年代的房地产市场化改革，事实上还有着另外一个经济背景。1997年，亚洲金融危机爆发，受此影响，我国出口增长率出现下降，国内商品库存猛增，消费需求低迷，经济形势即将陷入低速增长中。
但有数据显示，当时居民储蓄高达5万亿元，这部分消费潜能的释放，经济复苏或可迎刃而解。在这一局面下，中央确定了一项重要措施——启动内需，具体做法则是催热房地产。
1997年初，朱镕基在住房制度改革工作会议上表示，“大力推行住房商品化、发展经济适用住房建设，是振兴整个经济的一个重要途径和必然选择。”
他说，“如果要提出新的经济增长点，首先就是实行住房商品化，加快住房建设。”他还特别强调，要大力发展和公积金结合的、有一定资金渠道建设的经济适用住房，不是高级住宅，也不是写字楼。
1998年1月以后，房地产市场进入一段快速的发展期，但2000年之后的几年，中国房地产市场很快迎来轮泡沫。2002年末，朱镕基在当年的中央经济工作会议上曾明确提出警示，指出“房地产从一点热到过热是很快的，一定要考虑可持续的发展”。
2002年以后，我国房地产进入到一个快速发展阶段，并与汽车产业一起成为拉动国民经济发展的主要力量。2006年到2007年间，房地产吸引了大量民间投资，不少实体企业纷纷涉足楼市，并造成又一次市场泡沫。与此同时，有关“房地产绑架经济”的言论也甚嚣尘上，这也恰恰印证了朱镕基当初的担心。
如今，房地产市场进入理性的发展阶段，加之中央的强力调控，使得房地产投资虽仍然保持较高增速，但投资结构已经发生变化。多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示，保障房投资已成为房地产投资的主要组成部分，并继续成为拉动固定资产投资的主要动力。
但有业内人士同时指出，在不少实体经济行业尚未真正复苏、投资渠道缺乏的情况下，民间资本投资房地产的热情仍然很大。因此，应在继续坚持调控的基础上，警惕房地产市场潜在的“过热”风险。
朱镕基在 《朱镕基讲话实录》中关于房地产市场的讲话，现在看来，至今仍具有前瞻性。
目前国家对房地产的调控正在进行中，如何保证房地产的可持续发展，加强保障房的建设，打击过度投机行为，依然是房地产领域的重要课题。
朱镕基讲话实录：商品房要让老百姓买得起
（中国证券网）新华社和人民日报相继撰文指出，《朱镕基讲话实录》（一至四卷）的出版发行，对于了解20世纪90年代至21世纪初中国改革开放和经济、社会发展的进程，进一步推进中国特色社会主义伟大事业，具有重要意义。
“《实录》内容丰富，语言生动，文风朴实，充分体现了朱镕基同志讲真话，办实事的风格。《实录》的出版，对于了解20世纪90年代至21世纪初我国改革开放和经济、社会发展的进程，进一步推进中国特色社会主义伟大事业，具有重要意义。”
9月13日，《人民日报》6版要闻版以整版篇幅，刊发题为“一部记录中国改革和发展历程的著作学习《朱镕基讲话实录》”的文章，作出上述点评。
《朱镕基讲话实录》近期由人民出版社出版，约123万字，收录了朱镕基担任国务院副总理、国务院总理期间的讲话、文章、信件、批语等348篇，照片和批语、书信影印件302件。其中，绝大部分是次公开发表，朱镕基逐篇审定了编入《实录》的全部文稿。
《人民日报》昨日刊发的整版文章全文长约11000字。该文基本以时间为序，撷取《实录》中朱镕基的部分讲话，穿插背景和评论，对朱镕基讲话中屡屡提及的23个中国改革开放和现代化建设的“关键词”，逐一加以描述：
1、1991年，清理三角债，“使经济运转恢复正常”。
2、1992年邓小平南巡讲话后，一些地方过分追求经济增长速度，朱镕基强调不要片面追求高速度，这最终获得了邓小平的“充分肯定”。
3、1992年到1993年，治理经济过热和通胀。
4、1993年，整顿金融秩序。
5、1993年三、四季度，朱镕基先后到十几个省、自治区、直辖市进行分税制改革调研，随后建议中央对地方作出让步，“为在顺利实行分税制改革创造了条件”。
6、1992到1995年，推进金融改革和证券期货市场的规范。
7、部署平抑粮油价格，推进粮食购销和流通体制改革。
8、推进国有企业改革。
9、推进国有银行改革和人民银行管理体制改革；提出要对国有独资商业银行进行股份制改造，具备条件的可以改组为国家控股的股份制商业银行，条件成熟的可以上市
10、1998年到1999年，推进“改革力度比较大”的国务院机构改革方案。
11、抵御亚洲金融危机，坚持人民币不贬值。
12、1998年到1999年，指导防汛，提出“封山植树，退耕还林；平垸行洪，退田还湖；以工代赈，移民建镇；加固干堤，疏浚河道”的三十二字工作思路，并且作出了实施天然林保护工程的决策。在延安等地考察时，朱镕基还要求采取“退耕还林、封山绿化、以粮代赈、个体承包”的政策。
13、1998年，打击走私。针对当时一些地方党政军机关和执法、司法部门所办公司和挂靠公司走私问题，朱镕基指出要“着重打击法人走私，特别是要打击那些有特殊背景的法人走私”，“党政机关和军队、武警部队是吃‘皇粮’的，绝不能经商办公司”，“各地的党政军机关和执法、司法部门都要坚决清理所办公司及其挂靠公司，并限期同所办公司和挂靠公司在人、财、物等方面彻底脱钩”。
14、推进住房制度改革。
15、1999年7月15日，朱镕基在省、部长经济工作座谈会上的讲话中提出了支持国有企业脱困的三项重大措施，即“债转股”、用国债资金支持企业技术改造、企业上市融资。在实现国有企业三年脱困和改革目标的同时，朱镕基力推打破国有企业行业垄断的改革，通过改革政府机构以实现政企分开，并在电力、电信、石油石化、航空、军工等系统推动分拆重组，打破这些领域垄断的局面，推动国有企业参与市场竞争。
16、逐步建立“三条保障线”，即：企业职工基本养老保险制度、下岗职工基本生活保障和失业保险制度、城市居民生活保障制度。
17、加入世界贸易组织。
18、2000年，为农民减负，在农村实行“费改税”。
19、2000年，实施西部大开发。
20、2001年，延伸和完善1994年财税体制改革，企业所得税不再按隶属关系划分，全部和个人所得税合在一起，由中央和地方按比例分享。
21、2001年，为打击假冒伪劣商品，国家质量技术监督局、国家出入境检验检疫局合并，组建国家质量监督检验检疫总局，将国家工商行政管理局调整为国家工商行政管理总局，将国家新闻出版署调整为国家新闻出版总署，将这三个市场监管部门升格为正部级。
22、重视加强审计和舆论对政府工作的监督作用。
23、2003年1月27日，朱镕基在国务院全体会议上的讲话中，回顾五年总理任期的工作时说：“这五年，形势的确很好，我们自己都没有想到会这么好，但是绝不可以盲目地乐观，然后就浮夸，就折腾。我们历史上有过这种教训，形势发展都是有周期的。我们不要走历史的老路，这就是我留给同志们的一句话。只要在这个问题上不出毛病，其他问题上就好办了，就不会形成一个性的问题、不可收拾的问题。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
