[摘要] 在国家公布保障性住房政策之后，保障性住房融资一度成为困扰该项目前行的“拦路虎”，如今这份保障性住房融资路线图基本浮出水面。
（来源：每日经济新闻）在国家公布保障性住房政策之后，保障性住房融资一度成为困扰该项目前行的“拦路虎”，如今这份保障性住房融资路线图基本浮出水面。
据了解，建设1000万套保障性住房需要投资1.3万亿~1.4万亿元。政府对于这部分资金来源分工是这样的，预计超过8000亿元将来自保障性住房的受益者，剩余的5000多亿资金中，中央政府财政预算划拨资金为1000多亿，其余将来自地方政府和其他渠道。
记者了解到，除了中央政府财政划拨的资金之外，参与保障房建设主体资金基本来源商业银行。
但对商业银行过度依赖可能会给商业银行带来风险，主要风险来自保障性住房贷款利息较低和保障性住房项目资金监管是否到位。
银行成保障房资金扶持主力
随着决策层将保障性住房建设作为今后几年预防房地产泡沫、为城市居民提供更多社会保障的重要工具，保障房建设工作的大力推进也带来了巨大的资金缺口。
瑞银证券首席经济学家汪涛(博客)认为，中央要求地方政府至少拿出土地出让净收入的10%用于保障性住房建设，这部分金额可能达1000亿~2000亿元。其他需要靠住房公积金增值净、地方政府融资平台等来填补。
相比发行债券等直接融资渠道，接受《每日经济新闻》采访的经济学家和业内人士表示，保障房建设主要资金将来自商业银行。
据某券商固定部门负责人表示，2010年全年信贷投放约7万亿~8万亿元，而发债规模仅6000亿~7000亿元，发债融资规模为银行信贷的12至15分之一，保障房建设的资金主力仍然是商业银行。
中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇(博客)（微博）表示，保障房项目前期投入成本高，回报期长等特点，决定了政策性银行和资金相对宽松的国有大型商业银行是扶持保障房的主力。
保障性贷款以基准利率为主
6月30日，北京市保障性住房建设投资中心正式挂牌成立，承担保障房融资、建设，以及公租房运营管理等方面的职责。
据悉，国开行已同意为该平台提供期限为30年的长期贷款，建设银行北京分行也可以提供15年的长期贷款。
据一位银行业内人士透露，由于保障性住房的利润率远低于商品房项目，保障房项目主要由政府推动，贷款主体多是地方融资平台或者国有企业，这类企业的政府背景某种程度上加强了和银行的议价能力。
据了解，目前保障房项目从银行融资一般以基准利率居多，上浮10%。银行为控制风险，也要求土地使用权做抵押，一般按市场价打5~6折放款。
与此同时，民营开发商之所以对保障房项目兴趣不大，主要源于保障房项目率一般在6%~8%左右，与商业地产动辄20%的率相距甚远。
上述人士透露，保障房项目融资期限以15年到20年居多，率低使得贷款期限太短容易造成还款问题，此外，由于涉及棚户区改造和廉租房项目，“期限太短没有太大意义”。
受托支付控制风险
随着保障房建设的推进工作进一步深入，如何控制房企将保障房资金挪作商业地产的风险也成为外界关注的焦点。
对此，某银行合规部负责人表示，银行对保障房资金也会按照“三个办法一个指引”中受托支付的模式进行从严监管。
“如果房企将保障房资金挪作商业地产，不光是项目风险问题，而且涉及政策性风险，是监管部门明令禁止的。”
据上述人士透露，“房地产开发属于固定资产投资，500万以上就要受托支付。”
按照实际操作流程，银行先给开发商确定批多少贷款，这个贷款只是一个额度的概念。当项目结束时，银行直接把贷款打到建筑商的账户。譬如万科从银行借款，资金最终直接由银行支付给建筑商中铁建。
瑞银证券首席经济学家汪涛表示，部分开发商可能会将参与保障性住房建设作为获取商品房用地的一种手段，因为部分地方政府可能会将土地打包供应，以吸引参建企业的兴趣。
发改委:地方融资平台发债募资应优先建保障房
（来源：中国证券报）发改委办公厅近日正式下发通知，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资，并且要求地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设。
通知称，地方政府投融资平台公司从事包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房项目建设的，如果符合国发[2010]19号文要求，以及投融资平台公司发债的各项条件，可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资。
从事或承担公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的其他企业，也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。
通知表示，企业债券具有期限长、利率低的优势，是保障性住房项目市场融资的较好工具。为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》(国发[2010]19号)进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于当地其它项目的建设。
通知称，企业债券募集资金用于保障性住房建设的，将优先办理核准手续。各地发改委应加强对发行人募集资金使用方向的引导、监督，保障募集资金的专款专用。督促发行人落实偿债计划及保障措施，按计划提取偿债基金，进行专户管理，提高资金使用效益，有效防范偿债风险。要督促发行人进一步加强信息披露工作，按照债券交易场所的规定，及时、准确地披露财务报告及有关重大事项。
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【延伸阅读】中国责任地产100:房企百强7成缺席保障房建设
（来源：辽沈晚报）在百强房地产企业中，有七成未参与保障房建设。这是昨日上午记者在首届“中国责任地产100”新闻发布会上获悉的。
住房和城乡建设部政策研究中心、中国建设报社从6万多家主流房地产开发企业中，最后通过终评得出百强排名。并以百强为重点样本，对房企履行社会责任的现状进行研究，形成了《中国房地产企业社会责任实践研究报告》和首份《中国房企社会责任百强榜》。
万科、绿地、保利等十家房企进入中国责任地产前十名。对于近年来越来越受到行业关注的保障房建设方面，《报告》显示，房地产企业参建保障房的整体情况并不乐观。
即便在百强名单中，也仅有30家在2007年-2010年间参与了保障房建设，有70家房企未参建。不过，前十名企业则全部参建。
参与2010年保障性住房建设并公布了在建面积的有18家企业，排在前十名的企业中，有8家公布了2010年保障性住房建设总面积，其平均值为92.37万平方米，总面积为739万平方米，占公布的18家企业总面积的43.63%。
在百强房地产企业10项一级指标的得分中，“特别评价”和“消费者”两项一级指标得分，而节能环保和社会贡献得分。
这说明大多数房地产企业虽然对诚信守法经营以及维护消费者关系很重视，但对社会贡献等与自身经济利益关系不大的环节重视程度还有待提高。
近半百强房企没发布责任报告
企业履行社会责任的表现如何，一方面体现为企业做了什么，另一方面，也是更重要的，体现为企业让社会知道自己做了什么，而且要通过披露相关信息的方式接受社会广泛监督。《报告》表明，企业不重视社会责任报告发布的情况依然普遍。即便在百强房企名单中，也有47家企业没有发布任何有关社会责任的报告；在负面信息披露方面，只有少数企业进行了披露。
专家分析保障房利润低难让开发商心动
著名地产分析师谢逸枫接受记者采访时表示，开发商一直不乐意参与保障房建设，是开发商和政府利益博弈的结果。
谢逸枫说，保障房开发利润未达到开发商的利润底线，商品房开发利润基本在30%以上，而保障房的利润处于5%-10%之间，相对于商品房来说，建保障房利润低，很难让开发商心动。
另外，保障房不可以上市交易的制度，让开发商感到保障房价格很难上涨，影响利润空间。
保障房8000亿民间融资破局 地方发债跃跃欲试
（来源：财经日报）饱受融资之困的保障性住房建设迎来体制破局，国家发改委鼓励投融资平台公司发行企业债券进行保障房项目融资，被认为是政府大举推动保障房融资创新的重要信号。
这是继6月17日财政部公布2011年地方政府债券首次代理发行计划、旨在以地方债资金撬动保障房建设之后，国家部委在一周内第二次从政策方面为保障房建设开辟融资渠道。
自从国家发改委发出地方政府可以运用企业债为保障房融资后，云南、广东、安徽等地表示将发行企业债。实际上，在国家发改委的文件正式出台之前，已经有多个地方政府融资平台发债为保障房建设融资。
5月31日，山西大同市经济建设投资有限责任公司发行了25亿元公司债，其中14.7亿元拟用于大同市廉租房建设，其余10.3亿元拟用于补充公司营运资金和市政建设。该期债券为6年期，票面利率为6.50%，债券存续期内固定不变。
有业内人士预言，在保障房建设的巨大资金压力下，与保障房建设相关的国家或地方性融资创新计划将会被陆续推出，保障房融资有望形成由点到面的突破，从根本上破解保障房融资的瓶颈问题。
国家密集发布金融政策意在吸引民间资金涌向保障房建设。而除了“自上而下”保障房融资机制创新外，各地方政府以及各类投资主体也开始积极探索“自下而上”的融资渠道，双轨并行的“政府+开发商”保障房融资模式日渐明晰。
保障房债务融资破冰
国家发改委日前已经下发通知，鼓励各地利用投融资平台，申请发行企业债券，优先用于保障房建设。部分地方政府开始着手准备推出保障房企业债融资计划。
根据北京住总集团董事长张贵林在6月22日向媒体透露的信息，北京住总集团、北京首开集团和北京金隅集团等保障房建设大户正计划发行500亿元企业债，其中相当大比例资金用于保障房建设。
安徽省发改委发布的一份落款日期为6月15日的通知显示，国家发改委已发布指导文件，要求简化地方政府发行企业债支持保障房建设的审核环节，并要求缩短核准周期。这意味着尽管清理地方债的风暴仍在继续，但为了解决保障房资金缺口，决策层仍然给地方平台公司开辟了绿色通道。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，上述举措意味着保障房建设专项融资的瓶颈已经突破。庄凌顾问董事总经理张映光则认为，保障房融资可以依靠企业发债完成，看似只是为1.3万亿元保障房建设提供了一个融资渠道，但实际上具有房地产行业开启直接融资路径的特殊意义，预示着今后保障房的融资路径上可能会出现更多的融资创新。
住房和城乡建设部此前曾多次建议，保障房建设需要多部门协作，不断创新融资机制，拓宽融资渠道，多渠道筹措建设资金。
有业内消息称，与保障房相关的融资创新计划，可能包括房地产信托投资基金、保障房房地产基金。前者原本在去年11月进入最后的审批程序，但因为恰遇房地产新一轮调控，且由于该基金审批程序和行政管理的复杂性，最终无果而终。保障房房地产基金，则主要由工商联房地产商会在推动。
保障房融资创新的背景来自巨大的资金压力。根据住建部估算，2011年度建设保障房投资需要1.3万亿到1.4万亿元，其中有8000多亿元是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的。剩余的5000多亿元资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。
目前，国内保障房建设资金主要依赖财政预算安排、土地出让净、住房公积金增值安排等，但由于资金需求量巨大，这些资金对于保障房建设仅是杯水车薪。
因此，制度破题被视为民间资本参与保障房建设的关键环节。业内预计，在体制瓶颈打破之后，除了财政预算安排、土地出让净、住房公积金增值之外，接下来将有更多的保险资金、社会资本被允许进入保障房建设。
多融资渠道疏通
国家发改委的一纸通知为上述融资打开了希望之门，但另一方面，地方政府和各类投资主体的“自下而上”融资创新则成为破解保障房资金难题的重要部分。
目前，不少地方政府都成立统一的保障性住房融资平台，这也是很多省市的常见做法。比如，近期湖南省决定设立湖南省保障性安居工程投资公司，为湖南提供一个保障性安居工程专用融资平台。该平台注册资本45亿元，由湖南省政府全额出资。
此前，陕西、山东青岛等地区，已纷纷成立了各自的保障性住房建设融资平台，其目的就是承担起保障房建设的资金“蓄水池”的功能。
这些融资平台的意义在于，包括银团信贷、保险资金、社保基金等在内的各类型资金，很容易以不同的创新方式纷纷流向保障房建设领域。
公开资料显示，天津市保障住房建设投资有限公司与由15家商业银行共同组建的银团签订贷款协议，规模高达200亿元，意味着金融机构支持保障房建设已经在资金筹措、信贷机制建设方面找到了新的路径。
各级政府为保障房建设的资金难题发掘了多种解决途径。早在2010年，住房和城乡建设部等七部委便联合确定北京、天津等28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133个保障房项目申请住房公积金贷款额度约493亿元。
实际上，除了信贷资金，保险资金也一直谋求进入保障房领域。5月，上海城投与中国平安共同推出“平安-城投控股保障房项目债权投资计划”，募集不超过30亿元的资金，用于支持上海保障性住房建设。
另一个引人关注的大型资金是社保基金。早在今年年初，社保基金向南京保障房建设发展有限公司发放30亿元的信托贷款，用于该市4个保障房项目的建设。
一些社会资本则发起成立了保障房类基金。有消息称，作为国内公租房基金，建银精瑞将以私募股权基金方式运作，基金申请方案已报送国家发改委和住建部，首期拟募集100亿元，未来3年内将在范围内投建数百万平方米的公租房。
上市公司华远地产(600743,股吧)发布公告称，公司同意控股子公司北京市华远置业有限公司作为发起人股东之一，参加投资设立建银精瑞公租房建设投资股份有限公司。
6月4日，首开股份(600376,股吧)发布公告称，将向银行间市场发行不超过43亿元的中期票据，所募集资金全部用于保障性住房项目的建设；6月10日，栖霞建设发布公告称，将发行一笔不超过17亿元的中期票据，用作西花岗保障房项目配套资金。
即便保障房建设仍面临不小的资金缺口，但有分析认为，相对于依然充裕的流动性，特别是大量寻找投资渠道的民间资金的存在，倘若在制度上进行创新，各类资金将有望稳定地流向保障房建设领域，未来几年保障房建设的资金缺口也必然得到弥补。
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