[摘要] 2011上半年已经过去，调控政策从未放松，四轮调控甚一度呼之欲出。2011下半年即将来临，哪种户型产品更受购房者的青睐？谁将唱楼市的主角？是大户型，还是中小户型，抑或高端别墅产品？ 2011年下半年武汉楼市猜想进行中……
编者按：2011上半年已经过去，调控政策从未放松，四轮调控甚一度呼之欲出。2011下半年即将来临，哪种户型产品更受购房者的青睐？谁将唱楼市的主角？是大户型，还是中小户型，抑或高端别墅产品？ 2011年下半年武汉楼市猜想进行中……
【大户型篇】
江城楼市大户型卖不动了 这场"剩宴"开发商伤不起
由于“限购”政策的出台，买房资格成了“稀罕玩意”，这也直接让不少人产生了买房一步到位的想法。不少开发商认准这个机会也开始大张旗鼓开始宣传大户型。
在5月第二周开盘的三个项目中金地格林春岸和福星惠誉东澜岸一个主打162平米大户一个主打别墅，晋合世家推出部分147平米大户。在前段时间开盘统计中也可以看到，对于一个各种产品都有的楼盘，开发商也往往首先推出别墅或者大户型产品。
对于这种情况可以用开发商惯性思维的“牛市推小户、熊市推大户”来解释，在先前历次调控中，开发商出于“硬抗政策”的目的将目标客户集中在了“有钱人”之中，如今不少房企“故技重施”。
但记者观察发现，对开发商的一厢情愿，消费者不大买账。
“小户型的销售始终不愁，但大户型的去化率严重下降，跟去年的行情无法比。目前需要研究更多的应对方式，促进这部分产品的销售。”武昌一楼盘刚刚开完盘，该楼盘的营销总监对记者透露，虽然90平方米左右的两房产品已经所剩无几，但下一步大户型的促销将成为他们在淡季来临之前的紧要任务。
“小户型供应少，成交多；而大户型供应多成交少，显然今后不少开发商都将面临大户型营销的困难，特别是120平方米往上走的户型。”大户型面临着消费者观望、产品供应猛增的双重困境。一位业内人士预计，大户型产品所面临的局势将更为紧张和激烈，而大户型不好销导致的资金链问题，让开发商“伤不起”。
早前记者曾在鲁巷附近某售楼走访，该项目开盘主打70到140平米户型，70多的户型在开盘当天就全部卖完，但140左右的大户型时至今日销售情况仍不算好。还有此前某新开别墅楼盘开盘当天一套没卖出去。
记者发现，虽然市场冷清，但购房需求依然存在，冷清的原因更多的是部分客户“被限购”，以及有人对楼市有降价预期而观望。而被限购人群当中，原本有不少正是大户型的客户，与此同时，许多大户型的价格并不低，越发增加了大户型销售的难度。所以大户型遇冷不足为奇。
为博销量 开发商“取悦”买房人
在采访中，汉阳中心区某楼盘开发商向记者坦言，他们楼盘90平方米左右的小户型和130平方米左右的大户型各占一半，就在前不久的一次开盘中，小户型的销售率可达到百分之九十以上，但大户型产品的销售只能达到一半左右，再加上此前大户型产品的存量，剩余的大户型占了未销售存量房的八成。
该开发商表示，现在大户型市场如此低迷，小户型可以做到“日光”，但对于大户型来说，销售难度更大，“战线”也拖得最长。“对于大户型的销售，我们将集中精力找更多的办法，也要做好长期销售、随时拿出来卖的打算。”
“8.5折优惠”仅限一周、“品质特价房优惠13万”……越来越多的开发商已经不再“傲慢”，而是想出各种点子来取悦消费者。一些反应迅速的开发商纷纷做起了“价格”文章。
业内人士认为，开发商“放下架子”表明，即使是刚需人群，面对小户型的激烈竞争，也是有选择余地的，至于大户型，未来除了降价很难有其他出路。
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【中小户型篇】
刚需仍是消费主力 中小户型吃香
与大户型的冷清状况相比，中小户型俨然要走俏的多，两种产品可谓是冰火两重天。最近有意向购房的消费者可以发现，很多楼盘主打的产品都越来越小。
原来走豪宅路线的万科红郡在4月开盘的时候一反常态，主打70多平的户型；一直卖的很好的万科金色城市之前主打80到110平米户型，但在开盘其产品再一次“缩小”，推出了70多平的户型。
保利拉菲开盘，卖的的是70多平米送面积户型，此前该楼盘卖的的是90平米；还有首次进军武汉的绿地两项目都推出70多平米户型，尤其是武昌滨江商务区西斯莱公馆，该片区周边楼盘一般比较极端，要么大户型要么小户型，很少有七八十平米的户型。
还有南湖金地圣爱米伦项目也从大平层的豪宅产品开始平民化，即将推出高层中小户型，与此类似的案例不胜枚举。
根据观察，改变路线的楼盘销量也都不错。万科金色城市开盘700多套房子一下子售罄，又一次“日光”，万科红郡的70平米房源直接被抢购一空。保利拉菲该次开盘的一百多套房子也基本没有剩下，绿地新都会虽然还未开盘，但认筹情况较好。
复地东湖国际97平方米的小户型，开盘时还需摇号，当天销售一空。而万科几大楼盘，开盘频频“日光”，据称秘诀只有两个：一是以低价入市，二是主推小户型。
武汉房地产市场信息网显示，尽管都是平价甚至降价入市，目前卖得好的几乎是清一色的小户型。
7月小户型将再唱主角？
6月25日，位于洪山广场旁的南国•悦公馆亮相，该酒店公寓项目提供432户27-83平方米非毛坯小户型，包括铂金公寓和景观套房。
6月18日，福星惠誉水岸国际40-56平方米SOHO公寓接受认筹;积玉桥的融侨华府推出51平方米非毛坯小户型;汉口火车站旁的台湾风情广场推出30-56平米魔方公寓;万达SOHO公寓继续销售……江城小户型市场的热度依旧不减，10余项目将在7月上市。
据分析，7月到来，炎热天气将使得住宅市场受到更大冲击，但部分人有闲钱，通胀压力之下，商品房依旧是他们投资的主要产品。住宅的限购使得他们将目光瞄准小户型，这个时候推出一批非限购的小户型，给出一定优惠，市场接受度和追捧度将很高。
【别墅篇】
稀缺、抗跌性能好 今年看别墅的人比以往更多
一般而言，中小户型的主要购买人群是首次置业者，大户型则是改善型购房者消费得多，而别墅主要针对的就是高端人群。
有关千万富翁的投资方向调查显示，房地产占据主导地位，超过1/3的受访富豪选择了投资房地产，这一比例在过去三年都有所增长。
那么，相比大户型的冷场和中小户型的热度不减，别墅产品在武汉又有着怎样的行情呢？
调查显示，随着别墅价格的不断增加，其成交就越往“金字塔尖”走，超过1000万元之后，市场份额会大幅缩小。由于其所匹配的“金字塔尖”客户层相对很窄、需求有限，成交表现也就平平。500万元以下的中低端别墅市场欢迎，这类别墅占市场份额近八成，从产品形态看，这个价格段的别墅以联排和独栋为主，产品线相对来说比较丰富。500万-1000万元的中高端别墅成交也比较稳定。而总价超过1000万元的高端别墅则显得“门庭冷落”。
从武汉市场来看，目前有60多个项目推出了别墅产品，但市中心的多数项目都是打擦边球，类似联排、双拼、叠拼等“类别墅”产品，并不是真正意义上的纯别墅项目。独栋纯别墅项目主要集中在盘龙城、汤逊湖等区域，面积多在300—500平方米，均价多超过1万元。
帝大集团武汉杰宝房地产开发有限公司副总经理周述刚表示在调控不断的市场环境下，今年看别墅的人比以往更多。他分析到，在目前经济环境下，商业地产投资有些过剩，而土地的价值是不断上涨的的，所以投资者在普通住宅市场受到打击、商业地产虚高的情况下，必定会转向投资性较强的别墅类产品。 同时，周树刚也提到了目前武汉别墅市场的问题，他认为，与一线城市相比，武汉的别墅购买能力还是较低的，这也是武汉经济发展较为滞后所造成的。
配套引进宾利车和游艇 武汉别墅狠下“服务功夫”
随着武汉高端别墅市场竞争日趋激烈，各个项目除了比拼景观资源外，又将配套做到了。
记者前日在美加橘郡小区看到，一辆价值400万元的宾利车，被用作社区服务车。凡是申请了该社区六星级管家服务的业主，均可以使用该车接送客人、举办聚餐或做婚车使用等。项目营销负责人介绍，这里的别墅每套300万元起，购买者多为私企老板和金领人士，他们不满足于普通的物业服务，通过提供高档次的贵宾级物业服务可以提高入住率。
刚刚摘得华中最贵别墅称号的世茂龙湾上月将几艘欧洲游艇搬到了别墅的湖边，吸引富豪们驾驶游艇游湖。
据了解，不同于普通商品房项目，武汉别墅市场受到调控的影响不太大。2003年起，国家不再审批新的别墅用地，别墅尤其是独栋别墅成为稀缺资源。相关统计显示，2009年，武汉纯别墅项目13个，成交494套，均价10043元/平方米;2010年武汉市成交别墅共668套，成交均价11555.12元/平方米，部分别墅项目单价逼近2万元。市场表现稳定，也成为买家愿意进入的重要原因。
业内专家介绍，武汉别墅购买群体年龄阶层以35到40岁为主，客户群体越来越年轻化，相当部分购买力来自于“富二代”和创业成功的中青年企业家。这些人虽然喜欢别墅，但更追求有品质的生活，对他们来说，别墅社区仅有良好的资源环境还不够，必须要有令人眼前一亮的配套。这也是近两年来各个别墅项目争相在高端配套上做文章的重要原因。
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