[摘要] 武汉新“限购令”落地，打乱了部分有迫切改善型需求的购房者的置业计划，哪怕卖掉旧房子再买新房子也因贷款记录而被限购限贷，很多购房者抱着“先买小房，有钱后再换大房”的观念在新政下已经过时，现在换房即使不受限购影响，也难过房贷关。限购令、限价令和限贷究竟谁才是楼市命门？武汉楼市三限齐发，开发商最怕哪一枪？
武汉新“限购令”落地，打乱了部分有迫切改善型需求的购房者的置业计划，哪怕卖掉旧房子再买新房子也因贷款记录而被限购限贷，很多购房者抱着“先买小房，有钱后再换大房”的观念在新政下已经过时，现在换房即使不受限购影响，也难过房贷关。限购令、限价令、限贷，究竟谁才是楼市命门？武汉楼市三限齐发，开发商最怕哪一枪？
【土地市场扫描】
2月土地市场成交量下跌超过50% 开发商谨慎拿地
低量供应、低成交量、低溢价率——兔年土地市场以一种低调的方式开局，宏观调控正以微妙的方式影响地产商们的心态。根据中房指数公布的统计数据，2月份，120个城市土地市场出现量价齐跌，几乎所有二线城市地块均以底价成交。
受多重因素影响，土地市场出现量价齐跌，其中成交量下跌超过50%，地价跌幅接近30%。据统计，2011年2月，120个城市共推出土地1569宗，环比减少27%，同比增加32%；推出土地面积7479万平方米，环比减少18%，同比增加20%。在成交方面，2月份，120个城市共成交土地881宗，环比减少56%，同比减少7%，成交土地面积3637万平方米，环比减少59%，同比减少33%。在土地成交价格方面，2月份，120个城市平均楼面地价1063元/平方米，环比下跌11%；其中住宅用地平均楼面地价1582元/平方米，环比下跌28%。
商业地块的成交相当活跃，2月份，体量较大的前十幅成交地块中，清一色是综合性用地，在住宅市场宏观调控政策相继落地的背景下，越来越多的大型房企转战商业地产，集聚商业地产、住宅项目等于一体的综合用地更受市场欢迎。
有关分析人士指出，2月份，土地市场的交易波动较大原因主要在于两方面，首先，各地2011年年度土地供应计划还在编制中，使得大不多数地方政府供地步伐相对缓慢；另外，受春节长假影响，土地市场供应、成交及楼面地价均呈大幅下降的态势。2月推出地块的成交时间延迟至2月底和3月初，使2月成交量大幅缩水。从政策方面来看，地方政府出台的限购细则主要是针对楼市，对土地市场未来的影响可能还需一段时间，且中国的土地市场主要由政府掌控，在没有对土地市场提出实质性政策的局面下，楼市的波动对于土地市场的影响不会太大。
事实上，土地流拍已经在各地出现。仅1月26日至今的一个多月时间，温州一共出让了11宗土地，却全部流标。再以北京为例，今年前两个月北京共出让39宗土地，土地收入达132．4亿元。而在去年12月份，北京卖出59宗土地，土地收入达567．1亿元，今年前两个月的土地收入尚不足去年12月份的四分之一。
从统计数据来看，2月份，体量较大的前十幅成交地块中，除了杭州一幅地块的溢价率高达132.98%以外，溢价率均未超过50%，半数地块以底价成交。而在十个重点城市中，杭州是溢价率超过50%的城市，溢价率高达125%；上海和北京分别以44%和21%的溢价率位居二、三名。
二线城市中，除天津仅5%的溢价率外，均以底价成交。在土地市场仍然有大量溢价成交地块的上海，2月土地出让金排在位，约93.4亿元，目前土地市场尚未表现出明显的寒意。
【楼市建设扫描】
招保万金六大上市公司抢食万亿大蛋糕 调转枪头建设保障房
2011年保障房建设目标是1000万套，比2010年的580万套增长72%。面对大幕开启的保障房“井喷时代”，众多开发商跑马圈地，是抢食蛋糕还是应对调控?
据不完全统计，近期积极参与保障性住房建设并享受政策利好的公司有万科、中国中冶、城投控股、金地集团、保利地产、远洋地产、上海建工、陆家嘴、招商地产、中国建筑等。
“招保万金”中的金地集团是最晚涉足保障房的。2010年10月11日，金地公告称取得以代建方式参与深圳龙华扩展区0009地块保障性住房代建总承包项目的开发权，该项目总建筑面积34.89万平方米。这是其首次参与保障房项目建设。
与之相比，万科在保障房建设方面的步伐很大。万科近年已参与公共租赁住房、限价房、经济适用房、廉租房等多种保障性住房项目。公共租赁住房有广州的万汇楼项目，限价房有天津的新里程等项目，经济适用房有武汉的青山区等项目。
招商地产2010年9月28日公告称，公司取得保障性住房中标通知书，公司通过竞标将以代建总承包方式参与深圳市光明新区整体拆迁、统建上楼安置房项目的开发。
一向主张“替富人盖房”的任志强近期低调在北京拿地，也将为穷人建保障房。2010年11月25日，北京华远地产和盛世新业联合体成功夺标北京通州区梨园镇砖厂村居住项目，项目包括配建限价商品房与定向安置房。此外，新疆城建是主动申请住房公积金贷款支持保障房建设的公司之一。2010年11月，公司公告称将一些公司资产进行抵押(资产预评估值为16亿元)申请公积金贷款，以支持公司保障房建设。
业界认为，地产大鳄纷纷进军保障房领域，主要是看中了“十二五”规划中“大力加强保障房建设”的蛋糕，以寻找新的利润增长点。某房地产开发企业负责人透露，保障房建设成本较低，需求稳定，资金周转速度快，更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低到20%以下。即使以5%左右的利润率计算，5倍左右的杠杆意味着开发商的资金率可扩大至25%左右。另外，承建保障房之后，开发商可以从地方政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。
【营销策略扫描】
开发商以价搏量 低开暗降冲刺武汉楼市
据不完全统计，限购令出台后的一个月时间里武汉市仅有11个楼盘开盘，相比往常的月均20个以上出现了大幅度滑坡。同时从去年开始连续五个月的月成交上万套的记录也戛然而止，二月份武汉商品房成交仅4000余套，下跌超过6成。
三月份在不少楼盘可以看到购房者数量下滑严重，某代理公司经理对记者表示“三月成交恐怕还比不上二月份”。在这样的情况下，不少新开楼盘选择了低开抢客，据观察有的楼盘比周边同档次楼盘足足便宜了上千元。业内人士分析，选择低开的楼盘多是出于无奈，今年有的片区推盘量非常大，“为了争夺原本就不多的购房资格必然有楼盘选择以价搏量”。
而在这之中代表性的当属武昌滨江商务区。目前该版块在售楼盘近十个，包括金地国际花园、万达中心、融侨华府、金都汉宫、绿地国际金融中心和水岸国际等，再算上年内有望上市的三江航天和联发瑞盛项目，在未来几年该版块推盘量巨大。此外该版块几乎所有楼盘都退出了小户型产品。
近期新上市的水岸国际项目和万达中心的SOHO产品则选择了低开。如万达中心的30-60平非毛坯SOHO打出9900元/平方米起的口号，实际成交均价一万出头，比周边小户型产品价格略有下降。同一天开盘的水岸国际项目SOHO产品均价9000元/平方米，不仅低于周边楼盘也低于此前该项目开盘的LOFT产品，之前的开盘价为11000元/平方米。
除武昌滨江商务区外，金银湖片区也是楼盘扎堆的代表。目前该片区在售楼盘上十个，包括恒大城、沿海赛洛城、祥生泊景湾、金地格林春岸、万科高尔夫、升华现代城、银湖御园、银湖翡翠、银湖鑫城等。在记者参加的房天下看房团中可以明确感觉到不少楼盘已经有了降价的“意思”。
在环湖路上一家楼盘，项目销售主管暗地对记者表示如果愿意当天成交可以额外优惠两个点，按照该项目50万的总价来看就有一万元的优惠。在关注的万科高尔夫项目，该项目和房天下联合推出了20套特价房优惠，80多平米的户型总价66万，比打折前足足便宜了6万多。
在与当地一家开发商工作人员交流时该人士透露，限购出台后对楼盘的影响非常直接，最近周末的看房人数都在个位数，很多销售员有一个多星期没有成交了。而且随着银行信贷政策的紧缩“公司连续几个星期的回款任务为负数”。
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