[摘要] 关于房地产的话题永远是两会关注的热点。这不，在武汉两会的最后一天，不少网友对商品房公摊计算方法“开炮”。今天我们的话题就来谈谈我国的房屋面积计算方法。
（来源：楚天都市报）“说起公摊谁都知道，可公摊到底摊了些什么，又有几个业主清楚？”在“两会微博”上，不少网友围绕“公摊”展开讨论。他们认为，因为公摊面积计算起来复杂，购房者很难知道自己买的房子面积到底够不够，有没有被开发商“注水”。
网友“武汉老刀”说，买房子时，建筑面积到底是多大？因公摊的算法五花八门，不同机构会有不同的测量结果。
而套内使用面积则没有这么复杂，最直观、透明、公正，希望武汉市尽早按套内使用面积卖房。
网友“红金鱼”说，一些开发商甚至将室外配电房、水泵房、值班室等，也分摊到小区各套住宅里，“购房者其实对公摊面积一直都是一头雾水，开发商大多也是在这里做文章。”
市民袁先生表示，上海早已出台规范，对公摊面积有误差的，“少退多不补”；北京、济南计划推行按套内面积计算房价，取消公摊面积，防范不良开发商通过信息不对称来欺诈消费者。
对此，武汉市住房保障和房屋管理局局长周玉珍表示，目前，武汉和其他城市一样，是严格按国家标准来执行的。
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看房时，样板间是宽敞精致的小二居，厨房卫生间一应俱全；收房时，看到的却是狭窄简陋的一居室，屋里只能放下一张床。200多户业主好不容易买到房，却发现套内面积缩水近一半，公摊系数高达52%——在山东省高密市，一处预售楼盘上演了这样的荒诞剧。
业主］套内面积缩水近一半
带着记者一起来收房的张先生在房间里不停摇头。
2007年夏，张先生看中了山东高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘。在张先生签订的商品房买卖合同上，约定建筑面积是85平方米，但套内面积、公摊面积都没有说明。据记者目测，房间看起来也就40多平方米。“当时销售人员说公摊肯定不超过30%，现在套内面积缩水了近一半。”同来验房的单女士说。
公摊面积到底有多大？在贵宾首府一楼大堂内，贴有一份由当地多部门联合验收的文件，其中公摊数据赫然在目：该楼盘从3层到20层，公摊系数达52.35%，数据来源于房管局测绘公司的实地测绘。
开发商］酒店式公寓公摊就是高
事先承诺公摊不超过30%，事后却高达52.35%，这让购买该楼盘的二百多户业主很是愤怒。单女士说，业主们曾多次与开发商协商，“每次谈，公摊面积都是焦点。”开发商则给出了五花八门的解释。
为彻底弄清这一问题，记者询问了开发商潍坊福城置业有限公司办公室主任李伟，他的解释是，不同的使用功能决定了不同的公摊面积。贵宾首府不是单纯的住宅，而是“酒店式公寓”，五部电梯、两个楼梯间，宽敞的走廊和大堂，都要算入公摊面积，所以才那么大。
记者在楼里走了一圈，发现确如开发商所说，从大堂到走廊，从电梯到楼梯，贵宾首府都更像“酒店”而非“住宅”。
政府部门］公摊上限国家并无规定
如此高的公摊系数，究竟如何突破职能部门的重围，公然示众？
高密市建设局副局长徐怀章向记者介绍说，贵宾首府项目从规划到建设、施工、验收，相关手续是齐备的。在开发商通知业主收房后，部分业主由于公摊面积过大不愿收房，高密市为此专门成立“驻贵宾首府工作组”，联合房管局、规划局、土地局等多个部门展开调查。
徐怀章说，作为工作组负责人，他曾就公摊问题专门向山东省建设厅咨询，得到的答复是，国家对于公摊面积的上限并无规定，无论公摊多大，都不违法违规，“只能说明这个项目的设计有问题。”
公摊面积如何区分？
目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:
1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;
2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。
不应计入的公用建筑空间为:
1. 仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;
2. 售房单位自营、自用的房屋;
3. 为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。
需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。
公摊面积怎么摊？
公摊面积过大，势必降低房屋的性价比;过小，则影响居住的舒适度。那么公摊面积如何摊才算合理？
目前有一个可以用来考量的概念，即住宅楼公摊系数。住宅楼公摊系数计算方法为:需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。其中，需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。
一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～0.16之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。
如何计算公摊面积
住宅楼公摊面积计算方法为:
公式二：分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数（分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和）
其中，需要分摊的面积要由市房产测绘大队实地测量。
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