[摘要] 有业内人士认为，“新五条”发布之后，大部分改善性、投资性购房已经选择退出市场，武汉楼市各售楼部接到的退订电话相应增多。相比8、9月份，各楼盘来访量、成交量都呈明显下降趋势。那么，改善型购房者真的退出武汉楼市了吗？二次调控新政究竟会给他们带来怎样的影响呢？
新闻背景：十一期间，最引人关注的楼市话题无疑是“新国五条”和各地调控细则的出台。继9月29日夜间中央宣布各商业银行全面停止三套房贷和购房首付款比例不得低于30%之后，深圳、厦门、上海首先跟进公布地方性实施细则。
9月30日晚，深圳紧急出台《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，规定从10月1日起，深圳市户籍居民家庭限购两套住房，非深圳市户籍居民家庭限购一套住房。10月7日上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，十二条意见包括了：暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)，积极做好房产税改革试点的各项准备等工作。
10月11日，武汉市房地产市场信息网显示，当天武汉成交商品房464套，前3天分别为560套、603套、493套，短短4天内吸金逾15亿元，连创下5月份以来的成交新高。有业内人士认为，“新五条”发布之后，大部分改善性、投资性购房已经选择退出市场，武汉楼市各售楼部接到的退订电话相应增多。相比8、9月份，各楼盘来访量、成交量都呈明显下降趋势。
那么，改善型购房者真的退出武汉楼市了吗？二次调控新政究竟会给他们带来怎样的影响呢？
>>>武汉改善性需求面临"换房难"至少准备30万
关键词：换房难
三口之家住着两居室，随着孩子慢慢长大，急需换个三居室，眼下却面临重重困难。9月30日房天下时间连线本地各大银行的情况可以了解到：工商银行二套房实行“首付5成，贷款利率为基准利率的1.1倍，认贷”；中国银行对二套房实行“首付不低于50%，贷款利率为基准利率的1.1倍，认房认贷”；农业银行“首付不低于50%，贷款利率为基准利率的1.1倍，认房认贷”……
| 银行 | 首套房 | 二套房 | 三套房 |
| 工商银行 | 未接到首付3成相关通知 | 首付5成，贷款利率为基准利率的1.1倍，认贷 | 停贷 |
| 中国银行 | 未接到首付3成相关通知 | 首付不低于50%，贷款利率为基准利率的1.1倍，认房认贷 | 停贷 |
| 农业银行 | 未接到首付3成相关通知 | 首付不低于50%，贷款利率为基准利率的1.1倍，认房认贷 | 具体情况不一定 |
| 建设银行 | 首付20%-25%利率8.5折，首付25%-30%利率8折 | 首付不低于55%，认房认贷 | 停贷 |
| 招商银行 | 利率也可能7折 | 认房认贷 | 还在等政策明细化 |
| 民生银行 | 首付不低于30% | 首付不低于50%，贷款利率为基准利率的1.1倍，认房认贷 | 具体情况具体分析，但贷款审批很困难 |
| 华夏银行 | 首付不低于30% | 首付不低于50%，贷款利率为基准利率的1.1倍，认房、认贷 | 只跟合作开发商，提供复杂资料才能办理 |
| 兴业银行 | 90平米以上首付不低于30% | 认房、认贷 | 停贷 |
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从媒体报道获悉，受限于二套房首付五成的政策限制，一些想改善住房的家庭延缓购房。后湖一家楼盘8月底推新盘，130平方米左右的三居室总价79万左右，汉口正准备两房换三房的李先生觉得价格还算合理，准备出手时一盘算，发现真要买下这套房难度不小。按照现行的二套房商业贷款首付要五成的规定，李先生得准备40万现金，对于靠工薪生活的他压力太大。李先生把希望寄托在公积金贷款上，由于他月缴公积金离1400元还有很大差距，仅能贷款限额60万的一半，这意味着如果用公贷只能贷到30万左右，也需要准备40万现金。李先生无奈之下准备将现住的两房卖掉筹集40万现金，而该楼盘要到明年年中才交房，其间面临无房可住的尴尬。
在改善性需求比较集中的后湖、南湖等区域，像李先生这样面临换房尴尬的改善性需求并不少见。这两个片区目前均价都在6000元/平以上，三居室多数在120平以上，总价超过75万。这意味着换房的市民至少要准备30多万现金，对于很多工薪族来说，难度很大。
首付涨为三成对部分刚需购房者来说无疑是一重担。在某网络公司就职的张小姐为结婚刚性购房需求者。本打算今年11月份在后湖某项目开盘之际购房。孰料，“二次调控”来袭，张小姐表示“很郁闷”，特别像自己这样的购房者成为新政的牺牲品。
9月29日，楼市新政再度出台，五大措施遏制部分城市房价过快上涨，再次明确了二套房首付不得低于50%，且暂停第三套房贷等调控措施。近日，深圳、上海、海南、宁波也相继出台调控进一步调控细则，广州是否出台限购令本周内也将见分晓。一时间，“限购令”席卷，买卖双方陷入心理博弈。
>>>改善型购房者你“改善”得起吗？
关键词：成本增加
新政出台后，对于改善型购房者来说，买房成本无疑大大提高。这里的成本又分为两类，隐性成本和显性成本。显性成本比如首付的提高、贷款利率优惠和税费优惠的减免等，交易过程中，需要支付更多的钱。隐形成本通常被人们忽略，但通常，开发商或者二手房买家会把这部分成本转嫁给购房者，比如10月7日新出炉“沪十二条”，其中一条是增强土地增值税征管。要求，加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。
一来，遏制了开发商大胆涨价的可能性，二来，这部分税最终必定会转嫁给消费者的，相对面积和总价都高于刚需购房需求的改善型需求，压力随之上涨。
从武汉的情况来看，10月8日，武汉市房管局透露将于8日将开始调整购买新房、二手房契税和个税政策，二套房契税将由1.5%上调至3%。武汉房管局表示，如所购买的住房非该家庭住房，将无法享受契税优惠，包括商品房与二手房，契税均按3%交。
据了解，以前的政策只按面积、价格等区分契税征收标准，没有区分首次购房还是二次购房。现在则对购买二套房提出了“新规”：无论个人还是家庭，只要购二套房，就要征收3%契税。比如以前个人首次购买90平方米及以下的普通住房只要交1%契税；现在如果父亲名下有房，以未成年子女名义买90平方米及以下的普通住房，尽管未成年子女是次购房，但在该家庭属二套房，要交3%契税。
业内人士分析认为，此次调整契税优惠政策，将增加新房、二手房税费成本。比如一户家庭想再买一套90-140平方米的普通住房，以前契税按1.5%征收，现在由于属二套房，要征收3%契税，一套60万元的房子，要多交9000元契税。
>>>二套房界定成老大难 改善型需求易误伤
关键词：二套房界定
新政中的差别标准意味明显，而三类购房者的界定却一直含含糊糊。高路玛营销总监周志远指出，他将刚性需求细分成两类，一类是首次置业的刚性需求，另一类是二次置业的刚性需求。首次置业刚需就是我们普遍认为的“刚需”，年纪不大，资金不多，对房子的要求上来说，为了价格可以勉强牺牲地段和户型面积。二次置业刚需也是买房自住者，他们资金较为充足，对周边环境、教育、物业潜力、户型面积有更多要求，他们手里本身是房产握有者，但由于家庭成员增多、小孩上学等问题，但是他们置业的意愿一点也不比首次置业者低。
据悉，武汉二套房贷标准已经从严。9月中旬，武汉市房管部门发出通知，明确了各商业银行查询家庭二套房信息的流程，正式启动了“认房又认贷”的家庭住房信息查询工作。另外，武汉房贷市场上，首套房利率7折优惠目前只有一家银行能提供，三套房贷则有多家银行停贷。
有媒体报道，成都等城市曾出现过只要出具改善型需求证明，二套房仍可享受一套房的贷款政策优惠。“前段时间如果能开到一张改善型需求的证明，二套房仍然可以享受到一套房的贷款政策。”某银行的工作人员透露，前段时间有些人找到政策的漏洞，以政策中没有明确的改善型居住，即换房需求为突破点，将再次置业归为改善型居住，从而在银行获得优惠的贷款政策。
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